Noch warten oder zuschlagen? Für alle, die sich ihre Vorstellungen vom Wohnen im Eigentum erfüllen wollen, stehen die Sterne derzeit günstig.

Sind die derzeitigen Rahmenbe dingungen gut für einen Immobilienkauf? Sollten Mieter, die Wohneigentum erwerben möchten, jetzt handeln? Die Newsletter-Redaktion bat Michael Neumann um seine Einschätzung. Er ist Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, einer der größten Finanzdienstleister Deutschlands.

Herr Neumann, wie erwartet hat die Europäische Zentralbank den Leitzins am
17. Oktober zum dritten Mal in diesem Jahr nach unten korrigiert auf derzeit 3,25 Prozent – so niedrig stand er zuletzt im Mai 2023. Die Zinsen für eine zehnjährige Baufinanzierung liegen derzeit bei etwa drei Prozent und die Inflationsrate ist zum ersten Mal seit drei Jahren auf unter zwei Prozent gerutscht. Würde sich ein Immobilienkauf jetzt also lohnen?

Aus meiner Sicht ist es momentan absolut lohnenswert, in eine Immobilie zu investieren, denn die Rahmenbedingungen für eine Baufinanzierung sind gerade recht ansprechend. Zum einen ist das aktuelle Bauzinsniveau historisch betrachtet sehr attraktiv. Noch dazu wird nach wie vor sehr wenig neu gebaut, die Mieten steigen kontinuierlich weiter und aller Voraussicht nach werden auch die Immobilienpreise in den kommenden Jahren deutlich anziehen. Wer also ohnehin mit dem Gedanken spielt, Wohneigentum zu erwerben, dem empfehle ich, jetzt zu handeln.

Sie denken also nicht, dass 2025 mit neuen Zinssenkungen und eventuell noch besseren Bedingungen für den Immobilienkauf zu rechnen ist?
Auch wenn die Europäische Zentralbank im kommenden Jahr noch einige Zinssenkungen vornimmt, werden diese keinen großen Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen haben, da solche Langfristzinsen nicht direkt auf den kurzfristigen Leitzins der EZB reagieren. Außerdem sind weitere Lockerungen der EZB in 2025 bereits in die Bauzinsen eingepreist. Ich rate jedem interessierten Immobilienkäufer dringend davon ab, auf weiter sinken de Zinsen für Baufinanzierungen zu spekulieren. Worauf sind die steigenden Preise in den nächsten Jahren Ihrer Meinung nach zurückzuführen? Die zunehmend angespannte Situation auf dem Mietmarkt, verursacht durch steigende Mieten, überbordende Regulatorik und ein rückläufiges Angebot, sorgt dafür, dass wieder mehr Menschen Eigentum erwerben möchten. Die steigenden Preise sind meines Erachtens außerdem darauf zurückzuführen, dass sich die Leistbarkeit von Wohneigentum in den vergangenen zwei bis zweieinhalb Jahren verbessert hat. Die Immobilienpreise waren erst mals seit vielen Jahren rückläufig, die Einkommen sind vor allem im laufenden Jahr in der Breite deutlich gestiegen. Wir sehen mittlerweile eine moderatere Inflation und die Bauzinsen haben sich stabilisiert. Wenn die Zinsen auf dem jetzigen Niveau stabil bleiben, rechne ich in den nächsten ein bis zwei Jahren mit spürbaren Preissteigerungen bei den Wohnimmobilien.

In welchen Teilen und Metropolen Deutschlands werden die Teuerungen sich am stärksten auswirken?
Das ist äußerst schwer zu prognostizieren. Für das dritte Quartal dieses Jahres erkennen wir beispielsweise, dass die Teuerung bei Eigentumswohnungen in Hannover und bei Ein- und Zweifamilienhäusern in Dresden mit über vier Prozent im Vergleich zum Vorquartal am größten ist. Die Teuerungsrate bei preislichen Spitzenreitern wie München oder Frankfurt am Main ist im Vergleich dazu noch etwas zurückhaltender – was auf den ersten Blick ungewöhnlich erscheint. Allerdings sprechen wir in den südlichen Metropolregionen auch über ein anderes preisliches Gefüge als beispielsweise in den neuen Bundesländern. Grundsätzlich werden Preise in den strukturstarken Regionen und Metropolregionen überproportional steigen, weil dort der Zuzug am stärksten sein wird.

Sind Eigentumswohnungen gleichermaßen von den voraussichtlichen Preissteigerungen betroffen wie Ein- und Zweifamilienhäuser?
In allen Segmenten und in allen genannten Regionen kann ich mir einen spürbaren preislichen Anstieg für 2025 sehr gut vorstellen. Eine überproportionale Teuerung von Eigentumswohnungen werden wir voraussichtlich Großstädten wie Hamburg, München und Düsseldorf sehen, zumal Ein und Zweifamilienhäuser in Stadtzentren doch eher rar gesät sind.

Wie lautet abschließend Ihr Rat an Mieter, die sich ihre Wohnvorstellungen erfüllen wollen?
Bei Mietern, die aktuell nicht mit ihrer Wohnsituation zufrieden sind und die sich den Umzug in ein Eigenheim oder in eine eigene Wohnung vorstellen können, sollten nun sämtliche Glocken läuten, da die Rahmenbedingungen für einen Immobilienkauf derzeit absolut attraktiv sind. Ich empfehle jedem, der willens ist, das Projekt "Eigentum" umzusetzen, schnell zu handeln. Ich gehe davon aus, dass sich der Druck im Eigentumsmarkt in den kommenden Jahren sukzessive verstärken wird. Die Chancen auf attraktive Angebote könnten dann bald wieder deutlich kleiner sein und der Käufermarkt schnell wie der zu einem Verkäufermarkt werden.

Am 31. Dezember 2024 endet der jährliche Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten. Als Vermieter haben Sie dann genau ein Jahr Zeit, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Die rechtlichen Anforderungen hierfür sind streng. Ist die Abrechnung fehlerhaft, verliert sie ihre Gültigkeit. In diesem Fall muss der Mieter auch keine Nachzahlung leisten.

Unter Betriebskosten versteht man die regelmäßig entstehenden Kosten, die der Vermieter nach § 556 BGB einmal jährlich in einer Betriebskostenabrechnung auflisten und dem Mieter per Post zukommen lassen muss – insofern dieser monatliche Nebenkostenvorauszahlungen leistet. Die Abrechnung dient dazu, festzustellen, ob eine Nachzahlung fällig ist, da der Mieter z. B. mehr Energie verbraucht hat, als von der Pauschale abgedeckt ist, oder ob er stattdessen eine Rückzahlung vom Vermieter erhält. Auch wenn beide Begriffe oft synonym verwendet werden, sind nicht alle Nebenkosten auch Betriebskosten. Während man unter Nebenkosten alle Kosten versteht, die für den Unterhalt einer Immobilie anfallen (also auch Aufwendungen für Verwaltung sowie Instandsetzung und -haltung der Immobilie, die vom Vermieter selbst zu tragen sind), beinhalten die Betriebskosten lediglich die nach § 2 der Be- triebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umlagefähigen Positionen. Dazu zählen unter anderem Grundsteuern, Wasserversorgung, Heizung und Warmwasser, Gartenpflege, Müllabfuhr, Hausmeister sowie Haftpflicht, Glas- und Gebäudeversicherung. Sonstige Betriebskosten wie die Wartung von Rauchmeldern und Feuerlöschern oder das Reinigen der Dachrinnen dürfen nur umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag explizit aufgelistet sind (vgl. BGH-Urteil VIII ZR 167/03). So weit, so klar. Doch wo liegen die häufigsten Fehlerquellen? Auf was muss der Vermieter achten, um Streit mit dem Mieter zu vermeiden und seinen etwaigen Anspruch auf eine Nachzahlung zu wahren?

Frist nicht eingehalten.
Der häufigste Fehler ist auch der am leichtesten vermeidbare: Die Frist für die Erstellung und Zustellung der Betriebskostenabrechnung wurde nicht eingehalten. So muss die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2024 spätestens bis zum Mittag des 31.12.2025 im Briefkasten des Mieters liegen.

Falscher Umlageschlüssel.
Der Umlageschlüssel für die Betriebskosten richtet sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag. Um eine faire Kostenteilung zu gewährleisten, ist es üblich, verschiedene Verteilerschlüssel zu verwenden. Ist nichts anderes vereinbart ist, sind die Nebenkosten nach Wohnfläche zu verteilen. Anders sieht es bei verbrauchsabhängigen, den sogenannten warmen Nebenkosten für Heizung und Warmwasser aus. Der Verteilerschlüssel für jede Kostenart muss in der Abrechnung angeben werden.

Fehlerhafte Heizkostenabrechnung.
Die Heiz- und Warmwasserkosten werden zu mindestens 30 und maximal 50 Prozent nach der Wohnfläche und zu 50 bis höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch abgerechnet. Bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung darf der Vermieter auch Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete umlegen.

Abrechnung ist unvollständig.
Neben dem Verteilerschlüssel müssen gemäß § 259 BGB folgende weitere Angaben in der Betriebskostenabrechnung aufgelistet sein: der Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten einer Kostenart, die Berechnung des jeweiligen Mieteranteils sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in alle Abrechnungsunterlagen gewähren. Ist dieser nicht einverstanden, weil er die Abrechnung formell oder inhaltlich für fehlerhaft hält, weil sie nicht klar formuliert ist oder vom Mietvertrag abweicht, muss er innerhalb von zwölf Monaten Widerspruch einlegen.

Quellen: gesetze-im-internet.de, wiwo.de, mdr. de, fachanwalt.de, haufe.de, gev-versicherung.de, miet-recht.com, haus-und-grund.com, objego.de, mieterengel.de

Durch das neue KfW-Programm "Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ sollen laut Bundesbauministerium bis zu 150.000 neue Wohnungen und Mehrfamilienhäuser entstehen.

Am 1. Oktober dieses Jahres startete die aktuelle KfW-Förderung "Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (KNN) im Auftrag der Bundesregierung. Ziel des zinsverbilligten Kredits ist es, mehr günstigen und klimafreundlichen Wohnraum zu schaffen. Beantragt werden können die vom Bundesbauministerium bereitgestellten Mittel bis 31. Dezember 2025. Das neue Produkt "Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment" fördert insbesondere das kostengünstige Bauen, sodass mehr Wohnraum im mittleren und unteren Preissegment geschaffen wird“, erklärt Katharina Herrmann, die für das inländische Fördergeschäft zuständige Vorständin der KfW. "Gleichzeitig möchten wir dafür sorgen, dass durch die effiziente Bauweise und den Einsatz erneuerbarer Energien für die Wärmeversorgung Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor reduziert werden. So fördern wir Wohnungen, die zugleich klimafreundlich und bezahlbar sind.“ Bekanntlich konnte die Bundesregierung ihre Ziele in Bezug auf das Schaffen bezahlbaren Wohnraums in den vergangenen Jahren nicht einhalten. Um den Wohnungsbau bis Ende 2025 voranzutreiben, stehen nun insgesamt zwei Milliarden Euro für das Programm zur Verfügung.

Bundesbauministerin Klara Geywitz schätzt, dass durch KNN bis zu 150.000 neue Wohnungen und Häuser entstehen können. Konkret gefördert werden flächeneffiziente Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die dem aktuell gültigen Gebäudeenergiegesetz GEG unterliegen und den Standard des Effizienzhauses 55 erfüllen. (Die Heizung darf also nicht mit fossilen Brennstoffen oder Biomasse betrieben werden.) Ein Experte für Energieeffizienz muss in die Planung eingebunden werden und prüfen, ob alle Kreditanforderungen erfüllt sind. Um die Wohnflächennutzung zu optimieren, also mehr Bewohner auf engerem Raum zu ermöglichen, ist die Förderung an eine Mindestanzahl von Wohnräumen je nach Gesamtwohnfläche gekoppelt. So darf eine Einzimmerwohnung maximal 40 Quadratmeter haben, eine Zweizimmerwohnung maximal 55, eine Dreizimmerwohnung maximal 70 und eine Vierzimmerwohnung maximal 85 Quadratmeter.

100.000 Euro pro Wohneinheit.
Private Käufer bzw. Ersterwerber müssen den Kredit innerhalb von zwölf Monaten nach Fertigstellung der Wohnung über ihre Hausbank beantragen. Der Höchstbetrag beläuft sich auf 100.000 Euro pro Wohneinheit mit einer zehnjährigen Zinzbindung, die Laufzeit beträgt minimal vier und maximal 35 Jahre. Bei einer Laufzeit von vier bis zehn Jahren und einer tilgungsfreien Anlaufzeit von ein bis zwei Jahren beträgt der effektive Jahreszins aktuell knapp 0,9 Prozent. Der Zinssatz für ein Darlehen mit 35 Jahren Laufzeit liegt derzeit bei 1,9 Prozent (ausschlaggebend ist der am Tag der Zusage der KfW geltende Zinssatz).

Anträge stellen können Privatpersonen, Wohneigentumsgemeinschaften, gewerbliche und kommunale Unternehmen, Verbände, gemeinnützige Organisationen oder Wohnungsbaugenossenschaften.

"Für private Bauherren nicht stemmbar“.
Allerdings raten Experten privaten Bauherren eher von einer Kreditaufnahme ab: "Mit diesem Setup von Regularien ist das Programm für private Bauherren nicht stemmbar“, erklärt Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik bei Haus & Grund Deutschland, auf Anfrage der Newsletter-Redaktion. Bedingt durch die strengen energetischen Anforderungen des KNN-Programms stünden den potenziellen Vorteilen hohe Baukosten gegenüber. Die eventuelle Zinsersparnis, die das Programm biete, würde durch die damit verbundenen Mehrkosten relativiert. Zu Eicken weist auf die bürokratischen Hürden des KNN-Programms hin. "Für private Bauherren ohne umfangreiche Ressourcen und Expertise stellen die komplexen Anforderungen und der administrative Aufwand für die Beantragung und Einhaltung der Förderbedingungen eine erhebliche Barriere dar.“

Auch Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierers Dr. Klein, hält das Förderprogramm aufgrund der limitierenden Vorgaben – nicht zuletzt, was die Wohnflächeneffizienz betrifft – für wenig geeignet für Privatkunden. Er kritisiert zudem die komplexen technischen Mindestanforderungen: "Neben der Erreichung der Effizienzhaus-Stufe 55 für die Wohngebäude ist eine Lebenszyklusanalyse, die unter anderem den Jahresprimärenergiebedarf und den Transmissionswärmeverlust abbildet, notwendig.“ Aus den strengen Regularien für die Bewilligung des Kredits resultierten "nicht unerhebliche Risiken für private Bauherren“, so Neumann. Denn: "Sofern die Anforderungen nicht in Gänze erfüllt werden, kann die KfW eine Rückzahlung einfordern.“

Passendere Zielgruppen für das Programm seien Investoren, Körperschaften und Wohnungsbaugenossenschaften. Zudem sei der Zins des Förderprogramms zwar attraktiver als der Marktzins – zumindest derzeit. "Bei 100.000 Euro Maximalfördervolumen ist die Auswirkung bei der aktuellen Zinsdiff erenz auf die Gesamtbelastung allerdings nicht außerordentlich groß.“ Weiterführende Informationen und Anträge und eine Liste von wohnortnahen Experten für Energieeffizienz findet man unter www.kfw.de/296.

Quellen: bmwsb.bund.de, baulinks.de, greenox-groups.de

Wohnungseigentümer haben die Wahl, Eigentümerversammlungen in Präsenz, hybrid oder ausschließlich virtuell durchzuführen. Der Bundesrat hat der Novelle am  27. September zugestimmt. Bisher schloss das Wohnungseigentümergesetz (WEG) reine Online-Versammlungen aus.

Bereits 2022 sollte eine gesetzliche Regelung auf den Weg gebracht werden. Als der angekündigte Entwurf Ende 2023 nicht vorlag, wandten sich neun Immobilienunternehmen an Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP). Sie verwiesen auf die anstehenden Aufgaben bei der energetischen Sanierung. Das neue Gesetz sei "ein überfälliger Schritt hin zu weniger Bürokratie und mehr Digitalisierung“, betonte Buschmann am 3. Juli 2024. Verbände wie Haus & Grund Deutschland begrüßen die Novelle: "Damit wird der Weg frei für einen verbesserten Meinungsaustausch in Wohnungseigentümergemeinschaften, die zunehmend Entscheidungen treffen müssen.“ Die Gesetzesnovelle bietet mehr  Flexibilität, insbesondere für Eigentümer mit längeren Anfahrtswegen. (Die hybride Versammlung wurde seit der WEG-Reform 2020 bereits  ermöglicht.)

Fluch oder Segen?
Ältere, weniger mobile Menschen könnten von der Regelung profitieren, sofern sie technisch versiert sind. Laut § 23, Abs. 1a WEG muss die virtuelle Versammlung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Der Wohnungseigentümerverband WIE lehnt die Neuregelung ab, da er eine Ausgrenzung "älterer, hörgeschädigter und technisch nicht versierter“ Eigentümer befürchtet. Auch Haus & Grund kritisiert, dass eine Dreiviertelmehrheit der Stimmen zur Beschlussfassung ausreicht. Der neue Paragraf sieht eine Übergangsregelung vor: Bis 2028 muss mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden, auf die nur einstimmig verzichtet werden kann. Es gibt eine Art Probezeit: Die virtuelle Teilnahme ist zunächst auf drei Jahre begrenzt. Das bedeutet, dass Gemeinschaften, die virtuell tagen wollen, zwei Beschlüsse fassen müssen: einen zur virtuellen Durchführung und einen einstimmigen zum Verzicht auf die Präsenzversammlung.

Sollte die virtuelle Variante nicht bewähren, können Eigentümer jederzeit zurück zur Präsenzversammlung beschließen. Dies könnte nötig werden, wenn sich Bedenken hinsichtlich technischer Störungen bewahrheiten. Rechtsanwalt Urs Markus Tauber befürchtet, dass dies zu Nichtigkeits- und Beschlussanfechtungsklagen führen könnte, falls Miteigentümer ausgeschlossen werden. Ein weiterer Aspekt von Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin: Virtuelle Versammlungen könnten Eigentümer von der Verwaltung ihres wichtigen Wirtschaftsgutes fernhalten, da viele nicht bereit sind, online zu kommunizieren.

Quellen: gesetze-im-internet.de, haufe.de, wegseminare.de, etg24.de

Für Wohnungskäufer ist München die zweitteuerste Stadt in Europa. Mieter zahlen deutschlandweit mit 21 Euro pro Quadratmeter die höchsten Preise. Im europäischen Vergleich liegt die bayerische Landeshauptstadt im oberen Mittelfeld nach London (34 Euro), Dublin, Paris und Barcelona.

Für Wohnungskäufer ist Deutschland das zweitteuerste Pflaster in Europa, München nach Paris die zweitteuerste Stadt. Das ergab der aktuelle Property Index 2024* der Unternehmensberatung Deloitte. Fazit der Studie: In weiten Teilen Europas scheint sich der Immobilienmarkt zu stabilisieren, die Preise steigen. Für Käufer und Mieter jedenfalls bleibt Wohnen sehr kostspielig.

"Wohnen positioniert sich für den Neustart“, titelt die Immobilien Zeitung (IZ) optimistisch. Die Trendwende sei eingeläutet, die Talsohle durchschritten. Erstmals seit rund zwei Jahren liegen die deutschen Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal wieder auf breiter Front im Plus und übertreffen dabei auch die aktuellen Inflationsraten, konstatierte der German Real Estate Index (GREIX) im August. Gründe für den "Neuanfang“ und steigende Kaufpreise seien die wiedergewonnene Zinssicherheit (die EZB hat den Einlagenzins erneut um 0,25 Prozentpunkte auf 3,5 Prozent gesenkt) sowie das Abflauen von Risikofaktoren wie steigenden Energie- und Rohstoffpreisen.

Eine "vorsichtige Normalisierung“ der Marktbedingungen in den meisten europäischen Ländern sieht auch Michael Müller, Partner und Sektorleiter Real Estate bei Deloitte. "Diese Erholung wirkt jedoch in unterschiedlichem Maße und Tempo auf die einzelnen Regionen, was die weiterhin uneinheitliche Entwicklung in Europa erklärt“, so Müller. Nicht nur in Deutschland, auch in Frankreich (auf Platz zwei und drei nach Österreich und vor den Niederlanden im Preisranking) waren die Verkaufspreise für Wohnimmobilien (neu bzw. im Bestand) 2023 im Vergleich zum Vorjahr um über zwei Prozent gesunken, in Großbritannien, Norwegen und Dänemark waren es mehr als drei Prozent. In Italien zahlte man im Durchschnitt sogar zehn Prozent weniger. Zugelegt hingegen haben die Kaufpreise in Teilen von Ost- und Südeuropa, Spitzenreiter ist Ungarn (+13,3 Prozent), gefolgt von Polen (+12,2), Tschechien (+9,3), Slowenien (+8,8) und Bosnien Herzegowina (+6,3). Stark gestiegen sind die Preise auch in Portugal (+11,5 Prozent) und Griechenland (+10).

Verglichen mit durchschnittlich 4.700 Euro pro Quadratmeter für eine neue Wohnung in Deutschland und 4.920 Euro in Österreich muten Neubau-Quadratmeterpreise von 1.500 Euro in Griechenland oder Rumänien, 2.200 Euro in Polen, 2.600 Euro in Slowenien, Kroatien und Ungarn oder 2.800 Euro in Spanien günstig an. In Relation zur Kaufkraft der Einheimischen gesehen ergibt sich jedoch ein anderes Bild. So legen die Tschechen zum Beispiel im Durchschnitt 13 Jahresgehälter für eine Eigentumswohnung hin. Am Durchschnittseinkommen gemessen kommen die Dänen am günstigsten weg, sie zahlen nur 4,7 Jahresgehälter für eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung bei einem Quadratmeterpreis von knapp 3.000 Euro. Nach dem Preissturz in Italien ist man auch dort mit fünf Jahresgehältern dabei.

Preisranking der europäischen Städte.
Von den 69 in der Deloitte-Studie untersuchten europäischen Großstädten ist Paris 2023 unangefochtener Spitzenreiter. Mit 14.900 Euro pro Quadratmeter betrugen die Preise in der Hauptstadt das Vierfache des Durchschnittspreises in Frankreich. Fast bescheiden wirkt im Vergleich die zweitplatzierte Stadt München mit 10.900 Euro (232 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, weit vor Frankfurt am Main, Berlin und Hamburg). Im Vorjahr 2022 lag der Durchschnitts-Quadratmeterpreis in der bayerischen Hauptstadt noch bei 11.400 Euro. In Berlin stagnierten die Angebotspreise, während die Transaktionspreise anderer europäischer Hauptstädte zum Teil zweistellig stiegen. Die stärkste Preiszunahme verzeichnete Budapest mit 13,9 Prozent, gefolgt von Warschau (+12,7), Lissabon (+12,1) und Athen (+12).

Mieten in deutschen Metropolen weiter gestiegen.
Wichtig ist auch ein Blick auf den deutschen Mietmarkt, zumal Deutschland mit unter 50 Prozent die geringste Eigentumsquote in Europa hat. In den untersuchten Großstädten München, Frankfurt am Main, Berlin und Hamburg stiegen die Mieten in ähnlicher Größenordnung wie im Vorjahr 2022. Aufgrund der angestiegenen Finanzierungskosten waren Investoren und Projektentwickler nach wie vor zurückhaltend. Vor allem deshalb mangelte es weiterhin an bezahlbarem Wohnraum.

Eine besondere Belastung neben den hohen Nettomieten waren die weiter gestiegenen Energiekosten, auch wenn der Anstieg weniger drastisch war als der durch die Energiekrise bedingte Preissprung von 2021 auf 2022.

*Der Deloitte Property Index, eine der umfassendsten Untersuchungen der Wohnimmobilienmärkte in Europa, analysierte in seiner aktuellen 13. Auflage die Daten von 24 Ländern und 69 Großstädten in Europa für 2024. Die Studie ermöglicht einen direkten Vergleich der Wohnimmobilienpreise.

Quellen: Deloitte Property Index 2024, www2.deloitte.com; Immobilien Zeitung (IZ), Ausgabe 34/2024; haufe.de; immowelt.de

In diesem Fall ging es gut aus für den Makler, doch ein aktuelles Urteil des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) macht noch einmal deutlich: Wohnraumfotos im Online-Exposé müssen freigegeben sein. Ohne Einwilligung der Bewohner drohen Schadenersatzansprüche nach der Datenschutz-Grundverordnung.

Wer eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten oder verkaufen möchte, braucht aussagekräftige Fotos, die einen ansprechenden ersten Eindruck des Objekts vermitteln. Doch was tun, wenn die Immobilie vermietet ist? Im aktuellen Rechtsstreit hatten die Bewohner einer Doppelhaushälfte bei Speyer in einen Termin mit Mitarbeitern des mit dem Verkauf der Immobilie beauftragten Maklerbüros eingewilligt. Bei der Terminabsprache wurde klar kommuniziert, dass Aufnahmen der von dem Mieterehepaar bewohnten Räume gemacht werden sollten. Nachdem die Bilder schließlich auf einem Immobilien-Online-Portal erschienen waren, wurden die Mieter von verschiedenen Personen auf die Fotos von ihren Räumlichkeiten angesprochen. Dies führte dazu, dass sie sich beobachtet ("demaskiert“) und in ihrer privaten Wohnsphäre verletzt fühlten und auf Schadenersatz bzw. Schmerzensgeld gemäß Art. 82 Abs. 1 DSGVO klagten. Klage wurde abgewiesen.

Das Landgericht Frankenthal (Pfalz) wies in seinem Urteil vom 04.06.2024 (Az. 3 O 300/23) die Klage jedoch ab mit der Begründung, dass die Mieter durch die Terminvereinbarung nicht nur der Anfertigung, sondern implizit auch der Veröffentlichung der Aufnahmen ihrer Wohnräume zugestimmt hätten: "Gleichfalls haben die Kläger angegeben, dass es klar gewesen sei, dass die Fotos für den Hausverkauf gedacht waren. Insofern haben die Kläger ihre Einwilligung auch in dem Wissen abgegeben, dass die Lichtbildaufnahmen Dritten im Rahmen des Verkaufs der streitgegenständlichen Immobilie (…) zugänglich gemacht werden, was insoweit auch der allgemeinen Lebenserfahrung entspricht“, heißt es in dem Urteil wörtlich.

Der beklagte Makler hatte die Fotos nach einem Hinweis des von den Klägern beauftragten Anwalts sofort aus dem Internetportal entfernt. Er erklärte, dass sämtliche Aufnahmen gelöscht worden seien und keine Kopien existierten. Einen weiteren Auskunftsanspruch der Kläger (gemäß § 362 BGB) wies das Gericht zurück. Die Richter befanden außerdem, dass die Kläger keinen schlüssigen und konkreten Nachweis für den ihnen entstandenen Schaden (die Beeinträchtigung ihrer psychischen Befindlichkeit) erbracht hätten. Die empfundene Demaskierung und ein diffuses Gefühl des Beobachtetseins aufgrund der Datenschutzverletzung reichten nach Auffassung des Gerichts nicht aus. Verstoßen hatte der Makler allerdings gegen Art. 7 Abs. 3 Satz 3 DSGVO, wonach er verpflichtet gewesen wäre, die Mieter auf ihr Recht, ihre Einwilligung in die Datenverarbeitung zu widerrufen, hinzuweisen. Doch werde die Einwilligung auch ohne diesen Hinweis nicht unwirksam, befand das Gericht.

So wies das Landgericht die Klage der Mieter zwar in vollem Umfang ab, machte in seinem Urteil jedoch deutlich, dass Vermieter ebenso wie von ihnen beauftragte Makler die (möglichst schriftliche) Einwilligung der Mieter benötigen, um Fotos der von ihnen bewohnten Räume in einem Exposé veröffentlichen zu dürfen. Die Rechte des Mieters haben Vorrang vor dem Interesse des Vermieters an aktuellen Bildern. Ohne Einwilligung der Bewohner drohen Schadenersatzansprüche auf Grundlage der DSGVO.

Quellen: landesrecht.rlp.de, lgft.justiz.rlp.de, dsgvogesetz.de, rsw.beck.de, vermietet.de, mieterverein-muenchen.de

Was genau ist ein Bagatellschaden? Und unter welchen Voraussetzungen muss der Mieter dafür aufkommen? Diese Fragen beschäftigen die Gerichte immer wieder. Mit einer korrekt formulierten Klausel im Mietvertrag lassen sich Auseinandersetzungen vermeiden.

Bagatellschäden oder "Kleinreparaturen“ sind Schäden, die sich mit einem geringen finanziellen Aufwand beseitigen lassen, wie zum Beispiel tropfende Wasserhähne oder Schäden an Duschköpfen, defekte Gurte oder Stangen von Rollläden, Fenster und Türverschlüsse, Lichtschalter oder Steckdosen. Objekte also, die vom Mieter häufig genutzt werden und dadurch schneller verschleißen.

Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufgaben sind grundsätzlich Sache des Vermieters (vgl. § 535 BGB), doch lassen sich die Kosten für kleinere Reparaturen auf die Mieter umlegen, wenn dies durch eine Klausel im Mietvertrag vereinbart wurde. Voraussetzung dafür ist allerdings eine korrekt formulierte Kleinreparaturklausel, die nach Vorgaben des Bundesgerichtshofs folgende Bedingungen erfüllen muss: Die umzulegenden Reparaturen müssen sich auf Gegenstände beziehen, die der Mieter regelmäßig nutzt und auf die er Zugriff hat. Es müssen laut BGH "vertretbare“ Obergrenzen festgelegt werden für die einzelnen sowie für die Summe aller vom Mieter zu zahlenden Reparaturen im Kalenderjahr. Leider befinden Gerichte unterschiedlich darüber, was vertretbar ist. Derzeit liegt die Höchstgrenze bei 100 bis 120 Euro pro Einzelreparatur bzw. bei 200 bis 250 Euro im Kalenderjahr. (Achtung, hier gilt das Prinzip "alles oder nichts“: Jede Kleinreparatur, die mehr kostet, und sei es auch nur wenige Cent, bezahlt der Vermieter vollständig!) Fehlen die Deckelungen oder sind sie zu hoch angesetzt, ist die Klausel unwirksam.

Unwirksam ist die Klausel auch, wenn sie den Mieter generell zur Übernahme von Kleinreparaturen verpflichtet oder seine anteilige Beteiligung an jedweden Handwerkerleistungen in der Mietwohnung fordert. Auch das Festlegen eines Betrages für Reparaturen ist ungesetzlich. Der Mieter darf auch nicht verpflichtet werden, die Arbeiten selbst durchzuführen – ganz im Gegenteil: Von Do-it-yourself-Lösungen raten Mieterverbände nicht zuletzt wegen etwaiger Folgeschäden ab. "Geht die Reparatur schief, steckt der Mieter in der Haftung“, bestätigt auch Julia Wagner, Juristin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Es ist auch nicht Aufgabe des Mieters, einen Handwerker zu bestellen. Nur in Notfällen darf er eine Reparatur eigenmächtig veranlassen – etwa, wenn im Winter die Heizung ausfällt und der Vermieter nicht erreichbar war.

Ausgenommen von den oben erwähnten Regelungen sind Schäden am Eigentum des Vermieters (wie etwa Fenster, Türen oder Böden), die durch einen unsachgemäßen Gebrauch oder Fahrlässigkeit entstanden sind. Hierfür muss der Mieter natürlich selbst aufkommen bzw. seine Privathaftpflicht.

Quellen
deutschesmietrecht.de, mietrecht.com, gesetze-im-internet.de, focus.de, vermietet.de, anwalt-im-netz.de, homeday.de, Haus & Grund Deutschland, wohneigentum.nrw

Insgesamt rund 60 Handwerker und Handwerkerinnen auf der Musterbaustelle in Hamburg arbeiteten Hand in Hand beim "Sanierungssprint“.

Etwa 16 Millionen Wohngebäude in Deutschland müssen energetisch saniert werden. Viele davon sind 60 Jahre und älter und etliche Hauseigentümer schrecken vor dem langwierigen Prozedere zurück. Mit seinem "Sanierungssprint“ bewies der Leipziger Bauingenieur Ronald Meyer, dass es auch schnell gehen kann: In nur vier Wochen hat er eine Hamburger Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1963 klimaneutral gemacht.

Die Geburtsstunde für das Pilotprojekt "Sanierungssprint“ war der Auftrag, das technische und logistische Konzept für eine Hausrenovierung in nur acht Tagen für die RTLZWEI-Serie "Zuhause im Glück“ zu erstellen. Das war 2005. "Mein Büro entwickelte damals einen minutiösen Bauzeitenplan für diese Turbo-renovierungen und ich war von der Idee fasziniert, diesen Ansatz auf reale energetische Gebäudemodernisierungen zu übertragen“, erzählt Bauingenieur Ronald Meyer in einem Gespräch mit der Newsletterredaktion. Nach langer Planungszeit setzte er den "Sanierungssprint“ im Herbst 2023 erstmals vollständig um. Das Resultat: eine energetische Kernsanierung in nur 22 Arbeitstagen.

Wie geht das?
"In Schichten arbeiteten bis zu 20 Handwerker aus verschiedenen Gewerken täglich Hand in Hand auf der Musterbaustelle in Hamburg, um das Haus zu dämmen, die komplette Haustechnik und die Bäder zu erneuern und das Dach auszubauen. Die alte Ölheizung wurde durch eine Wärmepumpe plus Photovoltaikanlage ersetzt“, fasst der Bauingenieur, der zwischenzeitlich zwei weitere Häuser nach seinem Erfolgskonzept saniert hat, zusammen. Der Clou dabei besteht in der konsequenten Zeit- und Prozessoptimierung, die Meyer als Sanierungscoach überwacht, und im gemeinsamen Eintakten der Handwerker, die sich vor Ort absprechen können. "Wenn die Teams ihr Pensum erfüllen, ist das eine recht entspannte Geschichte und ein angenehmes Miteinander“, so Meyer. Die schnelle Abstimmung vor Ort erspart allen Beteiligten Ärger, Zeit und Kosten. "Pannenklassiker wie etwa kollidierende Strom- und Wasserleitungen passieren nicht, wenn der Installateur und der Elektriker zeitgleich vor Ort sind“, erklärt der Projektgründer, der derzeit Quartierssanierungen im Raum Stuttgart und in Nordrhein-Westfalen plant. Auch die Handwerksbetriebe erkennen mittlerweile die Vorteile. Sie können insgesamt mehr Baustellen bei gleichem Personaleinsatz bedienen und ihre Leistungen letztlich günstiger anbieten, was wiederum den Bauherren zugutekommt. "Wenn bereits eingespielte Teams zum Einsatz kommen – und das ist gut möglich, denn die Häuser

aus den 60er und 70er Jahren sind oft gruppengleich –, könnte die Kostenersparnis 15 bis 20 Prozent betragen“, schätzt Ronald Meyer.

"Derzeit befinden wir uns mit rund 2.500 Euro pro Quadratmeter bereits am unteren Rand der normalen Sanierungskosten. Unser Anliegen ist ja nicht nur, möglichst zügig aus einem alten Haus ein modernes Gebäude zu machen, das auch in 30 Jahren noch gut funktioniert“, erklärt er, "wir wollen das Sanieren für den Hauseigentümer auch bezahlbar machen.“ Das Hamburger Pilotprojekt jedenfalls machte aus Neueigentümern eines energieverschwenderischen Altbaus Pioniere der Energiewende. Das nach so kurzer Zeit bezugsfertige Haus verbraucht nun 80 Prozent weniger Energie und entspricht dem Standard des KfW-Effizienzhauses 70 EE (Erneuerbare Energien).

Meyer sieht in seinem mittlerweile durch eine Studie der Universität Stuttgart in Sachen Effizienz bestätigten Sanierungssprint einen Hebel für die Energiewende: "Unser Konzept hat das Potenzial, die Sanierungsquote, die derzeit nur bei 0,7 Prozent liegt, etwa zu verdreifachen. Doch dazu muss das Beispiel in ganz Deutschland Schule machen und die Baubranche ist – wie so oft bei neuen Dingen – zögerlich.“ Um mit gutem Beispiel vorangehen zu können, hat der Ingenieur selbst ein Bauunternehmen gegründet und zudem gemeinsam mit dem Bundesverband Gebäudemodernisierung e. V. ein neues Berufsbild geschaffen: den Sanierungscoach.
(Infos zur Ausbildung gibt es unter akademie@ bvgem.de. Parallel bietet der Bundesverband Gebäudemodernisierung e. V. die Fortbildung zum Modernisierungsberater und Modernisierungsmakler an. Weitere Infos unter bvgem.de/events/)

"Wir haben Lösungen für große Herausforderungen der heutigen Zeit und unser Konzept ist zur Nachahmung empfohlen!“, lädt Ronald Meyer ein. Er hält das Ziel der Bundesregierung, bis 2045 klimaneutral zu sein, bei gemeinsamer Anstrengung aller Akteure für möglich. "Mit fortschreitender Digitalisierung, Robotik und seriell gefertigten Bauteilen ist eine weitere Steigerung der Modernisierungsquote auf vier Prozent bis 2030 möglich. Es müssen nur alle mitspielen, vor allem die Baubranche sollte produktiver werden.“

Eine Doku zum Hamburger Sanierungssprint vom Oktober 2023 ist in der ARD-Mediathek zu finden (ardmediathek.de), Stichwort "Turbosanierung“.

Zwar nicht billig, aber preiswert – das gilt auch für manche Immobilien als Folge der jüngsten Preiskorrekturen.

Von regionalen Abweichungen abgesehen sanken in Deutschland im vergangenen Jahr die Preise für Eigentumswohnungen fast flächendeckend spürbar. Großstädte waren von diesem Trend stärker betroffen, beim Spitzenreiter Stuttgart gaben die Preise etwa um satte 16 % nach, wie dem aktuellen Postbank Wohnatlas zu entnehmen ist. Wir werfen einen näheren Blick auf diese positive Nachricht für potenzielle Käufer.

