28.10.2020:
Das Immobilien-Exposé spielt eine zentrale Rolle beim Verkauf einer Immobilie ...
... Es enthält alle wichtigen Informationen zu dem Objekt. In der Regel ist das Exposé die erste Informationsquelle für potenzielle Käufer. Ziel ist es, die Immobilie in einem möglichst positiven Licht zu präsentieren, um Interesse zu wecken. Allerdings sollte das Exposé auch realistisch sein und es sollten keine Mängel verschwiegen werden. Dieser Drahtseilakt erfordert viel Fingerspitzengefühl und fachliches Wissen. Die Makler von RE/MAX Germany legen auf die Erstellung eines professionell gestalteten Exposés besonders Wert. Hier erfahren Sie, wie der Fachmann vorgeht.
Ein professionell gestaltetes Exposé schreiben.
Nachdem der Verkäufer und der Immobilienmakler einen Vertrag zur Vermarktung einer Immobilie (z. B. Alleinauftrag) abgeschlossen haben, entwickelt der Makler einen individuellen Marketingplan. Dazu gehört immer die Erstellung eines professionell gestalteten Exposés. Dieses ist die Visitenkarte des angebotenen Objekts. Aus diesem Grund verwenden die RE/MAX-Makler auf diesen Teil des Verkaufsprozesses auch immer besonders viel Wert.
Zunächst gilt es festzulegen, welche Zielgruppe Sie mit Ihrem Exposé ansprechen möchten. Erwarten Sie, dass der Käufer selbst in die Immobilie einzieht oder ist das Objekt eher etwas für Kapitalanleger? Je nach Käuferschaft sollte das Exposé gestaltet sein. Auch spielt es eine Rolle, wo das Exposé veröffentlicht werden soll. Heutzutage ist eine Online-Version fast ein Muss. In der Regel erstellt der Makler aber auch ein PDF-Dokument, welches sich leicht per E-Mail an mögliche Interessenten weiterleiten lässt.
Die wichtigsten Informationen in einem Exposé.
Ein professionelles Exposé besteht aus verkaufsfördernden Fotos sowie allen wichtigen Informationen, die das Haus bzw. die Wohnung betreffen. Dazu gehören der Preis, die Größe (Achtung: bei der Wohnflächenangabe sollten Sie auf eine korrekte Berechnung achten.), die Lage (Infrastruktur), der Zustand (Baujahr) und die Ausstattung (Zimmeranzahl, Einbauküche, Heizungsart, usw.). Außerdem sollten auch die Kontaktdaten, ein Lageplan, der Grundbuchauszug, die Hausgeldabrechnungen, der Energieausweis, usw., im Exposé nicht fehlen.
Um die Immobilie besonders attraktiv zu präsentieren, lohnen sich besonders bei hochpreisigen Objekten auch hochwertige Fotos, die extra für den Verkauf von einem Fotografen aufgenommen werden. Dabei ist es wichtig, dass die Fotos am Tag aufgenommen sind und sie die Immobilie nicht nur von innen, sondern auch von außen zeigen. All diese Informationen und Dokumente sollten Sie im Exposé in einer leserfreundlichen Struktur anordnen, sodass die wichtigsten Fakten dem Leser gleich zu Beginn ins Auge springen.
Diese Mängel gehören ins Exposé.
Als Verkäufer haben Sie die gesetzliche Verpflichtung, dem Käufer vor Kaufvertragsabschluss nicht ersichtliche Mängel mitzuteilen (BGB §§ 433, 434). Diese sollten möglichst bereits im Exposé erwähnt werden. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann der Käufer ansonsten den Kaufvertrag anfechten. Darüber hinaus kann der Käufer vom Kauf zurücktreten, Schadensersatz fordern oder den Kaufpreis senken.
Natürlich bedeutet dies nicht, dass Sie jeden Nachteil, den Ihre Immobilie hat (z. B. Verschattung), nennen müssen. Auch sind manche Mängel sofort bei der Besichtigung ersichtlich oder dem Baujahr geschuldet, was dann gegebenenfalls zu einer Anpassung des Kaufpreises führen könnte. Mängel, die nicht sofort ersichtlich sind, die dem Kaufinteressenten jedoch mitgeteilt werden müssen, sind zum Beispiel Schimmelbefall oder ein undichtes Dach.
Um den Wert der Immobilie zu steigern, sollten Sie aber natürlich Besonderheiten (Dachterrasse, Stellplatz, usw.) im Exposé positiv hervorheben.
Die Erstellung eines Exposés erfordert also einiges an Zeit, Mühe und auch Fachwissen. Aber die investierte Mühe zahlt sich am Ende meistens aus. Durch ein gut durchdachtes Exposé ziehen Sie die richtige Käuferschaft an und ersparen sich unnötigen Ärger bei oder nach Kaufabschluss.
Quelle: www.dejure.org
22.09.2020:
Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie steht nach wie vor hoch im Kurs...
... Das macht sich auch bei den Immobilienpreisen bemerkbar. Diese sind gerade in den Großstädten für viele Menschen leider häufig unerschwinglich geworden. Manchmal stolpert der Immobiliensuchende bei seiner Suche nach einem Immobilienschnäppchen über eine Anzeige mit einem auffällig niedrigen Kaufpreis. Die Freude ist groß, endlich die ersehnte Nadel im Heuhaufen gefunden zu haben. Doch bei näherem Hinsehen entpuppt sich, dass auf dem Haus eine Erbpacht liegt. In diesem Beitrag erklärt REMAX Germany, was dies für den Käufer bedeutet.
Die Vorteile bei einem Haus mit Erbpacht.
Gerade für junge Familien ohne große Rücklagen scheint es heutzutage wegen der hohen Immobilienpreise unmöglich zu sein, den Traum vom Eigenheim umzusetzen. Die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht kann da eine Lösung sein. Allerdings müssen Sie vorher die Vor- und Nachteile genau abwägen. Bei einer Erbpacht gehört Ihnen zwar das Haus, aber nicht das Grundstück. Dieses gehört jemand anderem. Laut dem geltenden Erbbaurecht ist es nämlich in Deutschland möglich, ein Grundstück und das darauf stehende Gebäude voneinander getrennt zu sehen.
Der Bauherr oder Käufer pachtet also das Grundstück nur für einen gewissen Zeitraum (in der Regel für 60 bis 99 Jahre) von dem Grundstücksbesitzer und zahlt ihm jährlich (meist vier bis sechs Prozent vom Grundstückswert) einen vereinbarten Erbpachtzins. Damit tritt der Grundstücksbesitzer gewisse Rechte am Grundstück ab. So darf der Erbpächter z. B. die auf dem Grundstück errichtete Immobilie jederzeit vermieten oder verkaufen (wobei der Erbpachtgeber meist das Vorkaufsrecht hat). Nach der vertraglich festgelegten Erbpachtzeit fällt die auf dem Grundstück errichtete Immobilie an den Grundstücksbesitzer zurück. Er muss dem Immobilienbesitzer jedoch in der Regel eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des aktuellen Gebäudewertes beträgt.
Der Vorteil bei der Erbpacht liegt klar auf der Hand, der Bauherr spart bei der Finanzierung die Kosten für das Grundstück. Auch der Kaufpreis einer Immobilie mit Erbpacht ist in der Regel sehr viel niedriger und liegt meist weit unter dem aktuellen Marktwert. Das macht die Finanzierung des Eigenheims häufig sehr viel einfacher. Und auch steuerlich bringt die Erbpacht Vorteile, da immer nur das Gebäude, nicht aber das Grundstück steuerlich abgesetzt werden kann. Aus diesem Grund können sich mit einer Erbpacht manchmal auch Leute mit knappem Budget den Traum vom Eigenheim erfüllen. Aber auch für den Erbpachtrechtgeber bringt eine Erbpacht Vorteile. Er erhält für sein brachliegendes Grundstück eine Rendite, ohne es zu verkaufen.
Die Nachteile bei einer Immobilie mit Erbpacht.
Der größte Vorteil ist auch zugleich der größte Nachteil beim Erbbaurecht: Dem Immobilienbesitzer gehört zwar die Immobilie, aber nicht das Grundstück auf dem sie steht. Läuft der Vertrag aus, ist es möglich, dass der Erbpächter sein Grundstück zurückfordert (eine Vertragsverlängerung ist selbstverständlich auch möglich). Zudem zahlen Sie jährlich einen Erbpachtzins. Dadurch steigt die monatliche Belastung. Sollten Sie die Immobilie weitervermieten, können Sie den Erbpachtzins von der Steuer absetzen. Auch erschwert die Erbpacht häufig den Weiterverkauf der Immobilie.
Sollten Sie sich für eine Immobilie mit Erbpacht entscheiden, sollten Sie die Vor- und Nachteile gründlich gegeneinander abwägen. Auf jeden Fall sollten Sie beim Vertrag darauf achten, dass auf das Recht des Grundstücksbesitzers, den Erbpachtvertrag frühzeitig zu kündigen (z. B. wegen Eigenbedarf), verzichtet wird. Natürlich ist auch die Laufzeit bei der Entscheidung für einen Erbpachtvertrag wichtig. Holen Sie sich am besten einen Fachmann (Steuerberater, Anwalt) mit ins Boot, der den Erbpachtvertrag genau prüft. Wenn Sie auf der Suche nach einem Grundstück mit Erbpacht sind, so wenden Sie sich an einen der örtlichen RE/MAX-Makler. Er informiert Sie, sobald er durch sein gutes Netzwerk von einem passenden Grundstück hört.
Quelle: ratgeber.immowelt.de, gesetze-im-internet.de,
Was ist eigentlich eine Luxusimmobilie?
28.07.2020:
Häufig wird in Immobilienanzeigen von einer Luxusimmobilie bzw. einer Luxuswohnung gesprochen ...
... Allerdings werden die Bezeichnungen zum Teil nur zu Marketingzwecken verwendet, um die Aufmerksamkeit von potenziellen Käufern auf sich zu ziehen. Der Leser von solch einer Anzeige verspricht sich automatisch einen gewissen Komfort sowie eine glamouröse Optik. Beim Besichtigungstag ist dann die Enttäuschung groß, wenn sich die Immobilie als wenig luxuriös entpuppt. Tatsächlich sind Luxusimmobilien bei Immobilienmaklern ein eigenes Segment. Damit eine Immobilie wirklich einem Exklusivobjekt entspricht, muss sie bestimmte Faktoren erfüllen. Diese haben dann Auswirkungen auf den Preis. In diesem Beitrag von RE/MAX Germany erfahren Sie mehr über den Verkauf von Luxusimmobilien.
Die wichtigsten Merkmale einer Luxusimmobilie
Bevor ein Immobilienmakler eine Immobilie zur Luxuskategorie zählt, muss diese bestimmte Kriterien erfüllen. Streng genommen erfüllen nur ca. zehn Prozent der Immobilien den Standard einer echten Luxusimmobilie. Es gibt zwar keine Checkliste, die ein Makler abhaken kann, aber es gibt gewisse Merkmale, die eine solche exklusive Immobilie erfüllen muss und den Unterschied zum gehobenen Objekt ausmachen. Das fängt schon beim Architekten an. So sind viele Luxusimmobilien von einem renommierten Architekten entworfen worden.