Bereits im Jahr 2022 sanken die Preise für Eigentumswohnungen inflationsbereinigt um 0,7 %. 2023 lag der Bundesdurchschnitt dann bei – 10,1 %, wie der Postbank Wohnatlas 2024 verdeutlicht, der jährlich vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) berechnet wird. Trotz des zweistelligen Rückgangs im vergangenen Jahr halten die Experten dies aber für keinen klassischen Preisrutsch, sondern gehen lediglich von einer Preisdelle im Marktgeschehen aus, auf die wieder höhere Kaufpreise folgen werden. Gemessen an der unvermindert steigenden Nachfrage nach Wohnraum, viel zu wenigen Neubauten und allmählich sinkenden Zinsen liegt dieser Schluss nahe. Dies gilt gleichermaßen für einen möglichen Immobilienkauf zum jetzigen Zeitpunkt. Welche Region wäre dafür jedoch am besten geeignet? Zwar haben in den sieben größten deutschen Städten Immobilien in den vergangenen zwei Jahren deutlich an Wert verloren, aber man sollte sich von diesen Zahlen nicht zu sehr beeindrucken lassen – das Preisniveau ist dort wegen vorangegangener Steigerungen immer noch hoch. Immerhin werden aber für alle deutschen Großstädte Bevölkerungszuwächse prognostiziert (Spitzenreiter: Frankfurt am Main mit +4,8 % bis 2035). Des Weiteren rechnen die Experten des HWWI mit steigenden Realeinkommen in den Großstädten (Spitzenreiter: München mit +2,7 %).

Ungeachtet sonstiger Umstände ist davon auszugehen, dass alleine diese beiden Faktoren die Wohnungsnachfrage befeuern und für erneut anziehende Immobilienpreise in den größten Ballungszentren sorgen werden. Aber auch jenseits der "Big Seven“ (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) kann mit erheblichem Wachstum bis 2035 gerechnet werden. So wird etwa in den bayerischen Landkreisen Erding, Dachau und Ebersberg sowie der Stadt Landshut ein Bevölkerungsplus von mindestens sechs Prozent bis 2035 erwartet. Auch Leipzig, Potsdam und Augsburg schaffen es mit jeweils mindestens fünf Prozent in die Top Ten der Städte mit den größten erwarteten Bevölkerungsanstiegen und können mit steigenden Preisen rechnen. Besonders Leipzig profitiert dabei zusätzlich von einem Nachholeffekt, da die Stadt mit "nur“ rund 3.300 Euro pro Quadratmeter bei Bestandsimmobilien erheblich hinter den nächstgrößeren Metropolen Düsseldorf (5.000 Euro) und Stuttgart (4.900 Euro) zurückliegt. Unter den "Big Seven“ nimmt übrigens München mit dem höchsten Steigerungspotenzial bis 2035 erneut die Spitzenposition ein, obwohl es bereits jetzt einen Quadratmeterpreis von über 8.900 Euro verzeichnet. Auf Platz zwei findet sich Frankfurt, das Mittelfeld bilden Köln, Berlin und Düsseldorf. Schlusslichter sind Stuttgart und Hamburg, aber auch für diese Metropolen ist noch ein positiver Preistrend zu verzeichnen.

Doch nicht überall ist mit Steigerungen zu rechnen. Die prognostizierten Preisrückgänge fallen jedoch vergleichsweise moderat aus und sind weit von den teils zweistelligen Abschlägen vergangener Zeiten entfernt. Für immerhin rund 40 Prozent der 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte wird kalkuliert, dass die Preise von Eigentumswohnungen real fallen und bis 2035 um mindestens zwei Prozent unter dem heutigen Niveau liegen werden. Betroffen sind davon strukturschwache ländliche Regionen, aus denen teils auch die Bevölkerung abwandert, mehrheitlich in den östlichen Bundesländern abseits der Großstädte.

Zusammengefasst lässt sich aber sagen, dass es bundesweit zahlreiche interessante Optionen für den Kauf einer rentablen Eigentumswohnung oder anderer Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial gibt. Die Thematik ist jedoch durchaus komplex und regionale Unterschiede können beträchtlich sein. Der kostenlose Postbank Wohnatlas 2024 (digital auf der Homepage der Postbank erhältlich) ersetzt keinen Makler, vermittelt aber auf anschauliche Weise die langfristigen Prognosen der Immobilienexperten.

Quellen: postbank.de, wiwo.de, zdf.de, haufe.de, immo.info, finanztip.de, merkur.de

Die Betriebskostenabrechnung sorgt häufig für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Ein Grund für die tatsächlich hohe Fehlerquote sind die komplizierten Regularien für die Abrechnung. Besonders bei Neuvermietern herrscht zudem nicht selten Unsicherheit darüber, welche Kosten umlagefähig sind.

Voraussetzung dafür, dass der Vermieter die Betriebskosten überhaupt auf den Mieter abwälzen darf, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Welche Nebenkostenarten umlegbar sind, ist in Paragraf 1 und 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Die Umlage bezieht sich auf laufende, also regelmäßig anfallende Kosten, die jährlich abgerechnet werden. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, werden die Neben- bzw. Betriebskosten über einen Umlage- oder Verteilerschlüssel nach Verbrauch, Wohnfläche oder Personenzahl auf die Mieter und Eigentümer verteilt. Für nicht verbrauchsabhängige Kosten kann im Mietvertrag auch eine Pauschale vereinbart werden. Um Konflikte, auch zwischen den Hausbewohnern, zu vermeiden, muss der im Mietvertrag festgelegte Umlageschlüssel den rechtlichen Vorgaben entsprechen und für beide Parteien sowohl fair als auch nachvollziehbar sein.

Die gängigsten Verteilerschlüssel richten sich nach dem Verbrauch, der Größe des Haushalts, der Wohnfläche oder der Anzahl der Wohneinheiten. Zu mindestens 50 bis maximal 70 % verbrauchsabhängig berechnet werden die "warmen Betriebskosten“ für Wasser und Heizung. Der Rest bemisst sich gemäß § 7, Abs. 1 Heizkostenverordnung nach der Wohnfläche des Mieters. Rein verbrauchsabhängig ist die Gebühr für Schmutzwasser. Diese zahlt der Vermieter je nach Verbrauch an die Kommune. Die sogenannte Niederschlagswassergebühr hingegen hängt davon ab, wie viel von der Grundstücksfläche versiegelt ist. Werden die Kosten durch die Anzahl der Nutzer beeinflusst, richtet sich die Verteilung danach, wie viele Personen in der jeweiligen Wohnung leben. Ein Beispiel hierfür sind die Müllentsorgungsgebühren. Auf alle Wohneinheiten gleichmäßig verteilt, unabhängig von der Wohnungsgröße oder der Anzahl der darin lebenden Personen, werden Kosten, die weder verbrauchs- noch nutzerabhängig sind wie zum Beispiel Aufzugswartung oder Instandhaltung des Hausdachs. (Hierunter fallen auch Kabelgebühren für TV-Dienste, die bekanntlich ab 1. Juli nicht mehr an Mieter weitergegeben werden dürfen.)

"Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten (…) nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen“, heißt es in § 556a Abs. 1 BGB. Wer eine größere Wohnung hat, zahlt also auch mehr. Dergestalt aufgeteilt werden nicht vom Konsum abhängige "kalte Betriebskosten“ wie Grundsteuer, Gebäude- und Glasversicherung und einige Haftpflichtversicherungen. Die anteilige Regelung bezieht sich auch auf Wartungsarbeiten (z. B. Rauchmelder, Trinkwasseranalyse) sowie Straßen- oder Gebäudereinigung, Gartenpflege, die Beleuchtung der Allgemeinflächen und die Kosten für Schornsteinfeger und Hausmeister – insofern dieser keine Reparaturen vornimmt.

Nicht umlegbare Kosten.
Damit kommen wir zu den nicht umlagefähigen Positionen: Instandhaltungen und Reparaturen hat der Vermieter selbst zu tragen. Diese werden in §1 Abs. 2 BetrKV definiert als „die Kosten, die (…) aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen“. Ob Heizung oder Bodenbelag: Ist ein Bestandteil der Wohnung defekt oder stark abgenutzt, ist der Vermieter in der Pflicht (vgl. § 535 Abs. 1 BGB). Auch Verwaltungskosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden, weder Aufwendungen für die dazu erforderlichen Arbeitskräfte noch die vom Vermieter selbst geleistete Arbeit. "Dazu zählen auch Haus- und Mietrechtsschutzversicherung, Mietausfallversicherung oder Kosten für den Steuerberater“, ergänzt Dr. Carsten Brückner, Vorsitzender des Eigentümerverbands Haus & Grund Berlin.

Quellen: gesetze-im-internet.de, mietrecht.org, haus.de, ratgeber.immowelt.de, sueddeutsche. de, praxistipps.focus.de, aktiv-online.de, erste- hausverwaltung.de, hausundgrund.de

Wer eine Wohnung zu vermieten hat, darf mit einer Vielzahl von Interessenten rechnen und hat die Qual der Wahl, den geeignetsten Bewerber herauszufiltern. Dazu darf er dem Mieter einen Fragenkatalog vorlegen, die Mieterselbstauskunft. Doch allzu großer Neugierde schiebt der Gesetz- geber einen Riegel vor: Sind die Fragen zu persönlich, hat der Interessent das Recht zu lügen.

Wie hoch ist Ihr Einkommen? Wollen Sie Kinder? Haben Sie Haustiere? Woher stammen Sie (ursprünglich)? – Das durchaus berechtigte Interesse des Vermieters, zu wissen, wer in seine Wohnung zieht, darf nicht die Persönlichkeitsrechte des Wohnungsinteressenten verletzen. Laut Deutschem Anwaltverein (DAV) dürfen Vermieter nur Fragen stellen, die objektiv für den Mietvertrag beziehungsweise das Mietverhältnis relevant sind. Persönliches ist tabu. In der Mieterselbstauskunft dürfen demnach neben den persönlichen Daten (Name, Anschrift, Telefonnummer) das Einkommen, Beruf und Arbeitgeber abgefragt werden. Auch die Frage nach der Anzahl der miteinziehenden Personen und nach vorhandenen Haustieren ist erlaubt.

Um sich ein Bild von der Bonität des Interessenten zu machen, darf der Vermieter außerdem eine SCHUFA- Auskunft verlangen bzw. anfordern – allerdings erst vor Abschluss des Mietvertrages. Auch Einkommensnachweise darf er sich erst vorlegen lassen, wenn er sich für einen Interessenten entschieden hat. Es ist im Interesse des Bewerbers, alle Fragen zum Thema Einkommen und Zahlungsfähigkeit ehrlich zu beantworten. Werden relevante Fakten verschwiegen, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 543 BGB) oder den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 Abs. 1 BGB), auch wenn die Miete pünktlich bezahlt wurde. Die Auskunftspflicht umfasst auch etwaige Insolvenzverfahren oder Räumungstitel wegen Mietrückständen. Mietinteressenten, die arbeitslos bzw. von Sozialleistungen abhängig sind, müssen dies dem Vermieter sogar ungefragt mitteilen.

Die Lizenz zum Lügen? Hier ist Flunkern erlaubt! Wie in einem beruflichen Bewerbungsgespräch gilt auch für die Mieterselbstauskunft: Familienplanung, Krankheiten, Behinderungen, sexuelle Orientierung, Vorstrafen bzw. strafrechtliche Ermittlungsverfahren, ethnische Herkunft und Konfession sind ebenso Privatsache wie die Mitgliedschaft in Parteien, Gewerkschaften oder Mietervereinen (vgl. Artikel 2 und 3 GG zur Freiheit der Person und Gleichbehandlung), Fragen danach müssen nicht bzw. nicht ehrlich beantwortet werden. Lügen darf der Mietinteressent auch bei der Frage nach seinen Hobbys, die gewöhnlich auf seine Sozialverträglichkeit in einem Mehrparteienhaus abzielt. So kann er schreiben "lesen“ und "klassische Musik hören“, auch wenn er im Wohnzimmer Trompete spielt und am liebsten laute Rockmusik hört. Ob dies allerdings ratsam ist, sei dahingestellt. Rechtliche Folgen haben solche Falschangaben zwar nicht, und der Vermieter darf deswegen auch nicht kündigen, doch könnte die Kulanz im Mietverhältnis darunter leiden. Auch die Frage, ob der Wohnungsinteressent raucht (was ja grundsätzlich in der Mietwohnung erlaubt ist), unterliegt dem Datenschutz. Grundsätzlich gilt: Was der Mieter innerhalb der Mieträume macht, geht den Vermieter nur dann etwas an, wenn die Bausubstanz gefährdet wird oder Mieterbeschwerden vorliegen.

Wer angesichts zahlreicher Mitbewerber bei steigender Wohnungsnot im Rennen bleiben will, sollte allzu persönliche Fragen nicht einfach ignorieren, sondern lieber zu einer Notlüge greifen und so unzulässige Benachteiligung im Keim ersticken. "Interessenten sollten möglichst auf alle Punkte freundlich antworten“, rät Mieterbund-Sprecher Ropertz. Unser Tipp für Mietinteressenten: Planen Sie voraus, indem Sie eine Selbstauskunft ausfüllen (Vorlagen gibt es im Internet z. B. unter mietrecht.de), und überreichen Sie diese dem Vermieter unaufgefordert bei der Wohnungsbesichtigung. Unzulässige Fragen sind darin natürlich nicht enthalten.

Quellen: deutschesmietrecht.de, anwaltauskunft.de, mieterbund.de, wiwo.de, test.de, ratgeber.immo- welt.de, swr.de, fr.de, welt.de, sueddeutsche.de

Warum das Auto nehmen? Nicht erst seit der Einführung des 49-Euro-Tickets gibt es auch andere Optionen für Pendler.

So ungeliebt das Pendeln oftmals auch sein mag: Einsparungen von bis zu 63 % beim Kauf eines Eigenheims lassen aufhorchen – wenn man denn bereit ist, eine Stunde zum Arbeitsplatz in der Großstadt zu pendeln. Wir beleuchten die aktuelle Situation und untersuchen Vor- und Nachteile des Konzeptes. Dass sich durch einen Umzug in den sogenannten Speckgürtel oder das erweiterte Umland von Großstädten Geld sparen lässt, ist bekannt. Weniger geläufig ist jedoch, wie drastisch sich die Kaufpreise mancherorts reduzieren können. Die aktuelle Marktanalyse des Portals Immowelt untersucht Angebotspreise von Einfamilienhäusern in den 14 größten deutschen Städten samt Umland und geht dabei auch auf die beträchtlichen regionalen Unterschiede ein. Am geringsten fällt die Ersparnis in Berlin aus, denn wegen der sehr ausgedehnten Fläche der Hauptstadt befinden sich viele Gebiete, bei denen eine einstündige Pendelzeit einkalkuliert werden muss, noch innerhalb oder nahe der Stadtgrenzen, sodass hier bestenfalls 22 % eingespart werden können.

Da lohnt sich dann sogar eher die Zone mit einer 45-minütigen Pendelzeit, in der immerhin noch 19 % Ersparnis machbar sind. Etwas günstiger kauft man im Umland von Bremen (29 %) und im Ruhrgebiet rund um Dortmund (32 %) und Essen mit immerhin bereits 38 %. Die größten Einsparungen sind um Dresden (63 %) und Leipzig (61 %) realisierbar. Jedoch auch in Köln (57 %), Düsseldorf (56 %), Hannover (53 %) und Stuttgart (51 %) können Immobilien im innerhalb einer Stunde erreichbaren Umland eine interessante Alternative darstellen. Sogar in München als teuerster deutscher Großstadt sind trotz der touristischen Attraktivität des Alpenvorlandes mit einer einstündigen Pendelzeit noch 44 % machbar – wer jedoch nur eine Dreiviertelstunde pendeln möchte, muss mit mageren 18 % Einsparung leben.

Apropos teuer – und weil obige Prozentangaben die eigentlichen Preise nicht widerspiegeln: Ein Haus in einstündiger Entfernung von München kostet mehr (4.974 Euro pro Quadratmeter) als ein vergleichbares im Zentrum von Berlin (4.721 Euro). Das ist außerdem annähernd das Vierfache des Kaufpreises im Umfeld von Leipzig (1.271 Euro) oder Dresden (1.348 Euro). Im Stadtzentrum von München muss man gar 8.824 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren, in der zweitteuersten Stadt Stuttgart "nur“ 6.445 Euro, wohingegen die Mitte von Bremen mit lediglich 2.622 Euro zu Buche schlägt und damit sogar Dresden und Leipzig noch deutlich unterbietet. Bleibt allerdings die sehr individuelle Frage, ob und wann sich Pendeln wirklich lohnt. Bei der Bezifferung der Fahrtkosten kann das 49-Euro-Ticket eine teils deutliche Senkung bewirken. Eine langfristige Planbarkeit ist allerdings nur bedingt möglich, da die Entwicklung des Ticketpreises von künftigen politischen Entscheidungen abhängt.

Neben kalkulierbaren Zahlen spielt aber auch der Stressfaktor auf der jeweiligen Strecke eine entscheidende Rolle. Wer zwar täglich zwei Stunden unterwegs ist, aber lediglich mit einem Minimum an Störfaktoren wie Stau, mehrfachem Umsteigen, Verspätungen oder lästiger Parkplatzsuche rechnen muss, hat bessere Chancen, sowohl bei der Arbeit als auch zuhause erholter und zufriedener anzukommen. Sehr hilfreich ist es auch, wenn das Pendeln sinnvoll genutzt werden kann. Zeit mit der Familie lässt sich dadurch zwar leider nicht ersetzen, doch können Musik, ein gutes Buch oder Hörbuch, die Lieblingsserie auf dem Tablet oder auch eine Handarbeit die Reisezeit abwechslungsreich und stressfrei gestalten – wenn die äußeren Umstände es zulassen. Es ist auf jeden Fall sinnvoll, Schnäppchen hin oder her, sich vor einem möglichen Immobilienkauf im Umland die erforderliche Pendelstrecke näher anzusehen und auch selbst zu testen.

Quellen: immowelt.de, capital.de, postbank.de, wiwo.de, businessinsider.de, persona.de, fr.de

Seit 1. April 2024 ist der Anbau, Besitz und Konsum von Cannabis in Deutschland legal. Was bedeutet das für Mieter, Nachbarn und Vermieter? Welche Auflagen gibt es – nicht zuletzt, um Kinder und Jugendliche zu schützen?

Drohten bislang selbst beim Anbau zu medizinischen Zwecken Haft- und Geldstrafen, gehört der häusliche Rausch jetzt zum Grundrecht des Mieters auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit. Jede volljährige Person darf bis zu drei weibliche Cannabispflanzen in der Wohnung, auf dem Balkon oder im Garten anbauen (die durchschnittliche Ernte pro Pflanze beträgt 20 bis 30 Gramm Marihuana). Darüber hinaus dürfen nun bis zu 50 Gramm getrocknetes Marihuana pro Kopf zuhause aufbewahrt werden.

Auch das Kiffen im Wohnbereich ist erlaubt – ebenso wie das Zigarettenrauchen zählt es im Allgemeinen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Solange der Mieter sich an die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen hält (was in der Praxis schwer nachzuweisen ist), können Vermieter den Konsum des Rauschmittels also nicht verbieten, unter gewissen Umständen jedoch einschränken. "Ausnahmen sind vielleicht dann gegeben, wenn der Mieter exzessiv raucht und dadurch eine extreme Beeinträchtigung der Nachbarn im Mietgebrauch verursacht wird“, erklärt Fachanwalt Alexander Bredereck. Denn neben dem Recht auf freie Entfaltung gibt es im Mietrecht auch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme: Wird der Nachbar durch den Geruch der Pflanzen oder des Cannabiskonsums auf Balkon oder Terrasse stark beeinträchtigt, muss der Raucher sich einschränken. So können im Mietvertrag, ebenso wie beim Zigarettenrauchen, bestimmte Uhrzeiten vereinbart werden. Bei starker Geruchsbelästigung ist auch eine Mietminderung gerechtfertigt.

Schäden an der Wohnung vermeiden.
Der Eigentümerverband Haus & Grund Stuttgart weist im Gespräch mit den Stuttgarter Nachrichten darauf hin, Schäden an der Wohnung durch intensive Beleuchtung, Belüftung oder Bewässerung der angebauten Pflanzen zu vermeiden. Schäden, die durch intensives Rauchen entstehen (wie stark vergilbte Tapeten), muss der Mieter beim Auszug beseitigen.

Kinder und Jugendliche schützen.
Wer Cannabis anbauen möchte, muss den Jugendschutz wahren. Laut Bundesministerium für Gesundheit sind Cannabispflanzen in abschließbaren Schränken oder Räumen aufzubewahren, wenn Kinder oder Jugendliche zum Haushalt gehören. Der Anbau im Garten oder auf dem Balkon ist dann also nicht möglich. Wer wissentlich Cannabis an Minderjährige weitergibt, riskiert eine Mindesthaftstrafe von einem Jahr (§ 29a Abs. 1 Nr. 1 BtMG). Auch der Konsum in unmittelbarer Nähe von Kindern und Jugendlichen ist verboten. Das gilt auch für alle zur Wohnung oder zum Haus gehörigen Freiflächen und Spielplätze. Wer sichergehen möchte oder den Aufwand eigener Züchtung scheut, kann Mitglied eines Anbauvereins werden. Das dort gezogene Gras darf ab Juli an die Vereinsmitglieder abgegeben werden. Eingeschränkt ist die Abgabe an Volljährige bis 21 Jahre: Sie dürfen pro Monat höchstens 30 Gramm Cannabis über die Anbauvereinigungen beziehen, mit einem THCGehalt von höchstens zehn Prozent.

Gesundheitliche Aspekte.
Viele Patienten mit chronischen Schmerzen in Deutschland warten schon lange auf die Freigabe von Cannabis, zumal das nicht halluzinogene Cannabidiol (CBD) nachweislich schmerzlindernde, entzündungshemmende und angstlösende Eigenschaften besitzt. Cannabis enthält jedoch meist einen Anteil des psychoaktiven Tetrahydrocannabinols (THC), dessen Wirkung umstritten ist, zumal sie sowohl von der Form der Einnahme als auch vom jeweiligen Konsumenten abhängt.

In der Regel wirkt THC, als Joint geraucht, berauschend und entspannend, es kann aber auch Übelkeit, Schwindel und Angstgefühle auslösen. Die Techniker Krankenkasse (TK) weist auf die etwaigen Folgen eines fortgesetzten Konsums hin: Wer regelmäßig und intensiv Cannabis mit hohem THC-Gehalt zu sich nimmt, habe demnach ein erhöhtes Risiko, eine psychische Störung zu entwickeln oder an einer Psychose zu erkranken. Für Heranwachsende können die etwaigen Folgen noch prekärer sein, da die Hirnentwicklung erst mit Mitte 20 abgeschlossen ist. "Wird das Gehirn regelmäßig mit THC geflutet, kann dies die Reifeprozesse und damit verbunden die Persönlichkeitsentwicklung stören“, warnt die TK. Neurobiologen wie Professor Martin Korte erkennen eine Störung der Gedächtnis- und Aufmerksamkeitsfunktionen. Ob junge Menschen gefährdet sind, hängt nicht zuletzt von der genetischen Veranlagung ab.

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de, JuraForum.de, dejure.org, anwalt.de, immonewsfeed.de, hausund- grund-vertrag.de, kanzlei-franz.com, forumnachhaltigeimmobilien. com, Bild © Studio Vision – stock.adobe.com

Die Finanzierungslage entspannt sich allmählich und gute Gründe für Immobilienbesitz treten wieder in den Vordergrund.

Nachdem 2023 von Zurückhaltung geprägt war, zeigt sich inzwischen ein Silberstreif am Horizont: Nachlassende Inflation, verschiedene Förderprogramme und ein gesunkener Zinsdruck tragen dazu bei. War der Traum vom Eigenheim in den letzten beiden Jahren noch für so manchen geplatzt, eröffnen sich nun wieder neue Möglichkeiten. Im Rekordjahr 2021 wechselten laut Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Immobilien im Wert von 356 Milliarden Euro den Besitzer. 2022 waren es immerhin noch 301 Milliarden. Für 2023 liegen noch keine offiziellen Zahlen vor, aber nach Angaben des Finanzierungsvermittlers Baufi24 scheint der Umsatz auf magere 160 Milliarden eingebrochen zu sein. Dieser Rückgang ist enorm, aber wenig überraschend – bedenkt man, dass der Markt lange von günstigen Krediten profitieren konnte. Bis dann der aktuelle Zinsschock nebst weiteren politischen Entscheidungen kam und der Traum von den eigenen vier Wänden sich für viele in Luft auflöste. Oder wie Thomas Peeters, Vorstandsvorsitzender von Baufi24, es knapp zusammenfasste: "Wer nicht genug Eigenkapital hat, nimmt gerade nicht teil.“ Doch das wird nicht so bleiben, denn seit Anfang November 2023 ist der Satz für einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung um fast 0,8 Prozent auf aktuell 3,45 Prozent gefallen.

Vergleicht man das mit dem vorherigen Niveau von weit über vier Prozent, so kann je nach Kreditsumme allein durch diese eine Zinssenkung bereits ein fünfstelliger Betrag über die gesamte Laufzeit des Darlehens eingespart werden. Es deutet einiges darauf hin, dass sich derzeit ein günstiges Zeitfenster für den Kauf einer Immobilie auftut. Das sehen erste Kreditvermittler ebenso und preisen bereits die Erwartung auf weiter fallende Zinsen ein. Auch Timo Wollmershäuser vom ifo-Institut geht davon aus, dass die Zinswende bald kommen wird: "Die Europäische Zentralbank, denke ich, wird im Laufe des Jahres, vermutlich im Frühsommer, den ersten Zinsschritt nach unten beschließen und das wird die Finanzierungsseite weiter entlasten.“ Dazu kommt die aktuell hohe Verfügbarkeit von Immobilien. Laut ThinkImmo, einer plattformübergreifenden Immobiliensuchmaschine, werden derzeit über 70.000 Häuser und Wohnungen zum Verkauf angeboten, während es noch vor zwei Jahren lediglich 20.000 waren. Es kommt also wieder Bewegung in den Markt, wodurch sich neue Möglichkeiten eröffnen.

Insbesondere Immobilien mit suboptimalem Energieausweis sind je nach Lage teils mit beträchtlichen Abschlägen zu bekommen. Hier kann man zwar Schnäppchen ergattern, es gilt aber auch, die anstehenden Sanierungskosten im Blick zu behalten. Im Zweifelsfall sollte ein Sachverständiger oder Energieberater hinzugezogen werden. Ein oftmals unterschätzter Punkt sind auch die verschiedenen Förderprogramme. Zitat des Ministeriums: "Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) unterstützt in Zusammenarbeit mit den Ländern die Schaffung von bezahlbarem und klimafreundlichem Wohnraum durch einen Mix aus gezielten und langfristig angelegten Förderprogrammen.“

In der Realität bestehen hier zwar deutliche Einschränkungen und nicht jeder ist förderfähig. Auch sind die zur Verfügung stehenden Mittel zuweilen schneller erschöpft, als man sich wünschen würde – grundsätzlich handelt es sich aber um eine sinnvolle und hilfreiche Initiative. Dazu gehört etwa das Förderprogramm "Jung kauft Alt“, das junge Familien beim Kauf und bei der energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien unterstützen soll. Auch das KfW-Förderprogramm "Wohneigentum für Familien“ wurde erneut angepasst und soll nun eine 20-jährige Zinsbindung haben, um Familien die langfristige Planbarkeit ihres Haus- oder Wohnungskaufs zu ermöglichen.

Voraussetzung ist, dass es sich dabei um eine energieeffiziente Neubauimmobilie handelt. Außerdem unterstützt die Mehrheit der Bundesländer auch Privatpersonen mit geringerem bis mittlerem Einkommen bei Investitionen in selbst genutztes Wohneigentum. Förderdarlehen der Wohnraumförderung bieten z. B. besonders niedrige Zinsen und lange Laufzeiten oder gewähren hohe Tilgungsnachlässe.

Quellen: bbsr.bund.de, bmwsb.bund.de, zdf.de, fi nanztip.de, t-online.de, neubaukompass.de

Nicht selten kommt es zum (Rechts-)Streit, weil nach dem Immobilienkauf Schäden oder Mängel an der Immobilie zutage treten. Ende Oktober 2023 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage, ob der Verkäufer eines schadhaften Einfamilienhauses seine Aufklärungspflichten verletzt hat und der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss damit ungültig ist.

Im Juni 2016 erwarben die Kläger ein Einfamilienhaus samt Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Es drang jedoch nachweislich bereits vor Abschluss des Kaufvertrags wiederholt Regenwasser durch das Terrassendach. Der Beklagte hatte bereits einige Reparaturversuche an dem Anschluss des selbst errichteten Kunststoffdachs zum Traufbereich des dachpfannengedeckten Hausdachs ununternommen. Offenbar erfolglos, denn im Juni 2017 leiteten die neuen Eigentümer ein selbstständiges Beweisverfahren ein und klagten auf die ermittelten Schadensbeseitigungskosten in Höhe von 32.100 Euro. Das Urteil des BGH (V ZR 43/23) ging weit über diese Forderung hinaus. Die Richter befanden, dass der Verkäufer der Immobilie arglistig gehandelt habe, indem er den Käufer nicht über den ihm bekannten Mangel aufklärte, auch wenn er dessen Ursache nicht kannte. Arglistiges Verschweigen eines erheblichen Sachmangels berechtigt zur Rückabwicklung des Verkaufs plus Schadensersatz inklusive Anwaltskosten. Der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss ist dabei unwirksam (vgl. § 444 BGB).

Damit stärkt der BGH die Rechte des Käufers und macht deutlich, dass ein Ausschluss der Gewährleistung nicht dazu führen darf, dass der Käufer über wesentliche Eigenschaften der Immobilie im Unklaren gelassen wird.

Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?

Anders als allgemein angenommen, ist der Verkäufer nicht verpflichtet, über jeden vorhandenen Mangel zu informieren. Er muss jedoch konkrete Fragen des potenziellen Käufers wahrheitsgemäß und vollständig beantworten. Darüber hinaus ist er gesetzlich gehalten, den Käufer über Tatsachen aufzuklären, die für dessen Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung deshalb üblicherweise erwartet werden kann (vgl. BGH, NJW 1995, 1549 f.). Beispiele hierfür sind Asbest in der Bausubstanz, Überflutungs- oder Hochwassergefahr, Verdacht eines Hausschwammbefalls oder auch schikanöses Verhalten eines Nachbarn. Wichtig: Die Beweislast liegt beim Käufer. Der Käufer kann den Kaufvertrag also nur erfolgreich anfechten, wenn er beweisen kann, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht vorsätzlich verletzt hat. Es empfiehlt sich also für beide Seiten, bei Vertragsgesprächen einen Zeugen hinzuzuziehen! Ein weiterer Aspekt, der bei der Urteilsfindung eine Rolle spielte, war die Unterscheidung zwischen Mangelsymptom und Mangelursache. So hob der BGH hervor, dass es sich beim Wassereintritt durch ein undichtes Terrassendach nicht etwa nur um ein Symptom für einen Sachmangel handele, wie das Oberlandesgericht als Vorinstanz befunden hatte, "vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Sachmangel“ (BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 a. F.). Das Oberlandesgericht hatte dem Haftungsanspruch des Käufers eine Absage erteilt, weil die Richter den Wasseraustritt aus der Deckenverkleidung als Mangelsymptom gewertet hatten. Ein Mangelsymptom ist ein äußerliches Merkmal, das auf das eventuelle Vorhandensein eines Sachmangels hindeutet, wie zum Beispiel Feuchtigkeitsflecken auf einen feuchten Keller schließen lassen können. In solchen Fällen besteht zumeist keine Offenbarungspflicht des Käufers und folglich auch keine Arglisthaftung.

Auch die Annahme des Berufungsgerichts, Arglist setze voraus, dass dem Verkäufer die Mangelursache bekannt ist, widerlegte der BGH mit seinem Urteil vom 27. Oktober letzten Jahres.

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de, JuraForum.de, dejure.org, anwalt.de, immonewsfeed.de, hausund- grund-vertrag.de, kanzlei-franz.com, forumnachhaltigeimmobilien. com

Im Juli letzten Jahres entschied der Bundesgerichtshof über eine Mietpreisrüge: Demnach kann eine Miete zulässig sein, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt, wenn die Vormiete(n) bereits höher war(en) als seit Einführung der Mietpreisbremse erlaubt. Maßgeblich ist dann der zuvor vereinbarte Mietzins (vgl. BGH, Urteil v. 19. Juli 2023, VIII ZR 229/22).

Im April 2021 rügte der Mieter einer 38 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin, dass die im Mietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von 460 Euro gegen die seit 1. Juni 2015 gültige Mietpreisbremse verstoße. Er verlangte die Herabsetzung der Miete auf 296 Euro, was zu diesem Zeitpunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent entsprach. Die Vermieterin widersprach diesem Ansinnen und der Fall landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof. Dieser stellte klar, dass die zulässige Miete nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB sich auch aus dem vorangegangenen Mietverhältnis ergeben könne: "Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden.“ Halten wir fest: Auch bei angezogener Mietpreisbremse darf bei einer Neuvermietung eine höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden, wenn die Miete aus dem Vormietverhältnis höher war.

Diese Regelung entspricht dem vom Gesetzgeber beabsichtigten Bestandsschutz für Vermieter. Allerdings war die strittige Wohnung zuletzt Mitte Juni 2015, kurz nach Einführung der Mietpreisbremse, für eine Nettokaltmiete von 422 Euro (circa elf Euro pro Quadratmeter) vermietet worden, lag also damals bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In diesem Falle gilt: "War die Vormiete unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen“, urteilte der BGH. Die zulässige Miete ist in diesem Falle die Vor-Vormiete, denn diese wurde im März 2014 vereinbart, also vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse, und betrug 380 Euro (zehn Euro pro Quadratmeter). Auch die Vor-Vormiete war bereits zu hoch angesetzt, ist jedoch rechtlich nicht zu beanstanden, da sie, in gegenseitigem Einvernehmen vertraglich vereinbart, im Jahr 2014 noch gegen keine Regelung verstieß.

Die Richter stellten klar, dass eine zulässig vereinbarte höhere Miete erneut verlangt werden kann, auch wenn zum Zeitpunkt der Klage die Mietpreisbremse bereits greift. Fazit: Die vor Einführung der Mietpreisbremse vereinbarte Miete von 380 Euro aus dem Vor-Vormietverhältnis ist für das aktuelle Mietverhältnis maßgeblich. Der Mieter kann daher eine zu hohe Miete rügen und die Rückzahlung der zu viel zahlten Miete verlangen – wenn auch nicht in der von ihm geforderten Höhe.

Unser Tipp: Eine Rechtsberatung beim Fachanwalt ist unbedingt zu empfehlen, da die Justierung der zulässigen Miete im Einzelfall kompliziert sein kann, wie dieses Beispiel zeigt. Oft gilt es, weitere Faktoren zu berücksichtigen. So bleiben zum Beispiel nach § 556e Mietminderungen oder -erhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt.

Zugunsten des Vermieters werden zudem Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt, die in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt wurden. Außerdem gut zu wissen in diesem Zusammenhang: Nach § 556g Abs. 3 BGB haben Mieter grundsätzlich das Recht, Mietauskünfte zu erhalten. Laut BGH-Urteil vom 29. November 2023 (VIII ZR 75/23) muss der Vermieter auf Anfrage des Mieters zwar die Vormiete benennen, ist jedoch nicht verpflichtet, deren Zulässigkeit zu prüfen (vgl. § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB).

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de, bgb.kommentar. de, gesetze-im-internet.de, haufe.de, ibr-online. de, vermieterverein.de, mietrecht.com, berlinermieterverein. de

Die Insel Santorini in Griechenland ist nicht nur ein beliebtes Urlaubsziel, sondern auch ein attraktiver Standort für ein eigenes Ferienhaus.

Die eigene Ferienimmobilie im Lieblingsurlaubsland, wer wünscht sich das nicht? Ein Häuschen in den Bergen, direkt am Strand oder mitten in den grünen Hügeln der Toskana – da werden Sehnsüchte geweckt. Dennoch will so ein Schritt gut überlegt sein und man sollte keine Bauchentscheidung treffen, so attraktiv ein Objekt auch erscheinen mag. Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Ausland kann durchaus seine Tücken haben, auch wenn diese überwindbar sind. Nachfolgend nennen wir einige Punkte, die beachtet werden sollten beziehungsweise bei der Entscheidung helfen können.

Die erste Frage betrifft zwangsläufig die Klimazone, denn selbst das tollste Schnäppchen in Skandinavien wird einen Sonnenanbeter kaum zu begeistern vermögen. Ebenfalls relevant sind Faktoren wie Anschaffungskosten, Sicherheit und politische Stabilität, medizinische Versorgung, Kultur, Lebenshaltungskosten und Vermietungsmöglichkeiten, die aber je nach persönlichen Präferenzen unterschiedlich zu gewichten sind. Essenziell ist auch die Prüfung der länderspezifischen Rechtslage bezüglich Immobilienerwerb. Bereits über eine Million Deutsche besitzen eine Auslandsimmobilie – und die Nachfrage steigt trotz Konjunkturschwäche. Laut einer Umfrage des Vermietungsportals FeWo-Direkt sind Europas beliebteste Regionen:
1. Spanien (Mallorca, Costa Blanca, Costa del Sol)
2. Österreich (Tirol, Kärnten, Salzburger Land)
3. Italien (Trentino-Südtirol, Toskana, Lombardei)
4. Kroatien (Dalmatien, Istrien, Kvarner Bucht)
5. Frankreich (Côte d’Azur, Languedoc-Roussillon, Lothringen, Vogesen & Elsass)

Die Plattform Lodgify ergänzt dies um eine nach Städten aufgeschlüsselte Statistik zu den höchsten Renditen bei Weitervermietung, demzufolge sind die Top 5 fest in spanischer Hand: Sevilla, Valencia, Cordoba, Malaga und Madrid. Auf den weiteren Plätzen folgen Stockholm, Rom, Palma de Mallorca, Dubrovnik und Santorini. Besonders günstige Auslandsimmobilien innerhalb der EU bekommt man im Osten (z.B. in Ungarn oder Rumänien und Bulgarien an der malerischen Schwarzmeerküste), aber auch in südlichen Ländern wie Griechenland oder Portugal sind Schnäppchen zu finden – und in Spanien, sofern man nicht auf die nachgefragtesten Regionen fixiert ist. Wen es eher in den kühleren Norden zieht, der kann sogar im ansonsten eher teuren Schweden eine preiswerte Immobilie ergattern.

Außerhalb der EU wird man ebenfalls in zahlreichen Ländern fündig. Etwas teurer ist das mit seiner Flora und Fauna hochattraktive Costa Rica. Preiswertere Angebote gibt es unter anderem in Montenegro, Georgien, der Türkei oder dem bei Auswanderern nach Übersee beliebten Paraguay, um nur einige internationale Optionen zu nennen. Wenn die Details einmal feststehen, gilt: niemals unbesehen kaufen!

Am einfachsten ist es, den Urlaub entsprechend zu organisieren und das oder die Objekte vor Ort zu besichtigen. Wer die Landessprache nicht fließend spricht, sollte einen Dolmetscher einplanen. Lassen Sie sich unbedingt alle relevanten Unterlagen zeigen (insbesondere Eigentumsnachweis, Grundbucheintrag und Baugenehmigung). Je nach Alter und Qualität der Immobilie kann es auch sinnvoll sein, einen Gutachter hinzuzuziehen. Vorsicht bei mündlichen Kaufzusagen in südlichen Ländern, diese sind mancherorts bereits rechtlich bindend. Wenn es denn zum Kaufvertrag kommt, sollte dieser notariell beglaubigt werden und auch in Deutsch vorliegen – qualifiziert übersetzt, einschließlich des etwaigen Kleingedruckten.

Generelle Empfehlung: Nutzen Sie für den Auslandsimmobilienkauf unbedingt professionelle Unterstützung. Informationen aus dem Internet können für die Vorauswahl hilfreich sein, sind aber bei Detailfragen oder bezüglich länderspezifischer Gesetze keinesfalls verlässlich genug. Hierzulande gibt es dafür z. B. verschiedene Honorarberatungsstellen. Und sollten Sie sich etwa für Italien, Spanien oder Frankreich entschieden haben, wäre die "Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien“ (DSA) ein möglicher Ansprechpartner. Allerdings beraten diese Stellen lediglich.

Umfangreichere Dienstleistungen einschließlich der Vermittlung von Auslandsimmobilien bietet RE/MAX als weltweit größtes Immobilienmakler- Netzwerk in über 100 Ländern.

Quellen: capital.de, beratung.de, dsa-ev.de, immowelt.de, fi nancescout24.de, lodgify.com

Kein heißes Wasser, ein Schimmelfleck an der Wand, Baulärm, Hundegebell – in welchen Fällen ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Kann der Mieter sie eigenmächtig vornehmen? Und was kann und sollte der Vermieter in diesem Fall tun?

Mit dem Recht, die Miete ohne Zustimmung des Vermieters zu mindern (§ 536 BGB), hat der Gesetzgeber dem Mieter ein machtvolles Werkzeug an die Hand gegeben, um die Beseitigung gravierender Mängel zu beschleunigen und sich selbst für die bis dato verminderte Wohnqualität zu entschädigen. Doch sollte er sich vorab gründlich informieren, denn eine zu Unrecht geltend gemachte Mietminderung gilt als Zahlungsverzug und berechtigt den Vermieter zur Kündigung. Es liegt nicht nur im ureigenen Interesse des Vermieters, dass sein Wohneigentum keinen Schaden nimmt; er ist auch dazu verpflichtet, die vermieteten Räume von Mängeln aller Art freizuhalten – und zwar unabhängig davon, ob er dafür verantwortlich ist.

Dazu ist er auf die Information des Mieters, die sogenannte Mängelanzeige, angewiesen, die es ihm erlaubt, den Schaden zu prüfen (vor Gericht ist der Mieter in der Beweispflicht). Fehlt die konkrete Beschreibung über Art und Umfang des Mangels oder wird dieser nicht unverzüglich angezeigt, verliert der Mieter das Recht auf Mietminderung und kann dem Vermieter gegenüber schadenersatzpflichtig werden. Ist formal nichts zu beanstanden, sollte der Vermieter als Nächstes prüfen, ob die Mietminderung berechtigt ist. Das Problem dabei: Die Rechtslage ist nicht immer eindeutig. Im Zweifelsfall ist juristische Beratung unabdingbar. Grundsätzlich gilt: Voraussetzung für eine Mietminderung ist eine erhebliche Einschränkung beim Gebrauch des Wohnraums wie ein Wasserschaden, Heizungsausfall oder Schimmelbefall.

Technische Anlagen, wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Gehen sie kaputt und werden nicht wieder instandgesetzt, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietminderung. Fällt die Heizung im Winter ganz aus, kann er sogar fristlos kündigen, informiert der Mieterverein München. Anders sieht es bei Bagatellschäden aus wie tropfenden Wasserhähnen oder klemmenden Rollläden. Mietminderungsberechtigt ist der Mieter selbstverständlich auch nicht, wenn er den Mangel selbst verursacht hat, wenn also zum Beispiel der Schimmelbefall durch unsachgemäßes Heizen und Lüften verursacht wurde. Auch wenn der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war und vom Mieter ohne Vorbehalt akzeptiert wurde, ist er später nicht zu einer Mietminderung berechtigt. Auch bei einer energetischen Sanierung (Wärmedämmung, Heizungs- oder Fensteraustausch) ist eine Mietminderung zumindest in den ersten drei Monaten ausgeschlossen (§ 536 BGB).

Ein großer Zankapfel ist das Thema Baulärm. Hierzu fällte der BGH im April 2020 ein Grundsatzurteil (Az. VIII ZR 31/18). Demnach müssen nachteilige Veränderungen in der Umgebung, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, vom Mieter hingenommen werden. Eine Mietminderung kommt nur im Einzelfall bei massiver Lärmbelästigung in Betracht. Stellt sich heraus, dass eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, muss der Vermieter schriftlich widersprechen und seinen Widerspruch begründen. Kommt es zu keiner Einigung, kann er die Nachzahlung der geminderten Miete vor Gericht einfordern. Ist die Mietminderung unberechtigt und handelt es sich um Zahlungsverzug, ist nach zwei Monaten nicht oder nur teilweise gezahlter Miete eine fristlose Kündigung möglich. Ein großer Streitpunkt vor Gericht ist die angemessene Höhe der Mietminderung. Mietminderungstabellen (zum Beispiel unter mietrecht.com) bieten eine erste Orientierung, doch die Gerichtsurteile, auf denen sie basieren, beziehen sich auf Einzelfälle und sind nicht verallgemeinerbar.

Unser Rat: Vor allem anderen gilt es, ruhig zu bleiben und das Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Riskieren Sie keinen langwierigen Prozess für einen Mangel, der womöglich schnell aus der Welt geschafft werden kann.

Quellen: mietrecht.com, objego.de, immowelt.de, fr.de, anwalt.org, kgk-kanzlei.de, allianz.de, deutschesmietrecht.de, Mieterverein München, gesetze-im-internet.de

Hier brummt das Geschäft noch: 2024 wollen laut einer aktuellen Umfrage mehr als 1,5 Millionen Immobilienbesitzer eine Solaranlage auf ihrer Dachfläche installieren lassen.

Im vergangenen Jahr erreichte die Leistung der neu installierten Photovoltaikanlagen eine Rekordhöhe und stieg gegenüber dem Vorjahr um stolze 85 Prozent an. Besonders imposant ist dabei der Zuwachs an neuen "Balkonkraftwerken“ (Steckersolaranlagen), deren Anzahl sich vervierfacht hat und damit regelrecht explodierte. Ein Ende des Trends ist nicht in Sicht.

"Auch für 2024 erwarten wir einen anhaltenden Solarboom“, bestätigte Carsten Körnig, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbandes Solarwirtschaft (BSW). Waren es 2017 noch bescheidene 1,7 Gigawatt Zuwachs an Solarstrom, so betrug dieser fünf Jahre später bereits 7,5 Gigawatt und übertraf schließlich 2023 mit rund 14 Gigawatt Jahresplus sämtliche bisherigen Rekorde. Mittlerweile sind in Deutschland etwa 3,7 Millionen Solarstromsysteme im Einsatz, die 62 Milliarden Kilowattstunden produzieren und immerhin rund zwölf Prozent des Gesamtstromverbrauchs decken. Etwa die Hälfte der neu installierten Leistung entfällt auf Wohnhäuser, rund 31 Prozent befinden sich auf Freiflächen und lediglich etwa 18 Prozent auf Gewerbedächern, so der BSW.

Laut einer vom Branchenverband beauftragten repräsentativen Umfrage erwägen mehr als zwei Drittel der Eigentümer von Wohnimmobilien mit geeigneten Dachflächen, eine Solaranlage zu installieren. 16 Prozent planen dies sogar bereits konkret in den nächsten zwölf Monaten, woraus sich dann insgesamt über 1,5 Millionen neue Solaranlagen in 2024 ergeben könnten. Sollte das zutreffen, würde der Rekord von 2023 nochmals deutlich übertroffen – zumindest in der Theorie, denn ausreichend freie Kapazitäten bei Handwerkern und Zulieferern sind längst nicht garantiert.

Die sogenannten Balkonkraftwerke sind ein Phänomen für sich: Ursprünglich nur ein Nischenprodukt, wurden sie dann aufgrund steigender Strompreise, unsicherer weiterer Entwicklung und des Wunsches nach wenigstens einem kleinen Stück Autarkie gesellschaftsfähig und erfreuen sich mittlerweile rasant steigender Nachfrage. Dabei handelt es sich in der simpelsten Variante (die inzwischen sogar gelegentlich im Sortiment einschlägiger Lebensmitteldiscounter auftaucht) lediglich um zwei Solarmodule, die am Balkongeländer eingehängt werden und über einen Spannungswandler Strom ins häusliche Netz einspeisen – in dieser Form bereits ab etwa 500 Euro zu bekommen. Wer eine Absicherung gegen Stromausfälle möchte, braucht dazu noch einen Lithiumakku (ab ca. 1.000 Euro aufwärts). Wunder darf man von so einem relativ kleinen Akku zwar nicht erwarten, aber zur kurzfristigen Überbrückung kann er durchaus hilfreich sein. Zwar machen Balkonkraftwerke nur einen kleinen Teil der insgesamt installierten Solarfläche aus, nichtsdestotrotz stellen sie aber das Segment mit dem weitaus größten Wachstumspotential dar und es wäre sträflich, dies nicht voll auszuschöpfen – unter anderem, indem bürokratische Hürden abgebaut werden.

Ursprünglich hätten ab 1. Januar 2024 bereits die Gesetzesänderungen des "Solarpakets I“ gelten sollen. Leider hat der Bundestag jedoch die endgültigen Beratungen auf "bald nach der Weihnachtspause“ verschoben. Sollte die Gesetzesvorlage schließlich wie vorgesehen umgesetzt werden, darf speziell bei den Balkonkraftwerken mit erheblichen Vereinfachungen und Erleichterungen gerechnet werden, was den Anreiz einer Anschaffung noch zusätzlich erhöht.

Weniger Beachtung als die Photovoltaik findet dagegen die Wärmeerzeugung mittels Solarthermie, sie konnte im vergangenen Jahr mit lediglich 91.000 Neuinstallationen aufwarten. Bei insgesamt über einer Million neu installierter Solaranlagen zur Strom- und Wärmeerzeugung ist diese Zahl dann doch eher bescheiden. Statistiken sind aber nicht alles und es wäre ein großer Fehler, die Solarthermie zu unterschätzen. Sie kommt zwar bislang in weniger als zehn Prozent aller Heizanlagen für Häuser und Wohnungen zum Einsatz, hat aber erhebliches Potential und kann auf einfache Weise große Teile des Niedertemperaturwärmebedarfs decken. Je nach Gebäudeart und Qualität der Wärmedämmung ist die Solarthermie so in der Lage, bis zu 50 Prozent der Heizkosten einzusparen.

Quellen: bundesregierung.de, haufe.de, solarwirt- schaft.de, tagesschau.de, ntv.de, chip.de

Die vom damaligen Finanzminister Olaf Scholz auf den Weg gebrachte Grundsteuerreform ist bekanntlich stark umstritten. Nun gerät das Bundesmodell in Schieflage: Das zuständige Finanzgericht Rheinland-Pfalz hatte anlässlich zweier Eilanträge von Immobilienbesitzern "ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der zugrunde liegenden Bewertungsregeln“ geäußert.

Als "eines der größten Projekte der Steuerverwaltung der Nachkriegsgeschichte“ rühmte das Finanzministerium das bürokratische Monstrum namens Grundsteuerreform. Nun droht die Novelle ein legendärer Reinfall zu werden. Der Bund der Steuerzahler (BdSt) und der Verband Haus & Grund (H&G) unterstützen bereits erste Musterklagen. 36 Millionen Gebäude und Grundstücke gilt es neu zu bewerten. Vor vier Jahren hatten Scholz und die Landesfinanzminister zugesagt, dass die Reform, die in elf Bundesländern ab 2025 in Kraft treten soll, insgesamt nicht zu einer höheren Belastung führen werde. Millionen von Steuerzahlern haben mittlerweile jedoch Einspruch gegen ihre Bescheide eingelegt, weil ihnen eine bis zu zehnfach höhere Steuerlast droht, sollten die Kommunen im Gegenzug ihre Hebesätze nicht senken. Vielerorts bleiben die Einsprüche einfach liegen, weil die Finanzämter mittlerweile ebenso ratlos wie überlastet sind.

Verzerrungen bei der Wertermittlung
Casus knacksus ist vor allem die ungenaue und damit ungerechte Grundstücksbewertung auf Grundlage der Bodenrichtwerte. Das Finanzgericht (FG) Rheinland-Pfalz kritisierte in seinen Urteilen vom 23. November 2023 (4 V 1295/23 und 1429/23) insbesondere, dass die Vielzahl gesetzlicher Typisierungen und Pauschalisierungen keine realitätsgetreue Grundstücksbewertung zuließe. Individuelle Aspekte der bewerteten Grundstücke und Immobilien würden vernachlässigt, so dass es zu Verzerrungen bei der Grundsteuerwertermittlung komme. So waren im Falle der Eilantragsteller der schlechte bauliche Zustand eines Hauses sowie die nur eingeschränkte Nutzbarkeit eines Grundstücks nicht in die Bewertung eingeflossen, weswegen der errechnete Grundsteuerwert sehr viel höher ausfiel als zuvor. Insgesamt könne nicht mehr von einer gleichheitsgerechten Bewertung ausgegangen werden, so die Richter. Darüber hinaus bezweifelte das FG die Unabhängigkeit der Gutachterausschüsse, welche die Bodenrichtwerte festgelegt hatten. Zwar betont das FG, der Richterspruch beziehe sich nur auf die beiden Eilanträge und sei nicht als abschließende Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsregeln der Grundsteuer zu werten. Dennoch geht von dem Urteil eine starke Signalwirkung aus. Viele Immobilienbesitzer in Deutschland dürften sich bestätigt fühlen. Auch der Verfassungsrechtler Prof. Dr. Gregor Kirchhof hatte die Reform in einem viel beachteten Gutachten bereits im April 2023 als gleichheits- und verfassungswidrig bezeichnet und die Politik zum Handeln aufgefordert.

"Weckruf an die Politik“
Von einem "Weckruf an die Politik“ spricht der Präsident des Steuerzahlerbundes Reiner Holznagel nach dem Urteil aus Rheinland-Pfalz. Die Länder sollten dem Beispiel von Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen folgen und schnellstmöglich eigene Grundsteuergesetze auf den Weg bringen, rät Holznagel, damit der Steuerzahler endlich Rechtssicherheit habe. Auf der Kippe steht auch das Baden-Württemberger Modell, da es ebenfalls Bodenrichtwerte als Berechnungsbasis verwendet. Das Bundesverfassungsgericht hatte die Reform 2018 verordnet, da die bisherigen Bewertungskriterien für die Grundsteuerermittlung völlig veraltet waren. Es wäre eine bittere Blamage für die Regierung, wenn nun auch die Reform als nicht verfassungsgemäß bewertet würde. Und genau dafür setzen sich der BdSt sowie H&G ein: "Für uns sind die Entscheidungen des Finanzgerichts Motivation, in unseren Musterverfahren die Grundsteuer bis nach Karlsruhe zu tragen“, erklärt Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke kämpferisch.

Quellen: fgnw.justiz.rlp.de, wiwo.de, hausundgrund. de, handelsblatt.com, ihk.de, hna.de, chip.de

Frohes neues Jahr! Zwar halten sich die Lichtblicke bislang in Grenzen, aber wer zeitnah seine Heizung sanieren will, dürfte sich über die aufgestockte Förderung freuen.

Man kann es eigentlich in einem Satz resümieren: Fast alles wird teurer. Unter anderem stehen Themen wie die Abschaffung der Energiepreisbremse, die CO₂-Steuer-Erhöhung, das umfangreiche Gebäudeenergiegesetz und die Heizungsförderung an. Wir fassen die wichtigsten Neuerungen zusammen.

Energiepreisbremse:
Nachdem die verfassungswidrigen Finanztricksereien der Ampelkoalition höchstrichterlich unterbunden wurden, wird flächendeckend der Rotstift angesetzt. So steht auch die Energiepreisbremse zur Disposition. Eigentlich wäre sie erst im März 2024 ausgelaufen, soll nun aber bereits vorzeitig zum 31. Dezember 2023 beendet werden. Zwar scheint das letzte Wort noch nicht gesprochen, aber die Befürworter der längeren Laufzeit haben wegen leerer Kassen einen schweren Stand.

Mehrwertsteuer wird wieder erhöht:
Die ursprünglich erst für April geplante Anhebung der Mehrwertsteuer auf Gas und Fernwärme wird auf Januar 2024 vorgezogen; die Steuer liegt dann statt bei sieben wieder bei den ursprünglichen 19 Prozent.

Erhöhung der CO₂-Steuer:
Nachdem die Erhöhung für 2023 ausgesetzt worden war, soll die CO₂-Steuer nun ab 2024 wieder steigen. Im Vergleich zum Einführungsjahr 2020 verteuert sich dadurch Heizöl um 11 Cent pro Liter und Erdgas um 12,2 Cent pro Kilogramm. Auch in Zukunft werden wieder jährliche Steigerungen stattfinden.

Neue Mietspiegel:
Für alle Städte ab 50.000 Einwohnern ist ab 2024 ein qualifizierter Mietspiegel vorgeschrieben, der bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen bindend ist. Die neuen Mietspiegel werden von den jeweiligen Städten erstellt; sie sollen zu mehr Transparenz und Rechtssicherheit beitragen und theoretisch auch die Mietpreise stabilisieren. In der Praxis wird allerdings erwartet, dass die Mieten in den meisten Städten dennoch steigen.

Heizungsförderung:
Wer seine Heizung modernisiert, kann ab 2024 Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) einkalkulieren. Diese setzen sich zusammen aus 30 Prozent Basisförderung, 30 Prozent einkommensabhängiger Förderung und bis zu 25 Prozent Geschwindigkeitsbonus. Die Boni lassen sich kombinieren, sind allerdings auf maximal 75 Prozent der förderfähigen Kosten bis 2025 gedeckelt. Außerdem gelten Höchstsummen von 30.000 Euro bei einer einzelnen Wohneinheit, 15.000 Euro für die zweite bis sechste und 8.000 Euro für jede weitere Wohneinheit.

Ausweitung der Solarpflicht:
Noch gibt es keine bundesweite Regelung, aber immer mehr Länder haben bereits eigene Vorschriften oder beschließen solche. So etwa Bremen, das ab Juli 2024 eine Photovoltaik-Pflicht bei grundlegenden Dachsanierungen einführt. Nordrhein-Westfalen schreibt ab Januar 2024 Photovoltaik für alle neuen Nichtwohngebäude vor, ab dem Folgejahr wird diese Pflicht dann auch auf neue Wohngebäude ausgeweitet.

Isolierpflicht für Rohrleitungen:
Bei Neubauten und Sanierungen müssen ab 2024 Warmwasser- und Heizungsrohrleitungen, Klimakältesysteme und ähnliche Systeme samt Armaturen gedämmt werden.

Gebäudeenergiegesetz (GEG):
Heizungsanlagen für Neubauten in Neubaugebieten sind ab 2024 mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben. Neue Heizungen in Bestandsgebäuden und Baulücken-Neubauten bleiben davon vorerst noch verschont. Die Novelle des GEG hält aber noch weitere Änderungen parat:
• Heizkessel müssen nach maximal 30 Jahren Betriebszeit ausgetauscht werden.
• Wer eine Immobilie kauft, erbt oder als Schenkung erhält, ist verpflichtet, die obere Geschossdecke zu dämmen.
• Wärmepumpen und Heizungsanlagen müssen regelmäßig professionell überprüft und festgestellte Mängel innerhalb von zwölf Monaten behoben werden.
• Bei Gebäuden mit mehr als sechs Wohneinheiten besteht die Pflicht zum hydraulischen Abgleich des Heizungssystems.

Hohe Strafen bei Verstößen:
Wer gegen die Vorschriften des ab 2024 geltenden Gebäudeenergiegesetzes verstößt, muss mit drastischen Bußgeldern rechnen. Die Höhe der Strafe richtet sich nach der "Schwere der Zuwiderhandlung“ und muss etwa vom Schornsteinfeger oder vom Heizungsfachbetrieb an die zuständige Behörde gemeldet werden. Wer zum Beispiel die Inspektion seiner Wärmepumpe vergisst oder verspätet durchführen lässt, wird mit "nur“ 5.000 Euro bestraft, wohingegen eine ungedämmte Geschossdecke oder gar eine austauschpflichtige, aber nicht ausgetauschte Heizung mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden können.

Quellen: haufe.de, immowelt.de, handelsblatt.de, bauwelt.de, t-online.de, finanztip.de, zeit.de

Erhebliche Auswirkungen auf das Immobilienrecht werden dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 15. September 2023 attestiert, mit dem der BGH die Auskunftspflicht verschärft hat. Immobilienverkäufer sind demnach verpflichtet, den Käufer ungefragt und proaktiv auf relevante Umstände wie anstehende Sanierungskosten hinzuweisen.

Gegenstand des Prozesses war ein Immobilienverkauf in Hannover. 2019 hatte eine Firma mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex für über 1,5 Millionen Euro erworben und wurde nicht, zumindest nicht aktiv, darauf hingewiesen, dass immense Sanierungskosten von bis zu 50 Millionen Euro auf sie zukommen. Kalt erwischt: Erst kurz vor dem Notartermin hatte die (nicht näher bezeichnete) Verkäuferin das maßgebliche Protokoll einer Eigentümerversammlung von 2016, in der diese Sonderumlage besprochen worden war, in einen virtuellen Datenraum gestellt – ohne weiteren Hinweis, etwa per E-Mail. Dies geschah an einem Freitag, der Vertragsabschluss war für den darauffolgenden Montag geplant. Das Protokoll sei "klammheimlich eingestellt“ und ihr "untergeschoben“ worden, klagte die Käuferin, als sie nach dem Kauf vom Pferdefuß der Transaktion erfuhr, und forderte Schadensersatz. Die Verkäuferin hingegen argumentierte, dass die Käuferin den Vertragstext gekannt haben müsse. Wenn sie keine Nachfragen stelle, sei das "strammes Verschulden gegen sich selbst“.

Die Käuferin zog vor Gericht, scheiterte jedoch in den ersten beiden Instanzen. Sowohl das LG Hildesheim als auch das OLG Celle befanden, dass die Käuferin das Protokoll in der Cloud gelesen bzw. den Erhalt bestätigt habe. Das sah der BGH anders: Die Verkäuferin habe ihre vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt, urteilten die obersten Zivilrichterinnen und -richter. Sie hätte ungefragt über den Kostenumfang einer Sanierung aufklären müssen, der bei 50 Millionen Euro "zweifelsohne von erheblicher Bedeutung“ sei, so der BGH. Die Möglichkeit des Zugriffs auf offenbarungspflichtige Daten reiche nicht aus. Die Käuferin hätte darüber hinaus einen ausdrücklichen Hinweis auf die hohen Sanierungskosten erwarten dürfen.

Der BGH hob das Urteil weitgehend auf und verwies es zur neuen Verhandlung zurück an die Vorinstanz. Damit stärkt der BGH das Recht von Immobilienkäufern auf Sicherheit und Transparenz und beendet die bislang nicht unübliche Praxis, sich durch eine bisweilen sehr kurzfristige digitale Offenlegung relevanter Unterlagen von jeglicher Haftung zu befreien. Wesentliche Informationen müssen dem Käufer fortan frühzeitig und eindeutig offengelegt werden. "Es genügt nicht, dass der Verkäufer alle relevanten Tatsachen jenseits von Sach- und Rechtsmängeln dem Käufer ungefiltert vor die Füße kippt. Vielmehr kann man die Entscheidung so verstehen, dass der Verkäufer ihn mit der Nase darauf stoßen muss“, bringt es Christian Osthus, stellvertretender Geschäftsführer und Justiziar beim IVDBundesverband , auf den Punkt.

Die Verpflichtungen des Verkäufers treffen damit auch implizit einen von ihm beauftragten Makler. Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord, begrüßt die Entscheidung des BGH: "Es ist für die im IVD organisierten Makler selbstverständlich, gegenüber den an einer Immobilientransaktion Beteiligten offen, fair und transparent zu kommunizieren. Dies gebietet die für uns selbstverständliche Berufsethik.“

Quellen: bundesgerichtshof.de, lto.de, sueddeutsche.de, anwalt.de, haufe.de, rsw.beck.de, iz.de, ivd.net, rosepartner.de

Nachvollziehbare Besorgnis: Die Miet- und Preisspirale dreht sich weiter, da der Wohnraum immer knapper wird und bisher viel zu wenig getan wurde, um daran etwas zu ändern. Die Ampelkoalition hat nun reagiert und am 25. September einen "14-Punkte-Plan für mehr Wohnungsbau“ vorgestellt. Kann das dringend erforderliche Maßnahmenpaket die hohen Erwartungen erfüllen und tatsächlich die ersehnte Entlastung bringen?

Die Zeichen stehen auf Sturm, nachdem abzusehen ist, dass die von der Bundesbauministerin Klara Geywitz wiederholt zugesagten 400.000 neuen Wohnungen dieses Jahr nicht einmal annähernd erreicht werden. Das Verbändebündnis "Soziales Wohnen“ spricht gar von 700.000 fehlenden Wohnungen und "der größten Wohnungsnot seit 20 Jahren“. Man musste kein Experte sein, um die derzeitige Entwicklung vorauszuahnen. Einerseits haben wir eine Baubranche, die sich im Würgegriff von überbordenden Regulierungen, lähmender Bürokratie, explodierenden Zinsen, Materialknappheit, Preissteigerungen, Fachkräftemangel und der umstrittenen "Heizungswende“ kaum noch rühren kann. Andererseits hätte genau diese Branche nun erschwinglichen Wohnraum bauen sollen, der für Normalverdiener – seien es Käufer oder Mieter – bezahlbar ist. Nur unsere Regierung konnte realitätsfern genug sein, das für machbar zu halten.

Was hat es nun mit diesem 14-Punkteplan auf sich? Hier die wichtigsten Punkte:
• Bis 2027 will der Bund rund 18 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen. Im Rahmen dessen soll "in Städten und Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten der Bau von bezahlbarem Wohnraum für alle vereinfacht und beschleunigt werden“, so das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB).
• Der umstrittene, aber dennoch ab 2025 geplante EH-40-Neubaustandard (40 Prozent Primärenergieverbrauch im Vergleich zu einem Standardbau) wird ausgesetzt, da er zu teuer und die Kosten-Nutzen-Rechnung fraglich ist. Es gilt weiter die sowieso bereits strenge, 2023 eingeführte EH-55-Vorgabe für Neubauten.
• Bauen im Sinne des Gebäudetyps E soll gefördert werden, um den Wohnungsbau anzukurbeln, indem bürokratische Hürden und finanzielle Belastungen reduziert werden. Gesetzliche Vorgaben werden bei diesem Gebäudetyp auf das baurechtliche Minimum (Umweltschutz, Standsicherheit und Brandschutz) beschränkt. Wie kompatibel das zu EH 55 ist, wird leider nicht erwähnt.
 • Ein Zuwachs an Sozialwohnungen wird über Investitionszuschüsse und Steuervorteile angestrebt, um langfristige Sozialbindungen in Neubau und Bestand zu schaffen.
• Leerstehende Gewerbeimmobilien sollen zu Wohnungen umgebaut werden können. Hier besteht ein Potenzial von bis zu 235.000 neuen Wohneinheiten, allerdings sind teils anspruchsvolle Sanierungen erforderlich. Bis 2025 wird dafür ein zusätzliches KfW-Förderprogramm mit zinsverbilligten Krediten in einem Volumen von insgesamt 480 Millionen Euro aufgelegt.
• Das KfW-Neubauprogramm "Wohneigentum für Familien“ (WEF) soll attraktiver werden, indem die Einkommensgrenze und der Kredithöchstbetrag angehoben werden. Aktenberge sollen abgebaut, Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigt und einmal erteilte Baugenehmigungen (Typengenehmigungen) nicht nur örtlich, sondern länderübergreifend gültig werden. Aufgrund der derzeit dezentralen Entscheidungshoheit besteht hier allerdings noch Klärungsbedarf.
• Eine degressive Abschreibung auf Abnutzung (AfA) von jährlich sechs Prozent soll bei neuen Wohngebäuden eingeführt werden und für Baukosten in unbegrenzter Höhe gelten. Außerdem ist geplant, den Bundesländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbssteuer zu ermöglichen.

Durchwachsene Reaktionen der Verbände
Die Bandbreite der Kommentare reicht von "ein kleiner Schritt“ (Bundesingenieurkammer) über "positive Entwicklung“ (Wohnungswirtschaftsverband GdW) oder "der große Schub bleibt aus“ (Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt) bis hin zu „Fiasko“ (Bund für Umwelt und Naturschutz), um nur einige zu nennen.

Begeisterung sieht anders aus. Immerhin: Im 14-Punkte-Plan werden einige relevante Themen aufgegriff en, so könnte etwa der neue Gebäudetyp E erhebliches Potenzial besitzen. Ob allerdings wohlklingenden Worten auch effiziente Taten folgen werden, bleibt abzuwarten. Leider erscheint auch die über fünf Jahre (!) verteilte Summe von 18 Milliarden Euro fragwürdig sparsam, verglichen mit der sonstigen Ausgabenpolitik der Bundesregierung.

Quellen: umweltbundesamt.de, bbk.bund.de, lanuv. nrw.de, bbsr.bund.de, faz.net, sueddeutsche.de

Berlin, 23. September 2023 - Zum zehnten Mal hat Capital gemeinsam mit Experten die besten Immobilienvermittler Deutschlands ermittelt. Insgesamt 899 Makler, die den Auswahlprozess absolviert haben, können sich in diesem Jahr mit vier oder fünf Sternen schmücken. Obwohl die Kriterien gegenüber dem Vorjahr verschärft wurden, ist dies ein neuer Rekord.

Für den diesjährigen Makler-Kompass haben die Experten von Scope Fund Analysis und IIB Institut Unternehmen in 161 Städten unter die Lupe genommen. Insgesamt wurden 20.127 Makler erfasst, die im Analysezeitraum mindestens ein Objekt angeboten haben. Neben dem quantitativen Angebot wurden qualitative Kriterien herangezogen, die anhand eines umfangreichen Fragenkatalogs sowie verschiedener Unterlagen und Musterdokumente geprüft wurden.

Die schwierige Lage am Immobilienmarkt schlägt auch auf die Stimmung der Makler durch. 91 Prozent der für die Analyse befragten Unternehmen gaben an, das Marktumfeld habe sich verschlechtert. Als Hauptursache werden hohe Bauzinsen (93 Prozent), eine restriktivere Kreditvergabe der Banken (92 Prozent) und die gestiegenen Energiepreise (92 Prozent) genannt. Ein Mangel an Verkaufsobjekten macht sich nur bei 40 Prozent der Teilnehmer negativ bemerkbar. Damit Geschäfte zustande kommen, müssen Verkäufer von ihren Preisforderungen abrücken. 60 Prozent der Makler rechnen in den kommenden zwölf Monaten mit fallenden oder sogar stark fallenden Preisen bei Bestandsobjekten. Bei neuen Häusern erwarten dies immerhin 47 Prozent, bei Wohnungen 46 Prozent der Befragten.

Trotz der angespannten Situation am Gesamtmarkt sind die Makler mit Blick auf ihre eigene wirtschaftliche Lage vergleichsweise optimistisch: Drei Viertel der Teilnehmer (76 Prozent) erwarten in diesem Jahr konstante oder sogar steigende Provisionsumsätze.

Rückfragen an:
Timo Pache
Chefredakteur Capital
E-Mail: timo.pache@capital.de
www.capital.de

Möbel aus Paletten, Teppiche aus kaputten Fahrradschläuchen – Upcycling, die Umwandlung von alten Möbeln in neue Schmuckstücke, ist ein origineller und kreativer Trend, der zudem die Umwelt schont.

Der anhaltende Trend zu Nachhaltigkeit und umweltfreundlichem Konsumverhalten hat unseren Blick auf die Dinge verändert und das Do it yourself (DIY) wieder verstärkt in den Fokus gerückt. Beim Upcycling ist das Wort Programm: Dinge werden nicht einfach nur wiederverwertet, sondern aufgewertet. Selbstgebaute Sofas oder Betten aus Paletten gelten nicht mehr als spartanisch, sondern als trendy; der alte Gitarrenkoffer als Schmuckschrank ist nicht einfach nur improvisiert, sondern hip. Mit etwas Kreativität und handwerklichem Geschick werden keineswegs nur alte, ausgediente Möbel zu neuem Leben erweckt, auch Gebrauchsgegenstände aus völlig anderen Lebensbereichen finden ihren Weg in die "gute Stube“.

So können alte Autoreifen zu angesagten und bequemen Hockern umfunktioniert werden, alte Leitern dienen als Garderobe oder Pflanzenregal. Aus einer abgenutzten Badewanne entsteht ein originelles Sofa und die hässliche Kabeltrommel wird zum stylischen Beistelltisch. Solche Möbel sind nicht nur originell, sondern auch einzigartig und erfüllen den Bastler zu Recht mit Stolz. Nach wie vor angesagt: Shabby Chic. Beim Upcycling geht es nicht immer um neuen Glanz, nach wie vor ist auch Patina gefragt: Kreidefarben (die teilweise wieder abgeschliffen werden) sind ideal, um dem neuen Anstrich die typische Used-Optik des Shabby Chic (schäbiger Schick) zu verleihen. Auch Stempel und Schablonen kommen zum Einsatz. Doch es muss nicht immer der große (Ent-)Wurf sein: Manchmal reichen schon originelle Knöpfe oder Griffe, um zum Beispiel eine langweilige Kommode aufzupeppen.

Anregungen gibt es bei Pinterest oder Etsy sowie auf zahlreichen weiteren DIY-Internetportalen

Wer geflüchtete Menschen aufnehmen will, hat einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung von Seiten des Vermieters, urteilte das Landgericht Berlin im Juni 2023 in zweiter Instanz. Das laut BGB erforderliche "berechtigte Interesse“ des Mieters schließe eine humanitäre Motivation ein.

Der Bedarf an Unterkünften für ukrainische Geflüchtete ist immens, bis Jahresende 2023 werden laut einer Datenanalyse von empirica regio voraussichtlich weitere 600.000 Wohnungen benötigt. Kommunen klagen zunehmend über Kapazitätsengpässe. Vor diesem Hintergrund verwundert es, dass die Rechtsprechung in diesem Punkt so lange unklar war. So hatte das Amtsgericht München Ende 2022 die Klage einer Mieterin abgelehnt, die ein Zimmer an eine aus der Ukraine geflüchtete Frau untervermieten wollte. Klägerin im aktuellen Berliner Fall war die Mieterin einer Dreizimmerwohnung, deren Vermieter die Erlaubnis, an eine Geflüchtete aus der Ukraine unterzuvermieten, an die Bedingung der Einführung einer Index- statt der vertraglich geltenden Staffelmiete geknüpft hatte (Az. 65 S 39/23).

Kernpunkt der Verhandlung vor Gericht war jedoch nicht diese Frage, sondern die im Mietrecht nicht klar geregelte Definition des "berechtigten Interesses“ an einer Untervermietung. Laut § 553, Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils (nicht der gesamten!) gemieteten Wohnung verlangen, wenn er nachvollziehbare, vernünftige Gründe für seinen Wunsch vorbringt und dies für den Vermieter zumutbar ist. "Dabei ist jedes Interesse des Mieters (…) als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich um ein wirtschaftliches, aber auch um ein persönliches Interesse handeln“, heißt es in einem juristischen Kommentar, der von Richtern gern als Leitlinie verwendet wird (Schmidt- Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 553 Rn. 4).

Das Landgericht Berlin entschied, dass eine Untervermietung aus humanitären Gründen durchaus ein solches berechtigtes Interesse darstellt. Erforderlich sei lediglich, dass der Mieter grundsätzlich beabsichtige, die Wohnung mit einer weiteren Person zu teilen, auch wenn er dies aus altruistischen Gründen und nicht im eigenen, persönlichen Interesse tue und mit der betreffenden Person auch kein partnerschaftliches Zusammenleben beabsichtige, so das LG Berlin. (Bei Ehe- oder Lebenspartnern, Kindern oder Eltern braucht der Mieter keine Zustimmung des Vermieters.) Der Vermieter kann seine Erlaubnis nur dann verweigern, wenn die Wohnung durch den Zuzug überbelegt wäre oder die Person des Untermieters „nicht akzeptabel“ ist – die nationale Herkunft stellt keinen Ablehnungsgrund dar. Im Falle einer unberechtigten Verweigerung muss der Vermieter dem Mieter die entgangene Untermiete sogar ersetzen (vgl. Az. VIII ZR 349/13). Holt der Mieter keine Erlaubnis ein, wenn er geflüchtete Menschen für längere Zeit – also länger als die für jedweden Besuch erlaubnisfrei zugestandenen acht Wochen – bei sich aufnehmen will, riskiert er eine Abmahnung. Und, sollte das Untermietverhältnis dann nicht umgehend beendigt werden, eine fristlose Kündigung. Es sei denn, der Vermieter hat seine Zustimmung zu Unrecht verweigert oder der Mieter hat lediglich vergessen, eine Erlaubnis einzuholen.

Übrigens: Eine Untervermietung aus humanitären Gründen bedeutet nicht, dass keine Miete verlangt werden kann. Will man auf Nummer sicher gehen, kann ein Untermietvertrag mit dem Sozialamt abgeschlossen werden, das die Miete übernimmt, wenn der Geflüchtete über kein ausreichendes Einkommen verfügt. Auch Heizkosten werden bis zu einer bestimmten Höhe von der Behörde bezahlt. Wer untervermietet, sollte beachten, dass der Untermieter volle Mietrechte besitzt. Um Probleme mit einer etwaigen Kündigung zu vermeiden, kann man den Untermietvertrag zeitlich befristen. Bedenken sollten Mieter auch, dass sie haften, sollte der Untermieter einen Schaden an der Wohnung verursachen.

Quellen: gesetze-im-internet.de, openjur.de, lto. de, formblitz.de, mieterbund.de, haufe.de, rechts- anwalt24.de, deutschlandfunk.de

Mit Wasserschäden hat man nicht nur Stress, Aufwand und Ärger, sie kommen meist auch sehr teuer und können sogar die Bausubstanz angreifen.

Vor Starkregen und Überschwemmungen ist niemand gefeit, auch wenn nicht alle Gebiete und Regionen in Deutschland gleichermaßen gefährdet sind. Zwar ist ein hundertprozentiger Schutz kaum möglich, dennoch lassen sich mit sinnvoller Vorbereitung etwaige Schäden durchaus verhindern oder zumindest stark begrenzen. Wie also schütze ich mein Haus – mit möglichst überschaubarem Aufwand?