Ein weiterer Aspekt ist der Standort. Echte Luxusimmobilien haben in der Regel eine erstklassige Lage mit einer schönen Aussicht. Das heißt, meist sind sie in exklusiven Wohngegenden (Villengegenden, Altstadtbereich) angesiedelt statt in einem Gewerbegebiet, oder an einer befahrenen Straße gelegen. Die Gegenden von Luxusimmobilien sind meist eher ruhig und zeichnen sich durch viel Grün (Parkanlagen) in der Umgebung aus. Häufig befinden sich in der Nähe auch exklusive Sport-, Essens- oder Einkaufsmöglichkeiten wie Golfplätze, Yachthäfen, exklusive Restaurants und Fitnessstudios oder Luxusboutiquen. Auch eine gewisse Größe ist ein Merkmal, welches auf eine Luxusimmobilie hindeutet. Großzügig gestaltete, herrschaftliche Räume, die ihren Bewohnern Raum zur freien Entfaltung lassen, sind ein Muss.
Die Qualität macht bei Luxusimmobilien den Unterschied
Das Hauptkennzeichen einer Luxusimmobilie ist jedoch die Ausstattung und die Ästhetik. Hier zählen die Qualität und der optische Genuss. Dies beginnt beim Küchen- und Sanitärbereich. So findet man in einer Luxusimmobilie nur Markenküchen und auch der Badbereich gleicht eher einer Wellnessoase (Regendusche, freistehende Badewanne, usw.). Die Fußböden sind aus edlen Materialien wie exklusive Fliesen, Parkett, Marmor oder Naturstein. Gerade in neueren Immobilien ist meist eine Fußbodenheizung installiert.
Das Thema Technik hat in den letzten Jahren einen großen Aufwind erfahren. So werden gerade in Luxusimmobilien viele Geräte automatisch gesteuert (Smart-Home). Den Bewohnern soll das Leben so einfach und angenehm wie möglich gemacht werden. Schließlich grenzen bestimmte Einbauten und Services wie Kamin, Swimmingpool, eigener Fitnessraum oder ein Concierge-Service, eine echte Luxusimmobilie von einem gehobenen Objekt ab. Und auch die Außenanlagen gleichen bei einer Luxusvilla mehr einer parkähnlichen Anlage als einem Garten.
Luxus hat auch bei Immobilien seinen Preis
Heutzutage spielt das Thema Nachhaltigkeit eine immer größere Rolle. So gehört Photovoltaik gerade bei neuentstehenden Luxusimmobilien mittlerweile fast schon zum Standard. All diese Faktoren vereint machen eine Immobilie einzigartig und hierauf kommt es bei einer Luxusimmobilie an. Sie muss sich von der breiten Masse an Immobilien unterscheiden. Natürlich hat diese Individualität und Exklusivität auch ihren Preis. Aus diesem Grund kann sich eine Luxusimmobilie auch nur eine begrenzte Käuferschaft leisten.
Dies macht den Verkauf im Luxussegment nicht immer einfach. Gerade bei exklusiven Objekten gehört für einen Immobilienmakler viel Fingerspitzengefühl für die richtige Vermarktung dazu. Es geht darum, den bestmöglichen Preis zu erzielen. Die Klientel ist meist anspruchsvoll und erwartet in der Regel auch einen exklusiven Service vom Makler. Aus diesem Grund spezialisieren sich manche Immobilienmakler auch auf die Vermittlung von Luxusimmobilien.
Was ist eine Zwangsversteigerung bei Immobilien?
30.06.2020:
Manchmal endet der Traum vom Eigenheim leider mit einer Zwangsversteigerung. So kann zum Beispiel ...
... die kreditgebende Bank eine Immobilie per Zwangsversteigerung verkaufen, wenn der Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht zahlen kann. Aber auch ein Erbenstreit kann in einer Zwangsversteigerung münden, wenn sich die Erben nicht einigen können, was mit der geerbten Immobilie passieren soll. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über den Ablauf von Immobilienversteigerungen und mit welchen Vor- und Nachteilen die Bieter rechnen müssen.
Der Ablauf einer Zwangsversteigerung von Immobilien.
In Zeiten von Arbeitslosigkeit kommt es immer wieder vor, dass ein Immobilienkäufer z. B. durch Jobverlust die Raten seines Immobilienkredits nicht mehr bezahlen kann. In einem solchen Fall kann die kreditgebende Bank die Immobilie per Zwangsversteigerung verkaufen. Zunächst muss sie jedoch das zuständige Amtsgericht von der geplanten Zwangsversteigerung unterrichten. Stimmt das Gericht der Zwangsversteigerung zu, wird vom Vollstreckungsgericht der Verkehrswert (Marktwert) festgelegt, zu dem die Immobilie angeboten wird. Ein Sachverständiger bestimmt den Wert der Immobilie und erstellt ein Verkehrsgutachten. Dieses Gutachten dürfen alle am Zwangsverfahren Beteiligten einsehen. Es kann jedoch sein, dass sich der Gutachter die Immobilie nur von außen angeschaut hat, denn er hat kein Recht auf Zutritt. So ist der Verkehrswert mehr ein Schätzwert, was ein Risiko für den Bieter birgt.
Im zweiten Schritt veröffentlicht das Vollstreckungsgericht durch Aushänge und Internetanzeigen den Zwangsversteigerungstermin. Ein Versteigerungsverfahren ist jedoch ein längerer Prozess. Es können zum Teil Monate oder sogar Jahre vergehen, bis der Zwangsversteigerungstermin feststeht. Als öffentlicher Termin darf jeder, der möchte, zu diesem Termin kommen. Die Bieter müssen lediglich volljährig sein und können auch per Vollmacht einen Vertreter für sich bieten lassen. Zu Beginn der Versteigerung stellt der Rechtspfleger das Objekt vor. Danach beginnt die Bieterrunde, die mindestens dreißig Minuten dauern muss. Wenn kein Gebot mehr abgegeben wird, erhält der letzte Bieter den Zuschlag, nachdem der Rechtpfleger dreimal den Betrag genannt hat. Liegt das Gebot jedoch unterhalb von 70 % des Verkehrswerts, hat der Gläubiger das Recht, einen neuen Termin zu beantragen. Bei 50 % unter dem Verkehrswert setzt das Gericht von sich aus einen zweiten Termin fest, auch wenn der Gläubiger keine Verschiebung verlangt. Bei dem zweiten Termin gelten diese Prozentregeln nicht mehr.
Die Vor- und Nachteile einer Zwangsversteigerung von Immobilien.
Der größte Vorteil einer Zwangsversteigerung ist natürlich die Möglichkeit ein echtes Immobilienschnäppchen zu ersteigern. Manche Immobilien werden im zweiten Anlauf für unterhalb von 70 % unter dem Verkehrswert versteigert. Auch sparen Sie sich die Makler- und Notarkosten. Allerdings geht jeder Bieter auch ein Risiko ein. Denn wenn der Gutachter das Gutachten erstellt hat, ohne das Objekt von innen besichtigt zu haben, können die Innenräume gerade von älteren Gebäuden große Mängel aufweisen, die von außen nicht zu erwarten waren (z. B. Schimmel, Wasserrohrbruch, usw.). Auch kann sich der Zustand der Immobilie während des langen Verfahrens bis hin zu dem Versteigerungstermin sehr verschlechtert haben. Zudem können Mietverträge mit Mietern bestehen, die unangenehme Überraschungen bergen.
Wenn Sie also an einer Zwangsversteigerung mitbieten möchten, dann sollten Sie sich vor dem Versteigerungstermin so gründlich wie möglich über das Objekt informieren. Sie können sich z. B. das zu versteigende Objekt vorher anschauen. Allerdings müssen die derzeitigen Bewohner oder Eigentümer Ihnen keinen Zutritt gewähren. Auch lohnt es sich, die Akten bei dem zuständigen Amtsgericht (Gutachten, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, usw.) einzusehen. Im Grundbuch erfahren Sie z. B. ob Dritte ein Recht an der Immobilie haben. Auch sollten Sie sich innerlich beim Preis eine Obergrenze setzen. Denn eine Versteigerung ist auch eine Art kleiner Wettstreit. So hat schon mancher Bieter im Eifer des Gefechts plötzlich viel höher geboten, als er es eigentlich konnte und ist selbst in finanzielle Schwierigkeiten geschlittert.
Quellen: immonet.de, immowelt.de
Was ist eigentlich ein Übergabeprotokoll?
24.04.2020:
Gerade in den Ballungsgebieten gestaltet sich die Wohnungssuche häufig schwierig. Das Angebot an bezahlbarem Mietraum ist knapp ...
... und die Nachfrage hoch. Von daher ist die Freude eines Wohnungssuchenden groß, wenn er ein passendes Mietobjekt findet und sich der Vermieter bei der Vielzahl an Mietwilligen für ihn entscheidet. Vor dem Einzug in die Wohnung oder dem Haus vereinbaren Vermieter und Mieter in der Regel einen gemeinsamen Begehungstermin in der leerstehenden Immobilie. Dabei wird ein Übergabeprotokoll erstellt, welches beide Parteien am Ende gemeinsam unterschreiben. RE/MAX GERMANY erklärt im Folgenden, warum das Übergabeprotokoll so wichtig ist und worauf Sie achten sollten.
Die Vorteile eines Übergabeprotokolls.
Gesetzlich ist ein Übergabeprotokoll (Abnahmeprotokoll) nicht verpflichtend. Trotzdem sollten sowohl der Vermieter als auch der Mieter ein Interesse daran haben, dass vor dem Einzug in eine Immobilie ein Übergabeprotokoll erstellt wird. Sie vermeiden dadurch beim Auszug unnötige Streitigkeiten um die Mietkaution. Bei der Besichtigung einer Wohnung oder eines Hauses fallen einem Mieter viele Schäden auf den ersten Blick nicht auf. Häufig wohnt zu dieser Zeit der Vormieter auch noch in den Räumen, so dass die Wände mit Möbeln verstellt sind und der Boden mit Teppich bedeckt ist.
Beim Übergabeprotokoll sollten Sie deshalb trotz aller Freude über die gefundene Wohnung genau sein. Ansonsten könnten Sie bei Auszug aus der Immobilie eine böse Überraschung erleben. Denn für alle Beschädigungen, die nicht im Übergabeprotokoll festgehalten werden, können Sie beim Auszug unter Umständen haftbar gemacht werden. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich für die Begehung auch genügend Zeit zu nehmen. Wurde die Wohnung über einen Immobilienmakler ausgeschrieben, so übernimmt dieser meist den Begehungstermin. Er bringt auch einen Vordruck eines Übergabeprotokolls zu dem vereinbarten Termin mit. Beide Parteien gehen dann gemeinsam durch alle Räume und halten in jedem Raum etwaige Schäden oder Mängel möglichst auch per Foto fest.
Diese Punkte gehören in ein Übergabeprotokoll.
Bei einem Übergabeprotokoll werden jedoch nicht nur Schäden und Mängel aufgenommen. Sie müssen noch eine Reihe anderer Punkte notieren, damit das Übergabeprotokoll vollständig ist:
Falls bei der Begehung Mängel festgestellt wurden, die von dem Vermieter noch beseitigt werden müssen, halten Sie diese mit einem konkreten Termin fest. Am Ende unterschreiben beide Parteien das Übergabeprotokoll. Jeder erhält eine Ausfertigung. Heben Sie sich das Übernahmeprotokoll gut auf, denn spätestens bei dem Auszug werden Sie es wieder brauchen.