In früheren Zeiten war es unkomplizierter: Bei zu viel Regen oder Schmelzwasser traten Flüsse und Bäche über die Ufer und überschwemmten die angrenzenden Auen. Diese dienten als hocheffizienter Puffer und boten einen natürlichen Schutz vor Hochwasser, da intakte Flussauen erhebliche Wassermengen aufnehmen können. Durch zunehmende Besiedelung, häufig verbunden mit der Begradigung von Flüssen samt Eindeichung, wurde jedoch dieser Schutz ignoriert und ausgehebelt.

Mittlerweile ist man sich dessen bewusst und so empfiehlt inzwischen auch das Umweltbundesamt, dass man "Hochwasser durch Renaturierung entschärfen“ solle. Nicht überall ist dies allerdings möglich. Und dort, wo es umsetzbar ist, kann einige Zeit vergehen – sofern die erforderlichen Mittel überhaupt bereitgestellt werden. Bis dahin ist also nach wie vor die Eigeninitiative der Betroffenen gefragt. Ob ein Haus im Gefahrengebiet liegt, lässt sich anhand von sogenannten Hochwasserkarten (auch Hochwassergefahren- oder Hochwasserintensitätskarten genannt) feststellen, die online verfügbar sind. Diese sollte man allerdings eher als Orientierungshilfe betrachten; eine absolute Sicherheit bieten sie nicht, da es gelegentlich auch zu Überschwemmungen in Gebieten kommen kann, die zuvor als risikofrei galten. Wenn Hochwasser bevorsteht und bisher noch keine Vorkehrungen getroffen wurden, gilt es, schnell zu handeln. Das Bundesamt für Bevölkerungsschutz und Katastrophenhilfe (BBK) rät, zum Schutz Sandsäcke, Schalbretter, wasserfeste Sperrholzplatten und Silikon zu kaufen. Besser ist es allerdings, sich um solche Vorbereitungen nicht erst in letzter Minute zu kümmern, denn Baumärkte sind bei entsprechendem Ansturm schnell ausverkauft.

Nachfolgend einige weitere Tipps zur Vorsorge:

• Rückstauventile im Keller überprüfen, evtl. nachrüsten. Sich vor einem möglichen Rückstau zu schützen, obliegt jedem Anschlussnehmer selbst; Städte und Gemeinden sind bei höherer Gewalt nicht verantwortlich. Gegebenenfalls kann sich die Installation eines solchen Rückstauschutzes auch dann auszahlen, wenn sich das Haus in einem vermeintlich risikofreien Gebiet befindet.

• Regelmäßig Dachrinnen, Fallrohre und Abflüsse reinigen. Eine Verstopfung kann hier schnell zum Eindringen von Wasser ins Haus führen. Stellen Sie keine Gegenstände in der Nähe von Abflüssen oder deren Zuläufen ab, um Wasserstau wegen Blockierungen zu vermeiden. Außerdem gilt es, alle Zugänge (auch zu Reinigungsklappen) jederzeit freizuhalten, um notfalls schnell reagieren zu können.

• Die Heizung schützen. Da z. B. Öltanks im Sommer oft stark entleert sind, besteht die Gefahr, dass sie bei Hochwasser aufschwimmen und den Keller beschädigen oder gar auslaufen. Sie sollten also gesichert und eventuell beschwert werden. Dasselbe gilt für Gastanks. Falls sich Farben, Lacke oder andere Chemikalien im Keller befinden, besteht auch hier Auslaufgefahr. Transportable elektrische Geräte sollten ebenfalls ausgelagert werden.

• Mobile Schutzelemente besorgen. Dazu zählen die bereits oben erwähnten Sandsäcke, Schalbretter und Sperrholzplatten, aber z. B. auch stapelbare Wandelemente aus Aluminium und Kunststoff oder aufblasbare Abdichtungen für Fenster. Die Suche im Internet ergibt hier eine erstaunliche Anzahl von innovativen Hochwasserschutzlösungen in verschiedenen Preisklassen. Sogar gewöhnliche Planen und Folien können gute Dienste leisten, solange sie robust genug sind und möglichst dicht und stabil fixiert werden können.

• Wertgegenstände und Dokumente nicht vergessen. Bei all dem sonstigen Aufwand kann es manchmal geschehen, dass solche "Kleinigkeiten“ übersehen werden. Es schadet auch nicht, grundsätzlich zu hinterfragen, ob ein Keller wirklich der sinnvollste Aufbewahrungsort für wichtige Dokumente, Fotos oder die Briefmarkensammlung ist.

Quellen: umweltbundesamt.de, bbk.bund.de, lanuv. nrw.de, bbsr.bund.de, faz.net, sueddeutsche.de

... die meisten Deutschen auf eine Reise in den Süden. Die Prognosen für die Sommerferien sind ungewiss. Doch man muss nicht immer in die Ferne schweifen. Auch im eigenen Garten können Sie sich ganz vorzüglich erholen.

So geht Entspannung im Garten.

Wer im Frühling viel Zeit in seinen Garten investiert, hat im Sommer endlich einmal Zeit, die Früchte seiner Arbeit in Form von reifem Obst und blühenden Beete zu genießen. „In Ruhe ein Buch lesen“ ist laut Umfragen im Urlaub eine der Lieblingsbeschäftigungen der Deutschen. Dafür ist die eigene Sonnenliege hervorragend geeignet. Zumal diese häufig bequemer ist, als der oftmals hart umkämpfte Liegestuhl am Hotelpool. Und wenn Sie das Urlaubsgeld in wetterfeste Loungemöbel für die Terrasse investieren, sitzen Sie auf jeden Fall bequem.

Apropos bequem: Für viele Menschen ist eine Hängematte der Inbegriff von Entspannung. Wer keine geeigneten Bäume zum Anbinden hat, der kauft sich ein Modell mit formschönem Gestell. Sehr beliebt sind auch Hängesessel oder Sesselschaukeln. Kreative Heimwerker bauen sich aus Paletten eine Sofaschaukel oder ein Hängebett, in dem man gemütlich unter freiem Himmel nächtigen kann. Tagsüber sorgen an schönen Sonnentagen große Sonnenschirme, Sonnensegel oder Markisen für Schatten – und ist kein Platz für einen Pool vorhanden, kann man mit einer Gartendusche oder ganz einfach mit einem Schlauch für die nötige Abkühlung sorgen.

Erfrischung an heißen Tagen.

Wenn Sie einen größeren Garten haben, wollen Sie vielleicht die Zeit zuhause nutzen, um ein schon länger geplantes Projekt wie einen Swimmingpool oder – die biologische Variante – einen Schwimmteich zu realisieren. Für Badespaß sorgen aber auch Pools zum Aufstellen, die es in jeder Größe und Preisklasse zu kaufen gibt. Kindern bereitet schon ein aufblasbares Planschbecken großes Vergnügen. Hochwertiger sind Mini-Pools für den Garten, die mit Massagedüsen oder sogar Gegenstromanlagen für das heimische Fitnesstraining ausgestattet sind. Besonders beliebt waren im vergangenen Jahr die sogenannten Kompaktpools. Das sind kleine Schwimmbecken von etwa zwei mal vier Metern.

Die Luxusvariante für die Terrasse oder einen schön bepflanzten Platz im Garten ist ein Whirlpool, auch Jacuzzi genannt. In diesem sorgen Massagedüsen für sprudelnde Entspannung im Grünen. Und an langen, warmen Sommerabenden zaubern Laternen, Gartenleuchten oder Schwimmkerzen eine romantische Atmosphäre. Natürlich müssen Sie in unseren Breitengeraden auch mit kühlerer Witterung rechnen. Diese Tage können Sie geschützt in einem kuscheligen Strandkorb – am besten mit einem heißen Tee und einer warmen Decke – verbringen.  

Quellen: gartentipps.com, selbst.de, garten-und-freizeit.de, homify.de, reisereporter.de, obi.de

... sich nicht an die Mietpreisbremse halten. Doch was genau ist unter einer umfassenden Modernisierung zu verstehen? Um die hierüber bestehenden Differenzen zu beseitigen, hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Thema beschäftigt und im November 2020 ein klärendes Urteil gesprochen.

Was gilt als umfassende Modernisierung?

Nach § 556f Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) greift die Mietpreisbremse nicht bei der ersten Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung. Den Maßstab hierfür hat der BGH in puncto Kosten und Qualität hoch angelegt: Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn die Investition mindestens ein Drittel der Neubaukosten beträgt (ohne Grundstückskosten und unter Berücksichtigung regionaler Umstände). Sie muss vom Umfang und Ergebnis den Wohnstandards eines Neubaus entsprechen (vgl. Urteil vom 11.11.2020, Az.: VIII ZR 369/18).

Im verhandelten Fall ging es um eine 86 Quadratmeter große Wohnung in Berlin. Im Jahr 2016 wurde sie neu vermietet zu einem Quadratmeterpreis von 13,99 Euro. Die Mieter informierten sich und kamen zu dem Schluss, dass nach Maßgabe der Mietpreisbremse, die einen Aufschlag von zehn Prozent bei Neuvermietungen erlaubt, damals lediglich 9,61 Euro angemessen und zulässig gewesen wären. Also verklagten sie die Vermieterin auf Rückzahlung der zu viel geleisteten Miete. Die Vermieterin widersprach dem und berief sich darauf, dass die Mietpreisbremse nach einer umfassenden Modernisierung nicht greift.

Die Eigentümerin hatte nämlich nach Auszug der Vormieter vielfältige Verbesserungen in Angriff genommen: Die Wohnung erhielt eine Einbauküche, die sanitären Anlagen im Bad wurden erneuert, Bad und Küche bekamen neue Fliesen und die anderen Räume einen Parkettfußboden. Die bis dato offen liegenden Heizungsrohre wurden in den Fußboden verlegt und die gesamte Elektrik der Wohnung wurde erneuert. Insgesamt steckte die Vermieterin 58.500 Euro in die Renovierung.

Das Urteil im Mietkostenstreit.

Dem Landgericht Berlin reichte das aus, um eine Ausnahme von der Mietpreisbremse zu begründen, zumal die Renovierungskosten sich auf ein Drittel der Neubaukosten beliefen. Die Mieter gingen jedoch in Revision und so landete der Fall schließlich beim Bundesgerichtshof. Hier waren die Richter anderer Ansicht. Sie beauftragten das Landgericht mit einer Revision des Falles, bei der noch einmal gründlich nachgerechnet werden sollte. Zwar deutete der finanzielle Aufwand auf den Tatbestand einer „umfassenden Modernisierung“ hin. Doch zählen für die Vorgabe von einem Drittel der Neubaukosten laut BGH nur Investitionen, die für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB angefallen sind.

Hier werden neben Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen und die Wohnverhältnisse verbessern, vor allem energetische Modernisierungen aufgeführt. Reine Erhaltungsmaßnahmen sind nicht anrechenbar. Auch Kosten für die Erneuerung alter Einrichtungsgegenstände, die zwar abgenutzt, aber noch funktionsfähig sind, zählen nicht. Solche Maßnahmen wiederum werden unter dem Begriff "modernisierende Instandhaltungen“ subsumiert.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse.

Die Bundesrichter fokussierten sich bei ihrem Urteil auf den qualitativen Umfang der Modernisierung. Um eine Ausnahme von der Mietpreisbremse zu rechtfertigen, müsse die Wohnung nach der Modernisierung in wesentlichen Teilen den Standard eines Neubaus bieten. Zu den relevanten Maßnahmen zählen neue Fenster und Fußböden, Elektroinstallationen und Sanitäranlagen, während zum Beispiel das Verlegen eines sichtbaren Heizungsrohrs in den Fußboden eher zu den grundlegenden Wohnstandards gehört.

"Mit dem Urteil ist klar: Eine Ausnahme von der Mietpreisbremse wegen Modernisierung wird in der Praxis nur in wenigen Fällen in Frage kommen. Sie erfordert praktisch eine Kernsanierung der Wohnung“, kommentiert Haus & Grund Rheinland Westfalen e. V. das Urteil des BGH.

Quellen: bgb.kommentar.de, dejure.org, gesetze-im-internet.de, haufe.de, ratgeber-immowelt.de, hausundgrund-verband.de, mietrecht.org.

... boomen alternative Wohn- und Lebenskonzepte, denn die jungen Alten von heute und morgen bleiben länger fit und möchten sich aktiv in eine Gemeinschaft einbringen.

Selbstbestimmtes Wohnen im Alter.

Keiner will alt sein, doch jeder will alt werden – ein Paradoxon, das für die heutigen Senioren immer mehr zur Realität wird. Die Menschen leben immer länger und es geht ihnen dabei auch immer länger gut. Dies ergab die Berliner Altersstudie II (BASE II): Die zum Zeitpunkt der Studie 75-Jährigen erwiesen sich als geistig und körperlich fitter als ihre Altersgenossen vor 20 Jahren. Auch Wohlbefinden und Zufriedenheit sind gestiegen, ergab die Studie von 2015 im Vergleich zur Altersstudie I (BASE) von 1990 bis 1993. Die verbesserte körperliche Gesundheit führt zu einer höheren

Selbstständigkeit.

Dies gilt erst recht für die Generation der Babyboomer, die nun allmählich in die Jahre kommt. Im Jahr 2030 wird jeder vierte Deutsche über 65 Jahre alt sein, und viele dieser jung gebliebenen Alten denken nicht daran, einmal ins Heim zu gehen. Statt auf Standardversorgung setzen sie auf individuelle Lebensgestaltung. Die Nachfrage nach neuen, selbstbestimmten Wohnformen in Senioren-WGs oder Mehrgenerationenhäusern bis hin zu Wohndörfern für Senioren wächst stetig.

Mit den modernen Wohn- und Lebenskonzepten der Generation 60 plus beschäftigt sich die auf Umfragen beruhende forsa-Studie „Wohnen im Alter“ im Auftrag von Vivir, einer Firma, die sozialverträgliche Mehrgenerationen-Wohnparks entwickelt, im Rahmen des Projekts „Vivienda“.  Auf die Frage, welche Aspekte im Alter wichtig sind, gaben 88 Prozent der Studienteilnehmer an, dass sie ihr Leben genießen möchten. 64 Prozent möchten neue Hobbys entdecken, 58 Prozent wollen neue Freundschaften schließen und sich in eine Gemeinschaft einbringen, in der man sich gegenseitig im Alltag unterstützt, anstatt in fortgeschrittenem Alter zu vereinsamen.

Viele Senioren suchen die Gemeinschaft.

Die kontaktfreudigen Senioren sind auch bereit, bestimmte Dinge mit anderen zu teilen: 77 Prozent der Teilnehmer würden den Garten mit anderen teilen, 65 Prozent den Sport- und Fitnessraum, 44 Prozent die Waschmaschine und immerhin 37 Prozent das Auto. Ein großer Vorteil, denn gemeinsame Anschaffungen bringen Ersparnis und gleichen die Mehrkosten für Gemeinschaftsräume und -flächen in Senioren-WGs aus. Neben dem Leben in Gemeinschaft stehen gemeinsame Aktivitäten und gewisse Serviceleistungen für die jungen Alten im Zentrum eines nicht nur längeren, sondern auch besseren Lebens. Dazu gehören Angebote im Sport- und Freizeitbereich sowie Veranstaltungen, Vorträge und Happenings.

Hoch im Kurs stehen bei den Befragten auch Aspekte wie Sicherheit und Komfort. Dazu zählt eine gute Infrastruktur. Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sollen in erreichbarer Nähe sein und es ist eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel wichtig. Grundstein einer selbstbestimmten Lebensführung sind für 90 Prozent der Studienteilnehmer eine altersgerechte Ausstattung, Barrierefreiheit sowie individuelle Serviceleistungen. Wenn die Gebrechen zunehmen, kann die WG einen ambulanten Pflegedienst zur Unterstützung engagieren.

Gemeinsame Wohnprojekte statt einsam.

"Ich habe gesehen, wie man vereinsamen kann, wenn der Partner stirbt. Und da habe ich beschlossen: So will ich es nicht“, sagt die 67-jährige Gisela Punke in einem Gespräch mit dem Deutschlandfunk. Seit acht Jahren lebt sie mit ihrem Mann in dem Wohnprojekt Gaga in Stade. „GaGa“ steht für "Ganz anders Gemeinsam altern“. Gisela Punke und ihr Mann gehören zu den Initiatoren des Hauses. In 15 Wohnungen leben 20 Bewohnerinnen und Bewohner im Alter zwischen 54 und 84 Jahren. Alle leben autark, doch es gibt auch einen Gemeinschaftraum. Die gemeinsamen Aktivitäten reichen von der Doppelkopfrunde bis hin zum Nachbarschaftscafé.

"Es gibt kleinere Projekte, wo sich 50 Menschen zusammentun, es gibt generationenübergreifende Projekte am Stadtrand mit viel Grün, es gibt Varianten mit viel Privatheit“, erklärt Stadtplanerin Birgit Kasper, Vorstandsmitglied im bundesweiten Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V. "Andere überlegen neue Grundrissprojekte zwischen WG und Privatheit, sie teilen Autos, Werkstatt, Lastenfahrräder. Das Wichtigste ist: eine eigene Haltung dazu zu finden, Leute, die passen – und die passende Rechtsform.“ Einen Überblick über die vielfältigen Projekte und Angebote gibt es unter www.neue-wohnformen.de.

Quellen: vivienda.de, mobil-bleiben.de, wohnen-im-alter.de, stmas.bayern.de, neue-wohnformen.de, sueddeutsche.de, zdf.de, gesundheitsstadt-berlin.de, immonewsfeed.de

... denn die am 27. Januar in Kraft getretene Corona-Arbeitsschutzverordnung sieht vor, dass Arbeitgeber überall dort Heimarbeit ermöglichen müssen, wo es möglich ist. Was dabei zusätzlich anfällt an Kosten für Strom Wasser, Heizung und Telefon, soll durch die Homeoffice-Pauschale ausgeglichen werden.

Arbeiten von Zuhause

Wer nicht vorher bereits regelmäßig von zu Hause gearbeitet hat und kein häusliches Arbeitszimmer besitzt, muss beim Homeoffice improvisieren. Es gilt, sich eine Arbeitsecke in den eigenen vier Wänden einzurichten oder sein Laptop einfach auf dem Esszimmertisch oder auf der Couch aufzuklappen. Die Kosten für häusliches Arbeiten waren bislang nur abzugsfähig, wenn dafür ein abgeschlossener Raum zur Verfügung steht, der zumindest 90 Prozent ausschließlich zu beruflichen Zwecken genutzt wird.

Damit in Corona-Zeiten auch Angestellte, Gewerbetreibende und Freiberufler zumindest einen Teil der Nebenkosten, die das Homeoffice verursacht, absetzen können, haben Bundestag und Bundesrat im Dezember die Homeoffice-Pauschale für die Jahre 2020 und 2021 beschlossen. Sie gilt für alle, auch Gewerbetreibende und Freiberufler, die ihren vorhandenen Arbeitsraum in Pandemiezeiten nicht nutzen dürfen oder können. Die Voraussetzung bei Arbeitnehmern ist, dass der Vorgesetzte das Homeoffice angeordnet hat. Eine Aufforderung oder Empfehlung reicht nicht aus, um den Pauschbetrag geltend machen zu können.

Ob und wie ein Arbeitszimmer steuerliche Berücksichtigung findet, regelt das Einkommensteuergesetz in § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b. Pro Kalendertag, also an Tagen, an denen die berufliche und betriebliche Tätigkeit von zu Hause aus ausgeübt wird, können 5 Euro Homeoffice-Pauschale geltend gemacht werden. Damit sollen anfallende Kosten für Strom, Internet, Heizung, Warmwasser und Telefon abgegolten werden. Die Höchstgrenze liegt bei 600 Euro, was 120 Kalendertagen entspricht. Die Pauschale ist personenbezogen. Arbeiten also mehrere Mitglieder der Familie im Homeoffice, kann jeder von ihnen den jeweils angefallenen Betrag in der Steuererklärung geltend machen.

Der Haken bei der Homeoffice-Pauschale

Doch die Homeoffice-Pauschale hat einen Haken: Der Pauschbetrag von bis zu 600 Euro kann nämlich nicht zusätzlich geltend gemacht werden, sondern wird auf die Werbungskostenpauschale von 1.000 Euro angerechnet. Nur wer mit seinen Werbungskosten inklusive Homeoffice-Pauschale über dieser Grenze liegt, weil er zum Beispiel Einrichtungsgegenstände wie Büromöbel, Laptop oder Drucker anschaffen muss, profitiert also davon. Bei allen anderen verpufft die Maßnahme. Steuerexperten empfehlen deshalb, Kosten wie Telefongebühren oder für den Kauf von Schutzmasken zusätzlich in der Steuererklärung anzusetzen.

Falls vorhanden, sollten Sie das separate Arbeitszimmer von der Steuer absetzen und auf die Homeoffice-Pauschale verzichten. Die anteilige Miete wirkt sich immer vorteilhafter aus als die neue Pauschale. Wer auf eigene Kosten einen Arbeitsraum außerhalb der eigenen Räumlichkeiten anmietet, kann die gesamten Kosten für diesen Raum als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Logischerweise können die Homeoffice- und die Pendlerpauschale von 30 Cent je Kilometer nicht zusammen geltend gemacht werden. Bei einem einfachen Arbeitsweg von etwa 17 Kilometern sind die steuerlichen Vorteile durch die Fahrtkosten größer als durch das Arbeiten von Zuhause.

Quellen: ivd.net, steuertipps.de, bundesregeirung.de, zdf.de, tagesschau.de, lohn-info.de, focus.de, bgbl.de (Bundesgesetzblatt).

... oder Durchgangszone. Verdient hat er das nicht! Schließlich nimmt der Flur die Gäste in Empfang und vermittelt einen ersten Eindruck von den Menschen, die in dieser Immobilie leben. Der Flur ist also die Visitenkarte Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. RE/MAX Germany hat ein paar Tipps für Sie, wie Sie Ihren Flur wohnlicher gestalten können.

Mehr als eine Abstellschleuse.

Ihr Flur begrüßt Sie jedes Mal, wenn Sie nach Hause kommen. Sein Zustand entscheidet nicht unwesentlich darüber, ob Sie sich beim Betreten Ihres häuslichen Refugiums gestresst oder entspannt fühlen. Wohnlich und einladend sollte er wirken. Das kann er aber nur, wenn es genügend Möglichkeiten gibt, um Jacken, Mäntel und Schuhe zu verstauen — nicht zu vergessen die Ablageflächen für Handtaschen, Handy und Schlüssel.

Die Einrichtung des Flurs stellt also eine Herausforderung dar, weil man pragmatisch und funktional denken muss, ohne dass das Wohn-Wohlgefühl außen vor bleibt. Was nützt der edle, schneeweiße Fußboden im Flur, wenn Kinder und Tiere im Haus leben und Sie mit dem Putzlappen in der Hand Ihre Gäste empfangen? Strapazierfähige Bodenbeläge wie versiegelte helle Holzböden, großflächige Fliesen oder PVC-Designböden sind eine gute Wahl. Auch Sauberlaufmatten und Gästehausschuhe sorgen dafür, dass der Straßenschmutz nicht in die Wohnräume gelangt.

Die nächste Herausforderung ist die Beleuchtung: Da die meisten Flure keine Fenster haben, wirken sie oft düster. Freundlicher wird es, wenn Sie helle Wandfarben verwenden. Große Wandspiegel täuschen mehr Weite vor. Mit unterschiedlichen Lichtquellen können Sie dem Flur mehr Struktur geben. Kleine Lichtquellen oder Wandleuchten, die indirektes Licht geben, verleihen dem Gang zum Beispiel mehr Tiefe. Mit punktueller Spot-Beleuchtung die Sie auf feine Flurmöbel, Leuchten und Accessoires richten, können Sie zusätzliche Akzente setzen.

Den Flur wohnlich gestalten.

Wenn der Platz es zulässt, sorgen geschlossene Aufbewahrungssysteme wie raumhohe Einbauschränke mit Schiebetüren schnell für Ordnung. Wenn Sie die Schranktüren in der Wandfarbe des Flurs streichen, fällt der Stauraum zudem weniger auf. Edel und harmonisch wirkt es auch, wenn Sie die Türblätter und Zargen, der an den Flur angrenzenden Räume in der Wandfarbe streichen. Mehr Tageslicht dringt in den Flur, wenn Sie Holztüren durch Glas oder Teilglastüren ersetzen.

Kleine Flure sollten Sie nicht mit wuchtigen Möbeln erschlagen, sondern eher auf schmale Stauraum- und Ablagelösungen setzen wie gruppenweise arrangierte Haken und Leisten oder Regale. Aber nicht nur der Stauraum spielt eine Rolle. Eine Sitzbank zaubert zum Beispiel mehr Wohnlichkeit in den Flur. Sie ist zudem sehr nützlich beim Schuhe an- und ausziehen. In ihrem Innern können Sie dezent Mützen, Schals und anderen Kleinkram aufbewahren. Stapeln sich vor dem Schuhschrank immer noch zu viele Schuhe und Stiefel, hilft nur noch strenges Aussortieren. Mehr als zwei zur Saison passende Paar Schuhe pro Bewohner sollten nicht sichtbar im Flur auf ihren Einsatz warten. Was nicht in den Schuhschrank passt, verschwindet ebenso wie saisonal unpassende Jacken und Mäntel im Keller oder auf dem Dachboden.

... Die Prognosen für dieses Jahr sind vielversprechend — zumindest für Immobilienverkäufer — zumal mit Nachholeffekten am Markt zu rechnen ist. Grund dafür ist, dass 2020 etliche Immobilientransaktionen Corona-bedingt nicht zustande gekommen sind. Ein Überblick von RE/MAX Germany.

Nachfrage nach Immobilien steigt weiter.

Angesichts von Kurzarbeit, Stellenabbau und einer ungewissen Zukunft mutet es geradezu anachronistisch an, dass die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen weiterhin zunimmt und die Preise unbeirrt steigen. Andererseits: Immobilien versprechen Sicherheit. Schon während der Finanzkrise sind vor allem Investoren, aber auch Privatkäufer auf diese Anlageform ausgewichen. Befeuert wird der Immobilienboom zudem von Negativzinsen für Spar- und Girokonten auf der einen und extrem niedrigen Bauzinsen auf der anderen Seite. Für ein Darlehen mit einer 20-jährigen Zinsbindung zahlen Verbraucher aktuellen Zahlen des Kreditvermittlers Dr. Klein zufolge im besten Fall lediglich 0,79 Prozent Zinsen, was einem neuen Tiefstand entspricht.

Von dieser Perspektive aus betrachtet, verwundert es wenig, dass die Immobilienpreise zwischen Juli und September 2020 – ungeachtet der Pandemie – nach Angaben des Statistischen Bundesamts so stark anzogen wie seit knapp vier Jahren nicht mehr. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage kosteten sie im Schnitt 7,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Die größten Preissteigerungen gab es in den mittleren Großstädten. Dort legten die Wohnungspreise um 10,2 Prozent zu. In den führenden deutschen Metropolen – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – kosteten Eigentumswohnungen 7,3 Prozent mehr, Ein- und Zweifamilienhäuser waren um 8,9 Prozent teurer. Doch auch in ländlichen Gegenden waren Wohnimmobilien gefragt. In dichter besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise für Häuser um 9,7 Prozent und für Wohnungen um 7,1 Prozent an.

Die Preisrallye geht also weiter. Einer Kaufpreis-Prognose von immowelt.de zufolge werden die Immobilienkaufpreise bis zum Jahr 2030 weiter in die Höhe gehen, zumal nicht davon auszugehen ist, dass die Europäische Zentralbank (EZB) eine radikale Zinswende einleitet. Allerdings werden die Preissteigerungen Experten zufolge moderater ausfallen als es in den letzten zehn Jahren der Fall war: Zwischen 2008 und 2018 hatten sich die Immobilienpreise in einigen Großstädten teils mehr als verdoppelt. In München und Berlin lag das Plus bei etwa 140 Prozent.

Lohnt es sich, jetzt zu kaufen?

Ob sich der Eigentumserwerb in diesem Jahr langfristig auszahlt, lässt sich am besten anhand einer individuellen Kalkulation ermitteln. Ergibt diese, dass Kaufen langfristig lohnender ist als Miete zu zahlen, ist ein zeitnaher Erwerb nach Einschätzung des Finanzdienstleister Dr. Klein sinnvoll: "Solange Ihre Finanzierung solide ist, spricht nichts gegen einen Hauskauf 2021.“Vorstand Michael Neumann geht davon aus, dass die Nachfrage nicht abebbt und die Immobilienpreise — besonders in den Ballungsgebieten und im Speckgürtel — auch in den nächsten Jahren weiter anziehen.

Es bestehe aber kein Grund zum übereilten Hauskauf, denn „wer auch nach Corona die Möglichkeit hat, vermehrt im Homeoffice zu arbeiten, wird weitere Wege zur Arbeitsstätte in Kauf nehmen“, prognostiziert Neumann. Die Corona-Pandemie hat vieles verändert, nicht zuletzt unsere Art zu arbeiten. Die Krise hat dadurch die Peripherie für Millionen Deutsche zur Alternative gemacht. Wenn das Homeoffice zum langfristigen Trend wird, könnte dies zu einer ersten Stadtflucht führen.

"Die Corona-Krise verstärkt den Trend zur Wanderung ins Umland der Großstädte“, sagt auch Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „Das Umland zieht noch mehr Familien an, die Platz brauchen, und in den Städten dominieren kleinere Haushalte, Singles und junge Leute.“ Angesichts hoher Mieten und Wohnungspreise ziehe es Familien schon seit Jahren raus aus den Städten, wo Immobilien deutlich günstiger sind und es mehr Häuser im Grünen gibt.

Quellen: ratgeber.immowelt.de, dr.klein.de handelsblatt.com. tagesschau.de, boerse-online.de, capital.de, augsburger-allgemeine.de, asscompact.de, businessinsider.de

... Durch die EEG-Novelle soll der Eigenverbrauch von selbst produziertem Solarstrom erleichtert werden. Auch für Anlagen auf Mietshäusern sind Vereinfachungen geplant. Hier kommt eine kurze Zusammenfassung von RE/MAX Germany.

Private Verbraucher profitieren.

Vor allem private Nutzer von Solarstrom profitieren von der Gesetzesnovelle. Beim Eigenstromverbrauch aus Solaranlagen bis zu einer Größe von 30 kW und einem jährlichen Eigenverbrauch von maximal 30 MWh wurde die EEG-Umlage nun gestrichen. Dies könnte künftig auch den Betrieb von E-Autos und Wärmepumpen mit Solarstrom erleichtern.

Für Ü20-Solaranlagen, deren Förderung ausläuft, gibt es nun einfache und unbürokratische Lösungen. Ein gutes Signal für Solarpioniere: Betreiber von Bestandsanlagen mit einer Leistung bis 7 kWp bleiben, anders als zunächst geplant, weiterhin vom Einbau kostentreibender intelligenter Messeinrichtungen befreit.

Betreiber von Anlagen zwischen 300 und 750 Kilowatt können entscheiden, ob sie an Ausschreibungen teilnehmen anstatt den Strom selbst zu verbrauchen. Oder ob sie einen Teil des Stroms selbst verbrauchen und dafür auf einen Teil der Förderung verzichten.

Neue Mieterstrommodelle.

Um die lokale Stromerzeugung aus Solaranlagen zu steigern, fördert die Bundesregierung auch die effizientere Nutzung von Mieterstrom. So sollen Betreiber von Solaranlagen auf Dächern von Wohnhäusern stärker gefördert werden, auch wenn der erzeugte Strom nicht auf das einzelne Haus beschränkt bleibt, sondern auch in zusammenhängenden Gebäudekomplexen verbraucht wird (Quartiersansatz). Der Mieterstrom darf neuerdings auch von einem Dritten an die Letztverbraucher geliefert werden und ist zudem von der Gewerbesteuer befreit. „Dadurch wird das Modell Mieterstrom für Vermieter endlich attraktiv, da die Anlagen ihnen keine steuerlichen Nachteile bescheren“, begrüßt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW, die Neuregelung.

Um für mehr Akzeptanz bei Windanlagen zu sorgen, sollen die Kommunen, die den Bau von Windrädern zulassen, an den Gewinnen finanziell beteiligt werden. Betreiber neuer Windanlagen zahlen der Standortgemeinde pro Jahr 0,2 Cent pro Kilowattstunde für die eingespeiste Strommenge. Nach langen Debatten zwischen den Koalitionspartnern kommt die EEG-Novelle einige Monate später als geplant. Das vor 20 Jahren eingeführte Erneuerbare-Energien-Gesetz zielt darauf ab, dass der in Deutschland verbrauchte Strom vor 2050 treibhausneutral ist.

Laut Gesetzentwurf der Bundesregierung deckt der Strom aus erneuerbaren Energien bereits heute an vielen Tagen über die Hälfte des gesamten deutschen Stromverbrauchs. Bis 2030 soll der Anteil erneuerbarer Energien 65 Prozent betragen. Dieser Anteil wird jedoch nicht reichen, um das neue Klimaziel der Europäischen Union zu erfüllen. Darum sollen bald Gespräche über ein höheres Ziel stattfinden. Wenig zufrieden zeigten sich die Energie-Experten mit den Neuerungen: Der Bundesverband Solarwirtschaft e. V. (BSW) kritisierte die EEG-Novelle als Sammlung „klimapolitisch vollkommen unzureichender und unausgegorener Formelkompromisse“.

Quellen: bmwi.de, energiezukunft.eu, pv-magazine.de, aktion-pro-eigenheim.de, energieagentur.nrw, bizz-enegie.com, solarify.eu, deutschlandfunk.de

... Wer mehr oder minder in den eigenen vier Wänden eingesperrt ist, kann diese auch gleich neu gestalten! RE/MAX Germany hat ein paar Tipps für Sie.

Jetzt ist die perfekte Zeit zum Streichen.

In Krisenzeiten braucht man Bewältigungsstrategien. Doch was tun, wenn bewährte Aufmunterungen wie der nahende Urlaub, das Treffen mit Freunden, der neue Haarschnitt oder das Fitnesscenter „coronabedingt“ ausfallen? Im eigenen Zuhause haben wir uns in Zeiten des Lockdowns dank Homeoffice & Co. bereits zur Genüge umgesehen. Inzwischen macht die Zimmerdecke zuweilen Anstalten, einem auf den Kopf zu fallen. Höchste Zeit also, den eigenen vier Wänden mit Malerrolle neues Leben einzuhauchen!

Dabei muss man ja nicht in den Trendeimer der Farbexperten eintauchen, die mit „Brave Ground“ einen schlammigen Braunton zur Wandfarbe des Jahres gekürt haben, weil er ein Gefühl von Ruhe und Stabilität erzeugen soll. Daneben und ergänzend zu diesem Grundton weisen die Trendpaletten der Hersteller viele helle Farbtöne auf, die Frische und Fröhlichkeit ausstrahlen wie zum Beispiel helle Rot- und zarte Rosétöne sowie Retro-Farben wie Terracottarot, Petrolblau und Mint.

Diese Farben sind zeitlos.

Zu den zeitlosen Farben, die über jeden Trend erhaben sind, gehören Gelb- und Ockertöne. Gelb, die Farbe der Sonne, ist die leuchtendste und fröhlichste Farbe im Farbspektrum. Sie schluckt nur wenig mehr Licht als das sterile Weiß und verleiht dem Raum selbst an trüben Tagen ein helles, sonniges Flair. Farbpsychologisch steht Gelb für Wärme, Aktivität, Optimismus, Vertrauen und Kreativität. Dass der Sonnenton außerdem gegen depressive Verstimmungen wirkt und die Konzentrationsfähigkeit (im Homeoffice) erhöht, macht ihn zum idealen Farbbegleiter in Krisenzeiten. Zudem hat das Malern eine wohltuend entschleunigende, ja fast schon meditative Wirkung, denn wer langsam und mit Bedacht vorgeht, erzeugt hier die besten Ergebnisse.

... geteilten Maklerprovision beim Immobilienverkauf und dem verlängerten Baukindergeld über zwei wichtige Neuerungen informiert. Hier nun weitere Weichenstellungen für 2021.

Gute Neuigkeiten für Bausparer.

In diesem Jahr steigen die Zulagen für die Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent auf 10 Prozent der jährlichen Einzahlungen. Durch die Erhöhung der Einkommensgrenzen können sich auch Bausparer, die bislang noch nicht anspruchsberechtigt sind, über die Förderung freuen.

So darf ein Single nun ein jährlich zu versteuerndes Einkommen von maximal 35.000 Euro haben (bislang 25.600 Euro). Paare dürfen gemeinsam bis zu 70.000 Euro verdienen (bislang 51.200 Euro).Berechtigt sind Sparer ab 16 Jahren. Wer bei Vertragsabschluss jünger als 25 Jahre alt ist, darf nach sieben Jahren frei über sein Guthaben verfügen. Für alle anderen gilt die Bedingung, dass das angesparte Geld tatsächlich für eine Immobilie verwendet wird.

Die "Umwandlungsbremse“.

Nach massiver Kritik einiger CDULandesverbände steht der Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, der mit dem Baulandmobili-sierungsgesetz eingeführt werden sollte, nun scheinbar wieder auf der Kippe: Der neue § 250 BauGB sieht vor, dass Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten die Umwandlung von Mietwohnungen untersagen dürfen. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit Mietwohnungen braucht demnach die Erlaubnis der örtlichen Behörden, um sein Haus in Eigentumswohnungen aufteilen können.

Die neue Regelung wurde – auf einen Zeitraum bis Ende 2025 begrenzt – vom Bundesrat im Dezember 2020 beschlossen. Doch derzeit (Stand 8. Januar) ist fraglich, ob das von der SPD geforderte Gesetz so in den Bundestag geht. Kritik kommt vom Koalitionspartner
und aus den Verbänden: Ein Umwandlungsverbot schütze keine Mieter, sondern schränke massiv die Eigentumsfreiheit ein, wendet der Eigentümerverband Haus & Grund ein.
Der Landesverband Nord des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) befürchtet, dass das Gesetz die Bildung von Wohneigentum in Deutschland noch weiter ausbremsen würde. „Das ist nicht im Sinne der Bürgerinnen und Bürger. Denn Wohneigentum bedeutet materielle Sicherheit – vor allem im Alter“, so der Vorstandsvorsitzende Sönke Struck. Der Streit geht also in die nächste Runde.

Heizen wird teurer.