25.03.2020:
Egal ob Haus oder Wohnung – Altbau ist nach wie vor im Trend ...
... Viele Menschen lieben den besonderen Altbaucharme. Darum ist es keine Seltenheit, dass sich Immobilieninteressenten an unsere Immobilienmakler mit dem Suchwunsch nach einem Altbau wenden. Es sind vor allem der Baustil und die Materialien, die einen Altbau von einem Neubau unterscheiden. RE/MAX Germany ist der Frage nach den Merkmalen eines Altbaus genauer nachgegangen. Außerdem untersuchen wir, worauf Käufer beim Erwerb eines Altbaus achten sollten.
Die Merkmale eines Altbaus.
Albtauwohnungen und –häuser sind beliebt. Aus diesem Grund geben viele Immobiliensuchende, wenn sie bei RE/MAX einen Suchauftrag platzieren das Wort „Altbau“ an. Doch was meinen sie eigentlich damit? Die meisten Kunden denken bei einem Altbau an hohe Decken, große Fenster, Stuck und Holzdielen. Aber ist für sie z. B. ein Haus, welches in den 1960-iger Jahren gebaut wurde, schon ein Neubau? Und was ist mit den Häusern, die im Stil eines Altbaus wieder aufgebaut werden (z. B. neue Frankfurter Altstadt)?
Die Suche nach einer eindeutigen Definition eines Altbaus gestaltet sich gar nicht so einfach. In der Regel wird das Ende der Altbauära in Deutschland auf das Jahr 1949 festgesetzt. Das liegt daran, dass Altbau vor allem für eine bestimmte Bauweise steht. Nach 1949 begannen die Architekten beim Bau von Häusern Betonwände und -decken statt Mauerwerkswände und Holzbalkendecken sowie Verbund- und Isolierglasfenster statt einfachverglaste Fenster oder Kastenfenster zu verwenden. Auch weist der Innenausbau bei Altbauten besondere Charakteristiken auf (z. B. bestimmte Raumanordnung, Holzdielen- oder Parkettböden, Stuck, Flügeltüren und Ofenheizung).
Darauf sollten Sie beim Altbaukauf achten.
Beim Kauf eines Altbaus sollten Sie sich nicht nur von Ihren Augen und Gefühlen leiten lassen, sondern sich die Bausubstanz des Objekts ganz genau anschauen. Am besten ist es, für die Bewertung, einen Fachmann zu Rate ziehen. Denn es kommt nicht nur auf Ihre eigenen Ansprüche an eine Immobilie an, sondern manche Sanierungsmaßnahmen sind ein gesetzliches Muss (z. B. Energieeinsparverordnung (EnEV)). Es zählt also vor allem der Sanierungsbedarf, damit Sie abschätzen können, welche Kosten am Ende wirklich auf Sie zukommen. In welchem Zustand sind die Elektrik, die Holzbalken und die sanitären Einrichtungen des Altbaus? Wie sieht es mit der Feuchtigkeit der Wände aus? Müssen Fenster und Türen vielleicht ausgetauscht werden? Wenn es sich um einen denkmalgeschützten Altbau handelt, gilt es, bei der Sanierung bestimmte Regeln zu beachten. Hier kann es jedoch auch sein, dass Sie mit Förderprogrammen rechnen können, die bei den Sanierungsmaßnahmen unterstützen. Um dies herauszufinden, sollten Sie sich an das örtliche Landesdenkmalamt wenden. Erst wenn Sie alle diese Fragen abgeklärt haben, können Sie den Preis für die Immobilie realistisch abschätzen.
26.2.2020:
Die zum Teil sehr hohen Erbschaftssteuern führen nicht selten dazu, ...
... dass Erben die geerbte Immobilie verkaufen müssen. Um das zu umgehen, entscheiden sich viele Eltern dazu, das eigene Haus oder die Eigentumswohnung schon zu Lebzeiten auf die Kinder zu übertragen. Es besteht die Möglichkeit, gleichzeitig ein „lebenslanges Wohnrecht“ im Grundbuch einzutragen. Dadurch sichern sich die Eltern in ihrer Immobilie mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Das lebenslange Wohnrecht bleibt auch bei einer Zwangsversteigerung, oder wenn die Kinder das Haus nach einiger Zeit verkaufen wollen, bestehen. Es ist jedoch mit Vor- und Nachteilen verbunden. Im Folgenden erfahren Sie mehr dazu. Außerdem erklärt RE/MAX Germany, worin der Unterschied zwischen lebenslangem Wohnrecht und Nießbrauch besteht.
Die Vorteile vom lebenslangen Wohnrecht.
Gerade in der heutigen Zeit, in der es auf der Bank auf Gespartes keine Zinsen gibt, sind Immobilien eine gute Wertanlage. Das hat vor allem in den Ballungsgebieten zu einem enormen Anstieg der Immobilienpreise geführt. Im Todesfall des Immobilieneigentümers kann dies für die Erben jedoch bedeuten, dass diese hohe Erbschaftssteuern zahlen müssen. Um diese zu umgehen, entscheiden sich viele Eltern dazu, die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten an ihre Kinder zu verschenken. Eine Entscheidung die nicht leicht fällt, da dadurch natürlich auch eine gewisse Abhängigkeit entsteht.
Es gibt die Möglichkeit, ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch einzutragen. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Eltern in der betroffenen Immobilie wohnen. Das Wohnrecht gewährt ihnen die dauerhafte Nutzung der Wohnfläche und ein mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Paragraph § 1093 (BGB) legt zudem fest, dass die Wohnberechtigten jederzeit Familienmitglieder, Lebenspartner oder Pflegepersonal in die Wohnräume aufnehmen dürfen. Die Eigentümerpflichten (z. B. Grundstückssteuer) gehen dagegen mit der Eintragung des lebenslangen Wohnrechts auf die Kinder über.
Die Nachteile vom lebenslangen Wohnrecht.
Das Wohnrecht kann nur mit Zustimmung der Wohnberechtigten wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden. Gut ist es, wenn der Immobilieneigentümer mit dem Beschenktem zudem ein Rückforderungsrecht vereinbart. Das gibt ihm die Möglichkeit, dass er im Falle eines Insolvenzverfahrenes oder Todes des Nachfolgers seine Immobilie wieder zurücküberschrieben bekommen kann.
Die Nachteile des lebenslangen Wohnrechts machen sich besonders beim Immobilienverkauf bemerkbar. Es ist schwieriger, für eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht einen Käufer zu finden, denn die Eintragung im Grundbuch drückt in der Regel den Immobilienpreis. Auch darf der neue Eigentümer juristisch keine Besichtigungen des Hauses bzw. der Eigentumswohnung ohne Einwilligung des darin Wohnenden vereinbaren. Aber das lebenslange Wohnrecht kann auch steuerliche Nachteile für den ursprünglichen Besitzer mit sich bringen. Da dieser durch das Wohnrecht Mietkosten spart, kann es sein, dass das Wohnrecht vom Finanzamt steuerlich wie eine Schenkung oder eine Erbschaft behandelt wird. Deshalb sollten Sie sich vor der Eintragung im Grundbuch unbedingt von einem Steuerfachmann beraten lassen.
Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch.
Viele Eltern, die ihren Kindern aus Erbschaftssteuergründen die eigene Immobilie überschreiben, entscheiden sich statt für das lebenslange Wohnrecht für den Nießbrauch. Der Unterschied liegt darin, dass beim Nießbrauch der ursprüngliche Eigentümer viele Rechte (z. B. das Recht auf Vermietung) – aber auch Pflichten – an seiner Immobilie behält. Wie der Nießbrauch im Einzelfall genau aussieht, kann vertraglich individuell vereinbart werden. Das Mehr an Rechten erleichtert vielen Eltern die Entscheidung, die Immobilie schon zu Lebzeiten auf die Nachkommen zu übertragen.
Aber auch aus steuerlichen Gründen kann der Nießbrauch für beide Parteien interessant sein. In manchen Fällen kann dadurch die Schenkungssteuer umgangen werden, denn der Wert des Nießbrauchs darf vom Immobilienwert abgezogen werden. Dadurch fällt dieser möglicher Weise unter den Steuerfreibetrag von 400.000 EUR. Allerdings erschwert der Nießbrauch genau wie das lebenslange Wohnrecht den Verkauf einer Immobilie, da es in der Regel auch den Verkaufspreis mindert. Da der Immobilienverkauf generell eine komplexe Angelegenheit ist, sollten Sie auf Nummer sicher gehen und sich von einem echten Immobilienprofi beraten lassen.
28.01.2020:
Bei dem Wort "Denkmalschutz" könnte man meinen, es ginge um ...
... den Schutz von öffentlichen Monumenten oder Bauwerken, die zur Ehre oder Erinnerung an berühmte Persönlichkeiten oder geschichtliche Ereignisse errichtet wurden. Doch der Denkmalschutz ist sehr viel weitreichender. So können auch private Immobilien unter Denkmalschutz fallen, wenn deren Erhalt von öffentlichem Interesse ist. Meist sind denkmalgeschützte Häuser architektonisch besonders reizvoll und haben als Kulturgut einen besonderen Charme. Noch dazu können dem Eigentümer auch attraktive Steuervorteile und Fördergelder winken. Doch wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, der geht auch eine Reihe von Pflichten ein. Ziel des Denkmalschutzes ist es, ein Gebäude in seinem ursprünglichen Charakter dauerhaft zu erhalten. Aus diesem Grund darf der Besitzer eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses bauliche Maßnahmen auch nur unter Berücksichtigung von strengen Auflagen vornehmen.
Die Vor- und Nachteile von denkmalgeschützten Immobilien.
Nur weil ein Haus besonders alt ist, bedeutet dies nicht automatisch, dass es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt. Auch neuere Gebäude können unter Denkmalschutz fallen. Ob eine Immobilie Denkmal geschützt ist oder nicht, ist in der Regel Sache der Länder. Sie entscheiden, ob ein Haus in die örtliche Denkmalliste aufgenommen wird oder nicht. Dies hängt davon ab, ob der Erhalt eines Gebäudes für eine Stadt oder eine Gemeinde von besonderem kulturellem Interesse ist. Und da auch die Denkmalschutzgesetze Ländersache sind, können die für denkmalgeschützte Immobilien geltenden Vorschriften und Auflagen von Bundesland zu Bundesland stark variieren.
Jugendstilvillen oder Fachwerkhäuser sind durch ihr besonderes Flair bei Immobilienkäufern sehr beliebt. Zunächst sollte sich der potenzielle Käufer jedoch vor dem Kauf erkundigen, ob das Zielobjekt unter Denkmalschutz steht oder nicht. Denn dies hat Einfluss auf die Entscheidungsfreiheit bei geplanten Umbauten oder eventuell nötigen Sanierungen. In der Regel bringt der Denkmalschutz mehr Bürokratie und höhere Baukosten mit sich. Je nach Zustand des Hauses kann dies für den Käufer ein Nachteil sein, der Einfluss auf die Kaufentscheidung haben kann. Denn bei einem denkmalgeschützten Haus gelten strenge behördliche Vorschriften. Die Auflagen sollen dazu beitragen, dass die historische Bausubstanz und das Erscheinungsbild des betroffenen Gebäudes so weit wie möglich erhalten bleiben. Man kann sie bei der Unteren Denkmalschutzbehörde erfragen. Wer sich bei Baumaßnahmen nicht an die behördlichen Vorschriften hält, riskiert hohe Bußgelder oder muss die baulichen Umbauten rückgängig machen. Im schlimmsten Fall kann sogar eine Enteignung drohen.
Steuervorteile und Fördergelder bei denkmalgeschützten Immobilien.
Die Instandhaltung und Sanierung eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses bringt jedoch neben dem besonderen Wohnerlebnis auch eventuelle Steuervorteile und Fördergelder (z. B. KfW-Förderung) mit sich. So dürfen Selbstnutzer neun Prozent der Sanierungskosten zehn Jahre lang von der Steuer abschreiben. Aber auch bei vermieteten Objekten kann es Steuervorteile geben. Selbstverständlich dürfen nur solche Kosten abgesetzt werden, die vor der Sanierung von der Denkmalschutzbehörde als notwendig genehmigt wurden. Wenn Sie auf der Suche nach einem Altbau oder einer denkmalgeschützten Immobilie sind, so wenden Sie sich an einen der örtlichen RE/MAX-Makler. Er kann Sie beim Kauf nicht nur fachkundig beraten, sondern auch ein kostenloses Bewertungsgutachten erstellen.
10.12.2019:
Sie möchten 2020 ein Haus bauen? ...
... Dann sollten Sie bei der Planung auch in die Zukunft denken. Schließlich ist für viele Menschen die eigene Immobilie der Ort, an dem sie alt werden möchten. Im höheren Alter können manche Einbauten jedoch zum echten Hindernis werden. Darum lohnt es sich, bereits beim Bau an später zu denken. Denn dadurch lassen sich manche kostspieligen Umbauten vermeiden. Außerdem haben altersgerechte Häuser einen guten Wiederverkaufswert, da sie für eine größere Zielgruppe in Betracht kommen. Doch was zeichnet altersgerechtes Bauen überhaupt aus? RE/MAX Germany gibt Ihnen ein paar Tipps, worauf Sie bei der Planung Ihres Hauses achten sollten.
Tipps für altersgerechtes Bauen.
Als junge Bauherrin oder junger Bauherr fällt es meist schwer, sich vorzustellen, dass einem irgendwann einmal die Kraft ausgeht. Wer jedoch möglichst lange in seinem Eigenheim wohnen bleiben möchte, sollte bereits bei der Planung daran denken, welche Einbauten auch im Alter Sinn machen. Altersgerechtes Bauen bedeutet vor allem, auf Barrierefreiheit zu achten. Das heißt, Sie sollten auf unnötige Stufen und Stolperstellen, soweit es geht, verzichten.
Planen Sie bei den Türen und Fluren großzügig und sorgen Sie dadurch für genügend Bewegungsspielraum. Deren Breite sollte also so bemessen sein, dass Sie diese später eventuell auch mit einem Rollator oder Rollstuhl bequem passieren können und genügend Platz zum Wenden haben. Bodenschwellen sind unnötige Stolperfallen. Vermeiden Sie diese von daher, wo immer es geht. Das gilt auch für das Badezimmer. Hier sollte die Dusche möglichst bodengleich sein, damit sie leicht zugänglich ist. Wenn es sich bei Ihrem Neubau nicht um einen Bungalow, sondern um ein mehrstöckiges Haus handelt, ist es von Vorteil, wenn jedes Stockwerk über ein eigenes Badezimmer verfügt. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, sich im Alter notfalls auf das Erdgeschoss zu beschränken.
Auch die Beleuchtung sollte gut durchdacht werden. Das gilt vor allem für die Wege, die zu Ihrem Haus führen. Ausreichend Licht kann so manchen Sturz verhindern. Der Einbau von smarter Technik ist heutzutage schon fast eine Selbstverständlichkeit. Davon profitiert man auch im Alter, wenn sich Heizung, Jalousien und Türen bequem aus der Ferne steuern lassen.
Mehr Wohnkomfort durch ein altersgerechtes Zuhause.
Barrierefreie Räume sind jedoch nicht nur für ältere Menschen, sondern auch für jüngere Generationen von Vorteil. Vor allem Familien mit Kindern können von den altersgerechten Einbauten profitieren. Denn gerade bei kleinen Kindern können steile, rutschige Treppen oder Treppen ohne Geländer zur Gefahrenquelle werden. Mehrere Badezimmermöglichkeiten verhindern ein Gerangel am Morgen, wenn alle Bewohner zur gleichen Zeit das Bad benutzen möchten. Und auch ein Kinderwagen ist in einem breiteren Flur einfacher unterzubringen. Zudem wirken barrierefreie Wohnräume meist sehr großzügig und erhöhen den Wohnkomfort allgemein. Aber das altersgerechte Bauen lohnt sich auch in finanzieller Hinsicht. Denn bei einem barrierefreien Haus steigt in der Regel der Wiederverkaufswert. Auch sollten Sie sich vor dem Bau informieren, ob in Ihrer Region vielleicht Zuschüsse für altersgerechte Einbauten angeboten werden.
12.11.2019:
Sie haben vor kurzem eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft ...
... Dann freuen Sie sich wahrscheinlich schon darauf, das neue Zuhause endlich nach den eigenen Vorstellungen frei gestalten zu können. Doch Achtung, kennen Sie die in Ihrem Haus geltende Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung? Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einer Immobilie bedürfen in der Regel die Zustimmung von den Miteigentümern. Doch was versteht man eigentlich unter Baulichen Veränderungen? Wichtig ist, den Unterschied zwischen baulichen Veränderungen und Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu kennen. Hier eine kurzen Zusammenfassung von REMAX Germany.
Bauliche Veränderung bei Gemeinschaftseigentum.
Bauliche Veränderungen sorgen leider immer wieder für Streit bei Wohneigentümergemeinschaften. Denn gerade Neubesitzer sind sich häufig nicht im Klaren darüber, dass selbst bei vermeintlich kleinen Veränderungen, wie z. B. dem Anbringen einer Parabolantenne oder einer Markise oder von festen Blumenkästen auf dem Balkon, die Zustimmung der Wohneigentümergemeinschaft erforderlich sein kann. Denn laut Wohneigentumsgesetz (§22 Absatz 1) darf, sobald Rechte von Dritten betroffen sind, nur diese, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum beschließen,
Das kennzeichnet laut WEG eine bauliche Veränderung:
Unterschied zwischen Baulicher Veränderung und Instandhaltung bzw. Modernisierung.
Allgemein sind Bauliche Veränderungen Maßnahmen, die über die Instandhaltung oder eine Modernisierung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. D. h. sie verändern die Immobilie. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, ist es also äußerst wichtig, sich vor einer baulichen Maßnahme zunächst die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung genau durchzulesen. Darin steht in der Regel, was zum Gemeinschafts- und Sondereigentum gehört und welche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu den baulichen Veränderungen zählen. D. h. welche Veränderungen zustimmungspflichtig sind und welche nur eine teilweise Zustimmung der Gemeinschaft brauchen. Im Zweifel sollten Sie sich auf jeden Fall vorab beim Verwalter oder der Hausgemeinschaft erkundigen, ob eine Genehmigung erforderlich ist. Denn fehlt die nötige Zustimmung zu einer baulichen Maßnahme, kann die Wohneigentümergemeinschaft später verlangen, dass diese auf eigene Kosten wieder rückgängig gemacht wird.
15.10.2019:
Sie müssen beruflich für eine Zeit ins Ausland? Oder Sie planen im nächsten Jahr vielleicht ...
... ein Sabbatical, um auf Weltreise zu gehen? Dann könnte das Thema Zwischenmiete für Sie interessant werden. Gerade in den Metropolen wie München oder Frankfurt kann es wegen der hohen Mietpreise empfehlenswert sein, die bestehende Mietwohnung nicht aufzugeben. Aber eine leerstehende Wohnung würde doppelte Kosten bedeuten. Das können und wollen sich nur die wenigsten leisten. Doch ist eine Zwischenmiete überhaupt erlaubt? Theoretisch schon, aber Ihr Vermieter hat ein Mitspracherecht, dass Sie unbedingt beachten sollten. Es gibt auch Fälle, in denen er Ihnen eine Zwischenmiete verbieten kann. RE/MAX Germany erklärt in Kürze, worauf bei einer Zwischenmiete zu achten ist.
Keine Zwischenmiete ohne den Vermieter.
Es gibt viele Gründe, warum ein Mieter seine Wohnung für eine Zeit untervermieten möchte. In der Regel wird eine Zwischenmiete in Erwägung gezogen, um einen längeren Auslandsaufenthalte zu überbrücken. Zum einen kann es sein, dass der Mieter seine Wohnung nicht aufgeben möchte, da sie ihm sehr gut gefällt oder er eine günstige Miete hat. Zum anderen möchte er durch die Zwischenmiete doppelte Mietkosten umgehen. Schließlich braucht er an seinem neuen Aufenthaltsort auch eine Unterkunft. Aber es gibt auch Fälle, bei denen sich ein Mieter z. B. durch einen Arbeitsplatzverlust oder eine Scheidung die Miete nicht mehr leisten kann und er deshalb ein Zimmer untervermieten möchte.
Doch Vorsicht: bevor Sie sich auf die Suche eines Untermieters begeben, müssen Sie zuallererst Ihren Vermieter von Ihrem Vorhaben informieren. Tun Sie dies nicht, riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Ist der Vermieter mit der Untervermietung mit zeitlicher Befristung einverstanden, sollten Sie sich die Erlaubnis zur Sicherheit schriftlich geben lassen. Denn eine einmal gegebene Zustimmung darf der Vermieter nicht einfach widerrufen. Es sei denn, es sprechen wichtige Gründe gegen die Untervermietung.
In den meisten Fällen muss der Vermieter einer Zwischenmiete zustimmen.
Ein Vermieter darf nur in den wenigsten Fällen seine Erlaubnis zur Zwischenmiete verweigern. Allerdings muss der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ vorweisen können. Dieses darf erst nach dem Mietabschluss entstanden sein. D. h. ein Mieter darf sich nicht einfach eine Wohnung auf unbestimmte Zeit durch einen Zwischenmietvertrag reservieren. Dies könnte z. B. der Fall sein, wenn er mit einer/einem neuen Lebenspartner/-in zusammenzieht.
Kann sich jedoch ein Mieter die alleinige Miete aus finanziellen Gründen nicht mehr leisten, darf der Vermieter laut eines Urteils des Amtsgerichts München (Az.: 422 C 13968/13) die Untervermietung eines Zimmers nicht verweigern. Allerdings darf der Mieter das Zimmer nicht überbelegen. D. h. er darf nicht gleich eine ganze Familie in einem Zimmer einziehen lassen.
Ganz anders sieht die Situation jedoch bei der Untervermietung an Touristen aus. Vor allem jüngere Leute sehen in der Vermietung durch Airbnb eine gute Möglichkeit ihre Wohnung auch bei kürzeren Reisen unterzuvermieten und so die Reisekasse aufzufüllen. In diesem Fall darf der Vermieter seine Zustimmung jedoch verweigern. Denn laut einem Urteil des BGH ist für eine Vermietung an Touristen eine gesonderte Erlaubnis erforderlich (BGH, 08.01.2014 – VIII ZR 210/13). Fehlt diese, riskieren Sie eine fristlose Kündigung.