Am 1. Januar ist die CO2-Abgabe in Kraft getreten. Grund ist das geänderte Brennstoffemissionshandelsgesetz und die ab 2021 greifende CO2-Bepreisung. Auf diese hatten sich Bund und Länder im Dezember 2019 geeinigt, um den Umstieg auf klimafreundliche Energien anzuregen. Die Mehrkosten machen sich nicht nur an der Tankstelle bemerkbar. Mieter, die mit Heizöl oder Erdgas heizen, müssen zusätzlich zu den bisherigen Betriebskosten 25 Euro pro Tonne ausgestoßenem Kohlendioxid zahlen. Der Preis für einen Liter Heizöl steigt damit um acht Cent, der Preis für Erdgas steigt um 0,6 Cent pro Kilowattstunde. Bis 2025 soll die Abgabe dann auf 55 Euro pro Tonne CO2 steigen.

Die SPD im Bundestag will erreichen, dass Vermieter die zusätzlichen Kosten übernehmen, „da nur sie entscheiden, ob eine alte Ölheizung im Keller steht oder eine moderne, klimafreundliche Heizung“. Nur die Mieter zu belasten, wie die Union das vorhabe, wäre nicht nur unsozial, „es entstünde auch überhaupt kein Anreiz für Vermieterinnen und Vermieter, in klimafreundliche Alternativen zu investieren“, so der Vizechef der SPD-Fraktion Sören Bartol. Mit fossilen Energieträgern heizen derzeit noch drei Viertel aller Privathaushalte in Deutschland. Im Gegenzug zu den steigenden Heizkosten wird der Verbraucher bei den Strompreisen entlastet: Ein Großteil der 7,5 Milliarden Euro, die durch die CO2-Besteuerung eingenommen werden, fließt in die Absenkung der Ökostromumlage. Die EEG-Umlage auf den Strompreis wird auf 6,5 Cent pro Kilowattstunde gedeckelt, woraus sich geringere Stromkosten für alle Kunden ergeben.

Quellen: mein-eigenheim.de, cach-online.de, ratgeber.immowelt.de, kommunal.de, haufe.de, merkur.de, hausundgrund.de.

... Nicht selten beschäftigen diesbezüglich Klagen von Vermietern die Gerichte. RE/MAX Germany ist der Frage nachgegangen, wie und unter welchen Voraussetzungen ein Immobilieneigentümer einem Messie kündigen darf.

Als Vermieter das Eigentum schützen.

Dem Messie-Syndrom liegt eine psychische Störung zugrunde. Es ist also keine böse Absicht, dass sogenannte Messies zwanghaft mehr oder minder wertloses Gerümpel wie alte Zeitungen oder Bücher, Werkzeuge, Verpackungsmaterial, Spielsachen, Ersatzteile oder alte Kleidung in der eigenen Wohnung horten. Die Betroffenen sind meistens unfähig, den realen Wert dieser Gegenstände einzuschätzen und zwischen nützlich und unbrauchbar zu unterscheiden. Problematisch, wird es für den Vermieter spätestens dann, wenn diese Gegenstände anfangen „zu leben“ bzw. zu schimmeln, weil sich beispielsweise Speisereste daran befinden.

Doch welche Handhabe hat der Vermieter, diesen Albtraum zu beenden? Kann er dem Messie aufgrund von Verwahrlosung der ihm anvertrauten Wohnung fristlos kündigen? Ganz so einfach ist es nicht, den chaotischen Mieter wieder loszuwerden. Schließlich darf jeder grundsätzlich in seiner Wohnung so viele Dinge aufbewahren, wie er möchte. Die Grenze ist allerdings überschritten, wenn sich durch die Verwahrlosung der Wohnung Ungeziefer einnistet und der Müll so massive Ausmaße annimmt, dass die Bausubstanz gefährdet ist. Denn damit entstehen erhebliche Kosten für den Vermieter. Auch wenn der Lebensstil des Sammelwütigen andere Bewohner des Hauses belästigt, zum Beispiel durch unangenehme Gerüche, die aus der Wohnung dringen, verhält sich der Messie vertragswidrig.

Diese Möglichkeiten gibt es.

"Stellt der Vermieter fest, dass der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt, sollte er ihn auf diesen Umstand persönlich ansprechen“, rät Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner, Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin. Gibt es einen begründeten Verdacht, dass es sich bei dem Mieter um einen Messie handelt – zum Beispiel durch Geruchsbelästigung oder Schädlingsbefall – darf der Vermieter nach vorheriger Ankündigung auch auf eine Wohnungsbegehung bestehen. Bestätigt sich der Verdacht und bewirkt auch das persönliche Gespräch keine Verhaltensänderung, kann er den Mieter schriftlich abmahnen und zur Müllbeseitigung innerhalb einer festgesetzten Frist auffordern. Ignoriert der Mieter die Abmahnung (was wahrscheinlich ist, denn Messie-Mieter neigen dazu, Briefe ungeöffnet aufzubewahren) kann der Vermieter ihm mit Hinweis auf die Gefährdung der Mietsache infolge mangelnder Obhutspflicht (§ 543 Bürgerliches Gesetzbuch) fristlos kündigen.

Widerspricht der Mieter der Kündigung nicht und zieht auch nicht innerhalb der gesetzten Frist (in der Regel 14 Tage) aus, bleibt dem Vermieter nur der Rechtsweg in Form einer Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Ratsam ist es hierfür, Nachweise zu erbringen wie ein Protokoll der Wohnungsbesichtigung. Auch etwaige Beschwerden anderer Mieter sollten Sie als Vermieter schriftlich dokumentieren. Erst wenn das Urteil rechtskräftig ist, dürfen Sie die Wohnung räumen lassen. Leider müssen Sie als Vermieter damit rechnen, auf den Kosten für die Zwangsräumung sitzen zu bleiben, falls der Mieter nicht zahlen will oder kann. Einen Messie-Mieter loszuwerden, kann also mit viel Ärger und hohen Kosten verbunden sein.

Sich vor Messies oder Mietnomaden schützen.

Lassen Sie sich als Vermieter eine Vorvermieterbescheinigung oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters vorlegen. Messie-Mieter neigen nämlich auch dazu, ihre Mieten unregelmäßig zu zahlen. Um sich den Zugriff auf die Kaution zu sichern, vereinbaren Sie vor Unterzeichnung des Mietvertrags eine Mietkautionszahlung in bar oder per Überweisung und nicht etwa eine Mietkautionsbürgschaft durch eine Bank.

Quellen: imr-online.de: LG Münster, Urteil vom 16.09.2020 – 1 S 53/20, ratgeber.immobilienwelt.de, mietrecht.com, dejure.org

...  – besonders in Hinblick auf den CO2-Preis, der ab Januar 2021 fällig wird – ist der Heizspiegel 2020. Eigentümer und Mieter können mithilfe des "Online-Heizkostenrechners“ auf der Internetseite von co2online überprüfen, ob ihr Heizenergieverbrauch angemessen oder zu hoch ist. RE/MAX Germany erklärt, warum sich der Check lohnt .

Testen Sie Ihren Heizenergieverbrauch.

Über 147.000 Gebäudedaten zentral beheizter Wohngebäude in ganz Deutschland wurden für den Heizspiegel 2020 ausgewertet. Die Berechnungen, die sich auf das Abrechnungsjahr 2019 beziehen, zeigen einmal mehr, dass der Sanierungszustand eines Hauses der zentrale Faktor beim Heizenergieverbrauch ist. So lagen die Heizkosten bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung mit Gaszentralheizung in einem Mehrfamilienhaus je nach energetischem Zustand des Hauses zwischen 485 und 1.030 Euro. Wer einen Neubau bewohnt oder in einem energetisch sanierten Haus lebt, sparte 2019 also über 50 Prozent Heizkosten und verbrauchte dementsprechend weniger klimaschädliches CO2.

Eine wichtige Rolle spielt natürlich auch der Energieträger. Wie klimafreundlich dieser ist, wird ab 2021, bedingt durch den CO2-Preis, noch viel stärker zu Buche schlagen als bisher. Die Auswertung der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online ergab, dass die Kosten für das Heizen mit Öl, Erdgas, Fernwärme und Wärmepumpe gestiegen sind. Erstmals in die Analyse einbezogen wurden Holzpellets, die als nachhaltig und klimafreundlich gelten. Mit durchschnittlich 590 Euro im Jahr 2019 erwiesen sie sich zudem als preisgünstige Variante, während das Heizen mit Fernwärme mit 890 Euro im oberen Preisbereich lag.

Jetzt Heizkostenenergieverbrauch testen.

Den Heizkosten-Check finden Sie auf co2online.de oder auf der Seite heizspiegel.de des Bundesumweltministeriums. Hier gibt es auch Tipps für energiesparendes Verhalten. Darum geht es auch im Klimatalk von Bundesumweltministerium und co2online: Unter www.co2online.de/klimatalk werden aktuelle Klimaschutzfragen der BürgerInnen beantwortet.

Übrigens: Im Rahmen des Klimapakets fördert die Bundesregierung bis zu 45 Prozent der Kosten für den Umstieg auf das Heizen mit erneuerbaren Energieträgern. Die Austauschprämie kann beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragt werden.

... Eine wichtige Neuerung für potenzielle Immobilienkäufer ist die geteilte Maklerprovision, die bereits am 23. Dezember 2020 in ganz Deutschland in Kraft trat. Gut zu wissen für Familien: Die Antragsfrist für das Baukindergeld wird um drei Monate bis zum 31. März 2021 verlängert. RE/MAX Germany gibt einen Überblick.

Geteilte Maklerprovision ist in Kraft.

Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, spart in diesem Jahr viele Tausend Euro. Basierend auf einem Gesetzesentwurf der Bundesregierung vom 14. Mai 2020, werden die Kosten für den Makler seit dem 23. Dezember 2020 nicht mehr allein vom Käufer getragen. Wenn der Immobilienverkäufer einen Makler beauftragt, muss er künftig mindestens 50 Prozent der Provision für den Immobilienvermittler bezahlen. Diese beläuft sich je nach Bundesland auf bis zu 7,14 Prozent. Bei einem Kaufpreis von rund 400.000 Euro zum Beispiel bedeuten 3,5 Prozent weniger über 14.000 Euro Ersparnis beim Immobilienkauf.

Mit der neuen und bundeseinheitlichen Regelung beabsichtigt die Bundesregierung, die Kaufnebenkosten für private Immobilienkäufer zu senken. Dadurch sollen Investitionen in Wohneigentum – gerade in Zeiten niedriger Zinsen – zusätzlich erleichtert werden. Denn die Kaufnebenkosten, zu denen neben der Maklercourtage auch die Grundsteuer und die Gebühren für Grundbucheintrag und Notar gehören, schlagen beim Immobilienkauf mit, je nach Bundesland, 9 bis 16 Prozent kräftig zu Buche.

Bislang lag die Zahlungspflicht in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und in einigen Teilen Niedersachsens allein beim Käufer. Doch auch in anderen Bundesländern musste der Käufer bislang oft die komplette Maklercourtage bezahlen. Das lag auch daran, dass die Nachfrage nach Immobilien in den letzten Jahren wesentlich höher war als das Angebot. Über die Kostenfrage hinaus verpflichtet das neue Gesetz zur Maklerprovision den Makler beiden Seiten (Käufer und Verkäufer) beratend zur Seite zu stehen. Er soll neutral zwischen beiden Vertragspartnern vermitteln. Außerdem muss der Maklervertrag künftig schriftlich fixiert werden, eine mündliche Absprache reicht nicht mehr aus.

Baukindergeld soll Familien fördern.

Das Baukindergeld soll es Familien mit Kindern unter 18 Jahren ermöglichen, selbstgenutzten Wohnraum zu kaufen oder zu bauen. Gefördert werden Familien mit einem Haushaltsjahreseinkommen von maximal 75.000 Euro brutto pro Jahr. Dazu kommt ein Freibetrag von 15.000 Euro pro Kind. Für jedes Kind kann eine Familie über einen Zeitraum von 10 Jahren zusätzlich einen Zuschuss von insgesamt 12.000 Euro erhalten (1.200 EUR pro Jahr).

Coronabedingt konnten viele Antragsteller die ursprünglich auf 31. Dezember 2020 festgesetzte Frist um einen Kaufvertrag zu unterzeichnen, eine Baugenehmigung zu erhalten oder mit dem Bau eines nicht genehmigungspflichtigen Vorhabens zu beginnen, jedoch nicht einhalten. Deshalb wird die Antragsfrist um drei Monate bis zum 31. März 2021 verlängert. Einen Antrag auf die Förderung können rückwirkend auch Familien stellen, die ab dem 1. Januar 2018 ihren Kaufvertrag unterzeichnet bzw. eine Baugenehmigung erhalten haben (bei Neubauten gilt der Tag der Baugenehmigung).

Die Antragsfrist für die eigentliche Förderung endet unverändert am 31. Dezember 2023. Innerhalb von sechs Monaten nach Einzug in die geförderte Immobilie muss der Antrag online über das KfW-Zuschussportal gestellt werden. Das Baukindergeld kommt vor allem jungen Familien mit kleineren und mittleren Einkommen zugute. Etwa 86 Prozent der Anträge werden von Familien mit ein bis zwei Kindern gestellt, etwa zwei Drittel von ihnen haben kleine Kinder im Alter von bis zu sechs Jahren. Das durchschnittliche Bruttoeinkommen beträgt bei 60 Prozent dieser Familien unter 40.000 Euro im Jahr, also weit unter der vorgeschriebenen Einkommensgrenze.

Weitere Informationen finden Sie auf www.bmi.bund.de und www.kfw.de/Baukindergeld.

Quellen: bmi.bund.de, kfw.de, interhyp.de, verbraucherzentrale.de, seguras.de, focus.de.

... beschäftigt die kalte Jahreszeit alle Jahre wieder die Gerichte mit Urteilen rund um die Räum- und Streupflicht und die Haftpflicht bei glättebedingten Unfällen. Hier ein kurzer Überblick von RE/MAX Germany über die wichtigsten Regelungen.

Wer muss wann räumen?

Die Räum- und Streupflicht für den angrenzenden Gehweg wird von der Gemeinde in der Regel auf den Hauseigentümer übertragen. Ist dessen Eigentum vermietet, kann er die Pflicht auf den Mieter übertragen. Die Regelung muss im Mietvertrag eindeutig formuliert sein. Eine allgemeine Formulierung wie „alle behördlichen und polizeilichen Pflichten sind zu beachten“ reicht für die Pflichtübertragung nicht aus.

Wie aus weiteren Gerichtsurteilen hervorgeht, darf der Vermieter zwar grundsätzlich darauf vertrauen, dass der Mieter seiner Pflicht nachkommt. Dennoch wird erwartet, dass der Hauseigentümer überwacht, ob dies auch tatsächlich der Fall ist. Kontrolliert er nicht, riskiert der Vermieter, dass er anstelle des beauftragten Mieters für Schäden infolge eines Sturzes von Fußgängern oder Radfahrern haftbar gemacht wird. (vgl. Urteil vom 30.06.2000, Az. 1 O 60/00).

Die Räum- und Streupflicht kann nicht unterschiedslos auf jeden Mieter übertragen werden. So müssen gebrechliche Senioren oder Mieter mit Schwerbehinderung nicht zur Schaufel greifen. Sie sind auch dann von der Winterpflicht befreit, wenn sie vor Ort niemanden finden, der die Arbeit übernehmen kann (vgl. Landgericht Münster, Urteil vom 19.02.2004, Az. 8 S 425/03).

Beauftragt der Vermieter einen Winterdienst, kann er dem Mieter die Kosten im Rahmen der Nebenkosten in Rechnung stellen. Der Winterdienst ist schadensersatzpflichtig, wenn ein Mieter aufgrund nicht geräumter Zugangswege zum Haus stürzt und sich verletzt.(vgl. BGH, Urteil vom 22.01.2008, Az. VI ZR 126/07).

Wann muss gestreut werden?

Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, müssen die Gehwege, genauer gesagt ein Streifen von etwa 80 bis 120 cm, an jeder Grundstücksseite werktags ab 7 Uhr von Schnee und Eis befreit werden. An Sonn- und Feiertagen kann sich der Mieter immerhin – je nach Gemeinde – bis 8 oder 9 Uhr Zeit lassen. Die Pflicht endet normalerweise um 20 Uhr.

Im Januar 2007 urteilte das Oberlandesgerichts Brandenburg, dass auch außerhalb dieser Zeiten vorbeugend gestreut werden muss, wenn es konkrete Anhaltspunkte für Glatteisbildung gibt. Allerdings gilt hier der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. So haben die Oberlandesgerichte Schleswig und Karlsruhe entschieden, dass bei Eisregen keine ganztägige Räum- und Streupflicht besteht. „Der Streupflichtige muss erst dann wieder streuen, wenn die Witterungsverhältnisse nicht so außergewöhnlich sind, dass wiederholtes Streuen sinn- oder zwecklos ist“, urteilte der Bundesgerichtshof am 27.11.1984 (Az. VI ZR 49/83). Gleichzeitig führte der BGH jedoch aus, dass auch mehrfach hintereinander gestreut werden müsse, wenn die Wirkung des Streugutes infolge außergewöhnlicher Witterungsverhältnisse, wie zum Beispiel anhaltender Niederschlag auf unterkühltem Boden, nur kurze Zeit anhalte. Hier gibt es also einigen Interpretationsspielraum.

Gut zu wissen: Eine private Haftpflichtversicherung schützt den Eigentümer und den Mieter vor eintretenden Schäden, die im Rahmen seiner Räum- und Streupflicht entstehen können.

Quellen: kostenlose-urteile.de, urteile-zum-winterdienst.de advocard.de, haufe.de

Wie weit diese Beratungspflicht reicht und ob sie sich auch auf angrenzende Sachgebiete erstreckt, hängt von den Umständen des jeweiligen Falles ab. Eine Zusammenfassung von RE/MAX Germany.

Der Makler als Sündenbock.

Um steuerrechtliche Fragen ging es bei der Klage einer Verkäuferin eines Mehrfamilienhauses mit acht vermieteten Wohnungen. Sie hatte das Anwesen Anfang 2004 erworben. Im Mai 2013 beauftragte sie eine Maklerin, einen Käufer für das Objekt zu finden. Es fanden sich zahlreiche Interessenten, sodass das Haus bereits im Juli 2013 für 295.000 Euro mit beträchtlichem Gewinn verkauft werden konnte. Das Problem: zum Zeitpunkt des Verkaufs war die zehnjährige Spekulationsfrist (nach § 23 Abs. 1 EStG) noch nicht abgelaufen. Gemäß § 22 Nr. 2 EStG unterlag der Kaufpreis also der Einkommensteuer. Die Verkäuferin des Wohnhauses musste daher eine Nachzahlung in Höhe von knapp 48.000 Euro an das Finanzamt leisten.

Dafür machte sie die Immobilienmaklerin verantwortlich. Ihrer Meinung nach hätte diese sie darüber aufklären müssen, dass ein Verkaufsgewinn, der innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Anwesens erzielt wurde, einkommensteuerpflichtig ist. Sie verklagte die Maklerin auf Schadensersatz. Doch sowohl das Landgericht Krefeld als auch das Oberlandesgericht Düsseldorf wiesen die Klage ab: Der Makler sei Experte für Bewertung, Veräußerung und Erwerb von Immobilien und für die entsprechende Markteinschätzung, nicht aber für steuerrechtliche Gesichtspunkte der Veräußerung oder des Erwerbs, stellte das Oberlandesgericht klar. Dies würden seine Pflichten unzumutbar weit ausdehnen.

Die Ausnahmen auf einen Blick.

Die Klägerin legte Revision ein. So kam der Fall vor den Bundesgerichtshof. Der BGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen. Da der Beklagten keine Pflichtverletzung anzulasten sei, stehe der Klägerin kein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu. Makler sind grundsätzlich nicht verpflichtet, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, es sei denn, es besteht eine entsprechende Vereinbarung.

Allerdings gibt es auch Ausnahmen: Tritt ein Makler in Bezug auf Steuerfragen als Fachmann auf und wirbt mit seiner Expertise, dann verpflichtet ihn das auch zur steuerrechtlichen Beratung. Und gemäß § 4 Nr. 5 StBerG ist er dazu auch berechtigt. Eine Ausnahme besteht laut BGH zudem, wenn der Auftraggeber in Bezug auf vertragsrelevante Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf. Auch wenn der Makler seinen Klienten zu einem riskanten Vorgehen veranlasst bzw. ihn zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsabschluss verleitet, gilt dies als Ausnahme. Dies war hier jedoch bei der vorliegenden Klage nicht der Fall.

Kontroverse Meinungen.

Grundsätzlich gehen die Meinungen bezüglich der Aufklärungspflicht auseinander, ob ein Makler über die zehnjährige Spekulationsfrist aufklären muss oder nicht. Auf der einen Seite wird argumentiert, dass eine solche Beratung gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoßen kann. Schließlich birgt eine fachfremde Beratung durchaus Haftungsrisiken. Andererseits ist der Sachverhalt des steuerrechtlichen Spekulationsgeschäfts nicht besonders komplex. Deshalb dürfte dieser auch dem Veräußerer einer Immobilie bekannt sein. Ein versierter Makler, der erkennt, dass die Haltefrist der Immobilie kurz nach der geplanten Veräußerung abläuft, wird dem Kunden zumindest empfehlen, einen Steuerberater aufzusuchen.

Quellen: gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz), immobilien-zeitung.de, haufe.de

In großen Teilen der Wirtschaft hat das neue Arbeitsmodell so gut funktioniert, dass das Homeoffice sich wohl auch nach Corona als Bestandteil des Arbeitsalltags etablieren wird. Experten sehen in dieser Entwicklung auch eine Chance für ländliche Regionen. Das könnte die Wohnungsmärkte in Großstädten entlasten und angrenzende Regionen attraktiver machen. RE/MAX Germany berichtet.

Homeoffice ist Trend.

Einen Rechtsanspruch aufs Homeoffice wird es wohl vorerst nicht geben – der Gesetzesentwurf von Arbeitsminister Hubertus Heil (SPD) wurde vom Bundeskanzleramt gestoppt. Doch es geht auch ohne gesetzlichen Zwang: Eine Umfrage des Münchner IFO-Instituts unter knapp 800 Personalleitern ergab, dass 73 Prozent der Firmen, die ihre Mitarbeiter in der Corona-Krise von zuhause aus arbeiten ließen, auch nach der Krise mehr auf Heimarbeit setzen wollen.

Auch finanziell hat sich das Arbeiten von zuhause für viele Arbeitgeber bewährt: Zwar muss der Arbeitgeber etwaige Kosten für das Homeoffice erstatten, dennoch ergeben sich hier große Einsparmöglichkeiten, denn vor allem in großen Städten schlägt Büroraum kräftig zu Buche. Nach Berechnungen der DZ Bank kostet ein Arbeitsplatz bei durchschnittlich 30 Quadratmetern für einen Beschäftigten jährlich bis zu 9.000 Euro. Für Spitzenlagen in Metropolen wie Berlin, Frankfurt oder München können sogar über 15.000 Euro anfallen. Große Konzerne haben das Einsparpotenzial bereits erkannt, so lässt Siemens weltweit gut 140.000 Mitarbeiter an zwei bis drei Tagen pro Woche mobil arbeiten.

Veränderungen bei den Wohnstrukturen.

Selbstverständlich hat das neue Arbeitsmodell auch Nachteile für Arbeitgeber und Beschäftigte, da der persönliche Kontakt im Büro zumindest eingeschränkt ist. Mit dem Gemeinsinn könnte auch die Identifikation mit der Firma schwinden, gibt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW), zu bedenken. Zudem sei das häusliche Arbeitsumfeld nicht für jeden Mitarbeiter optimal. Doch auch Voigtländer geht davon aus, dass es eine neue Balance zwischen Arbeiten und Wohnen geben wird und damit auch eine Veränderung der Wohnstrukturen.

Mit dem Arbeiten von zuhause ergeben sich neue Perspektiven für das Umland der Städte, denn das Wohnen im Grünen ist nicht nur erholsam, sondern auch besser finanzierbar. Immerhin haben 32 Prozent der jungen Erwachsenen durch Corona und Kurzarbeit jetzt schon weniger Geld zur Verfügung wie eine LBS-Umfrage zeigt. Bei Haushalten mit Kindern sind es sogar 41 Prozent. Der Umfrage zufolge plant knapp ein Drittel der Arbeitnehmer, bei einem künftigen Wohnortwechsel die Lebenshaltungskosten zu senken. Und wer nicht jeden Tag in der Firma präsent sein muss, für den rechnet sich auch ein etwas weiterer Anfahrtsweg.

Neue Perspektiven für das Umland.

Die Heimarbeit könnte also zum Entwicklungshelfer für die ländliche Region werden, denn die Menschen bräuchten dort eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kitas, schnellem Internet und auch etwas Kulturangebot, zeigt Voigtländer die Vorteile des neuen Trends auf. Das erweiterte Einzugsgebiet hat auch einen gravierenden Vorteil für die Metropolen, denn wenn der Wohnungsmarkt in den Ballungszentren entlastet wird, kann eine weitere Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt sich zumindest verlangsamen. Mit einer umwälzenden Stadtflucht rechnet Voigtländer allerdings nicht: "Die Ballungsräume bleiben attraktiv, da Dienstleistungsjobs in den Städten entstehen und Hochqualifizierte anziehen.“

Quellen: faz.net, focus.de, zdf.de, handelsblatt.com, Absolventa.de, lbs.de

Doch wer den Aufwand nicht scheut oder auf der Suche nach einem neuen Hobby ist, kann sich den perfekten Meeresblick ins Wohnzimmer holen – mit einer dekorativ gestalteten Unterwasserlandschaft.

Ein Stück Urlaub für zuhause.

Ein Aquarium ist nicht nur ein attraktiver Blickfang, Wissenschaftler haben herausgefunden, dass sich das Fische-Gucken auch positiv auf unser Wohlbefinden auswirkt. Es beruhigt und hebt die Stimmung. Doch was müssen Sie beachten, wenn Sie Fische artgerecht halten wollen? Und welcher Standort eignet sich für das "Fischfernsehen“?

Die wohl wichtigste Frage, die es vorab zu klären gilt, ist, wer in Ihr Aquarium einziehen soll. Für Anfänger eignen sich pflegeleichte Fischarten wie Neonsalmler, Guppys, Mollys, Welse oder Schmetterlings-Buntbarsche. Damit sich die Tiere gut vertragen, sollten sie zumindest vom selben Kontinent stammen. Ein kompetenter Zoofachhändler weiß, welche Fische als Paare oder Schwarm zusammenleben können und wie schnell sich die jeweiligen Arten vermehren.

Wie groß sollte das Becken sein? Kleine Aquarien eignen sich nur für Süßwassergarnelen und Schnecken. Damit sich die Fische wohlfühlen, sollte das Becken mindestens hundert Liter Wasser fassen. Als Faustregel rechnet man für Fische von bis zu vier cm Länge mindestens ein Liter Wasser pro Zentimeter. In einem 100 Liter Aquarium könnten also allerhöchstens „100 Zentimeter Fisch“ gehalten werden. Allgemein gilt: Je größer das Becken, desto stabiler funktioniert das geschlossene Ökosystem des Aquariums. Dabei sollte die Wassertiefe nicht mehr als 60 Zentimeter sein, weil sonst zu wenig Licht bis auf den Boden dringt.

Der perfekte Standort.

Und wo soll das Aquarium in Ihrer Immobilie stehen? Bevor das Wasser eingefüllt werden kann, muss erst einmal ein geeigneter Standort mit tragfähigem Untergrund für das Aquarium gefunden werden. Dieser sollte so gewählt werden, dass Sie die neuen Hausbewohner entspannt vom Sofa aus beobachten können. Damit auch die Fische entspannt sind, sollte der Ort ruhig und stressfrei sein – der Platz neben der Stereoanlage scheidet also aus.

Das Aquarium sollte auch nicht direkt am Fenster stehen, denn direktes Sonnenlicht befördert das Algenwachstum und überhitzt möglicherweise das Wasser. Eine ebenso attraktive wie elegante Lösung wäre, das farbenfrohe Becken als Raumteiler zwischen dem Wohn- und Essbereich zu platzieren. Was es noch zu beachten gilt in punkto Technik, Bepflanzung und Wasseraufbereitung, wenn man als Aquaristik-Neuling in die faszinierende Unterwasserlandschaft eintauchen will, dazu gibt es Tipps und Zubehör im Fachhandel und im Internet. RE/MAX Germany wünscht viel Freude am neuen Hobby!

... Zumeist selbst nicht autoritär erzogen, sind sie tolerant und verständnisvoll im Umgang mit den jüngeren Generationen. Kein Wunder, dass sich Großeltern und Enkel heute so nahe stehen wie nie zuvor. Damit der Aufenthalt bei Oma und Opa entspannt und unfallfrei verläuft, hat RE/MAX Germany hier ein paar Tipps für Sie, wie Sie Ihr Haus mit einfachen Mitteln auf den Besuch der Enkel vorbereiten können.

So verläuft der Enkelbesuch entspannt und sicher.

Kinder bis zu drei Jahren sollten nicht allein Treppenstufen erklimmen, weil sie die Höhen nicht richtig einschätzen können. Wer kein Schutzgitter aus Holz oder Metall installieren will, kann die kleinen Kletterer auch mit einem Stoffgitter schützen. Dieses lässt sich nach dem Besuch auch bequem wieder verstauen. Fest installierte Gitterstäbe sollten so angebracht sein, dass der Kopf des Kindes nicht hindurchpasst.

Möbel eignen sich ebenfalls prima zum Klettern und können nicht immer kippsicher montiert werden. Breiten Sie die Spielsachen also besser gleich auf dem Boden aus und verstauen Sie diese in niedrigen Kisten oder unteren Schubladen.

Die Kanten von Tischen oder Stühlen lassen sich mit weichen Aufsätzen entschärfen, die es in Möbelhäusern, Baumärkten oder online zu kaufen gibt. Für spontanen Besuch kann man auch Schaumstoff oder Kissen mit Klebeband an den Möbelecken befestigen.

Kleinkinder finden Steckdosen bekanntlich faszinierend. Hier schützen Deckel mit Drehmechanismus den kleinen Entdecker. Wenn es schnell gehen soll, hilft auch das Zukleben mit Paketband oder Panzertape. Und wenn Sie schon dabei sind, achten Sie auf herunterhängende Stromkabel. Diese sind wahre Stolperfallen.  Selbst freiliegende Teppiche bergen Stolperpotenzial, wenn sie nicht auf einer rutschfesten Unterlage befestigt sind.

Auch in der Küche lauern Gefahren für Ihre Enkel.

In der Küche regen die bunten Flaschen mit Reinigungsmittel neugierige Entdecker zum Probieren an. Räumen Sie diese besser in die oberen Schränke oder Schubladen. Einfach montieren lassen sich auch Sicherungen für die Unterschränke. Für den Herd gibt es Schutzgitter, die vorn an der Kochfläche befestigt werden. Nachdem Sie die Immobilie so vorbereitet haben, sollte einem unbeschwerten Besuch der kleinen, munteren Nachkommen nichts mehr im Wege stehen.

... Es soll das Energiesparrecht für Gebäude vereinfachen und reformieren.  Es setzt die bisher nebeneinander bestehenden Regelungen – das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) – außer Kraft. RE/MAX Germany bringt Sie im Folgenden auf den neuesten Stand.

Wenig Änderungen bei den Anforderungen des neuen Gebäudeenergiegesetzes.

Das neue Gesetz zielt darauf ab, den Energieverbrauch im Haus zu reduzieren und erneuerbare Energien zu fördern. Allerdings enthält das GEG keine höheren energetischen Anforderungen an Bestandsbauten. Auch beim Neubau gilt weiterhin ein maximaler Energiebedarf von 60 kWh/m². Das entspricht dem Niedrigstenergie-Standard, den die EU für Neubauten ab 2021 vorgibt. (Für öffentliche Gebäude gilt dieser Standard bereits seit 2019.)

Wer heute ein Haus baut, sollte allerdings bedenken, dass die aktuellen GEG-Vorgaben 2023 auf den Prüfstand kommen. Es ist also möglich, dass Ihr Haus dann nicht mehr den gesetzlichen Regelungen entspricht. Das hätte einen Wertverlust zur Folge, wie der Bauherrenschutzbund (BSB) kritisiert.

Eine Besonderheit des GEG ist die Innovationsklausel, die eine Lockerung der Energieanforderungen für Bestandsgebäude vorsieht: Bis Ende 2025 muss nicht jedes einzelne Haus in einem Quartier die Vorgaben erfüllen. Dies gilt, solange die Vorgaben im jeweiligen Wohnviertel insgesamt eingehalten werden. Ältere Häuser können also unsaniert bleiben, wenn andere Gebäude sehr energieeffizient sind.

Änderungen beim Energieausweis.

"Strengere Sorgfaltspflichten“ sieht das Gesetz für Energieausweise vor. So müssen künftig auch die Kohlendioxidemissionen eines Gebäudes vermerkt werden. So müssen Sie beim Neubau den  Anteil an erneuerbarer Energien am Kälte- und Wärmebedarf angeben. Ab November kann der Ausweis auch von einem Handwerker ausgestellt werden. Der Hausverkäufer oder der beauftragte Makler muss diesen dann vorlegen. Außerdem sind Energieberatungen beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses oder vor einer umfassenden energetischen Sanierung eines Bestandsgebäudes in der Zukunft Pflicht.

Ölheizungen ausmustern.

Ab 2026 dürfen Ölheizungen nur noch eingebaut werden, wenn die Nutzung von erneuerbaren Energien, Erdgas oder Fernwärme aus technischen Gründen nicht möglich ist. Hybridheizungen, die zum Beispiel eine Ölheizung mit Solarthermie verbinden, sind weiterhin erlaubt. Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, müssen ausrangiert werden. Einen Anreiz zum Ausmustern der alten Ölheizung gibt die Austauschprämie: Sie deckt 40 Prozent der Investition. Der Heizungstausch kann zudem steuerlich abgesetzt werden.

Neue Solaranlagen werden übrigens auch künftig über die Ökostrom-Umlage gefördert. Der Förderdeckel von 52 Gigawatt installierter Leistung ist damit aufgehoben. Kritik am neuen Gesetz kommt sowohl vom Bauherrenschutzbund als auch vom Verband beratender Ingenieure (VBI) und vom Bundesverband der Verbraucherschutzzentralen. Sie sind der Meinung, dass das neue Gebäudeenergiegesetz für das Erreichen des Klimazieles zu lasch ist. Das Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands 2050 rücke dadurch in weitere Ferne.

 Quellen: bundestag.de, enev-online.eu, bmwi.de, haufe.de, haus.de, weka.de.energie-experten.org

... Das ist das Ergebnis des Postbank Wohnatlas 2020. Über 90 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte verzeichneten höhere Kaufpreise. Beachtlich sind vor allem die Preisdifferenzen zwischen Alt- und Neubau in einigen Städten und Landkreisen. Der Wohnatlas zeigt also auch, wo es sich lohnt, in Bestandsbauten zu investieren. RE/MAX Germany fasst die Entwicklungen in diesem Beitrag zusammen.

Die Preisrallye geht weiter.

Mit einem mittleren Wert von (inflationsbereinigt) 9,3 Prozent sind die Preise im Jahr 2019 sogar noch höher gestiegen als im Vorjahr. Das gilt nicht nur für die Metropolen, sondern auch für einige ländliche Gebiete.  Ebenfalls hoch ist die Nachfrage nach Immobilien in den Außenbezirken der Großstädte, den sogenannten „Speckgürteln“.

„Niedrige Zinsen, große Nachfrage und knappes Angebot – das waren auch 2019 die wichtigsten Preistreiber am Immobilienmarkt. Eine Trendwende ist derzeit in den meisten Regionen Deutschlands nicht in Sicht“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft der Postbank.

Im Bundesdurchschnitt ist eine 70-Quadratmeter große Gebrauchtwohnung rund 89.400 Euro günstiger als eine Neubauwohnung (ab Baujahr 2017). Am größten ist der Preisunterschied in Stuttgart, dort spart der Käufer einer Immobilie aus dem Bestand knapp 166.000 Euro. Ähnlich hoch ist die Differenz in Düsseldorf, gefolgt von Frankfurt/Main (über 133.000 Euro), Berlin (knapp 110.000 Euro) und München (knapp 105.000 Euro). Mit gut 100.000 Euro Ersparnis kann ein Käufer in Köln rechnen. Weniger ins Geld geht der Neukauf in Hamburg. Hier beträgt der Aufpreis rund 80.500 Euro.

Teuerster Landkreis ist Nordfriesland.

Der Wohnatlas bildet auch die Preisdifferenzen in den Landkreisen ab. Neun der zehn kostspieligsten Regionen befinden sich in Bayern. Spitzenreiter ist der Landkreis Miesbach, gefolgt von Starnberg, München (Landkreis) und Fürstenfeldbruck. In Miesbach schlägt der Quadratmeter im mittleren Preissegment im Neubau mit 9.400 Euro zu Buche. Hier kann der Käufer einer 70-Quadratmeter großen Bestandswohnung sogar über 263.000 Euro sparen.

Den Spitzenreiter unter den teuersten Landkreise findet man jedoch im Norden, hier haben die Preise entlang der Küste kräftig angezogen: Nordfriesland in Schleswig-Holstein mit den Inseln Sylt, Föhr und Amrum ist mit einem Quadratmeterpreis von 6.450 Euro und einem Kaufpreisanstieg von über 14 Prozent auf Platz eins.

Vergleichsweise niedrig, aber mit bis zu 48 Prozent überproportional gestiegen sind die Immobilienpreise in drei Landkreisen in Brandenburg – bedingt durch ein geringes Angebot. Den deutschlandweit stärksten Anstieg verzeichnete die Uckermark. Hier kostet der Quadratmeter knapp 1.700 Euro. Die stärksten Preissteigerungen des vergangenen Jahres sind also nicht in den Metropolen und deren Speckgürteln, sondern in weniger dicht besiedelten Regionen mit einem geringen und eher günstigen Immobilienangebot zu finden“, so das Fazit der Studien zum Wohnatlas.

Immobilienpreise – München weiterhin an der Spitze.

Das Ranking der „Big Seven“ der deutschen Metropolen führt auch weiterhin München an. In der bayerischen Landeshauptstadt kostete der Quadratmeter im Bestand 2019 erneut 6,2 Prozent mehr als im Vorjahr und liegt nun bei über 8.000 Euro.

Auf Platz zwei der teuersten Großstädte liegt Frankfurt am Main. Hier stiegen die Preise am stärksten. Mit knapp 5.700 Euro kostet der Quadratmeter hier elf Prozent mehr als im Vorjahr. In Hamburg muss ein Käufer im Schnitt 5.054 Euro auf den Tisch legen. Die Bundeshauptstadt Berlin überholt mit 4.640 Euro pro Quadratmeter – knapp zehn Prozent mehr als im Vorjahr – die Schwabenmetropole Stuttgart (4.590 Euro) und liegt damit im Ranking auf Platz vier.