Zwischenmiete per Zwischenmietvertrag.
Ist die Zustimmung durch den Vermieter erfolgt, darf der Mieter einen Zwischenmieter suchen. Hat er den passenden Untermieter gefunden, schließt er mit diesem einen Zwischenmietvertrag ab. In dem Untermietvertrag werden die Höhe und Dauer der Miete, und eine eventuelle Mietkaution festgehalten. Auch ist es empfehlenswert sich vom Untervermieter eine private Haftpflichtversicherung vorlegen zu lassen. Denn schließlich haftet der Hauptmieter bei eventuellen Schäden(z. B. Wasserschäden, Mietsachschäden) gegenüber dem Vermieter und nicht der Untermieter. Es ist jedoch durchaus zulässig, dass der Hauptmieter vom Zwischenmieter mehr Miete verlangt, als er selbst zahlt. Es kann also durchaus sein, dass dieser durch die Zwischenmiete einen Gewinn macht.
17.09.2019:
Gerade in den Ballungsräumen ist die Wohnmarktsituation seit vielen Jahren sehr angespannt ...
... Mit Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 möchte der Gesetzgeber den rasanten Anstieg der Mieten unter Kontrolle bringen. Seit Anfang des Jahres gelten neue Regelungen. Diese erlegen den Vermietern neue Pflichten auf. Sie sollen es den Mietern leichter machen, gegen erhöhte Mieten vorzugehen. Doch was ist eine Mietpreisbremse überhaupt? Und was sind die neuen Regeln? Als Mieter oder Vermieter sollten Sie diese auf jeden Fall kennen. RE/MAX Germany gibt Ihnen im Folgenden einen kurzen Überblick.
Die Regeln bei der Mietpreisbremse.
Der Kampf um bezahlbaren Wohnraum hat sich besonders in den Großstädten in den letzten Jahren sehr verschärft. Deshalb hat der Gesetzgeber bereits im Jahr 2015 in vielen Städten (z. B. Frankfurt am Main und München) und Gemeinden eine Mietpreisbremse eingeführt. Die Maßnahme sollte die Mieter besser vor überhöhten Mieten schützen. So dürfen Vermieter seit der Einführung der Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung einer Wohnung oder eines Miethauses die Miete nur noch bis zu maximal 10 Prozent über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten erhöhen.
Für welche Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse gilt, wird von den einzelnen Bundesländern entschieden. Denn diese kennen die dortige Immobilienmarktsituation am besten. Bei der Prüfung werden Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung in einer Region ausgewertet. Die Regelungen von 2015 sollten zunächst für fünf Jahre gelten. Aber im August 2019 hat die große Koalition diesen Zeitraum bereits um weitere fünf Jahre verlängert. Es gibt jedoch Regionen, da wurde die in 2015 eingeführte Mietpreisbremse aus formellen Gründen inzwischen wieder ausgesetzt (z. B. Baden Württenberg). Hier soll bis 2020 geprüft werden, ob sie in manchen Städten erneut eingeführt wird.
Da die Mietpreisbremse von 2015 jedoch nicht überall den gewünschten Erfolg brachte, wurden die Regelungen Anfang 2019 nochmal zu Gunsten der Mieter verschärft. Neu ist die Auskunftspflicht des Vermieters. D. h. ein Vermieter muss bei einer Neuvermietung nun offenlegen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Dies ist für den Mieter besonders interssant, wenn die Miete über dem ortsüblichen Mietpreisniveau liegt. Auch muss der Vermieter vor dem Vertragsabschluss darüber informieren, ob er von irgendwelchen gesetzlichen Ausnahmeregeln (z. B. umfassende Modernisierungsmaßnahmen) bei der Mietfestsetzung Gebrauch gemacht hat. Tut er dies nicht, hat der Mieter die Möglichkeit die Miete anzufechten.
Die Ausnahmen bei der Mietpreisbremse.
Neubauten und umfassende Modernisierungsmaßnahmen bilden bei der Mietpreisbremse eine Ausnahme. Schließlich möchte der Gesetzgeber verhindern, dass wegen der Maßnahme weniger Wohnraum entsteht oder bestehende Häuser und Wohnungen nicht mehr modernisiert werden. Wenn Sie als Mieter z. B. durch einen Berufswechsel in eine neue Stadt ziehen, sollten Sie sich vor dem Umzug informieren, ob in dieser Stadt eine Mietpreisbremse gilt. Dies hilft Ihnen die Mieten anhand der Kaltmieten untereinander zu vergleichen. Wenn Sie Unterstützung bei der Wohnungssuche brauchen, sollten Sie sich an einen der örtlichen RE/MAX-Immobilienmakler wenden. Nehmen Sie einfach Kontakt auf!
20.08.2019:
Das Vorkaufsrecht hat schon so manchem Immobilienkäufer einen Strich durch die Rechnung gemacht ...
... Vielen Käufern ist nämlich nicht bewusst, dass ein unterschriebener Kaufvertrag noch keine Garantie dafür ist, dass sie die Immobilie oder das Grundstück auch wirklich bekommen. Denn besteht für das Objekt ein Vorkaufsrecht, so kann es sein, dass der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. RE/MAX Germany erklärt im Folgenden, was es mit dem Vorkaufsrecht auf sich hat.
3 verschiedene Arten des Vorkaufsrechts gibt es
Geschafft! Der Kaufvertrag ist unterschrieben. Jetzt gehört die Immobilie endlich mir, denken Sie sich. Doch halt, Sie sollten sich nicht zu früh freuen. Besteht für Ihr Wunschobjekt vielleicht ein Vorkaufsrecht? Denn dann darf laut § 463 BGB, der Vorkaufsberechtigte nach Abschluss eines rechtswirksamen und notariell bekundeten Kaufvertrags davon Gebrauch machen. Er übernimmt in diesem Fall den Kaufvertrag des ursprünglichen Käufers und kauft das Objekt zu den gleichen, ausgehandelten Konditionen. Zwei Monate hat er nach Bekanntgabe Zeit sich zu entscheiden, ob er das Objekt kaufen möchte oder nicht.
Es gibt insgesamt drei verschiedene Arten des Vorkaufsrechts: das dingliche, das schuldrechtliche und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht. Das dingliche Vorkaufsrecht (§§ 1094 – 1104 BGB) gilt nur für Grundstücke und wird direkt im Grundbuch eingetragen. Dadurch hat der Vorkaufsberechtigte sogar noch nach der Eintragung im Grundbuch das Recht, sein Vorkaufsrecht einzufordern. Dieses Recht ist allerdings nicht vererbbar (§ 473 BGB). Außer es wurde zeitlich beschränkt vergeben oder im Grundbuch als vererbbar eingetragen.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 – 473 BGB) gilt für Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Es wird nur vertraglich vereinbart und nicht im Grundbuch eingetragen. Sollte also der Drittkäufer im Grundbuch eingetragen worden sein, ohne dass der Vorkaufsberechtigte davon wusste, so gehört die Immobilie ihm. Der Vorkaufsberechtigte kann aber dann vom Verkäufer Schadensersatz verlangen. Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht schließlich ist die Gemeinde der Vorkaufsberechtigte (§§ 24 – 28 BauGB). Diese darf aber nur von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, wenn es dem Allgemeinwohl (z. B. aus Umweltgründen) dient. Ist der Kaufinteressent jedoch mit dem Verkäufer verwandt, gilt das Vorkaufsrecht nicht.
Mieter und Erben haben in der Regel Vorrang
Mieter haben laut § 577 BGB immer ein Vorkaufsrecht. Durch dieses Gesetz soll verhindert werden, dass Mieter aus ihren Wohnungen oder Häusern verdrängt werden. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Eigentümer seine Immobilie an einen Angehörigen verkaufen möchte. Auch Erben haben ein Vorkaufsrecht, falls ein Miterbe seinen Anteil verkaufen möchte. Wenn Sie also eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie sich über das Vorkaufsrecht bewusst sein. Dann ist die Enttäuschung nicht ganz so groß, falls Ihnen der Vorkaufsberechtigte Ihr Traumobjekt vor der Nase wegschnappt. Wenn der Vorkaufsberechtigte jedoch beim Verkauf des Objekts auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, erlischt es. Natürlich kann er auch schon vor einem Verkaufsfall beantragen, dass er als Vorkaufsberechtigter aus dem Grundbuch gelöscht wird.
23.07.2019:
Die meisten Mietverträge sind unbefristet. Es gibt jedoch Gründe, warum ...
... ein Vermieter einen befristeten Mietvertrag bevorzugt. In so einem Fall handelt es sich um einen Zeitmietvertrag. Läuft der Vertrag aus, endet das Mietverhältnis, ohne dass eine der beiden Parteien kündigen muss. Doch aufgepasst, für diese Mietvertragsform gelten bestimmte Regeln. Als Mieter sollten Sie sich z. B. bewusst sein, dass Sie sich mit einem solchen Vertrag zeitlich binden. RE/MAX Germany erklärt im Folgenden, worauf Mieter und Vermieter bei einem Zeitmietvertrag achten sollten.
Mögliche Gründe für einen Zeitmietvertrag
Endlich haben Sie Ihre Traummietwohnung gefunden. Doch dann die große Enttäuschung, der Eigentümer bietet Ihnen nur einen Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum an. Darf er das? Die Antwort lautet: Ja! Aber er muss einen bestimmten Grund vorweisen, warum er die Wohnung nicht unbefristet vermietet kann.
Dies sind mögliche Gründe für einen Zeitvertrag (BGB § 575):
Wichtig ist es, dass der Vermieter Ihnen den Grund für die zeitliche Befristung im Detail bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt (qualifizierter Zeitmietvertrag). Vergisst er dies, gilt der Mietvertrag laut Wohnmietrecht als unbefristet. Auch darf er den im Mietvertrag angegebenen Grund, nicht einfach nach einer Zeit gegen einen anderen Grund austauschen.
Vor- und Nachteile für Mieter beim Zeitmietvertrag
Ein Zeitmietvertrag bedarf immer der Schriftform. Bei der Dauer gibt es dabei keine zeitliche Obergrenze. So sind z. B. Zeitmietverträge mit einer Mietdauer von 10 Jahren möglich. Als Mieter sollten Sie sich bei Vertragsabschluss jedoch bewusst sein, dass Sie sich mit einem Zeitmietvertrag fest binden. Das heißt, bei so einem Vertrag gilt nicht die sonst übliche dreimonatige Kündigungsfrist. Vielmehr muss der Mieter bei einem früheren Auszug aus der Wohnung für einen adäquaten Nachmieter sorgen. Dafür hat der Zeitmietvertrag den Vorteil, dass, falls nicht anders im Mietvertrag vereinbart, die Miete für die Vertragslaufzeit fest ist. Das bedeutet, der Vermieter darf die Miete nicht an die ortübliche Miete angleichen. Ca. vier Monate vor dem Ende der Vertragslaufzeit sollte sich der Mieter beim Vermieter erkundigen, ob der angegebene Befristungsgrund noch gilt. Tut er es nicht, wird der Zeitmietvertrag nämlich zu einem unbefristeten Mietvertrag. Dazu muss der Mieter jedoch sein Interesse daran bekunden.
25.06.2019:
Sie planen in der nächsten Zeit eine Immobilie zu kaufen? ...
... Dann sollten Sie bei der Aufstellung Ihres Finanzierungsplans auf keinen Fall vergessen, die Kaufnebenkosten (auch Anschaffungsnebenkosten genannt) mit einzukalkulieren. Denn diese stellen beim Immobilienkauf einen nicht unerheblichen Kostenfaktor dar. Zudem verlangen einige Kreditinstitute, dass die Kaufnebenkosten vom Käufer selbst getragen werden und nicht Teil der Immobilienfinanzierung sind. Aus diesem Grund ist es für den Immobilienkäufer sehr wichtig, genau zu wissen, wieviel er am Ende selbst stemmen muss. Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt zum Teil auch von der persönlichen Lebenssituation ab. RE/MAX GERMANY stellt im Folgenden kurz vor, welche Kosten zu den Kaufnebenkosten gehören.
Diese Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten.
Bei einem Immobilienkauf kommt es nicht nur auf den Kaufpreis an, sondern auch auf die Kaufnebenkosten. Diese können laut Experten bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen. Aus diesem Grund sollte der Immobilienkäufer vor dem Kauf einer Immobilie die Höhe der Kaufnebenkosten genau kalkulieren, damit er in keinen finanziellen Engpass kommt. Zu den Kaufnebenkosten gehören:
Maklerprovision: Wenn Sie die Immobilie über einen Immobilienmakler kaufen, dann hat der Makler bei Unterzeichnung des Kaufvertrages ein Anrecht auf eine Maklerprovision (§652 BGB). Diese zahlt in der Regel der Immobilienkäufer. In manchen Bundesländern teilen sich jedoch auch der Käufer und Verkäufer die Kosten. Am Ende ist es eine Verhandlungssache. Die Höhe der Maklerprovision variiert von Makler zu Makler, da dieser sein Honorar selbst festlegen kann und es dazu keine gesetzlichen Vorgaben gibt. Üblich sind jedoch ca. 3 – 7 % (zuzüglich MwSt.) vom Kaufpreis.
Notar- und Gerichtsgebühren: In Deutschland müssen alle Immobilienverkäufe durch einen Notar notariell beurkundet werden. Nur dann ist ein Kaufvertrag rechtswirksam. Die Notargebühr setzt sich aus der Erstellung des Kaufvertrages und der Veranlassung der Eintragung ins Grundbuch (Auslassungsvormerkung, Grundschuldbestellung und Eigentümerwechsel) zusammen. Die Höhe der Notarkosten ist gesetzlich geregelt und liegt üblicher Weise bei 2 % vom Kaufpreis.
Grunderwerbssteuer: Bei jedem Grundstücks- oder Immobilienkauf muss entweder der Käufer oder der Verkäufer eine Grunderwerbssteuer zahlen. Wer die Grunderwerbssteuer am Ende zahlt, wird im Kaufvertrag festgelegt. In der Regel wird jedoch der Käufer dazu verpflichtet. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland zwischen 3,5 – 6,5 %. Wenn Sie Ihre Immobilie gleich vermieten, können Sie die Grunderwerbssteuer unter Umständen wieder absetzen. Dazu sollten Sie sich bei einem Steuerberater genau erkundigen.
Renovierungs- und Modernisierungskosten: Die Höhe der Renovierungs- und Modernisierungskosten hängen vom Zustand der Immobilie und den Veränderungswünschen des Käufers ab. Diese Kosten können deshalb vom Immobilienkauf zu Immobilienkauf sehr stark variieren.
Die individuellen Anschaffungs- und Umzugskosten
Bei seiner Kalkulation sollte der Immobilienkäufer auch an die Kosten für die Anschaffung von neuen Möbeln denken. Denn diese können nicht unerheblich sein. Vielleicht ist die neue Immobilie viel größer, als die, in der er bisher gewohnt hat? Oder manche seiner alten Möbel (wie z. B. die Küche) passen nicht in die neue Immobilie? Je nachdem kann der Möbelkauf schnell mehrere tausend Euro kosten. Zu guter Letzt gilt es noch die Umzugskosten einzuplanen. Macht der Immobilienkäufer den Umzug selbst oder engagiert er ein Umzugsunternehmen? Die Makler von RE/MAX unterstützen Sie gerne bei Berechnung der Kaufnebenkosten. Als echte Immobilien-Profis wissen sie, woran Sie bei der Kalkulation denken müssen. Nehmen Sie einfach Kontakt auf und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin mit einem RE/MAX-Makler in Ihrer Nähe. Denn die genaue Kalkulation der Kaufnebenkosten schützt Sie vor bösen Überraschungen.
28.05.2019:
Sie sind Hauseigentümer oder privater Bauherr? Dann sind Sie beim Hauskauf oder während der Bauplanung bestimmt schon ...
... mit den Begriffen „Umbauter Raum“ (UR) oder „Brutto-Rauminhalt“ (BRI) konfrontiert worden. Diese stehen für das Volumen eines Gebäudes. Sachverständige, Architekten oder Bauplanungsämter brauchen diese Angabe für die Wert- und Kostenermittlung einer Immobilie, für Wirtschaftlichkeitsrechnungen und Baugenehmigungen oder eine Verkehrswertermittlung über das Sachwertverfahren. Das Volumen eines Gebäudes gehört also zu den Kerngrößen einer jeden Bauplanung. Im Folgenden erläutert RE/MAX Germany, was sich hinter den beiden Begriffen verbirgt und worin sie sich unterscheiden. Denn gerade bei der Finanzierung einer Immobilie ist es für den Darlehensgeber wichtig, zu wissen, ob bei der Bestimmung des Volumens der „Umbaute Raum“ oder der „Brutto-Rauminhalt“ als Berechnungsgrundlage herangezogen wurde.
Der Unterschied zwischen dem Umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt:
Das Volumen (Kubatur) seines Gebäudes zu kennen, ist für jeden Hauseigentümer oder Bauherrn von enormer Bedeutung. Denn dieses hat, neben der Lage, der Energieeffizienz und der verwendeten Baumaterialien, Einfluss auf dessen Wert sowie die Baukosten. Das Volumen von Rauminhalten und Grundflächen von Gebäuden wird anhand bestimmter Regeln und Berechnungsformeln berechnet. Diese sind in der DIN 277 festgelegt. Die Norm zum Umbauten Raum (UR) stammt aus dem Jahr 1950. Sie wurde 2016 verändert und der bisherige Begriff wurde durch den Brutto-Rauminhalt (BRI) ersetzt.
Auch wenn dadurch das Maß „Umbauter Raum“ eigentlich veraltet ist, wird es trotzdem häufig noch von Sachverständigen herangezogen. Grund dafür ist, dass es genauer ist als der Brutto-Rauminhalt. Eine einheitliche Berechnung des Volumens von Gebäuden soll garantieren, dass die verschiedenen Bauprojekte vergleichbar sind. So wurde in der DIN 277 festgelegt, was in die Berechnung des Volumens mit einbezogen wird und was nicht. Bereiche die nicht vollständig umschlossen sind, werden z. B. nicht berücksichtigt. Das betrifft Gebäudeanteile wie Außentreppen, Fensternischen, Dachgauben oder Schornsteine.
Der Unterschied zwischen dem Umbauten Raum und dem Brutto-Rauminhalt liegt also in der unterschiedlichen Berechnungsgrundlage. Während beim Umbauten Raum die Rohbauaußenmaße (Länge x Höhe x Breite eines Rohbaus) zur Berechnung herangenommen werden, sind es beim Brutto-Rauminhalt die Fertigmaße. Beim umbauten Raum wird der nicht ausgebaute Dachstuhl nur zu einem Drittel gezählt, der Brutto-Rauminhalt (BRI) umfasst dagegen den Rauminhalt aller Räume (angefangen bei den Kellerräumen) und Baukonstruktionen, die sich über den Brutto-Grundflächen (BGF) eines Gebäudes befinden. D. h. der Brutto-Rauminhalt ergibt sich aus den ermittelten Brutto-Grundflächen multipliziert mit den zugehörigen Höhen. Aus diesem Grund interessiert es einen Darlehensgeber, ob das Volumen nach dem Umbauten Raum oder Brutto-Rauminhalt kalkuliert wurde, da je nachdem das Ergebnis der Volumenberechnung differieren kann.
Empfehlung für die Berechnung des Wertes Ihrer Immobilie:
Die exakte Ermittlung des Umbauten Raumes bzw. Brutto-Rauminhalts kann durch die zahlreichen Vorschriften für einen Laien sehr aufwendig und kompliziert sein. Aus diesem Grund empfiehlt REMAX Germany, für die genaue Berechnung einen qualifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Käufer einer Immobilie orientieren sich bei der Einstufung des Preises eines Objekts jedoch meist nicht an dem berechneten Volumen eines Hauses, sondern an der Wohnfläche. So ist für sie in erster Linie der errechnete Preis pro Quadratmeter Wohnfläche interessant. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, können Sie die praktische Online-Immobilienbewertung von RE/MAX nutzen. Hier erfahren Sie – kostenfrei und unverbindlich – den Marktwert Ihrer Immobilie einfach per E-Mail.
30.04.2019:
Sie haben vor kurzem eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft? ...
Dann sollten Sie wissen, dass damit in Zukunft auch die Zahlung eines Hausgelds bzw. Wohngelds auf Sie zukommt. Denn in Deutschland besteht bei einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) die gesetzliche Verwalterpflicht (§ 20 Wohnungseigentumsgesetz). Zwar kann auch ein Eigentümer bzw. Eigentümerin die Verwaltung eines Hauses übernehmen, in der Regel wird jedoch ein professioneller Hausverwalter eingestellt. Das ist schon allein deshalb empfehlenswert, da dadurch eventuelle Interessenskonflikte vermieden werden. Die Immobilieneigentümer müssen an den Hausverwalter monatlich ein Hausgeld zahlen. RE/MAX Germany erläutert Ihnen im Folgenden, wofür dieses Geld verwendet wird.
So berechnet sich die Höhe des Hausgelds
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen die Wohnungseigentümer monatlich einen festen Betrag an den Hausverwalter bezahlen. Ein Wohnungskäufer sollte also beim Kauf einer Wohnung dieses Geld in seine Kalkulation mit einrechnen. Dazu sollte er die Immobilie auf ihren Gesamtzustand (z. B. Zustand der Fassade) überprüfen. Denn je älter und renovierungsbedürftiger sie ist, umso höher dürfte der monatliche Betrag ausfallen, den er leisten muss. Auch sollte er sich die früheren Wirtschaftspläne und Eigentümerversammlungsprotokolle geben lassen. Daraus kann er lesen, ob demnächst oder für die Zukunft schon irgendwelche Restaurierungsmaßnahmen beschlossen wurden.