Quelle: Postbank Wohnatlas, in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) Für die Studienreihe wurden 401 Städte und Kreise untersucht.

... Ältere Witwer setzten die zweite Ehefrau als Alleinerben ein – zum Nachteil der Kinder aus erster Ehe. Doch nicht nur Prominente und deren Familien sind von derlei Zwistigkeiten betroffen. RE/MAX Germany berichtet.

Ein Testament beugt Erbstreit vor.

Sie erinnern sich an Helmut Kohl? Er heiratete 2008 in zweiter Ehe seine frühere Redenschreiberin, die 34 Jahre jüngere Maike Richter. und entfremdete sich zunehmend von seinen Kindern und Enkelkindern. Als er 2017 starb, folgte ein langwieriger Erbstreit.

Auch so manche „normale“ Eheleute haben dieses oder ein ähnliches Ereignis aus dem eigenen Bekanntenkreis als Negativbeispiel vor Augen. Sie möchten sicherstellen, dass in ihrer Familie der überlebende Ehegatte das gemeinsame Vermögen den eigenen Kindern und nicht einem etwaigen neuen Ehegatten vererbt. Andererseits soll es natürlich fair und gerecht zugehen. Vor allem möchte man nicht, dass die Hinterbliebenen um das Erbe streiten. Oft enthält das Erbe auch eine oder mehrere Immobilien.

Falls weder Ehevertrag noch Testament existieren, gilt die gesetzliche Erbfolge. Danach gehen 50 Prozent an den neuen Ehepartner und der Rest wird unter den Kindern aufgeteilt. Zwei Kindern erhalten also je 25 Prozent. Zu beachten: Selbst „enterbten“ Kindern steht normalerweise noch die Hälfte ihres ursprünglichen Erbteils zu. Es handelt sich dabei um den sogenannten „Pflichtteil“ (in diesem Beispiel 12,5 Prozent). Ist der Ehepartner im Testament als „Alleinerbe“ eingesetzt, schrumpft das Erbe der Kinder ebenfalls auf den Pflichtteil zusammen. In obigem Fall wären das also zweimal 12,5 Prozent. Die restlichen 75 Prozent gehen an den neuen Ehepartner.

Keine Ansprüche ohne Trauschein.

Ganz anders sieht es aus, wenn zwischen den neuen Partnern „nur“ eine nichteheliche Lebensgemeinschaft besteht. Vor allem wenn es darum geht, die jeweilige Witwen-/Witwerrente weiter zu erhalten. In diesem Fall hat der Lebensgefährte nach dem Tod des Erblassers keinerlei Ansprüche. Das gilt auch, wenn er bereits jahrelang mit ihm zusammengelebt oder ihn oder sie gar aufopferungsvoll gepflegt hat. Auch aus dem Haus des Erblassers hat er auf Verlangen der Erben unverzüglich auszuziehen.

Es existieren jedoch zahlreiche Möglichkeiten, Kinder, Ehepartner, Lebensgefährten, Verwandte, aber auch sonstige Personen per Testament abzusichern oder zu begünstigen. Gleichzeitig lauert aber auch eine Vielzahl an Fallstricken. Bei einem laienhaft formulierten Testament ist die Gefahr groß, dass es angefochten oder für ungültig erklärt wird.

Sollten Sie sich als Paar oder Einzelperson in einer vergleichbaren Situation sehen und selbst Einfluss auf Ihr Erbe ausüben wollen, ist dringend anzuraten, sich an einen Notar oder spezialisierten Anwalt zu wenden. Dieser kann Sie erbrechtlich beraten und Ihr Testament wasserdicht nach Ihren Wünschen formulieren.

Quellen: anwalt.de, faz.net, finanztipp.de, en.wikipedia.org

...Die Gartensaison neigt sich dem Ende zu. Doch auch oder gerade im September gibt es noch jede Menge Arbeit im Ziergarten. Hier kommen ein paar Tipps für die Gartenarbeit von RE/MAX Germany.

Gartenarbeit: Blumenzwiebel setzen.

September ist die ideale Zeit, um Blumenzwiebeln für Frühjahrsboten wie Schneeglöckchen, Krokusse und Narzissen zu pflanzen. Damit auch nässeempfindliche Zwiebeln wie Tulpen und Lilien nicht faulen, sollte der Boden durchlässig sein. Ist er zu schwer, geben Sie etwas Kies dazu. Pflanzen Sie die Zwiebeln doppelt so tief, wie sie hoch sind. Warten Sie mit dem Setzen von Tulpenzwiebeln besser bis Mitte oder Ende Oktober. Dadurch verhindern Sie, dass diese Wühlmäusen zum Opfer fallen. Wenig Interesse haben die Nager übrigens an Kaiserkrone, Narzisse oder Schachbrettblume.

Stauden teilen und zurückschneiden.

Stauden und Gehölze mit kompaktem Ballen können Sie bereits ab September pflanzen. Ein optimaler Pflanzmonat ist der September auch für Pfingstrosen und Schwertlilien. Zu groß gewachsene Stauden können Sie jetzt teilen. Aber warten Sie damit, bis sie wirklich verblüht sind. Entfernen Sie dabei auch gleich vertrocknete und kranke Wurzelteile. Gut zu wissen: Kleinere Teilstücke wachsen schneller zu kräftigen Pflanzen heran als große.

Rasen pflegen und neu aussäen.

Ihr Rasen hat sich nach den Strapazen des Sommers eine Extraportion Pflege verdient. Jetzt können können Sie kahle Stellen neu einsäen. Durch den noch warmen Boden keimen die Samen schneller als im Frühjahr. Bevor die Nachsaat aufgetragen wird, müssen Sie den Boden erst auflockern und die vertrockneten Rasenreste entfernen. Verwenden Sie im Herbst keinen Langzeitdünger mehr, sondern einen Dünger mit einem hohen Kaliumanteil. Das macht die Gräser widerstandfähiger gegen Frost.

... Um dieses Ziel zu erreichen, wollen sie die Bauordnung entsprechend anpassen. Durch die Änderung soll  die Umwelt geschont und das Bauen klimafreundlicher werden. Die Politiker fassten diesen Beschluss bereits im September letzten Jahres zum Abschluss ihrer Herbsttagung in bei Hamburg. Eine Zusammenfassung von RE/MAX Germany.

Paradigmenwechsel in der Baupolitik.

Einige Städte und Kommunen schließen sich diesem Ziel an. „Wir müssen CO2 in Gebäuden speichern, statt es in die Luft zu blasen“, erklärt Tübingens grüner Oberbürgermeister Boris Palmer. Aus diesem Grund will er die Bauherren in Tübingen bis 2030 dazu verpflichten, mit Holz zu bauen. Auf Beton und Stahl soll der Umwelt zuliebe weitgehend verzichtet werden. „Beton ist extrem klimaschädlich, sehr energieintensiv und deshalb müssen alternative Werkstoffe verwenden“, so Palmer.

Während ein Kubikmeter Mauerziegel bei der Produktion rund 138 Kilogramm Treibhausgase verbraucht, bindet Holz die klimaschädlichen Treibhausgase aus der Atmosphäre. Es kann dadurch einen entscheidenden Beitrag zum Klimaschutz leisten. Dazu gibt es eine gemeinsame Studie zwischen der Ruhr-Universität Bochum und dem Thünen-Institut in Hamburg. Laut dieser ist es möglich, bis 2030 insgesamt 42 Millionen Tonnen an klimaschädlichen Treibhausgasen durch den verstärkten Einsatz von Holz als Baustoff zu sparen.

Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD) hat besonders das Ausbauen und Aufstocken von Gebäuden als Instrument der Nachverdichtung bestehender städtischer Bebauung im Blick. Sie bringt noch weitere vorteilhafte Aspekte des Bauens mit Holz ins Spiel. Dazu gehört die schnelle und kostensparende Montage auf einer Baustelle durch die präzise Vorfertigung der Bauteile in der Halle. „Holz ist bei nachhaltiger Bewirtschaftung nicht nur ein besonders umweltschonender Baustoff, sondern ermöglicht für viele Bauaufgaben auch schnellere und kostengünstige Lösungen“, betont die Senatorin.

Fürs Eigenheim zunehmend beliebt.

Holz erfreut sich als Baustoff schon seit Jahren zunehmender Beliebtheit bei privaten Bauherren. Laut statistischem Bundesamt war jedes fünfte der rund 108.000 Wohnhäuser, die 2018 deutschlandweit gebaut wurden, aus Holz. In den vergangenen zehn Jahren hat der Holzhaus-Bau um knapp 50 Prozent zugelegt. Medizinischen Studien zufolge wirkt sich das Wohnen in einem Massivhaus positiv auf die Gesundheit aus. Das Naturmaterial mindert Stresssymptome und schafft ein angenehmes, gesundes Wohnklima. Neben dem massiven Blockbau sind auch Holzrahmen- oder tafelbauten gefragt. Dank der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten des modernen Holzrahmenbaus hält der Holzbau zunehmend Einzug ins urbane Umfeld. Es wird zum Beispiel gerne im Gewerbe- und Industriebau, öffentlichen Gebäuden wie Museen oder für Sporthallen genutzt.

Hoch hinaus bauen mit Holz.

Zunehmend wird auch in die Höhe gebaut. Die Bauminister wollen einem Beschluss nach die sogenannte Musterbauordnung  anpassen. Durch die Änderung soll Holz als Baustoff bis zur „Hochhausgrenze“ von 21 Metern eingesetzt werden können. Das mit stolzen 34 Metern höchste Holzhaus Deutschlands, gekleidet in eine Aluminiumhülle, war auf der diesjährigen Bundesgartenschau in Heilbronn ein Star .

Außerdem wollen die Bauminister der Länder die bestehende Brandschutzbestimmungen für das Bauen mit Holz lockern. Dadurch soll der Einsatz von Holz beim Hochbau attraktiver werden. Bislang verhindert die so genannte Musterbauordnung beispielsweise den Bau von Holz-Hochhäusern. Schleswig-Holsteins Innenminister Hans-Joachim Grote kündigte an, dass Holz als Baustoff künftig an der Stelle feuerbeständiger Bauteile eingesetzt werden darf. Es müssen dazu zusätzliche Brandsperren installiert werden. Die Fluchtwege müssen zudem weiterhin aus nicht brennbaren Materialien bestehen.

Forstwirte macht das Bauen mit Holz Bedenken.

In der Forstwirtschaft wird der Paradigmenwechsel in der Baupolitik mit Zurückhaltung aufgenommen. Fachleute wie Diplom-Forstwird Lutz Fähser geben zu bedenken, dass der Holzbedarf nicht überproportional zum Wachstum steigen darf. Bislang wird etwas mehr als die Hälfte der rund 120 Millionen Kubikmeter Holz, die in deutschen Wäldern jährlich nachwachsen, geerntet. Fähser mahnt zum Umdenken: „Zurzeit ernten wir in Deutschland die Wälder viel zu intensiv und viel zu früh. Wenn wir langfristige Produkte, Holzbalken und Holzbauweise, in Zukunft haben wollen, dann müssen wir die Wälder dichter und die Bäume dicker und älter werden lassen.“

Quellen: sueddeutsche.de, stuttgarter-zeitung.de, tagesschau.de, ndr.de, schoener-wohnen.de, holzbauwelt.de, proholzbw.de, wohnglück.de

... ein Fertighaus, ein Massivhaus oder ein vom Architekten frei geplantes Haus bauen soll. Der Begriff „Fertighaus“ ist nicht ganz klar definiert. Grob gesagt, handelt es sich hierbei um ein Haus, welches Sie sich aus dem Katalog eines Fertighausanbieters zusammenstellen können. Die einzelnen Hauselemente (Wände, Dach, Elektrik, usw.) werden werksmäßig vorgefertigt und müssen auf der Baustelle nur noch zusammengefügt werden. In diesem Beitrag von RE/MAX Germany erfahren Sie mehr über die Vor- und Nachteile von Fertighäusern und worauf Sie beim Kauf achten sollten.

Die Vorteile von einem Fertighaus.

Es gibt schlüsselfertige Fertighäuser und Ausbauhäuser. Beim schlüsselfertigen Haus übernimmt der Fertigbauanbieter den kompletten Außen- und Innenausbau. Bei einem Ausbauhaus übernimmt der Bauherr dagegen den Innenausbau selbst. Das senkt die Hauskosten und wird deshalb auch „Muskelhypothek“ genannt. Beim Aufbau eines Fertighauses zuzuschauen, ist spektakulär. Es ist faszinierend zu beobachten, wie die riesigen Bauelemente angeliefert und zu einem fertigen Haus zusammengefügt werden. Während bei einem Massiv- oder Architektenhaus zum Teil Monate vergehen, bis das Haus endlich steht, erfolgt der Aufbau eines Fertighauses innerhalb von nur wenigen Tagen. Die kurze Bauzeit gehört deshalb auch mit zu den größten Vorteilen von Fertighäusern.

Ein Fertighaus bietet zudem mehr Planungssicherheit. Dadurch, dass die Fertigbauelemente komplett vorgefertigt werden, ist es relativ unwahrscheinlich, dass es zu unvorhergesehenen Bauverzögerungen oder Baumängeln kommt. Auch bei der Finanzierung müssen Sie in der Regel nicht fürchten, dass während des Baus plötzlich weitere ungeplante Kosten auf Sie zukommen. Viele Fertigbauanbieter bieten außerdem die Möglichkeit an, dass die Interessenten Musterhäuser in einer Musterhaussiedlung besichtigen können. Das ist für Bauherren, die sich schwer damit tun, sich beim Plan eines Architekten das fertige Haus vorzustellen, ein Vorteil. Durch den Musterhausbesuch weiß der Bauherr genau, wie sein späteres Haus aussehen wird.

Die Nachteile von einem Fertighaus.

Aber es gibt auch  Nachteile. Bei einem Fertighaus sind Sie – anders als beim Massiv- oder Architektenhaus – in Ihrer Planung eingeschränkter. Auch wenn sich auf dem Fertigbauhausmarkt in den letzten Jahren viel getan hat, sind die Elemente und das Baumaterial eines Fertighauses nicht ganz frei planbar. Änderungen während der Bauphase sind bei den industriell hergestellten Elementen z. B. kaum noch möglich. Ebenso müssen Sie beim Thema Nachhaltigkeit und Smart Home mit Einschränkungen rechnen. Das verwendete Baumaterial kann außerdem Einfluss auf den späteren Wiederverkaufswert haben. Fertighäuser werden in der Regel aus Holz angefertigt. Dieser Baustoff gilt als witterungsanfälliger und weniger langlebig als Baustoffe, die zum Bau eines Massivhauses verwendet werden. Ist das Fertighaus schon etwas älter, kann dieser Faktor zu einer Preissenkung führen.

Darauf sollten Sie beim Bau eines Fertighauses achten.

Allgemein grassiert das Vorurteil, dass Fertighäuser günstiger sind als Architektenhäuser. Dies ist jedoch nur bedingt wahr. Dadurch, dass sich Fertighäuser in Bezug auf Qualität und Individualität in den letzten Jahren stark verbessert haben, sind sie nicht mehr unbedingt günstiger. Individualität hat auch beim Fertigbau ihren Preis. Bevor Sie sich für einen Fertighausanbieter entscheiden, sollten Sie möglichst mit anderen Fertighausbesitzern sprechen, ob diese mit der Leistung des Anbieters zufrieden waren. Wenn Sie sich für einen Anbieter entschieden haben, müssen Sie beim Kaufvertrag ganz genau darauf achten, was im Preis enthalten ist. Hier ist es empfehlenswert einen Fachmann (Architekten) über den Vertrag schauen zu lassen. Er erkennt schnell, ob auch wirklich alle wichtigen Bauelemente enthalten sind. So schützen Sie sich vor unangenehmen Überraschungen.

.... Mieter, die eine unrenovierte Wohnung bezogen haben, müssen die Kosten der Renovierung zur Hälfte mittragen. Dies gilt, wenn sich der Zustand der Wohnung im Laufe eines langjährigen Mietverhältnisses deutlich verschlechtert hat. Im Folgenden fasst RE/MAX Germany die neueste Entwicklung kurz zusammen.

BGH verordnet Kostenteilung bei unrenoviert übernommenen Wohnungen.

Das aktuelle Urteil des BGH zur Lastenverteilung bei Schönheitsreparaturen erfuhr viel Beachtung in den Medien. Die Frage, wer für den neuen Anstrich von Wänden, Decken, Heizkörpern, Türen und Fensterrahmen zuständig ist, führte in der Vergangenheit häufig zu Streit. Auch bei den beiden Verfahren in Berlin, die dem Richtspruch zu Grunde liegen (Urteile vom 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) ging es um die Schönheitsreparaturen.

Der Unfriede entstand nicht zuletzt, weil der BGH bei seinem Urteil aus dem Jahr 2015 offengelassen hatte, ob Mieter unrenoviert übernommener Wohnungen vom Vermieter verlangen können, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Klar entschieden wurde damals nur, dass Mieter nicht auf eigene Kosten zu Reparaturen wie Streichen und Tapezieren verpflichtet werden dürfen. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind demnach unwirksam.

Das aktuelle Urteil nimmt Vermieter und Mieter nun gleichermaßen in die Pflicht. Der BGH entschied, dass langjährige Mieter ihren Vermieter zwar zum Renovieren verpflichten können,  sich aber selbst zur Hälfte an den Kosten beteiligen müssen. Dies gilt allerdings nur, wenn sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug deutlich verschlechtert hat.

Das aktuelle Urteil zu den Schönheitsreparaturen ist umstritten.

Es würde einerseits eine Benachteiligung des Mieters darstellen, ihn durch eine Renovierungsklausel zu zwingen, Spuren des vorherigen Mieters mit beseitigen zu müssen. Zudem würde er dem Vermieter die frisch renovierte Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie übernommen hat. Andererseits, so argumentieren die Bundesrichter jetzt, sei es ebenso ungerecht, dem Vermieter die vollen Kosten aufzubürden. Der Mieter wisse ja beim Einzug in die unrenovierte Wohnung, worauf er sich einlässt. Bei einer Renovierung auf Kosten des Vermieters bekommt der Mieter ansonsten mehr, als er beim Einzug vorgefunden hat. Eine hälftige Kostenteilung erscheint demnach angemessen.  So kommen beide Seiten zu ihrem Recht.

Mancher Mieter wird sich in Zukunft allerdings dafür entscheiden, die Wohnung auf eigene Faust zu renovieren. Die Vermieter müssen nämlich grundsätzlich Handwerker mit den Schönheitsreparaturen beauftragen, und das kann teuer werden. Erst wenn der Vermieter sich nicht kümmert und in Verzug gerät, darf der Mieter dem Urteil zufolge selbst renovieren. Er kann anschließend vom Vermieter die Hälfte der Kosten einfordern.

Das sagen der Mieterbund und der Eigentümerverband zum Urteil.

So recht zufrieden mit dem Kompromiss zeigt sich weder die Lobby der Vermieter noch die der Mieter. Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisiert das Urteil als "unverständlich“. Es widerspreche dem Gesetz, Mietern einen Anspruch auf Schönheitsreparaturen zuzubilligen, die sie dann aber mitfinanzieren müssen. DMB-Präsident Lukas Siebenkotten befürchtet, dass das Urteil zu weiterem Streit über die Kostenaufteilung führt, anstatt dem Rechtsfrieden zu dienen.

Auch der Eigentümerverband Haus & Grund prognostiziert Probleme in der praktischen Umsetzung sowie wachsendes Misstrauen zwischen Vermietern und Mietern. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke nannte das Urteil mit Blick auf die Wohnkosten ein „verheerendes Signal“. Allgemein geht man davon aus, dass das Einpreisen der Renovierungen zu steigenden Mieten führt.

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de, haufe.de, focus.de, heute.de, tagesschau.de, hausundgrund.de, mieterbund.de, anwalt.de

..., hängt von der Größe und Lage der Terrasse ab. Für überdachte Terrassen eignen sich Elektro-Heizstrahler. Eine besonders angenehme Wärme erzeugt Infrarot.

Heizstrahler verlängern die Sommernächte auch bei schlechtem Wetter.

Viele Deutsche verbringen diesen Sommer Corona-bedingt zuhause. Den Wetterexperten zufolge bleibt der Sommer allerdings wechselhaft. So könnten die lauen Sommerabende mit Ihrer Familie oder Freunden auf der Terrasse nicht ganz so zahlreich sein, wie erhofft. In so einen Fall oder im Spätsommer und Herbst verlängern bzw. ermöglichen Heizstrahler lauschige Abende auf der heimischen Terrasse.

Wohl am besten geeignet für den privaten Outdoorbereich ist ein Infrarotheizstrahler. Im Gegensatz zum Heizpilz mit Gas können Sie ihn gefahrlos auch auf einer überdachten Terrasse oder unter einer Markise verwenden. Die Wärmequelle funktioniert sogar bei windiger Witterung.  Denn die direkte und effiziente Strahlung von Infrarot wärmt nicht die Luft, sondern nur Personen und Gegenstände. Die Wärme verflüchtigt sich auch dann nicht, wenn es windig ist.

Infrarotstrahlen durchdringen die Luft sehr schnell und sind sofort spürbar. Die Strahlung gibt ihre Wärmeenergie ab, wenn sie auf eine Oberfläche trifft, so wird auch der Boden beheizt, sodass auch Ihre Beine und Füße warm bleiben.

Diese Heizstrahler eignen sich für die heimische Terrasse.

Für den flexiblen Einsatz eignen sich mobile Standmodelle. Wird die Terrasse häufig auch an kälteren Tagen genutzt, ist es sinnvoll, den Heizstrahler fest in die Terrasseneinrichtung zu integrieren. Dafür werden die Heizstrahler an der Hauswand oder unter der Überdachung montiert. Eine breite Wärmestrahlung erhalten Sie mit mehreren Infrarotgeräten. Für vier bis sechs Personen empfiehlt es sich, einen zweiten Strahler zu installieren. Infrarotstrahler gibt es mit Fernbedienung oder Steuerung via Bluetooth und Smartphone-App. Besonders beliebt sind dimmbare Geräte, mit denen Sie die Wärmestrahlung regulieren können.

... die Krise das Ende des Immobliienbooms befördert. Doch die Nachfrage nach Immobilien ist nach dem Lockdown sogar gestiegen. Aktuellen Zahlen zufolge hat die Verunsicherung durch die Krise die Sehnsucht nach solidem Betongold verstärkt. Die eigenen vier Wände werden wichtiger denn je.

Krise verstärkt auf dem Immobilienmarkt Wunsch nach dem Eigenheim.

Eine aktuelle Umfrage vonRE/MAX Germanyunter den 25 Top-Maklern des Immobiliennetzwerkes bestätigt die Ergebnisse weiterer Datenerhebungen und Verbraucherbefragungen. Zwei Drittel der Makler beobachteten in den vergangenen Wochen ein vermehrtes Kaufinteresse. Nur jeder dritte Interessent reagiert abwartend. Vielen potentiellen Käufern ist der (Arbeits-)Markt auch in Hinblick auf die künftige Entwicklung der Krise zu wenig vorhersehbar. 90 Prozent dieser Gruppe wartetet auf fallende Preise. „Viele Käufer hoffen, dass die Preise für Eigentumsimmobilien in Zukunft sinken werden“, erklärt Kurt Friedl, CEO und Gesellschafter von RE/MAX Germany. Wir stellen allerdings, zumindest in den Metropolregionen, fest, dass die Preise stabil sind und in Zukunft sogar noch steigen könnten.“

Dazu könnte auch das aktuell beobachtete Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage beitragen. 66 Prozent – also zwei Drittel der Kunden in den Dateien der RE/MAX Makler – sind akut kaufinteressiert. Auf Verkäuferseite zeigen aber nur 50 Prozent der registrierten Immobilieneigentümer ein verstärktes Verkaufsinteresse. Die andere Hälfte verhält sich abwartend.

Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch ein Phänomen verstärkt, das die Pandemie hervorgebracht hat: das Homeoffice. Viele Menschen möchten sich ihren Arbeitsbereich dauerhaft zu Hause einrichten. „Die Leute investieren deswegen zunehmend in die eigenen vier Wände“, erklärt Friedl. Hinzu kommt, dass viele Anleger das Vertrauen in Aktien verloren haben und die börsenunabhängige Investition in solide Sachwerte vorziehen. Friedl weist außerdem darauf hin, dass viele Käufer die weiterhin extrem günstigen Kreditzinsen nutzen möchten. „Unser Geschäft hat nach den bundesweiten Lockerungen in den vergangenen Wochen deutlich an Dynamik gewonnen“, so sein Fazit.

Immobilien als rentable Wertanlage.

Die Einschätzung, dass Immobilien trotz oder gerade wegen der Krise eine rentable Wertanlage bleiben, wird von weiteren Studien bestätigt. So sieht auch das Forschungs- und Beratungsunternehmen F+B bislang keine Anzeichen für einen Rückgang der Angebotspreise. Dass sich kein Discount-Verhalten auf Verkäuferseite beobachten lésst, sei Ausdruck dafür, „dass die Anbieter offenbar keine Notwendigkeit sehen, mit verringerten Angebotspreisen die Kaufnachfrage zu stimulieren“, erklärt F+B Geschäftsführer Dr. Bernd Leute in einer Pressemitteilung.

Auch große Immobilienportale wie Immowelt verzeichnen auf dem Immobilienmarkt eine erhöhte Nachfrage bei allen Immobilienarten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Kontaktanfragen auf Immobilienangebote ist massiv angestiegen – bei Häusern sogar um 49 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Stand Mai 2020).

Das unverminderte Kaufinteresse bestätigt auch eine Umfrage der Wirtschaftswoche. Diese ergab, dass fast alle befragten Kreditinstitute sogar mehr Kredite vergaben als im Rekord-Vorjahr 2019. Die Volks- und Raiffeisenbanken verzeichneten im ersten Quartal 2020 das höchste Kreditwachstum seit 20 Jahren. Die Sparkassen offenbarten gegenüber der Süddeutschen Zeitung, dass im Lockdown-Monat April Kredite im Wert von 5,5 Milliarden Euro vergeben wurden. Das sind 12,1 Prozent mehr als im Vorjahresmonat. Allerdings wurde ein großer Teil der Kredite bereits vor der Krise ausgehandelt.

Keine Angst vor Investion in Immobilien.

Doch auch jetzt sollten Investoren und Eigentümer keine Angst vor Investitionen haben, meint Michael Neumann, Vorstand der Capital AG: „Solange die Unsicherheit durch das Corona Virus bestehen bleibt, wird sich an der Zinssituation nichts ändern.“

Allen, die nach wie vor einen sicheren Arbeitsplatz haben, könnte die Pandemie also den Weg ins Eigenheim ebnen. Eigentümer, die jetzt ihre Immobilie verkaufen wollen, haben demnach gute Verkaufschancen. Zumal die niedrigen Zinsen es Käufern ermöglichen, auch größere Summen zu finanzieren.

Fazit: Die Schockstarre ist vorüber und der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich angesichts der Krise erstaunlich robust. Die Stimmung ist positiv. Das belegt auch eine Umfrage des Immobilienverbands IVD unter 6.000 Maklern, Immobilienverwaltern, Sachverständigen und Projektentwicklern:. Für das Gesamtjahr 2020 rechnen die Befragten sogar mit einer Preissteigerung um vier bis fünf Prozent. Es bleibt allerdings weiterhin abzuwarten, wie sich die finanziellen Einbußen der Haushalte durch die Kurzarbeit und die konjunkturelle Schwäche auf den Immobilienmarkt auswirken,. Dieser reagiert in der Regel langsamer auf Konjunkturschwankungen. Noch ist die Pandemie nicht überstanden, doch mit der Krise wächst die Sehnsucht nach dem eigenen Hafen.

Quellen: RE/MAX Germany, faz.net, anlegen-in-immobilien.de, focus.de, wiwo.de, stern.de, n-tv.de, ratgeber.immowelt.de

... die kreditgebende Bank eine Immobilie per Zwangsversteigerung verkaufen, wenn der Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht zahlen kann. Aber auch ein Erbenstreit kann in einer Zwangsversteigerung münden, wenn sich die Erben nicht einigen können, was mit der geerbten Immobilie passieren soll. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über den Ablauf von Immobilienversteigerungen und mit welchen Vor- und Nachteilen die Bieter rechnen müssen.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung von Immobilien.

In Zeiten von Arbeitslosigkeit kommt es immer wieder vor, dass ein Immobilienkäufer z. B. durch Jobverlust die Raten seines Immobilienkredits nicht mehr bezahlen kann. In einem solchen Fall kann die kreditgebende Bank die Immobilie per Zwangsversteigerung verkaufen. Zunächst muss sie jedoch das zuständige Amtsgericht von der geplanten Zwangsversteigerung unterrichten. Stimmt das Gericht der Zwangsversteigerung zu, wird vom Vollstreckungsgericht der Verkehrswert (Marktwert) festgelegt, zu dem die Immobilie angeboten wird. Ein Sachverständiger bestimmt den Wert der Immobilie und erstellt ein Verkehrsgutachten. Dieses Gutachten dürfen alle am Zwangsverfahren Beteiligten einsehen. Es kann jedoch sein, dass sich der Gutachter die Immobilie nur von außen angeschaut hat, denn er hat kein Recht auf Zutritt. So ist der Verkehrswert mehr ein Schätzwert, was ein Risiko für den Bieter birgt.

Im zweiten Schritt veröffentlicht das Vollstreckungsgericht durch Aushänge und Internetanzeigen den Zwangsversteigerungstermin. Ein Versteigerungsverfahren ist jedoch ein längerer Prozess. Es können zum Teil Monate oder sogar Jahre vergehen, bis der Zwangsversteigerungstermin feststeht. Als öffentlicher Termin darf jeder, der möchte, zu diesem Termin kommen. Die Bieter müssen lediglich volljährig sein und können auch per Vollmacht einen Vertreter für sich bieten lassen. Zu Beginn der Versteigerung stellt der Rechtspfleger das Objekt vor. Danach beginnt die Bieterrunde, die mindestens dreißig Minuten dauern muss. Wenn kein Gebot mehr abgegeben wird, erhält der letzte Bieter den Zuschlag, nachdem der Rechtpfleger dreimal den Betrag genannt hat. Liegt das Gebot jedoch unterhalb von 70 % des Verkehrswerts, hat der Gläubiger das Recht, einen neuen Termin zu beantragen. Bei 50 % unter dem Verkehrswert setzt das Gericht von sich aus einen zweiten Termin fest, auch wenn der Gläubiger keine Verschiebung verlangt. Bei dem zweiten Termin gelten diese Prozentregeln nicht mehr.

Die Vor- und Nachteile einer Zwangsversteigerung von Immobilien.

Der größte Vorteil einer Zwangsversteigerung ist natürlich die Möglichkeit ein echtes Immobilienschnäppchen zu ersteigern. Manche Immobilien werden im zweiten Anlauf für unterhalb von 70 % unter dem Verkehrswert versteigert. Auch sparen Sie sich die Makler- und Notarkosten. Allerdings geht jeder Bieter auch ein Risiko ein. Denn wenn der Gutachter das Gutachten erstellt hat, ohne das Objekt von innen besichtigt zu haben, können die Innenräume gerade von älteren Gebäuden große Mängel aufweisen, die von außen nicht zu erwarten waren (z. B. Schimmel, Wasserrohrbruch, usw.). Auch kann sich der Zustand der Immobilie während des langen Verfahrens bis hin zu dem Versteigerungstermin sehr verschlechtert haben. Zudem können Mietverträge mit Mietern bestehen, die unangenehme Überraschungen bergen.

Wenn Sie also an einer Zwangsversteigerung mitbieten möchten, dann sollten Sie sich vor dem Versteigerungstermin so gründlich wie möglich über das Objekt informieren. Sie können sich z. B. das zu versteigende Objekt vorher anschauen. Allerdings müssen die derzeitigen Bewohner oder Eigentümer Ihnen keinen Zutritt gewähren. Auch lohnt es sich, die Akten bei dem zuständigen Amtsgericht (Gutachten, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, usw.)  einzusehen. Im Grundbuch erfahren Sie z. B. ob Dritte ein Recht an der Immobilie haben. Auch sollten Sie sich innerlich beim Preis eine Obergrenze setzen. Denn eine Versteigerung ist auch eine Art kleiner Wettstreit. So hat schon mancher Bieter im Eifer des Gefechts plötzlich viel höher geboten, als er es eigentlich konnte und ist selbst in finanzielle Schwierigkeiten geschlittert.

Quellen: immonet.de, immowelt.de

... – das ist schon etwas ganz Besonderes. Vor allem, wenn die Eier Bio-Qualität haben. Kein Wunder, dass immer mehr Gartenbesitzer das Hobbyfarming attraktiv finden. Die Hühnerhaltung in städtischen Wohngebieten schafft mehr Naturverbundenheit. Auch Kinder erlernen dadurch den Umgang mit Tieren, auch wenn es Nutztiere sind. RE/MAX Germany berichtet über den neuesten Gartentrend.

Neuer Gartentrend als Stück Gesundheit für Mensch und Tier

Hühner sind relativ unkompliziert. Das macht ihre Haltung auch für Neulinge im Hobbyfarming zu einem erfolgversprechenden Projekt. Ein bisschen Platz sollten Sie dafür allerdings schon haben. Im Gehege, das sich mit Geflügelnetzen einfrieden lässt, sollte jedes Huhn acht bis zwölf Quadratmeter Auslauf haben.

Natürlich braucht Ihr Federvieh auch einen festen Unterschlupf als Schutz vor schlechtem Wetter. Ein bis zwei Quadratmeter Platz im Hühnerhaus reichen für drei bis fünf Tiere. Sie sollten den Hühnerstall auf jeden Fall auch mit einer Sitzstange und Legenest ausstatten. Wer das Hühnerheim nicht selbst bauen will, findet zahlreiche Modelle sowie sämtliches Zubehör wie Futter- und Wassertröge für die Hühnerhaltung online, im Fachhandel oder in landwirtschaftlich orientierten Baumärkten.

Sehr praktisch sind Steuerungen, mit denen sich das Öffnen und Schließen der Hühnertüren automatisch sowohl zeit- als auch tageslichtabhängig regeln lässt. Dies ist nicht nur komfortabel, sondern kann auch helfen, Streit mit den Nachbarn zu vermeiden. Vor allem wenn der Weckruf des Hahns am Wochenende für Irritationen sorgt. Sie sollten den Stall also nicht nur um den Frost im Winter abzuhalten,  gut isolieren.

Trotz Hühnerzucht den Nachbarschaftsfrieden wahren

Hierzulande gibt es eine Fülle gerichtlicher Entscheidungen zur Belästigung durch krähende Hähne in Wohngebieten. Einigerorts wurden sogar stundenplanmäßig geregelt, wann und sogar wie laut ein Hahn krähen darf sowie wann er im möglichst schalldicht isolierten Stall einzusperren ist. Es gibt sogar Gerichtsurteile über „Mittagpausen“ am Wochenende. Als Faustregel gilt: In der Zeit von 19 Uhr am Abend bis zum nächsten Morgen um 8 Uhr soll kein „Kikeriki“ erschallen. Was der Chef im Hühnerstall zu solchen Regelungen sagt, ist nicht überliefert. Wer gern mit seinen Nachbarn in Frieden lebt, sollte sich also vor der Projektplanung mit den Anwohnern in Hörweite abstimmen. Wobei die Aussicht auf Eier von gesunden und glücklichen Hühnern aus Nachbars Garten bereits Wunder bewirkt haben soll.

... einiges an Nebenkosten sparen. Es gibt ein neues Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Dieses sieht vor, dass der Verkäufer der Immobilie künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision mittragen muss, wenn er einen Makler beauftragt. RE/MAX Germany fasst im Folgenden kurz zusammen, welche Auswirkungen das neue Gesetz für die Käufer einer Immobilie hat.

Maklerprovision muss künftig geteilt werden

Nach langen Diskussionen hat das neue Gesetz zur gerechten Verteilung der Maklerprovision am 5. Juni auch den Bundesrat passiert. Damit ist die letzte Hürde genommen. Spätestens ab Beginn des Jahres 2021 zahlt der Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Maklerprovision zur Hälfte mit. Damit sind auch die unterschiedlichen Regelungen in den einzelnen Bundesländern vom Tisch.

In Berlin, Bremen, Brandenburg, Hamburg und Hessen wurde die Maklercourtage bislang allein vom Käufer gestemmt. Diese Regel galt auch, wenn der Makler vom Verkäufer engagiert wurde. In den übrigen Bundesländern wurden die Gebühren schon immer geteilt. Der neue Gesetzesentwurf soll nun bundesweit zu einer einheitlichen Regelung und somit mehr Verteilungsgerechtigkeit führen. Erst wenn der Verkäufer nachweislich seinen Beitrag geleistet hat, muss der Käufer seinen Anteil von maximal 50 Prozent an der Provision begleichen (§ 656d BGB).

Das neue Gesetz soll die Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern spürbar entlasten. Die hohen Kaufnebenkosten, bestehend aus Grundsteuer, Gebühren für Grundbucheintrag und Notar sowie Maklercourtage, erschweren in Deutschland den Immobilienerwerb. Je nach Bundesland betragen sie zwischen neun und 15 Prozent des Kaufpreises. Geht man von einer Maklerprovision von bis zu 7,14 Prozent aus, sinken die Nebenkosten beim Immobilienerwerb immerhin um etwa 3,5 Prozent. Das kann zum Beispiel bei einer 400.000 Euro teuren Immobilie immerhin eine Ersparnis von 14.000 Euro bedeuten.

Wohnung von Makler oft günstiger

Interessant in diesem Zusammenhang ist das Ergebnis einer Auswertung des Immobilienportals Immowelt. Demnach sind Wohnungen, die von Maklern angeboten werden, in neun von elf untersuchten deutschen Großstädten trotz Maklerprovision günstiger als Wohnungen, die direkt vom Eigentümer angeboten wurden. Untersucht wurden die 2019 bei Immowelt angebotenen Bestandswohnungen zwischen 40 und 120 Quadratmetern. Der Vorstandschef der Immobilienplattform Cai-Nikolas Ziegler begründet dies damit, „dass private Verkäufer dazu neigen, den Wert ihrer Immobilie zu hoch einzuschätzen, während Makler von vornherein marktgerechte Preise ansetzen.“ So betrachtet lohnt es sich durch das neue halbe Bestellerprinzip nun doppelt, einen Makler zu beauftragen.