Das Hausgeld ist also eine monatliche Vorauszahlung. Mit diesem Geld vertritt der Hausverwalter die WEG und bezahlt alle Rechnungen in ihrem Namen. Um zu wissen, wie hoch der monatliche Betrag ist, den jeder Immobilieneigentümer zu leisten hat, stellt der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) über die Einnahmen und Ausgaben auf. Folgende Kosten gehören in die Aufstellung:
Der Hausverwalter legt seinen Wirtschaftsplan den Immobilieneigentümern dann bei der jährlichen Eigentümerversammlung vor. Für den Beschluss ist eine einfache Mehrheit ausreichend. Die Gesamtsumme wird in der Regel nach dem Miteigentumsanteil aufgeteilt. Es gibt aber auch WEGs die sich auf einen anderen Verteilerschlüssel geeinigt haben (z. B. nach Personenanzahl oder Verbrauch). Am Jahresende macht der Hausverwalter eine Abrechnung. Hat er zu hoch kalkuliert, bekommen die Immobilienbesitzer eine Auszahlung, hat er zu niedrig kalkuliert, müssen sie eine Nachzahlung leisten.
Der Unterschied zwischen Wohngeld und Nebenkostenvorauszahlungen
Bei den o. g. Kosten sind einige Kosten umlagefähig und andere nicht. D. h. falls der Immobilienbesitzer seine Wohnung vermietet hat, darf er den umlagefähigen Anteil an seine Mieter weitergeben. Die nicht umlagefähigen Kosten muss er selbst tragen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören die Versicherungskosten, Grundsteuer, Strom, Wasser und Gas, Hausmeisterkosten, usw. Man darf Hausgeld also nicht mit den Nebenkostenvorauszahlungen eines Mieters verwechseln. Denn das Hausgeld umfasst nicht nur mehr Kosten, sondern die beiden unterscheiden sich auch juristisch voneinander. Während das Hausgeld vom Verwalter geschätzt wird, müssen die Nebenkosten genau berechnet und belegt werden.
05.04.2019:
Endlich ist das Traumhaus oder die Traumwohnung gefunden und ...
... Verkäufer und Käufer sind sich über den Kaufpreis einig geworden. Doch ganz so einfach funktioniert der Verkauf einer Immobilie leider nicht. Denn der Gesetzgeber hat die Spielregeln hierfür ganz klar festgelegt. Diese sollen sowohl zum Schutz des Käufers als auch des Verkäufers dienen. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Notar. Um diese Zusatzkosten kommt man nicht herum, denn ohne Notar ist keine Übertragung von Wohneigentum möglich. RE/MAX GERMANY hat im Folgenden kurz den Eigentumsübergang einer Immobilie für Sie zusammengefasst.
So funktioniert der Eigentumsübergang bei einer Immobilie
Nachdem sich Verkäufer und Käufer über den Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie geeinigt haben, können die Parteien einen Notar kontaktieren. Dieser setzt einen notariellen Kaufvertragsentwurf auf. Darin werden alle Punkte (z. B. Zahlungsbedingungen, Kaufpreis, usw.) schriftlich festgehalten, die zwischen dem Käufer und dem Verkäufer bzw. Immobilienmakler zuvor besprochen worden sind. Die Kosten für den Notar trägt in der Regel der Käufer. Im Anschluss haben die Vertragspartner Zeit, den Kaufvertragsentwurf in Ruhe zu prüfen und eventuelle Änderungen vorzunehmen. Sie können dazu auch einen Anwalt oder Gutachter zu Rate ziehen.
Nach der Prüfung des Kaufvertrags wird ein gemeinsamer Notartermin vereinbart. Bei diesem Termin liest der Notar zunächst den Kaufvertrag nochmal Punkt für Punkt vor und klärt den Käufer und Verkäufer über die Konsequenzen und die weiteren Schritte auf. Im Vertrag wird auch ein Termin festgelegt, ab wann der Käufer für die Immobilie verantwortlich ist. D. h. ab wann er verpflichtet ist, für die Immobilie wirtschaftlich zu sorgen, indem er Eigentümer wird. Wenn beide Parteien mit dem Vertragsinhalt einverstanden sind, wird der Kaufvertrag unterschrieben. Mit der Unterschrift ist der Käufer aber noch nicht der Eigentümer der Immobilie.
Der endgültige Eigentumsübergang beim Immobilienkauf
Rechtlich wird der Käufer erst zum Eigentümer der Immobilie, wenn er als solcher im Grundbuch eingetragen wurde. Der endgültige Eigentumsübergang (§§ 873, 925 BGB bzw. § 4 WEG) erfolgt, sobald der Käufer den Kaufpreis gezahlt und die Grunderwerbssteuer überwiesen hat. Erst dann veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung und die Eintragung im Grundbuch. Dies kann jedoch einige Wochen in Anspruch nehmen. Zum Schutz des Käufers wird in der Zwischenzeit eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nach der Unterschrift noch belastet oder gar an einen anderen Interessenten weiterveräußert. Bei der Grundbucheintragung wird diese Auflassungsvormerkung wieder gelöscht. Damit wird der Käufer formell zum stolzen Eigentümer seiner neuen Immobilie.
29.01.2019:
Wenn ein Hauseigentümer den Verkauf seiner Immobilie professionell abwickeln möchte, holt er sich in der Regel ...
... Unterstützung von einem Fachmann. D. h. er beauftragt einen Immobilienmakler, nach dem passenden Käufer für sein Objekt zu suchen und den Verkauf abzuwickeln. Er kann dabei zwischen drei Auftragsarten wählen: Allgemeinauftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag. Je nach gewählter Auftragsform gelten für den Verkäufer und Immobilienmakler andere Konditionen, Rechte und Pflichten. Vereinfacht kann man sagen, je exklusiver der Maklervertrag ist, desto mehr Verpflichtungen gehen beide Seiten ein.
Die drei Auftragsmöglichkeiten bei Immobilien im Vergleich
Der einfache Maklerauftrag (Allgemeinauftrag) ist am unverbindlichsten. Denn bei dieser Auftragsform, die sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen kann, darf der Verkäufer gleich mehrere Immobilienmakler beauftragen. Diese suchen zeitgleich nach dem passenden Käufer. Dem Verkäufer entstehen dadurch keinerlei Mehrkosten. Die Immobilienmakler sind im Gegenzug jedoch nicht verpflichtet, die Immobilie wirklich aktiv zu vermarkten. Nur der Makler, der am Ende die Immobilie erfolgreich verkauft, erhält die Erfolgsprovision. Die anderen Immobilienvermittler gehen leer aus. Ansonsten gelten bei dieser Vertragsart keinerlei Vertragsfristen. Sie empfiehlt sich bei Immobilien, für die eine hohe Nachfrage besteht und bei denen ein sehr schneller Verkauf erwartet wird.
Wie das Wort „Allein“ vermuten lässt, beauftragt der Verkäufer beim Alleinauftrag nur einen einzigen Immobilienmakler mit dem Verkauf seiner Immobilie. Die Vergabe des Auftrags sollte schriftlich erfolgen. Es werden darin die Laufzeit (meist zwischen 3-6 Monaten), die Höhe der Provision und das Mindestmaß an Werbemaßnahmen (Zeitungsinserate, Exposé, etc.) festgelegt. Ein Makler mit einem Alleinauftrag hat also verschiedene Aufklärungs- oder Erkundigungs- und Nachprüfungspflichten. Dem Verkäufer steht es weiterhin frei, seine Immobilie selbst zu verkaufen. Gelingt ihm das, muss er keine Maklerprovision zahlen, sondern höchstens eine vorab vereinbarte Aufwandsentschädigung.
Der qualifizierte Alleinauftrag ist ein Exklusivvertrag. Als Individualvertrag darf er nicht als Formularvertrag abgeschlossen werden, sondern muss individuell ausgehandelt werden. Inhaltlich ist er ähnlich aufgebaut wie ein Alleinauftrag. Aber bei ihm darf der Verkäufer nicht selbst tätig werden. Falls sich ein Kaufinteressent direkt an ihn wendet, muss er diesen an den Makler weiterverweisen. Damit ist dem Makler die Provision sicher, wenn er die Immobilie in dem vorgegeben Zeitrahmen verkauft. Aus diesem Grund bevorzugen Immobilienmakler den qualifizierten Alleinauftrag. Denn mit ihm sinkt für sie das Risiko am Ende auf Kosten sitzenzubleiben. Umgekehrt kann sich der Verkäufer aber auch sicher sein, dass der Makler sein Bestmögliches geben wird, den Verkauf schnellstmöglich, erfolgreich abzuschließen.
Darum lohnt sich ein Alleinauftrag
Der Allgemeinvertrag ist sehr flexibel. Das ist aber nur ein scheinbarer Vorteil, denn ein Immobilienmakler wird auch nur eingeschränkt Zeit und Geld in die Vermarktung investieren, da das Risiko, dass die Immobilie durch einen Dritten verkauft wird, für ihn zu hoch ist. Auch kann es passieren, dass die Immobilie zeitgleich mehrfach in den gleichen Medien angeboten wird. Das könnte für potenzielle Käufer verwirrend wirken und ihr Interesse an der Immobilie schmälern. Sie planen demnächst eine Immobilie zu verkaufen? Dann sollten Sie sich an einen erfahrenen REMAX-Makler in Ihrer Nähe wenden. Ob Sie sich für einen Alleinauftrag oder einen „qualifizierten Alleinauftrag“ entscheiden, hängt von Ihnen ab. Wenn Sie weder Zeit noch Lust haben selbst aktiv zu werden, macht ein „qualifizierter Alleinauftrag“ auf jeden Fall Sinn.
26. Dezember 2018:
Gerade im Winter bekommen wir sie unschön zu spüren – die sogenannten Wärmebrücken. Denn auf ihnen spaziert die Wärme im Haus sozusagen nach draußen. Doch leider ist der Wärmeverlust nicht das einzige Problem, das sie mit sich bringen....
... So können Wärmebrücken zu Schimmelbildung, Schäden an der Gesundheit und Bausubstanz sowie höheren Heizkosten führen. REMAX Germany wollte wissen, woran man Wärmebrücken erkennt und wie man sich vor ihnen schützen kann.
Wärmebrücken und ihre Folgen für die Immobilienbewohner
Umgangssprachlich werden Wärmebrücken auch als Kältebrücken bezeichnet. Das macht durchaus Sinn, denn schließlich sorgt der Transmissionswärmeverlust für niedrigere Temperaturen an begrenzten Oberflächen einer Immobilie. Häufig findet man Wärmebrücken z. B. an Balkonen, Fenstern oder Heizkörpern, also an Verbindungsstellen, an denen sich die Baustruktur eines Hauses verändert. Das heißt, an den Stellen, wo die Dämmung unterbrochen wird, kann die Wärme von innen nach außen entweichen. Auf den abgekühlten Oberflächen bildet sich durch Feuchtigkeit, die z. B. durch Kochen oder Duschen entsteht, leichter Kondenswasser. Dieses wiederum kann zu Schimmelbildung und damit zu Gesundheitsschäden wie Allergien und Atemwegserkrankungen führen.
Werden Bauteile durch Wärmebrücken über einen längeren Zeitraum durchfeuchtet, drohen zudem Schäden an der Bausubstanz einer Immobilie. Deshalb sollte man versuchen, die Wärmebrücken möglichst zu beseitigen. Dazu ist es wichtig zunächst alle Fenster und Balkontüren auf undichte Stellen hin zu überprüfen. Leider erkennt ein Laie Wärmebrücken jedoch meist nicht mit dem bloßen Auge. Mit Hilfe einer Wärmebildkamera kann man jedoch in den Heizperioden Wärmebrücken sichtbar machen (Thermografie). Diese arbeitet mit Infrarotlicht. Auf den von außen aufgenommenen Bildern sieht man, an welchen Stellen der Hauswand Wärme entweicht. Am besten eigenen sich für diese Aufnahmen die frühen Morgenstunden oder abends.
Das hilft gegen Wärmebrücken und Schimmelbildung
Durch eine gute Dämmung oder Isolierung kann man sich vor Wärmebrücken schützen. Dazu sollte man einen Experten befragen. Aber auch regelmäßiges Stoßlüften hilft, um Schimmelbildung vorzubeugen und für ein gesundes Raumklima zu sorgen. Für den optimalen Luftaustausch sollte das Fenster dazu zwei bis dreimal am Tag für fünf bis zehn Minuten ganz geöffnet werden. Dadurch entweicht die warme, feuchte Zimmerluft nach draußen und die kalte Außenluft kann nach innen dringen. Diese kann bis zum nächsten Stoßlüften die Feuchtigkeit im Raum aufnehmen. Auch sollte man im Winter die Zimmertemperatur durchgängig auf ca. 19 – 21 Grad halten. Das gilt auch für Zimmer, die man selten benutzt oder wenn man tagsüber außer Haus ist.
28. November 2018:
Gerade in der Erkältungszeit könnte man bei dem Wort Nießbrauch schnell in die völlig falsche Richtung denken. Nießbrauch hat jedoch nichts mit Gesundheit zu tun. Im Falle einer Immobilie steht es vielmehr für ...
... das Recht, diese zu nutzen und auch wirtschaftliche Vorteile aus ihr ziehen zu dürfen, ohne selbst der Eigentümer zu sein. Meistens wird das Nießbrauchrecht bei der Übertragung einer Immobilie auf die Kinder bei einer vorweggenommenen Erbfolge angewandt. Denn durch dieses behält der ursprüngliche Eigentümer, anders als beim bloßen Wohnrecht, sehr umfassende Rechte an seiner Immobilie. Das erleichtert so manchen Eltern die Entscheidung, die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten auf die Nachkommen zu übertragen.
Die Vorteile des Nießbrauchrechts
Wenn Eltern das eigene Haus oder die Wohnung bereits zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen möchten, so hat dies meistens steuerliche Gründe. Trotzdem fällt vielen Eltern die Entscheidung nicht leicht. Sie haben Sorge, sich dadurch von den Kindern abhängig zu machen. Für diesen Fall gibt es die Möglichkeit, bei der Übertragung der Immobilie ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Dieses sorgt dafür, dass der Schenkende sehr umfassende Rechte an seiner Immobilie behält und er diese auch weiterhin wirtschaftlich nutzen darf (z. B. Vermietung).
Die umfassenden Rechte stellen einen großen Vorteil gegenüber dem reinen Wohnrecht dar. Wie die Rechte und Pflichten sowie der zeitliche Rahmen des Nießbrauchrechts am Ende aussehen, kann vertraglich sehr individuell gestaltet werden. Laut § 1045 BGB muss der Nießbraucher jedoch die Versicherungskosten für den Nießbrauchgegenstand selbst tragen. Ebenso ist er nach § 1041 BGB verpflichtet, für den Erhalt der Immobilie zu sorgen. Wobei er jedoch keine außergewöhnlich hohen Reparaturkosten, wie z. B. die Erneuerung einer Heizung, übernehmen muss.
Auch aus steuerlichen Gesichtspunkten kann die Eintragung eines Nießbrauchrechts sehr interessant sein. Denn durch dieses kann in einigen Fällen die Schenkungssteuer umgangen werden. Da der Wert des Nießbrauchrechts von dem Wert der Immobilie abgezogen werden kann, ist es möglich, dass der Schenkungswert unter den Freibetrag von 400.000 EUR sinkt. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, vor der Eintragung des Nießbrauchrechts ein Wertgutachten erstellen zu lassen.
Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauchrecht
Für den Eigentümer einer Immobilie bedeutet die Eintragung eines Nießbrauchrechts natürlich auch gewisse Nachteile. Denn wenn er die Immobilie verkaufen möchte, bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Wie lange das Nießbrauchrecht gilt, hängt davon ab, welcher Zeitraum vertraglich vereinbart wurde. Das macht den Verkauf einer solchen Immobilie natürlich nicht einfach. Der Verkauf einer Immobilie ist allgemein eine komplexe Angelegenheit, bei dem man sich die Unterstützung von Immobilienexperten holen sollte. Im Falle des Nießbrauchrechts wird aber meist sowieso zwischen Eltern und Kindern vertraglich festgelegt, dass die Immobilie nicht verkauft werden darf, solange die Eltern leben.
30. Oktober 2018:
Wenn man das Wort „Passivhaus“ hört, ist es zunächst schwierig, sich darunter etwas Konkretes vorzustellen. Wie kann ein Haus denn passiv sein? Der Wortteil „Passiv“ bezieht sich auf ...
... die passive Erwärmung einer Immobilie: Ein Passivhaus nutzt nämlich die im Haus vorhandenen Energiequellen wie z. B. die Wärme durch Sonneneinstrahlung, elektrische Geräte und sogar von Personen oder Haustieren. Durch eine spezielle Gebäudehülle wird ein unnötiger Wärmeverlust vermieden. So kann ein Passivhaus ohne konventionelles Heizsystem im Winter und ohne Klimaanlage im Sommer auskommen. Das macht das Passivhaus energiesparend, wirtschaftlich und umweltfreundlich zugleich. REMAX Germany hat untersucht, wie so ein Passivhaus funktioniert.
Die Funktionsweise und Vorteile eines Passivhauses
Die spezielle Gebäudehülle eines Passivhauses ist so konstruiert, dass möglichst wenig Wärme verloren geht. Dazu werden besondere Fenster, eine energieeffiziente Wärmedämmung in den Außenwänden sowie spezielle Dach- und Bodenplatten eingebaut. Diese sorgen dafür, dass die Wärme im Haus bleibt. Das bedeutet, ein Passivhaus ist aufgrund seiner speziellen Bauweise besonders effizient. Die daraus resultierende Energieeinsparung ist der größte Vorteil eines Passivhauses. Dieses braucht bis zu 80 Prozent weniger Heizwärme als z. B. ein durchschnittlicher Neubau. Gerade in Zeiten steigender Energiepreise ist dies für Immobilienbesitzer enorm attraktiv, da sie dadurch eine Menge Heizkosten sparen können.
Eine Lüftungsanlage sorgt dafür, dass genügend frische Außenluft in den Wohnraum gelangt. Während im Winter die Fenster von Passivhäusern möglichst geschlossen bleiben sollten, um die Effektivität der Wärmerückgewinnung nicht zu verringern, kann im Sommer ganz nach Belieben gelüftet werden, ohne dass dies einen negativen Einfluss auf das Energiekonzept hat.
Ein weiterer großer Vorteil von Passivhäusern ist ihre Nachhaltigkeit. Denn der geringe Energieverbrauch macht Passivhäuser besonders umweltfreundlich. Auch wenn beim Bau eines Passivhauses mehr Energie aufgewendet werden muss, ist diese gegenüber der späteren Energieeinsparung vernachlässigbar. Zudem ist die Passivbauweise sehr vielfältig. D. h. die meisten Architekten können jede Art von Neubau auch mit einem Passivhauskonzept planen.
Das Passivhaus ist zukunftstauglich
Das europäische Parlament hat für das Jahr 2020 beschlossen, dass alle Neubauten ’nearly zero energy buildings‚ (Nahe-Null-Energiehäuser) sein müssen. Das heißt, dass diese nahezu keine nicht-erneuerbaren Energien verbrauchen dürfen. Das bedeutet, dass auch in der Zukunft viele Neubauten mit einem Passivhaus-Konzept gebaut werden, weil dieses besonders im Vergleich zu Nullenergiehäusern, relativ kostengünstig ist. Außerdem wird der Bau von Passivhäusern staatlich gefördert (KfW-Energiesparhaus-Förderprogramm). Dies macht das Passivhaus-Konzept so beliebt.
02. Oktober 2018:
Beim Kauf einer Immobilie ist schon so mancher Käufer über den Begriff „Auflassungsvormerkung“ gestolpert. Welche Bedeutung versteckt sich hinter diesem komplizierten Wort? ...
Kurz zusammengefasst versteht man unter einer Auflassungsvormerkung eine vertragliche Einigung zwischen dem Eigentümer und dem Käufer, also dem zukünftigen Eigentümer, der Immobilie. Sie dient in erster Hinsicht als Schutz für den Käufer. Denn sie sichert ihm den Erwerb der Immobilie zu den im Kaufvertrag festgesetzten Bedingungen zu.
Die Vorteile der Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird in § 883 BGB geregelt. Sie schützt vor allem den Käufer einer Immobilie. Denn der Eintrag der Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert ihm zu, dass der Immobilienkauf zu den vertraglich festgelegten Bedingungen abgewickelt wird. Von daher wird die Vormerkung besonders gerne bei Käufen von einem Bauträger angewandt. Sie stellt jedoch noch keine Eigentumsübertragung dar. Diese ist von den beiden Parteien zu Beginn oft auch noch gar nicht gewollt. Denn der Käufer muss z. B. erst noch die Finanzierung regeln oder vielleicht sind noch behördliche Genehmigungen einzuholen. Die offizielle Eigentumsübertragung findet dann statt, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Häufig vergehen zwischen der Vertragsunterzeichnung beim Notar und dem tatsächlichen Grundbucheintrag als Eigentümer jedoch einige Monate. Ohne die Auflassungsvormerkung im Grundbuch könnte es in dieser Zwischenzeit zu Szenarien kommen, die den Kauf auf einmal erschweren oder ihn am Ende sogar ganz vereiteln. So könnte der Verkäufer z. B. die Immobilie an einen Höherbietenden verkaufen. Oder er belastet sie mit einer Grundschuld oder Hypothek, für die der Käufer später aufkommen muss. Auch wäre es möglich, dass der Verkäufer Insolvenz anmelden muss und das Haus Teil der Insolvenzmasse wird. All diese Vorkommnisse werden durch die Auflassungsvormerkung verhindert. Die Kosten für den Eintrag im Grundbuch teilen sich der Käufer und der Verkäufer in der Regel.
Vor dem Eintrag ins Grundbuch sollte jedoch nochmal überprüft werden, ob die Immobilie eventuell belastet ist. Wenn ja, sollte die Löschung dieser Belastungen notariell bestätigt werden. Mit der Auflassungsvormerkung ist auch eine Bezahlung nach dem Eintrag als neuer Eigentümer im Grundbuch möglich. Die Auflassungsvormerkung wird dann erst nach der vollständigen Bezahlung des vollständigen Kaufpreises gegenstandslos und daraufhin gelöscht.
Der Hauskauf ist eine komplexe Sache
Der Kauf oder Verkauf eines Hauses ist eine komplizierte Sache, bei der viele Fallstricke drohen. Ein Laie kann da schnell etwas Wichtiges übersehen. Von daher empfiehlt es sich, sich einen Fachmann an die Seite zu holen, der einen professionell unterstützt. Die REMAX-Makler/-innen wissen durch die jahrlange Erfahrung genau, worauf bei einem Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu achten ist. Nehmen Sie Kontakt auf und schützen Sie sich so vor unangenehmen Überraschungen.
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