Ein weiterer Vorteil für den Eigenheimkäufer ist, dass sich durch die Teilung der Provision auch die Rolle des Maklers neu definiert. Dieser ist als Vermittler nun beiden Parteien gleichermaßen verpflichtet. Vielleicht kann der „Unparteiische“ auch dazu beitragen, zu verhindern, dass Verkäufer ihren Teil der Kosten durch die Hintertür der Kaufpreiserhöhung letztendlich wieder auf die Käufer abwälzen. Dies befürchten nämlich Skeptiker der Neuregelung.

Paragraf 665a der neuen BGB Vorschrift legt außerdem fest, dass ein Maklervertrag über den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung künftig der Textform (hierzu zählt auch eine E-Mail) bedarf. Nur dann ist er rechtsgültig. Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus.

... Doch wo ist die Schmerzgrenze? Ab wann ist die Hitze Grund für eine Mietminderung? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage bislang nicht geklärt. Ein Überblick von RE/MAX Germany.

Eine verbindliche Regelung bzgl. Mietminderung wäre wünschenswert.

Bisher gibt es nur wenige einschlägige Gerichtsurteile zu Mietminderungen wegen Hitze. Das könnte sich durch den Klimawandel ändern. In Deutschland sind extrem heiße Tage keine Seltenheit mehr. Dem heißen Sommer 2019 soll in diesem Jahr ein noch heißerer folgen. So erwarten Meteorologen Temperaturen jenseits der 40 Grad.

Langandauernde Hitze im Sommer kann erhebliche Auswirkungen auf die Gesundheit haben. Trotzdem sind sommerliche Temperaturen in der Wohnung grundsätzlich kein Mietmangel. Hochsommerliche Hitze gehören zum allgemeinen Lebensrisiko. So hatte in der Vergangenheit zum Beispiel das Oberlandesgericht Frankfurt argumentiert (19.1.2007, 2 U 106/06). Doch muss der Mieter wirklich warten, bis sein Hamster und der Haushund dem Hitzeschock erliegen?

Eigentlich ist es nämlich Aufgabe des Vermieters, dafür zu sorgen, dass die Wohnung im Sommer bewohnbar ist. Denn eine Mietminderung nach § 536 BGB ist generell dann begründet, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung maßgeblich eingeschränkt ist. Wann dies der Fall ist, muss im Einzelfall abgewogen werden, eine verbindliche Regelung gibt es bislang nicht.

Widersprüche beim Thema Hitze in Immobilien.

Entsprechend widersprüchlich ist die Rechtsprechung. Das Amtsgericht Hamburg sah zum Beispiel im Fall einer Obergeschosswohnung, in der die Temperatur tagsüber 30 Grad und nachts über 25 Grad betrug, eine Mietminderung von 20 Prozent für angemessen (10.5.2006, 46 C 108/04). Das Amtsgericht Leipzig sah bei einer Maisonettewohnung mit gleichen Temperaturverhältnissen dagegen keinen Mangel gegeben (6.9.2004, 164 C 6049/04). Ausschlaggebend für das Urteil im Hamburger Fall war, dass der Wärmeschutz, der mit Glasfront nach Süden ausgerichteten Wohnung, nicht dem Stand der Technik entsprach, der zum Zeitpunkt des Baus vorgeschrieben war.

Bislang wurde argumentiert, dass ein Dachgeschoss-Mieter damit rechnen muss, dass sich die Räume im Sommer aufheizen. Das Gericht setzte in diesem Fall Grenzen und erklärte, dass ein Mangel auch dann vorliegt, „wenn die Erwärmung durch Sonneneinstrahlung und Umgebungstemperaturen ein Ausmaß erreicht, durch das die Eignung zum vertragsgemäßen Zweck beeinträchtigt wird“. Der Mieter dieser Immobilie durfte die Miete daher für den betreffenden Monat um 20 Prozent mindern.

Grundsätzlich ist eine Mietminderung jedoch nicht pauschal möglich. Sie gilt nur anteilig für die Tage, an denen die Wohnqualität stark beeinträchtigt war. Als Beweismittel dient ein Thermometer, das die Raumtemperatur speichert. Sollte der Streit vor Gericht enden, sind außerdem Zeugen gefragt.

Gütliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter

Der Eigentümerverband Haus & Grund rät, dass die betroffenen Mieter das Gespräch mit dem Vermieter suchen, bevor sich die Fronten verhärten. Der Immobilieneigentümer kann dann prüfen, ob sich der Wärmeschutz verbessern lässt. „Schließlich sollte es auch im Interesse des Eigentümers sein, dass die Mieter sich möglichst wohl fühlen“, erklärt Rechtsanwalt Ralf Schönfeld. Zudem erhöhen verbessernde Maßnahmen wie eine bessere Dämmung, der Einbau eine Klimaanlage oder das Anbringen von Markisen und Rollläden den Wert der Immobilie nachhaltig. Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch darauf. Will er selbst Hand anlegen und zum Beispiel eine Markise montieren, braucht er, wie bei allen baulichen Veränderungen, die Erlaubnis des Vermieters.

Fazit: Mieter haben vor allem dann ein Mietminderungsrecht, wenn die Aufheizung der Wohnung auf einen baulichen Mangel zurückzuführen ist. Allerdings bezieht die Rechtsprechung sich hier auf das Baujahr der Wohnung und nicht auf heutige Standards.

Quellen: dejure.org, Haus und Grund, Mieterschutzbund, focus.de, sueddeutsche.de, mietrecht.com, haufe.com

... In den letzten Jahren hat sich neben Schwimmteich und Swimmingpool eine dritte Variante etabliert: der Natur- oder Biopool. Er bietet dem Immobilienbesitzer ein chemiefreies Badevergnügen und passt auch in kleinere Gärten. RE/MAX Germany erklärt Ihnen im Folgenden, welche Gründe für einen Biopool sprechen.

Baden im eigenen Garten in natürlich sauberem Wasser.

Der Naturpool ist eine attraktive Alternative für alle Hausbesitzer, denen der klassische Swimmingpool zu chemiehaltig ist. Er eignet sich besonders für Schwimmbegeisterte, die auch nicht mit Frosch, Lurch & Co im Schwimmteich gleichzeitig um die Wette planschen möchten. Ein weiterer Vorteil des Biopool ist, dass er auch in kleineren Gärten realisierbar ist. Außerdem benötigt diese Art von Teich im Gegensatz zum Badeteich keinen bepflanzten Regenerationsbereich.

Rote Augen und trockene Haut können Sie mit einem Biopool ade sagen. Denn Dank eines speziellen Filtersystems kommt dieser ganz ohne Chlor aus. Phosphatfilter und Mikroorganismen reinigen das Wasser stattdessen auf natürliche und umweltgerechte Weise. Sie beugen zusätzlich dem Algenwachstum vor. Laub und Schmutz werden durch Bogensiebskimmer entfernt. Auch Poolroboter kommen zur Reinigung zum Einsatz. Das chemiefrei aufbereitete Poolwasser ist rein und frisch. Es fühlt sich so weich an wie das Wasser eines kristallklaren Bergsees.

Ein Biopool ist wassersparend und umweltschonend zugleich.

Am Ende einer Badesaison muss der Immobilienbesitzer einen Chlorpool jedes Mal entleeren. Dadurch gelangen tausende Liter chloriertes Wasser in die Umwelt. Ein Biopool muss dagegen nur ein einziges Mal befüllt werden. Von dieser Wasserersparnis profitieren die Umwelt und die Haushaltskasse gleichermaßen.  Zudem sind Biopools wartungsarm und benötigen wesentlich weniger Pflege als chlorierte Pools.

Schwimmbeckenbesitzer können ihren Pool problemlos auf Bio umrüsten lassen. Wer einen Naturpool neu baut, muss allerdings etwas tiefer in die Tasche greifen als bei einem herkömmlichen Swimmingpool. Diese Kosten gleichen sich jedoch durch die niedrigeren Betriebskosten wieder aus. Für einen Biopool mit einer Gesamtfläche von 45 Quadratmetern, einem Schwimmbereich von acht mal vier Metern und einer Tiefe von 1,5 Metern muss man mit etwa 35 – 40.000 Euro rechnen.

... Doch laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) müssen Immobilienbesitzer keine großen Wertverluste durch die Pandemie befürchten. Die Kaufpreise in den 50 größten deutschen Städten fallen in diesem Jahr nur leicht, prognostizieren die IW-Experten.

"Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen“.

So lautet der beruhigende Titel einer Pressemitteilung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Die Autoren der dieser Aussage zugrundeliegenden Studie, IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer und Immobilienökonom Dr. Christian Oberst, gehen davon aus, dass die Immobilienpreise aller Voraussicht nach durch die Coronakrise nicht oder nur verhältnismäßig gering fallen werden. Das gilt zumindest für die 50 großen deutschen Städte, die Grundlage der Untersuchung waren. „Der Wohnimmobilienmarkt wird relativ gut durch die aktuelle Krise kommen“, lautet die zuversichtlich stimmende Bilanz.

Die Experten des IW Köln kommen damit zu einem anderen Ergebnis als zum Beispiel das Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung Gewos oder die Analytiker von Empirica. Diese prognostizieren angesichts der Krise „schwere und längerfristige Verwerfungen“ auf dem Wohnungsmarkt. Der Unterschied liegt darin, dass die IW-Fachleute die Sorge um das Platzen einer Immobilienblase für abwegig halten. Ihrer Einschätzung nach gibt es eine solche Blase nicht. Sie sagen: „Weder sind in den vergangenen Jahren über den Bedarf Wohnungen gebaut worden, noch stehen die Mieter- und Selbstnutzerkosten in einem argen Missverhältnis – beides wären typische Anzeichen für eine Immobilienblase.“

Diese Fakten sprechen für relativ stabile Immobilienpreise.

Zur Stabilität der Kaufpreise trage auch bei, dass die Mieten kaum nachgeben. „Es gibt aktuell keinen Hinweis darauf, dass die Mieten einbrechen könnten“, konstatiert Voigtländer. Dabei greift er auch auf die Erfahrungen aus der Finanzkrise 2008/2009 zurück. Während die Mieten in Boom-Phasen an das Bruttoinlandsprodukt geknüpft seien, stagnieren sie in Krisen. Ein Vermieter nimmt eher in Kauf, die Wohnung leer stehen zu lassen, als die Miete zu senken.

So sei eine Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise ein denkbares Szenario. Allerdings könnte eine rückläufige Mietpreiserwartung angesichts schrumpfender Einkommen der Bürger natürlich auch zu einem Rückgang der Wohnimmobilienpreise führen. „Ausgehend von möglichen Insolvenzen und vermehrter Arbeitslosigkeit dürften die zukünftigen Mietpreiserwartungen vermindert werden, weil den Haushalten insgesamt weniger Einkommen zur Verfügung steht.“ Dies kann sich tendenziell negativ auf die Wohnungspreise auswirken, räumen die Immobilienexperten ein.

Abhängig davon, wie die Wirtschaft in Deutschland sich in Folge der Corona-Pandemie entwickelt, halten die IW-Analysten einen Preisrückgang zwischen null bis höchstens zwölf Prozent für realistisch. Mit einem dramatischen Einbruch rechnen sie nicht. Sie gehen stattdessen von weiter sinkenden Zinsen aus, die den Preisabschwung eindämmen. „Wir halten es durchaus für möglich, dass die Hypothekenzinsen noch einmal zurückgehen. Die Europäische Zentralbank interveniert zurzeit massiv, und ein Rückgang um 50 Basispunkte ist immer wieder einmal möglich, wie schon die vergangenen Monate gezeigt haben“, so Voigtländer. Vor allem dieser Faktor stimmt die Immobilienexperten optimistisch.

Die weiteren Aussichten auf dem Immobilienmarkt.

Sobald die coronabedingten Beschränkungen aufgehoben werden und Planungssicherheit wiederkehrt, kehrt wahrscheinlich auch die Investitionsfreudigkeit auf dem Immobilienmarkt zurück. Dafür spricht auch, dass sich an den Gründen, die zu den steigenden Immobilienpreisen in Deutschland geführt haben, kaum etwas geändert hat. Besonders in den großen Städten bleibt der Wohnraum unverändert knapp. Für Anleger fehlt es beim anhaltenden Nullzins an Alternativen zu Immobilien. Verstärkt wird die Suche nach Sicherheit in Sachwerten noch durch die anhaltende Volatilität der Börsen.

In teuren Regionen ist die Rückschlaggefahr allerdings höher. „In Süddeutschland etwa könnte ein Preisrückgang stärker ausfallen, weil die Mieten im Verhältnis zu den Löhnen bereits vor der Krise relativ hoch waren“, so Voigtländer. Auch an Standorten, die vom Strukturwandel in der Autoindustrie betroffen sind, könnten die Mietsteigerungserwartungen und damit auch die Preise stärker zurückgehen.

Das IW-Gutachten ist im Auftrag der Deutschen Reihenhaus AG entstanden.

Quellen: iwkoeln.de, handelsblatt.com, procontra-online.de, welt.de

... Sowohl der Deutsche Mieterbund als auch der Interessenverband Haus & Grund weisen darauf hin, dass es sich bei den nachfolgenden Antworten vorerst nur um Einschätzungen und nicht um einen verbindlichen juristischen Rat handelt. Da die Maßnahmen fortlaufend an die aktuelle Situation angepasst werden, beziehen sich die gegebenen Antworten auf den am 18.5.2020 geltenden Sachstand.

Welche Rechte haben Vermieter und Mieter in Corona-Zeiten?

Kurzarbeit, Kündigung, Geschäftsschließungen oder Auftragsmangel: Die Maßnahmen zur Eindämmung von Covid-19 führten und führen bei vielen Arbeitnehmern, Unternehmern und Selbstständigen zu wirtschaftlichen Einbrüchen und finanziellen Engpässen. Die Einnahmen fehlen, die laufenden Kosten laufen weiter. Zu Buche schlagen nicht zuletzt die Miet- und Nebenkosten.

Damit Mietern nicht gekündigt werden kann, wenn sie infolge der Corona-Pandemie in Zahlungsnot geraten, hat der Bundestag am 25. März 2020 eine temporäre Anpassung des Mietrechts beschlossen. Normalerweise darf ein Vermieter gemäß § 543 BGB dem Mieter kündigen, wenn dieser zwei Monate in Folge die Miete schuldig bleibt.

„Mit den Regelungen soll verhindert werden, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die SARS-CoV-2-Virus-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren“, heißt es zur Begründung in einem Dokument des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV). Damit der Kündigungsschutz greift, muss der Mieter allerdings zum Beispiel durch eine Bescheinigung des Arbeitgebers erst nachweisen, dass die Corona-Krise der Grund für den Zahlungsrückstand ist.

Wie lange gilt der krisenbedingte Kündigungsschutz?

Der krisenbedingte Kündigungsschutz gilt zunächst bis Ende Juni. Sollte die Pandemie weiter andauern, will die Bundesregierung ihn jedoch bis September verlängern. Grundsätzlich gilt, dass die Miete in voller Höhe gezahlt werden muss. Der Mieter darf die Zahlung aber aussetzen oder in Raten zahlen. Dies gilt auch für die Nebenkosten. Bis spätestens Juni 2022 hat er dann Zeit, die aufgelaufenen Mietschulden zu begleichen.

Eine Mietkürzung ist keine Option (es sei denn, der Vermieter bietet sie freiwillig an). Dazu müsste das Mietobjekt einen gravierenden Mangel aufweisen. „Die Pandemie ist aber kein Mangel der Mietsache“, stellt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund klar. Auch wenn der Hausnachbar an Covid-19 erkrankt ist, ist dies kein Grund für eine Mietminderung.

Das Recht auf Mietminderung steht dem Mieter nur dann zu, wenn das Bewohnen von Wohnung oder Haus durch gravierende Faktoren wie zum Beispiel Ausfälle bei Strom, Heizung oder Wasser erheblich eingeschränkt ist. Dieser Fall ist jedoch unwahrscheinlich, da Handwerker auch während der Pandemie ihren Beruf ausüben dürfen – vorausgesetzt die Abstandsregeln von mindestens 1,50 Metern werden eingehalten.

Welche Regeln gelten für Umzüge in der Krisenzeit?

Wie steht es mit Wohnungsbesichtigungen und Umzügen unter dem Aspekt, dass Kontakte  drastisch reduziert werden sollen? Laut Mieterverein München konnten Mieter bis zum 6. Mai 2020 den Besuch von Wohnungsinteressenten ablehnen, da Besichtigungen nicht als lebensnotwendig gelten.

Inzwischen wurden die Vorsichtsmaßnahmen gelockert. Derzeit müssen während Besichtigungen die Hygieneregeln und Abstände (mind. 1,50 m) eingehalten werden. Auch sollte während der Besichtigung eine Maske getragen werden. Außerdem sind derzeit nur Einzelbesichtigungen möglich. Massenbesichtigungen sind nicht erlaubt. Natürlich hat der Vermieter oder Makler auch die Möglichkeit, die Besichtigung per Online-Rundgang anzubieten.

Umzüge sind grundsätzlich erlaubt, doch sollten Mieter dazu  möglichst ein Unternehmen beauftragen, anstatt auf die Hilfe von Familie und Freunden zu setzen. Auch bei den Umzügen gilt es, die Hygieneregeln einzuhalten.

Noch besser: Zum Schutz aller den Umzug wenn möglich verschieben und die Kündigung vorerst zurückziehen. Solange der Einzug eines Nachmieters sich als schwierig gestaltet, kommt dies auch dem Wohnungseigentümer entgegen. Gegenseitiges Verständnis und Kooperation von Mieter und Vermieter sind in Ausnahmezeiten wichtiger denn je.

Quellen: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV), Haus und Grund, Mieterschutzbund, ratgeber-immowelt.de, n-TV.de, lawio.de, spiegel.de

... Zumindest Haus und Garten haben von den Ausgangsbeschränkungen in der Corona-Krise profitiert. Hier wurde gewerkelt, als gäbe es kein Morgen. Keller wurden entrümpelt, Fassaden inspiziert und auch noch das letzte Spinnweben aus der Dachgaube gefegt. Hier kommen ein paar Tipps von RE/MAX Germany, wie Sie mit nur ein paar einfachen Handgriffen den Frühling zu sich nach Hause holen.

Mit einfachen Mitteln ein fröhliches Ambiente in Ihrem Zuhause zaubern.

Blumenzauber: Ein bunter Frühlingsblumenstrauß sorgt für Frühlingslaune. Jede Menge Gelbtöne, von Zitrone bis Narzisse, dazu frische Grüntöne wie Lindgrün, Birken- und Maiengrün und ein paar Tupfen Hyazinthen- und Lobelienblau. Nicht zu vergessen Fuchsie, Tulpenrot, Erdtöne und ein luftiges Weiß – so ungefähr sieht die Farbpalette aus, die wir allgemein mit dem Begriff „frühlingshaft“ verbinden. Jedenfalls wirkt nichts frischer, fröhlicher und dekorativer als bunte Frühjahrsblüher wie Tulpen, Narzissen und Hyazinthen in hübschen Vasen in der Wohnung verteilt.

Farbenfrohe Sofakissen: Effektvoll und einfach umzusetzen ist auch der zweite Tipp für ein heiteres Ambiente. Tauschen Sie alle plüschigen Kissen und flauschigen Decken gegen Wohnaccessoires aus leichten Stoffen in bunten Pastelltönen aus. Entweder knallbunt im Ethno-Look oder pastellig zart. Zum Frühling passt die aktuelle Trendfarbe Grün.

Luftige und helle Vorhänge: Ersetzen Sie dunkle und schwere Vorhänge durch Fensterkleider aus hellen Stoffen. Je nach Geschmack und Einrichtung kommt auch ein florales Design in Frage. Die aktuellen Trends für 2020 beweisen einmal mehr, dass Vorhänge keineswegs nur dazu da sind, einen Raum abzudunkeln.

Kunterbuntes Geschirr: Tischen Sie Frühlingslaune auf! Mit verschiedenfarbigem Geschirr und bunten Schalen als Blickfang wirkt die Tischrunde beschwingt und heiter.

Lassen Sie die Frühlingsluft durch Ihr Haus wehen.

Öffnen Sie die Fenster und holen Sie sich die warme Frühlingsluft ins Haus. Frische Luft ist gut für das Raumklima in einer Immobilie. Gerade in dem Morgenstunden hört man in der Frühlingszeit draußen die Vögel zwitschern.  Mit dieser Frühlingsmelodie im Ohr läßt sich gut in den Tag starten.

... Wie könnte man diese 80 Prozent besser erreichen, als mit Werbung in der Nachbarschaft? Oft denkt man heutzutage nur an Immobilienportale, wenn man an die Vermarktung der Immobilie denkt. Dabei zahlt sich das sogenannte Nachbarschafts-Marketing tatsächlich aus. Wenn man weiß wie man es richtig anstellt.

Gute Mundpropaganda kann Ihnen einen – vielleicht sogar entscheidenden – Teil der Immobilienvermarktung abnehmen. Um das in Gang zu setzen und die potenziellen Käufer in Ihrer Nachbarschaft zu erreichen, nutzen Profi-Makler deutliche Signale. Gut sichtbar platziert, sorgt das bekannte „Zu Verkaufen“-Schild vor der Gartentür schon einmal für sehr viel Aufmerksamkeit bei möglichen Kaufinteressenten. Achten Sie darauf, dass die Kontaktdaten gut lesbar sind. Die Kaufinteressenten müssen schließlich wissen, an wen sie sich wenden müssen. Profi-Makler geben in solchen Fällen immer ihre Telefonnummern an, damit sie für Interessenten gut erreichbar sind. Bei Privatpersonen kann das schnell mal nach hinten losgehen, wenn das Telefon nicht mehr aufhören will zu klingeln. Daher ist es ratsam, die Käufer erst einmal auf eine Website mit weiteren Informationen zu verweisen.

Anders ist das bei einem Flyer. Hier können Sie weitaus mehr Informationen unterbringen als auf einem Schild. Ein gutes Foto ist hier besonders wichtig, um das Interesse zu wecken. Außerdem sollten Sie wichtige Informationen wie die Quadratmeterzahl, Grundstücksgröße, Energiehinweise, Zimmerzahl und natürlich den Kaufpreis auf im Flyer erwähnen. Damit Sie die gesamte Nachbarschaft mit den Flyern erreichen können, benötigen Sie eine hohe Anzahl an Flyern. Profi-Makler bringen durchschnittlich 5000 Flyer in den Umlauf. Um diese verteilen zu können, müssen Sie viel Zeit einrechnen. In der Regel dauert es bis zu 7 Stunden, um 1000 Flyer zu verteilen. Deshalb schadet es nichts, den Nachbarn, Verwandten und Bekannten ein paar Flyer in die Hand zu geben. Eine andere Alternative sind Aushänge im Supermarkt mit einem Kurzexposé. So erreicht man mit wenig Aufwand gleich mehrere Personen.

Diese Marketing-Aktionen müssen gut geplant sein und verbrauchen einiges an Zeit. Wenn Sie daran denken, Ihre Immobilie zu verkaufen, haben Sie davon momentan vermutlich nicht viel übrig. Ein Profi-Makler weiß genau, welche Marketing-Aktionen ziehen und hat die Kapazitäten, sie schnell durchzuführen. Und da wäre noch eine Sache: Wer privat an einen Nachbarn verkauft, macht das meist nicht zum besten Preis. Denn Nachbarn und Bekannte wünschen sich oft einen Freundschaftspreis oder vergleichen die Immobilie instinktiv mit der eigenen, für die sie vor 20 Jahren doch viel weniger gezahlt haben. Ein Profi-Makler als neutraler Dritter hat hier in Verhandlungen durch seine persönliche Distanz einen klaren Vorteil.

Sie suchen Unterstützung bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie! Wir beraten Sie gern.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

... Das kann bislang niemand mit Sicherheit vorhersagen. Es spricht jedoch vieles dafür, dass verlässliches Betongold in der sich anbahnenden Finanz- und Wirtschaftskrise einen noch höheren Stellenwert haben wird. Und zwar nicht nur für Anleger, sondern auch für den eigenen Bedarf und als Altersvorsorge. So verwundert es nicht, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiterhin hoch ist, auch wenn Ende April aufgrund der bundesweiten Ausgangsbeschränkungen und des Kontaktverbots kaum Vor-Ort-Termine stattfinden konnten.

Corona katapultiert die Immobilienbranche ins digitale Zeitalter.

Die meisten Maklerbüros sind für das Publikum geschlossen. Auch beim Franchisemakler RE/MAX arbeiten die Immobilienvermittler im Homeoffice. Sie sind für ihre Kunden jedoch online und mobil via Video-Chat wie Skype, Instant-Messenger wie WhatsApp, per Telefon, Mail und Online-Meetings erreichbar. Besichtigungstermine werden, je nach Wunsch des Kunden, auf einen späteren Zeitpunkt verschoben oder digital abgehalten.

Digitale Techniken bewähren sich bei der Immobilienbesichtigung.

Das Arbeiten mit digitalen Tools bekommt in diesen Krisenzeiten eine ganz neue Bedeutung: „Wir werden uns wundern, wie schnell sich plötzlich Kulturtechniken des Digitalen in der Praxis bewährten. Tele- und Videokonferenzen stellten sich als durchaus praktikabel und produktiv heraus“, konstatiert der Trend- und Zukunftsforscher Matthias Horx.

"Die Coronakrise katapultiert die Arbeitswelt in die Zukunft“, formuliert es das Analysetool we.matter. „Veränderungen, die ehemals Monate oder Jahre benötigt hätten, werden binnen Tagen Realität.“

Auch im Berufsbild des Immobilienmaklers beschleunigt die Krise eine Veränderung, die sich schon seit geraumer Zeit herauskristallisiert: Wer in der heutigen Zeit im Vermittlungsgeschäft erfolgreich sein will, braucht einen präsentablen Internetauftritt und eine große Palette virtueller Tools, die das altbekannte Exposé ergänzen.

Virtuelle Video-Rundgänge.

Eines dieser Tools ist die Online-Immobilienbesichtigung. Was viele Immobilieninteressenten nicht wissen: Besichtigungen sind weiterhin möglich. Durch virtuelle Video-Rundgänge, erstellt mit einer 360° Kamera, können sich Kaufinteressenten eine Immobilie in Ruhe anschauen. Vom häuslichen Sofa aus bewegen sie sich von Raum zu Raum und verschaffen sich so ganz bequem einen ersten Eindruck von der Immobilie. Dabei kann sich der Nutzer nicht nur virtuell in der Immobilie  umschauen, sondern sie auch als 3D-Modell wie ein Puppenhaus von außen betrachten. Dadurch erhält er einen vollständigen Überblick über die Größe und Raumaufteilung.

Die virtuelle Besichtigung spart dem Käufer viel Zeit bei der oft langwierigen Suche nach der Wunschimmobilie. Sie gehört daher sicherlich zu den Elementen, die in der Branche Zukunftspotenzial haben. Natürlich zielt die Entwicklung nicht darauf ab, den persönlichen Vor-Ort-Besuch gänzlich durch eine Online-Tour zu ersetzen. Eine virtuelle Immobilienbesichtigung ermöglicht vielmehr eine gute Vorauswahl und bereitet einen Vor-Ort-Termin optimal vor. Dort kann dann da individuelle Beratungsgespräch stattfinden.

Persönliche Beratung nach wie vor entscheidend.

Der Kauf einer Immobilie ist und bleibt eine sehr persönliche Entscheidung. Das Fachwissen eines Immobilienmaklers ist dabei eine immense Unterstützung für den Kaufinteressenten. Für eine fundierte Kaufentscheidung ist die Vertrauensbasis zwischen Käufer und Makler essenziell. Diese entsteht meist beim persönlichen Kennenlernen.

Info: Auch derzeit sind Besichtigungen möglich, jedoch nur unter strenger Einhaltung der behördlichen Empfehlungen zu Hygienemaßnahmen. Makler und Kunde halten Sicherheitsabstand, tragen Handschuhe und Schutzmaske und berühren keine Objekte.

Quellen: RE/MAX Deutschland, Immobilien Zeitung, horx.com, ze.tt

... um zum eigenen Grundstück zu gelangen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun in einem aktuellen Urteil entschieden. RE/MAX Germany berichtet im Folgenden über den Fall.

BGH kippt Urteil in einem Nachbarschaftsstreit.

„Das haben wir doch immer schon so gemacht“, ist ein gern und oft verwendetes Argument. Vor allem wenn es darum geht, das eigene Verhalten zu ändern, wird es gerne vorgebracht. Doch aus jahrelanger Gewohnheit lässt sich nicht automatisch ein Rechtsanspruch ableiten.

So gelangten die Eigentümer dreier Häuser in Aachen nur zu ihren Garagen, wenn sie über das benachbarte Grundstück fuhren. Die Häuser stehen aneinandergereiht an der Straße, die dazugehörigen Garagen liegen auf den rückwärtigen Hausseiten.

Das lief jahrzehntelang reibungslos, bis die neue Nachbarin nach einem Eigentümerwechsel begann, ein abschließbares Tor zu bauen. Damit wollte sie den Weg versperren und das weitere Überqueren ihres Grundstücks unterbinden. Die anderen beiden Nachbarn klagten und beriefen sich dabei auf ihr Gewohnheitsrecht.

Kein Wegerecht aus purer Gwohnheit.

Das Oberlandesgerichts (OLG) Köln gab den Klägern zunächst Recht und sprach ihnen ein Wegerecht aus Gewohnheit zu. Das Gericht befand: Ein „unabhängig von geschriebenen Rechtsnormen“ existierendes Gewohnheitsrecht sei weitgehend anerkannt, eine „lang andauernde tatsächliche Übung sowie die Überzeugung der beteiligten Verkehrskreise“ vorausgesetzt.

Kein Tor und kein Schloss also? Die beklagte Eigentümerin akzeptierte das Urteil nicht. So gelangte der Fall schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Dieser kippte das Urteil des Oberlandesgerichts Köln. Der BGH entschied, dass die beiden klagenden Nachbarn sich nicht auf das Gewohnheitsrecht berufen dürfen (Az. V ZR 155/18).

Der BGH räumte zwar ein, dass es in der Tat ein ungeschriebenes Gewohnheitsrecht gibt. Allerdings gilt dies als allgemeine Regel nur für einen größeren Kreis von Beteiligten – etwa eine ganze Gemeinde. Ein Gewohnheitsrecht für einen Einzelfall existiert jedoch laut BGH nicht.

So geht es weiter im Nachbarschaftsstreit.

Die Senatsvorsitzende, Christina Stresemann, führte die weit verbreitete Annahme, man könne sich innerhalb vieler Jahre ein Wegerecht „erlaufen“ auf das preußische Allgemeine Landrecht von 1794 zurück. Dieses enthielt tatsächlich solch eine Regelung. Doch damit habe das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bereits vor 120 Jahren Schluss gemacht. Der Fall geht nun zurück ans Oberlandesgericht. Dieses muss nun prüfen, ob den Klägern eventuell ein Notwegerecht gemäß §917 Abs.1 BGB zusteht. Doch das ist unwahrscheinlich, zumal die Garagen der Kläger baurechtlich nicht genehmigt sind.

Quellen: bundesgerichtshof.de, so süddeutsche.de, faz.net, news.immobiienwelt.de

... Doch der Sanierungseifer der Deutschen hält sich in Grenzen. Pro Jahr werden bislang weniger als ein Prozent der bestehenden Gebäude saniert. Für den Klimaschutz ist das viel zu wenig. Um mehr Anreize zu schaffen, wurden die Fördertöpfe nun nachgefüllt. RE/MAX Germany berichtet im Folgenden über die neuesten Entwicklungen.

Staatliche Förderinstitute wollen Sanierung fördern.

Gebäude haben einen wesentlichen Anteil am Gesamtenergiebedarf und an den Treibhausgasemissionen in Deutschland. „Den Energiebedarf von Gebäuden zu verringern, ist nicht nur ein Schwerpunkt deutscher Klimaschutzpolitik, sondern liegt ebenso im Interesse aller Bürgerinnen und Bürger, die von geringeren Betriebskosten profitieren“, erklärt das Umweltbundesamt.

Die staatlichen Förderinstitute haben jetzt Anfang 2020 noch einmal nachgelegt. Sie wollen dadurch Sanierungsanreize schaffen. Bereits im Dezember letzten Jahres hatte die Bundes­regierung die lang erwartete Steuer­förderung für Gebäudesanierungen beschlossen.

Eigentümer, die in Wärmedämmung und klimafreundliche Heiz­technik investieren, bekommen nun mehr Geld vom Staat. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass sie ihr Wohneigentum selbst nutzen. Sie können dabei zwischen einem Steuerbonus vom Finanz­amt oder gut gefüllten Fördertöpfen von der staatlichen KfW-Bank oder dem Bundes­amt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle (Bafa) wählen.

Für welche Förderung sollen  sich die Immobilienbesitzer entscheiden?

Steht eine größere Sanierung an, ist es ratsam, eine KfW- oder Bafa-Förderung zu beantragen. Für Hausbesitzer, die nur einzelne Maßnahmen durch­führen  (z. B. neue Fenster oder Türen einbauen, Dach oder Wand dämmen), ist der Steuerabzug gleichermaßen lohnend. Das ergeben Beispielrechnungen von Stiftung Warentest. Wichtig ist es, die passende Variante bereits vor Sanierungsbeginn zu wählen. Das gilt vor allem, wenn Fördermittel beantragt werden sollen. Eine Steuerermäßigung hingegen kann man auch im Nach­hinein mit der Einkommensteuer­erklärung geltend machen.

Bis zu 40.000 Euro Steuerbonus vom Finanz­amt.

Entscheiden Sie sich für den Steuerbonus, zieht das Finanz­amt über drei Jahre verteilt bis zu 20 Prozent der Ausgaben für eine energetische Sanierung von Ihrer Steuerschuld ab. Insgesamt sind jedoch höchs­tens 40.000 Euro möglich. Voraussetzung ist, dass das Haus über zehn Jahre alt ist und dass ein Fachunternehmen die Sanierungsarbeiten ausführt. Die Steuerzahler können dabei fast alles geltend machen, was den Energieverbrauch reduziert. Neben den o.g. Maßnahmen gehören auch der Einbau einer Lüftungsanlage sowie eine neue oder verbesserte Heizungsanlage dazu.

Im Fokus der Förderung stehen die regenerativen Energien. Deshalb gibt es natürlich keinen Steuerbonus für den Austausch einer alten Ölheizung durch eine Gasbrennwertanlage. Es sei denn, diese wird mit erneuerbaren Energien kombiniert. Gefördert werden Solarkollektor- oder Biomasseanlagen, Wärmepumpen, Brennstoffzellen, Mini-Kraft-Wärmekopplung oder der Anschluss an ein Wärmenetz. Eine Energieberatung im Vorfeld ist zwar keine Voraussetzung für die Steuerermäßigung, bietet sich jedoch an. Zumal diese zu 50 Prozent gefördert wird.

Bafa-Zuschüsse für neue Heizsysteme.

Auch das Bundes­amt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle (Bafa) vergibt Zuschüsse für klimafreundliche Heizungen von bis zu 35 Prozent. Wird eine alte Ölheizung ersetzt, gibt das Bafa sogar 45 Prozent dazu. Insgesamt erkennt das Bafa Kosten von bis zu 50.000 Euro an. Ausgeschlossen sind Heizungsanlagen in Ein- oder Zweifamilienhäusern, die älter als 30 Jahre sind. In diesem Falle wäre der Hauseigentümer bereits nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtet, die alte Heizung auszutauschen.

KfW-Kredite und Tilgungszuschüsse.

Die KfW hat die Förderung in den Bereichen Energieeffizienz, Bauen und Sanieren seit Ende Januar diesen Jahres erhöht. Sie zahlt jetzt Tilgungs- und Investitionszuschüsse von bis zu 48.000 Euro. Die maximale Kreditsumme (z. B. für eine Komplettsanierung des Hauses) beträgt 120.000 Euro. Grund­sätzlich gilt: Je besser die Energiebilanz des Hauses nach der Sanierung ist, desto höher fällt die Förderung aus. Anträge für einen Investitionszuschuss der KfW gibt es online unter: public.kfw.de/zuschussportal-web.

Quellen: umweltbundesamt.de, immonewsfeed.de, test.de, energie-experten.org

... der Vorgarten. Zusammen mit Auffahrt und Hauseingang bildet er die Visitenkarte Ihres Hauses. Doch nicht selten fristet der Vorgarten hierzulande ein karges Dasein. Zu Unrecht, finden wir von RE/MAX Germany.

Ein Plädoyer für den Vorgarten.

Wenn die Temperaturen steigen, konzentriert sich das Familienleben eher auf den geschützten Raum hinter dem Haus, also auf den Garten und die Terrasse. Und da hier schon jede Menge Arbeit zu verrichten ist, soll der Patz vor dem Haus vor allem pflegeleicht sein. Erschwerend kommt hinzu, dass der Vorgarten meist auf der Schattenseite des Hauses, also im Norden oder Osten liegt. Dadurch sind die Lichtverhältnisse für viele Pflanzen nicht optimal.

Folglich findet man vor deutschen Immobilien nicht selten eine Steinwüste aus Pflaster, Klinker, Kies oder Beton. Dabei sind auch Steine auf Dauer nicht wirklich pflegeleicht. So setzen Sie nach einiger Zeit Algen oder Moose an (vor allem auf der feuchten Nordseite). Auch das Unkraut bahnt sich irgendwann seinen Weg durch die Vliesschicht. Vor allem jedoch sind die Nachteile für die Natur gravierend. Das Kleinklima ändert sich und die Steinflächen heizen auf. Sie speichern und verdunsten kein Wasser, produzieren keinen Sauerstoff und binden keinen Feinstaub. Zudem bieten sie Insekten und anderen Tieren weder Nahrung noch Schutz. Und ein Bodenleben findet unter dem Vlies kaum noch statt. Gepflasterte und asphaltierte Vorgärten und Auffahrten werden zu toten, versiegelten Flächen anstatt zu einem blühenden Beitrag für den Artenschutz.

Dekorative Pflanzen für den Schatten

Dabei lässt sich auch ein schattiger Vorgarten prächtig gestalten. Es gibt eine große Auswahl an dekorativen Sträuchern, Stauden und Blumen, die auch bei wenig Licht gedeihen (z. B. japanischer Goldahorn oder das Schattenglöckchen). Auch eine Ballhortensie kann den Vorgarten auf der Nordseite in ein rotes oder weißes Blütenmeer verwandeln. Eine sehr reich blühende Staude mit herrlich duftenden Blüten ist die herzblättrige Schaumblüte Moorgrün. Sehr dekorativ – aber leider giftig – ist der blaue Eisenhut. Auflockernd wirken kleine Gruppen von Bergreitgras. Mit ihren malerischen Blatt-Texturen und dezenten Farben dürfen Funkien, auch Herzblattlilien genannt, in einem Vorgarten natürlich nicht fehlen. Sie zählen neben dem Purpurglöckchen zu den schönsten Blattschmuckstauden.

Einen dichten Teppich bildet der Immergrüne Haselwurz mit seinen runden oder herzförmigen glänzenden Blättern. Als Bodendecker eignet sich die robuste und winterharte Elfenblume. Rindenmulch aus Pinienrinde ist ideal für den schattigen Vorgarten. Am Hauseingang selbst können Sie mit Blumenkübeln auf beiden Seiten des Hauseingangs einen schönen Blickfang schaffen. Für die Bepflanzung eignen sich zum Beispiel Blattschmuckstauden wie die Goldrand-Funkie, die „Francee“ mit weißem Rand oder die gelblaubige Funkie „Sun Power“, der Goldschuppen-Farn und das Purpurglöckchen „Red Fury“.

... Für die meisten Menschen unvorstellbar. Hausverkaufstrainer und Autor Klaus Zimmermann weiß jedoch aus eigener Erfahrung, wie Ihnen dieses Vorhaben dennoch gelingt und wie wichtig auch die Unterstützung durch das Know-how eines Maklers vor Ort ist.

Schon in jungen Jahren in eine eigene Immobilie investieren.

21 Jahre, Ausbildung gerade beendet, das erste feste Einkommen trudelt langsam aber sicher auf dem Konto ein. Dass da noch keine riesigen Sprünge möglich sind und der große Traum von der eigenen Immobilie in weiter Ferne liegt, ist für die Meisten gesetzte Wahrheit. Woher sollen Sie genug eigenes Kapital aufbringen oder die nötige Sicherheit vorlegen, um sich am Immobilienmarkt zu positionieren? Die Situation scheint aussichtslos.

Ich kann Ihnen sagen: Weit gefehlt. Denn genau unter diesen Voraussetzungen gelang es mir, meine erste Immobilie zu finanzieren. Eine Entscheidung, die ich nie bereut habe. Und die können auch Sie realisieren.

Wohnen oder vermieten? Das ist hier die Frage …

Damals war für mich absolut klar: Kapitaldienst, Zins und Tilgung muss ich liefern. Und das wird auch bei Ihnen der Fall sein. Dabei geht es – damals wie heute – natürlich zuallererst immer ums feste Einkommen. Schließlich ist das die Grundlage dafür, dass eine Bank Ihnen einen Kredit bewilligt.

Aber mit einem Trick können Sie diese Hürde ganz leicht überwinden: Wenn Sie Ihre erste Immobilie zunächst vermieten, statt selbst zu bewohnen, sind Ihre vorzuweisenden Einnahmen durch die Miete gedeckt – auch wenn Sie darüber hinaus kein oder nur ein geringfügiges Einkommen vorweisen können.

Aber lassen Sie uns das mal an einem konkreten Beispiel durchrechnen: Ich gehe davon aus, dass Ihre erste Immobilie nicht gleich ein Ein- oder gar Mehrfamilienhaus sein wird. Sondern möglicherweise eine Zweizimmerwohnung mit 60 Quadratmetern. Diese können Sie für 10 Euro den Quadratmeter vermieten – die Mieteinnahmen werden sich also auf 600 Euro (kalt) belaufen.

Wie von allein.

Die gebrauchte Wohnung, für die Sie sich entschieden haben, kostet 4.000 € pro Quadratmeter, in Summe beläuft sich der Kaufpreis Ihrer ersten Immobilie also auf 240.000 Euro. Bei einer Vollfinanzierung mit 1,5 Prozent zahlen Sie demnach Zinsen in Höhe von 3.600 Euro. Somit stehen Ihnen 2.400 Euro zur Tilgung zur Verfügung und Ihre Abschreibung beläuft sich auf 3.840 Euro. Ihr großer Vorteil dabei: Sie zahlen keine Steuern auf die Mieteinnahmen, da Sie die Zinsen als Ausgaben abrechnen, und können den Rest also komplett für die Tilgung nutzen.

Wenn Sie einen solchen Deal eingehen, zahlt sich die Wohnung quasi von allein ab. Die Bank schaut also nur: Wo ist ihr Risiko? Im Falle eines Mietobjektes ist das der Mietausfall. Wie können Sie die Tilgung und den Zins also bedienen, wenn die Miete mal ausbleibt? Den Mietausfall bedienen Sie über die Sicherheit durch Ihre Eltern – über eine Bürgschaft, nicht tatsächliches Kapital versteht sich. Hier müssen Sie also keine Sorgen haben, das Geld Ihrer Eltern zu verschleudern. Nach sechs oder sieben Jahren, wenn die Tilgung durch ist, gibt die Bank die Sicherheit wieder zurück. Ohne dass die Eltern Ihnen – beziehungsweise der Bank – jemals Geld geben mussten – weil das über die Bürgschaft lief.

Ihr größter Vorteil

Übrigens geht es der Bank bei jungen Menschen auch gar nicht so sehr ums Geld. Das kann ich aus Erfahrung sagen. Vielleicht kennen Sie den Spruch: „Entweder hast du Geld oder Zeit.“ Beides zu haben, ist natürlich noch besser. Aber der Vorteil für Sie als junger Mensch ist im Falle einer Investition immer: Ob mit 21 oder 31 Jahren – Sie können der Bank Zeit bieten. Und zwar Laufzeit. Sie haben vielleicht nicht unbedingt das Geld auf der hohen Kante, aber die Laufzeit können Sie bieten, gerade weil Sie jung sind. Und dadurch haben Sie automatisch eine gute Bonität.

Diese Zeit bringt Ihnen einen weiteren Vorteil für spätere Mietimmobilien: Als Vermieter machen Sie automatisch vielfältige Erfahrungen. Wie gehen Sie mit einem Mieter um? Wie funktioniert ein Mietvertrag? Wie und wann erhöhen Sie die Miete? Das können Sie nur in der Praxis lernen, nur aus der eigenen Erfahrung. Alles, was Sie jetzt selbst umsetzen und erleben, ist ein Wert – auch in den Augen der Bank. Beste Voraussetzungen also für die Kreditvergabe für eine zweite oder gar dritte Immobilie.

Guter Rat zahlt sich aus.

Um Ihre Investition von Anfang an auf stabile Beine zu stellen, benötigen Sie den richtigen Partner. Einen Partner, auf den Sie sich verlassen können, der einen Namen hat und der mit seiner Fach- und Rechtskenntnis an Ihrer Seite steht. Einer dafür sorgt, dass Sie als Immobilienanfänger kein teures Lehrgeld zahlen müssen.

Daher möchte ich Ihnen abschließend noch den wichtigsten Tipp für den ersten Schritt geben: Suchen Sie sich einen kompetenten und erfahrenen Makler vor Ort, der den Markt kennt. Ihr verlässlicher Partner kann Sie – anders als ein Online-Makler – bei allen Belangen persönlich unterstützen, z.B. auch bei den schwierigen vertraglichen Aspekten oder bei der Beschaffung der notwendigen Unterlagen. Die Rundum-Betreuung, wie sie RE/MAX Germany bietet, sorgt für den für Sie so wichtigen Vertrauensaufbau. Er erlaubt Ihnen, loszulassen und sich auf das geballte Fachwissen eines Spezialisten zu verlassen. Beim Hausbau arbeiten Sie ja schließlich auch mit einem Bauträger. Warum also nicht auch das Know-how eines Maklers nutzen, wenn es doch in greifbarer Nähe ist?!

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Investition in Ihre erste Immobilie. Diesen Schritt werden Sie gewiss nicht bereuen – da spreche ich aus Erfahrung!

Hausverkaufstrainer und Autor: Klaus Zimmermann

Dass zur Miete wohnen auf Dauer keine Option ist, war Klaus Zimmermann schon früh klar. Deshalb baute er mit 23 Jahren sein erstes eigenes Haus.

Als gelernter Zimmermann mit eingefleischter Schaffermentalität hatte er dafür gute Voraussetzungen. Die finanzielle Hürde war in diesen jungen Jahren aber auch für ihn groß. Heute aber ist er sich sicher: Es war die richtige Entscheidung!

Ebenso früh wie der Autor sein erstes Haus baute, entdeckte er auch sein unternehmerisches Denken. Mit 22 Jahren gründete er sein erstes Unternehmen. Inzwischen ist er einer der gefragtesten Trainer für die Hausbaubranche. Durch seine Arbeit hat Klaus Zimmermann den Rundum- Blick: Er kennt die Arbeitsweise von Bauträgern, weiß über die Probleme von Maklern Bescheid und versteht vor allem die Bedenken und Sorgen der Mieter, die gerne Bauherren werden würden. Und schreibt darüber nun in seinem neuen Buch "Endlich zuhause!“.

Mehr erfahren: www.endlichimzuhause.de

... Falls Sie planen, Ihren Balkon auszubauen oder zu sanieren, rät RE/MAX Germany Ihnen, auch über eine Solarbrüstung nachzudenken. Diese speichert reichlich Sonnenenergie für den Haushalt.

Hier scheint die Sonne direkt in die Steckdose.

Nachdem Solarzellen bisher fast ausschließlich auf dem Dach montiert wurden, werden nun immer mehr Oberflächen an Häusern für die Gewinnung von Solarstrom genutzt. Neben südseitigen Außenwänden gehören auch Brüstungen und Balkongeländer zu den bislang weniger bekannten Alternativen. Welche Vorteile hat es, die Brüstungselemente des Balkons für die solare Energiegewinnung zu nutzen?

Zunächst einmal sind die Module am Balkongeländer leichter anzubringen als auf dem Hausdach. Zudem sind sie von zwei Seiten nutzbar, denn stattet man die Balkonbrüstung von beiden Seiten mit Solarzellen aus, können diese sowohl das direkte als auch das von der Hausfassade reflektierte Sonnenlicht aufnehmen.

Solarbalkon – Modern und elegant.

Auch um die Optik muss man sich keine Sorgen machen. Ein Solarbalkon wirkt modern und elegant. Er ist in unterschiedlichen Farben und Designs erhältlich und bietet zudem einen optimalen Sichtschutz. Wer optisch nachbessern will, kann die Oberfläche der Solarzellen je nach Wunsch bearbeiten oder bedrucken und so ganz individuell gestalten.

Wie bei den Solarzellen auf dem Hausdach, spielt auch beim Balkongeländer mit Solarglas die Ausrichtung eine Rolle. Die intensivsten Sonnenstrahlen fängt natürlich ein nach Süden gerichteter Balkon ein. Aber auch eine West- oder Ostausrichtung kann leistungsoptimiert werden.

Stecker-Solar-System.

Am einfachsten zu handhaben ist ein Stecker-Solar-System. Hierbei fließt der Strom vom Balkon direkt in die Steckdose und wird ins Stromnetz der Wohnung eingespeist. Der so erzeugte Strom wird dann von den angeschlossenen und eingeschalteten Elektrogeräten im Haus verbraucht. Mit einer Leistung von 200 bis 600 Watt produzieren Balkon-Solarmodule genügend Strom, um einen Großteil des ständigen Energiebedarfs von Geräten wie Kühlschrank oder Heizungspumpe zu decken. Da die Balkonsysteme sehr viel einfacher aufgebaut sind als die große Photovoltaikanlage auf dem Dach, sind sie auch preisgünstiger. Dennoch braucht es in etwa zehn Jahre, bis sich der Solarbalkon amortisiert hat und kostenlosen Strom liefert.

Das Kündigungsrecht bei Homeoffice gehört zum Bereich des Immobilienrecht. Dieses Thema hat die Gerichte in den vergangenen Jahren immer wieder beschäftigt.  Darf ein Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn er dessen Wohnung für berufliche oder geschäftliche Zwecke nutzen will? RE/MAX Germany hat recherchiert.

Gewerbliche Nutzung – wann darf der Vermieter kündigen?

Bei einer Eigenbedarfskündigung muss sich der Vermieter nach § 573 BGB auf ein „berechtigtes Interesse“ berufen. Ein solches ist jedoch nur gegeben, wenn er die Mietwohnung entweder selbst bewohnen möchte oder eine lediglich untergeordnete geschäftliche Mitnutzung plant. Das heißt, er möchte beispielsweise einen Raum als Arbeitszimmer oder Homeoffice, Wohnzimmerpraxis oder -kanzlei nutzen nutzen.

Ein Vermieter darf seinem Mieter jedoch aus rein geschäftlich motivierten Gründen nur kündigen, wenn ihm durch die Fortdauer des Mietverhältnisses ein „erheblicher Nachteil“ entsteht (vgl. § 573 BGB, Abs. 2, Satz 3). Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er für die berufliche Tätigkeit einen Raum anmieten muss, dessen Miete höher ist als die Einnahmen aus seiner (frei)beruflichen Tätigkeit.

Der Tatbestand mangelnder Rentabilität liegt auch vor, wenn der Vermieter zwar über weitere Räumlichkeiten verfügt, diese aber nur nach aufwendigen Umbauarbeiten bzw. einer Kernsanierung beruflich nutzen kann. Als weiterer berechtigter Kündigungsgrund gilt, wenn „der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“.

Kündigt der Vermieter jedoch, weil er oder sein Ehepartner die Mietwohnung braucht, um einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten, ist dies keine ausreichende Begründung (siehe BGH-Urteil vom 29.03 2017, VIII ZR 45/16). Der BGH stellt also an eine Kündigung wegen „erheblichen Nachteils“ strenge Anforderungen. Es muss ersichtlich sein, dass dem Betrieb oder Gewerbe des Vermieters gewichtige finanzielle Einbußen drohen, wenn die Mietwohnung nicht genutzt werden kann. Unannehmlichkeiten wie mangelnde Lagerungsmöglichkeit in erreichbarer Nähe reichen für eine Kündigung nicht aus.

Doch wie sieht es aus, wenn der Mieter die Wohnung als Homeoffice nutzen will?

Darf der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn dieser die Wohnung als Homeoffice gewerblich nutzen will? Auch das hängt im Einzelfall von der beruflichen Tätigkeit des Mieters ab. Das heißt, spielt sich diese im stillen Kämmerlein ab oder sind damit Besucherverkehr oder Warenanlieferung verbunden? Juristisch unterscheidet man Tätigkeiten mit und ohne „Außenwirkung“. Keine Zustimmung braucht der Mieter für eine gelegentliche berufliche Nutzung einer Wohnung. Auch Maler, Journalisten und Schriftsteller dürfen ihre Mietwohnung freiberuflich nutzen.

Herrscht jedoch reger Kundenverkehr oder bekommt der Mieter regelmäßig große Warenanlieferungen, kann der Vermieter die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung verbieten. Denn berufliche Aktivitäten in einer Privatwohnung, die eine Außenwirkung haben, sind vertragswidrig. Sie sind für Mitmieter sicht- oder hörbar und können als störend empfunden werden. So entschied der BGH zum Beispiel, dass ein Vermieter es seinem Mieter untersagen kann, Musikunterricht in der Wohnung zu erteilen (Az. VII ZR 213/12). Ähnlich sieht es aus, wenn der Mieter Versicherungsvertreter ist und mehrmals am Tag Kundenbesuch hat. Das gleiche gilt auch, wenn der Mieter in seiner Privatwohnung eine Zahnarztpraxis oder ein Nagelstudio eröffnet.

Quellen: gesetze-im-internet.de, iww.de > Mietrecht kompakt, haufe.de, immowelt.de

... Schulik befasst sich mit dem Schutz von Betriebssystemen und Netzwerken, insbesondere in der digitalen Forensik. RE/MAX Germany hat den IT-Experten zur Sicherheit der Smart Home Technik befragt.

Ein Gespräch mit dem IT-Sicherheitsexperten Peter Schulik.

Herr Schulik, ist die Datenverschlüsselung der Systeme wirklich so sicher, wie von den Herstellern suggeriert wird?

In unserem Hochschullabor simulieren wir Angriffe auf die Smart Home Technik. Ziel ist es, neue Angriffstechniken und Detektionsmechanismen zu identifizieren. Das Ergebnis: Je nach Produkt sind die Geräte mehr oder weniger sicher. Sie zu hacken, erfordert also mehr oder weniger Aufwand und Know-how des Angreifers. Aber möglich ist es.

Ist diese nur relative Sicherheit auch dem Konkurrenzdruck auf dem Markt geschuldet?

 Ja, Sicherheit kostet Zeit und Geld. Der Druck mit neuen Funktionen auf den Markt zu kommen, bevor die Konkurrenz es tut, wirkt sich negativ aus. Es bleibt weniger Zeit, die Software genau zu überprüfen und zu schauen, wie gut der Code abgesichert ist. Das heißt, ob zum Beispiel Passwörter unverschlüsselt übertragen werden oder Schwachstellen in der Software sind.

Was macht das intelligente, vernetzte Zuhause anfällig für Angriffe von außen?

Die Aktoren und Sensoren an Fenstern, Türen oder an der Heizung sammeln Informationen über ihre physikalische Umgebung. Auch die Sound-Anlage, die etwa dafür sorgt, dass Sie Zuhause Ihre Lieblingsmusik empfängt, kennt das Benutzerprofil. Konzerne und gegebenenfalls auch Einbrecher können so erfahren, ob und wann Sie zu Hause sind. Es ist in vielen Fällen eben nicht transparent, was mit den Daten passiert.

Gefahrenquellen bei Smart Home Systemen

Eine weitere Gefahrenquelle sind virtuelle Einbrüche. Auf den Geräten sind ja sensible Informationen wie z. B. Kreditkartendaten hinterlegt. Wie kann der Nutzer selbst zur Sicherheit beitragen?

Es passiert leider häufiger, dass Käufer von Smart Home Technik (z. B. Überwachungskameras) es vernachlässigen, den Standard-Benutzernamen zu ändern und ein eigenes Passwort einzugeben. Solche Geräte können dann im Internet gescannt und „übernommen“ werden. Mit einer Vielzahl anderer Geräte wie Kühlschränke oder Heizungen werden sie zu Botnetzen zusammengeschlossen. Sie bilden ein großes Netzwerk von ferngesteuerten Systemen, welches mit Schadsoftware infiziert wurde. Die meisten Bots können dann über einen Kommunikationskanal überwacht werden und Befehle empfangen.

Können Sie uns ein konkretes Beispiel geben?

Nehmen wir z. B. eine Mutter, die eine Kamera mit Sprachfunktion nutzt, um ihr Baby übers Internet zu überwachen. Wenn diese dabei Standardbenutzernamen und -passwort verwendet, kann ein Unbefugter Zugriff auf die Kamera und Sprachsteuerung bekommen. Das kann dazu führen, dass auf einmal eine fremde Stimme im Raum zu hören ist oder Videomaterial vom Kinderzimmer erstellt wird. In den USA hat ein getrennt lebender Mann seinen Zugriff auf die Smart Home Komponenten im ehemals gemeinsam bewohnten Haus genutzt, um seine Ex zu terrorisieren …

Es kommt allerdings auch vor, dass Smart Home-Systeme nur Türöffner oder Sprungbretter sind, um weitere Daten des Netzwerkes abzugreifen. Diese sind entweder auf der Festplatte des Computers bzw. Notebooks oder im Firmennetzwerk gespeichert.

Wie können sich Käufer von Smart Home Systemen schützen?

Neben mehr Komfort und Energieeffizienz ist es ja eigentlich der Zugewinn an Sicherheit, der Käufer dazu motiviert, in ein Smart Home System zu investieren. Wie lassen sich die genannten Unsicherheitsfaktoren minimieren?

Vor dem Kauf sollten Sie auf jeden Fall Zeit investieren und sich mit dem Sicherheitskonzept des Anbieters befassen. Was für Features gibt es? Wie funktioniert die Verschlüsselung? Wichtige Aspekte bei der Auswahl sind: Wie lange bekomme ich Sicherheitsupdates und gibt es die überhaupt? Kann ich das Passwort ändern – gute Hersteller fordern dazu auf – und werden die Daten verschlüsselt übertragen? Funktioniert das Einspielen von Updates automatisch und ist es konfigurierbar? Einen guten Anhaltspunkt bietet die herstellerunabhängige Plattform av-test.de.

Es gibt auch Smart Home Komponenten ohne Internetzugang und Kommunikation mit dem Anbieter. Im Zweifelsfall also lieber diese wählen. Worauf Sie achten sollten, erfahren Sie auch auf der Smart Home-Seite des Specials „BSI für Bürger“. Dies ist eine Seite des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik.

In welche Richtung geht die künftige Entwicklung der Technologie?
Derzeit arbeiten die Hersteller daran, Komponenten, die derzeit noch isoliert arbeiten, zu kombinieren. Dadurch sollen bestimmte Abläufe erzeugt werden. Der Befehl „Alexa, starte das Morgenprogramm!“ würde dann genügen, um das Bad aufzuheizen, die Rollos hochfahren zu lassen, Kaffee zu kochen und den Lieblingsradiosender zu suchen. In der Zukunft können Sie solche Abläufe dann auch vom Auto auslösen. Wenn ich also auf dem Heimweg noch einkaufen will, kann ich fragen, was noch zu Hause im Kühlschrank ist.

Sehr praktisch. Wie intelligent ist denn Ihr eigenes Zuhause?

Trotz der vielen komfortablen Funktionen, die ein intelligentes Zuhause bietet, ist meins eher klassisch gehalten. Ich setzte bei der Sicherheit noch auf den mechanischen Einbruchschutz.

Vielen Dank für das informative Gespräch, Herr Schulik!

... dass Erben die geerbte Immobilie verkaufen müssen. Um das zu umgehen, entscheiden sich viele Eltern dazu, das eigene Haus oder die Eigentumswohnung schon zu Lebzeiten auf die Kinder zu übertragen. Es besteht die Möglichkeit, gleichzeitig ein „lebenslanges Wohnrecht“ im Grundbuch einzutragen. Dadurch sichern sich die Eltern in ihrer Immobilie mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Das lebenslange Wohnrecht bleibt auch bei einer Zwangsversteigerung, oder wenn die Kinder das Haus nach einiger Zeit verkaufen wollen, bestehen. Es ist jedoch mit Vor- und Nachteilen verbunden. Im Folgenden erfahren Sie mehr dazu. Außerdem erklärt RE/MAX Germany, worin der Unterschied zwischen lebenslangem Wohnrecht und Nießbrauch besteht.

Die Vorteile vom lebenslangen Wohnrecht.

Gerade in der heutigen Zeit, in der es auf der Bank auf Gespartes keine Zinsen gibt, sind Immobilien eine gute Wertanlage. Das hat vor allem in den Ballungsgebieten zu einem enormen Anstieg der Immobilienpreise geführt. Im Todesfall des Immobilieneigentümers kann dies für die Erben jedoch bedeuten, dass diese hohe Erbschaftssteuern zahlen müssen. Um diese zu umgehen, entscheiden sich viele Eltern dazu, die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten an ihre Kinder zu verschenken. Eine Entscheidung die nicht leicht fällt, da dadurch natürlich auch eine gewisse Abhängigkeit entsteht.

Es gibt die Möglichkeit, ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch einzutragen. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Eltern in der betroffenen Immobilie wohnen. Das Wohnrecht gewährt ihnen die dauerhafte Nutzung der Wohnfläche und ein mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Paragraph § 1093 (BGB) legt zudem fest, dass die Wohnberechtigten jederzeit Familienmitglieder, Lebenspartner oder Pflegepersonal in die Wohnräume aufnehmen dürfen. Die Eigentümerpflichten (z. B. Grundstückssteuer) gehen dagegen mit der Eintragung des lebenslangen Wohnrechts auf die Kinder über.

Die Nachteile vom lebenslangen Wohnrecht.

Das Wohnrecht kann nur mit Zustimmung der Wohnberechtigten wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden. Gut ist es, wenn der Immobilieneigentümer mit dem Beschenktem zudem ein Rückforderungsrecht vereinbart. Das gibt ihm die Möglichkeit, dass er im Falle eines Insolvenzverfahrenes oder Todes des Nachfolgers seine Immobilie wieder zurücküberschrieben bekommen kann.

Die Nachteile des lebenslangen Wohnrechts machen sich besonders beim Immobilienverkauf bemerkbar. Es ist schwieriger, für eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht einen Käufer zu finden, denn die Eintragung im Grundbuch drückt in der Regel den Immobilienpreis. Auch darf der neue Eigentümer juristisch keine Besichtigungen des Hauses bzw. der Eigentumswohnung ohne Einwilligung des darin Wohnenden vereinbaren. Aber das lebenslange Wohnrecht kann auch steuerliche Nachteile für den ursprünglichen Besitzer mit sich bringen. Da dieser durch das Wohnrecht Mietkosten spart, kann es sein, dass das Wohnrecht vom Finanzamt steuerlich wie eine Schenkung oder eine Erbschaft behandelt wird. Deshalb sollten Sie sich vor der Eintragung im Grundbuch unbedingt von einem Steuerfachmann beraten lassen.

Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch.

Viele Eltern, die ihren Kindern aus Erbschaftssteuergründen die eigene Immobilie überschreiben, entscheiden sich statt für das lebenslange Wohnrecht für den Nießbrauch. Der Unterschied liegt darin, dass beim Nießbrauch der ursprüngliche Eigentümer viele Rechte (z. B. das Recht auf Vermietung) – aber auch Pflichten – an seiner Immobilie behält. Wie der Nießbrauch im Einzelfall genau aussieht, kann vertraglich individuell vereinbart werden. Das Mehr an Rechten erleichtert vielen Eltern die Entscheidung, die Immobilie schon zu Lebzeiten auf die Nachkommen zu übertragen.

Aber auch aus steuerlichen Gründen kann der Nießbrauch für beide Parteien interessant sein. In manchen Fällen kann dadurch die Schenkungssteuer umgangen werden, denn der Wert des Nießbrauchs darf vom Immobilienwert abgezogen werden. Dadurch fällt dieser möglicher Weise unter den Steuerfreibetrag von 400.000 EUR. Allerdings erschwert der Nießbrauch genau wie das lebenslange Wohnrecht den Verkauf einer Immobilie, da es in der Regel auch den Verkaufspreis mindert. Da der Immobilienverkauf generell eine komplexe Angelegenheit ist, sollten Sie auf Nummer sicher gehen und sich von einem echten Immobilienprofi beraten lassen.

... Für irrtümlich instand gesetztes Gemeinschaftseigentum durch einzelne Wohnungseigentümer gibt es keinen Kostenersatz. RE/MAX Germany berichtet.

Wer eigenmächtig renoviert, hat keinen Anspruch auf Kostenersatz.

Wer trägt die Kosten für den Austausch von Fenstern in einer Wohnanlage? Diese Frage sorgt häufig für Streit unter den Wohnungseigentümern. Besonders dann, wenn in der Teilungserklärung nicht konkret definiert ist, was zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört. Dies galt auch für den vorliegenden Fall.

Im Jahr 2005 hatte ein Wohnungseigentümer aus Hamburg seine einfach verglasten, alten Holzfenster durch Kunststofffenster mit Isolierglas ersetzt. Die Kosten in Höhe von 5.500 EUR trug er selbst.  Grund dafür war, dass er, ebenso wie seine Miteigentümer, aufgrund der Formulierung in der Teilungserklärung davon ausging, dass es sich um Sondereigentum handele. Erst durch ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2012 wurde dem Eigentümer klar, dass es sich bei der Erneuerung der Fenster um eine gemeinschaftliche Aufgabe handelte. Die Eigentümergemeinschaft verweigerte jedoch eine nachträgliche Übernahme der Kosten.

Nicht immer ist eine Kostenerstattung möglich.

Ist ein Wohnungseigentümer dazu berechtigt, eine Kostenerstattung zu fordern, wenn er irrtümlich und in gutem Glauben auf die Regelung in der Teilungserklärung gehandelt hat? „Nein“, entschied der BGH (BGH 14.6.19, V ZR 254/17). Der Eigentümer hat selbst dann keinen Anspruch auf Zahlung, wenn die von ihm durchgeführte Maßnahme eine gemeinschaftliche Pflicht war. Eigenmächtige Instandsetzung und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentümer können grundsätzlich nicht nachträglich der Gemeinschaft in Rechnung gestellt werden. So hatte der BGH bereits im Jahr 2015 entschieden. Laut Urteil läuft dies den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider.

Merke: Wer Gemeinschaftseigentum instand setzt, weil er es irrtümlich für Sondereigentum hält, bleibt auf den Kosten sitzen. Denn Fenster sind gemäß § 5 Abs. 2 WEG sogar dann Eigentum der WEG, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht.

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de, iww.de, haufe.de, vermieter1x1.de, ratgeber.immowelt.de

... für ein besseres Raumklima, indem sie die Luft reinigen und befeuchten. RE/MAX hat recherchiert, welche Planzen ein angenehmes Raumklima besonders unterstützen

Das beste Grün für ein angenehmes Raumklima in einer Immobilie.

Unsere heutige Indoor-Gesellschaft verbringt die allermeiste Zeit des Tages in geschlossenen Räumen. Vor allem in Büros ist die Luft oft trocken, arm an Sauerstoff und reich an Schadstoffen. Möbel und Teppichböden, Wandfarben und Putzmittel dünsten gesundheitsgefährdende Chemikalien aus. Zudem entwickelt trockene Luft sehr viel Staub, an dessen Partikel sich Krankheitserreger anheften. Keine schöne Vorstellung, doch hier hilft die grüne Pflanzen-Polizei.

Wissenschaftliche Studien belegen, dass vor allem Efeu, Einblatt, Fensterblatt, Drachenbaum, Grünlilie, Bergpalme, Bogenhanf, Blattfahne, Birkenfeige und Farne Schadstoffe wie Formaldehyd oder Benzol aus der Luft binden.

Außerdem verbessern sie die Luftfeuchtigkeit, da die Pflanzen bis zu 97 Prozent des Gießwassers an die Umgebungsluft abgeben. In feuchterer Luft werden die Staubpartikel schwerer und fallen zu Boden. Das Resultat: keimfreiere Luft.

Drei bis sechs große Pflanzen reichen aus, um in einem 30 Quadratmeter großen Raum eine ideale Luftfeuchtigkeit von 45 bis 55 Prozent zu erreichen. Besonders Pflanzen mit hohem Wasserbedarf sowie großen oder vielen kleinen Blättern können den Schadstoffgehalt der Luft um bis zu 70 Prozent reduzieren. Um ihnen die Arbeit zu erleichtern, sollte man die Blätter regelmäßig abstauben.

Diese Pflanzen dürfen sogar ins Schlafzimmer.

Auch vor der Schlafzimmertür müssen die grünen Gesellen nicht haltmachen. Zwar setzt die Photosynthese nachts aus, da die meisten Pflanzen Licht brauchen, um Kohlendioxid aus der Luft zu Sauerstoff umzuwandeln. Wer nur wenige Pflanzen im Raum verteilt, muss dennoch nicht befürchten, dass sie einem die Luft wegatmen. Es gibt zudem Pflanzenarten, die gute Schlafgenossen sind, da sie sogar im Dunkeln Sauerstoff abgeben.

Dazu gehört die dornige Aloe Vera und der Bogenhanf, der mit seinen Blättern zudem Haushaltsgifte wie Formaldehyd aus der Luft filtert. Ein sehr effektiver Saubermann ist der Efeu. Er bindet bis zu 94 Prozent aller Schadstoffe aus der Raumluft und hat es dabei besonders auf Schimmelsporen abgesehen. Doch Vorsicht: Seine Blätter sind giftig! Das Einblatt steigert die Luftfeuchtigkeit im Raum und hilft Menschen mit trockenen Schleimhäuten durch die Nacht.

... So werden die Immobilienkäufer bei der Maklerprovision  entlastet. Außerdem wird die Mietpreisbremse weiter verschärft. Und schließlich wird ein Schlupfloch bei der Grunderwerbsteuer gestopft. RE/MAX Germany hat eine kurze Zusammenfassung mit den wichtigsten, geplanten Änderungen im Immobilienjahr 2020 für Sie zusammengestellt.

Was ändert sich für Mieter, Eigentümer und Vermieter im Immobilienjahr 2020? Gesetzentwurf zum Bestellerprinzip.

Der Bundesrat will die Verteilung der Maklerkosten auf Käufer und Verkäufer verbindlich und bundesweit einheitlich regeln. Derzeit gibt es diesbezüglich starke regionale Unterschiede. Momentan ist die Maklerprovision noch innerhalb des legalen Rahmens beim Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern frei verhandelbar. Ein Käufer in Berlin zahlt zum Beispiel maximal 7,14 Prozent Provision an den Makler. In München dagegen werden die Kosten üblicherweise zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt.

Die geplante Gesetzesänderung soll den Käufer finanziell entlasten. Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) will erreichen, dass Käufer in Zukunft nicht mehr Provision bezahlen als Verkäufer – also maximal 50 Prozent. Das gilt auch, wenn der Käufer den Makler beauftragt hat. „Bestellen“ sowohl Verkäufer und Käufer den Makler, muss dieser eine gleichhohe Provision von beiden Seiten verlangen. Das neue Gesetz wird voraussichtlich im März 2020 verabschiedet und tritt bis Herbst in Kraft. 

Verschärfte Mietpreisbremse.

Die Mieten  steigen in Deutschland voraussichtlich auch im Immobilienjahr 2020 weiter an. Nach wie vor übersteigt die  Nachfrage das Angebot an Wohnraum. Um Wohnen in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt (derzeit 336 Kommunen) weiterhin bezahlbar zu machen, wurde 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Diese sollte eigentlich Ende dieses Jahres auslaufen. Nun will die Regierung sie jedoch bis 2025 verlängern. Dabei sollen einige Schrauben weiter anziehen.

Bei einer Neuvermietung darf der Vermieter die Miete auch in den kommenden fünf Jahren um maximal zehn Prozent erhöhen. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird durch eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre weiter abgesenkt.

Neu ist, dass der Mieter die zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend einfordern kann: Verstößt der Vermieter gegen die Mietpreisbremse, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete noch bis zu zweieinhalb Jahre nach Abschluss des Mietvertrages zurückfordern. Dies gilt unabhängig davon, ob er zuvor eine Rüge ausgesprochen hat oder nicht.

Außerdem soll das Gesetz gegen Wuchermieten verschärft werden. Dabei sind Mieten gemeint, die 20 Prozent oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei objektiv knappem Wohnraumangebot ist der Mieter nicht länger in der Beweispflicht. Das Bußgeld für Vermieter soll durch die Reform auf bis zu 100.000 EUR erhöht werden.

Für die Bundeshauptstadt Berlin ist ein Mietendeckel geplant. Allerdings muss das Verfassungsgericht zunächst darüber entscheiden, ob dieses Instrument zulässig ist.

Das Wohngeld steigt.

Zu Jahresbeginn trat die neue Wohngeldreform in Kraft. Sie soll vor allem Rentner und Familien mit niedrigem Einkommen entlasten. So erhält zum Beispiel ein Zwei-Personen-Haushalt im Schnitt 190 statt 145 EUR Wohngeld im Monat. Das sind etwa 30 Prozent mehr als im Vorjahr. Rund 660.000 Haushalte profitieren von der Wohngeldreform 2020.

Baukindergeld läuft im Immobilienjahr 2020 aus.

Familien mit Kindern haben nur noch bis Ende 2020 Zeit, einen Antrag auf Baukindergeld zu stellen. Der staatliche Zuschuss beträgt 1.200 EUR pro Kind im Jahr. Er kann über zehn Jahre gezahlt werden. Bislang plant die Bundesregierung keine Verlängerung.

Keine Share Deals mehr.

Durch den legalen Trick der Share Deals können Unternehmen die Grunderwerbssteuer umgehen. D. h. sie erwerben nicht die Immobilie selbst, sondern 94,9 Prozent Anteile an der Firma, der das Objekt gehört. Nach einer Haltefrist von fünf Jahren kauft der Investor die übrigen knapp fünf Prozent an der Firma und damit die vollständige Immobilie. Er zahlt dabei keine Grunderwerbssteuer. Dieses Schlupfloch will Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) bis zum Sommer stopfen.

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes.

Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) will im Immobilienjahr 2020 das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) reformieren. Dieses regelt die Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft. Damit Wohneigentum attraktiv bleibt, sollen Wohneigentumsanlagen leichter und schneller saniert werden können. Im Zentrum stehen dabei für Lambrecht die Förderung von Elektromobilität. Damit sind das Einrichten von Ladesteckdosen für Elektroautos und das barrierefreie Wohnen gemeint. Die Reform soll spätestens 2021 abgeschlossen sein. Dabei sollen auch die Befugnisse des Verwalters und dessen Eigenverantwortung gegenüber der Eigentümergemeinschaft gestärkt werden.

Quellen: bundestag.de, zeit.de, capital.de haufe.de, t-oniline.de, immobilienbesitzer-muenchen.de, kreditvergleich.net, homeday.de

...  das Unterstübchen auf- bzw. auszuräumen? Doch manche Wohnung würde auch von mehr Ordnung und Stauraum im Tiefgeschoss profitieren.  Denn dort sammelt sich schnell einiges an, was man zwar nicht wegwerfen will, aber auch nicht ständig benötigt. Der Tipp von RE/MAX Germany: Machen Sie den Keller zum ersten Projekt im neuen Jahr!
 
Befreien sie sich von altem Ballast im Keller.
In den Kindheitserinnerungen unserer Großeltern waren Keller noch düster, kalt und gruselig. In moderne Kellerräume hingegen verirren sich nur noch höchst selten Gespenster, Ratten oder Mäuse.  Dafür gibt es dort häufig jede Menge Gerümpel wie Möbel(teile), Elektrogeräte, alte Bücher und CDs. Also Gegenstände, die man schon lange nicht mehr gebraucht hat und aller Voraussicht nach auch nie mehr benötigen wird. Sie vegetieren auf dem Friedhof der Dinge dahin. Das Portal bautipps.de gibt Tipps, wie man sich von unnützen Dingen trennen kann, um Stauraum zu schaffen. Zunächst einmal fliegt der Müll raus. Dazu gehören zuerst alle beschädigten und nicht funktionsfähigen Elektrogeräte und Gegenstände, die wir irgendwann einmal reparieren wollten. Insofern sie wirklich eine Lücke in unserem Inventar hinterließen, wurden sie wahrscheinlich längst durch neue ersetzt.

Die verbliebenen Gegenstände werden drei Kategorien zugeordnet:
Dinge, die man behalten möchte,
Gegenstände, die entsorgt werden können,
Dinge, von den man sich (noch) nicht trennen kann – und in entsprechende Stapel sortiert.
Was aus Stapel 3 im nächsten Vierteljahr nach wie vor nicht benutzt wird, kann man auch entsorgen. Allerdings sammelt sich hier auch gern einiges, was emotionalen Wert für uns hat. Dazu gehören zum Beispiel Spielzeuge der Kinder oder Erinnerungsstücke aus Jugendtagen. Seien Sie ehrlich zu sich und behalten Sie nur die Dinge, an denen Ihr Herz wirklich hängt.
 
So gelingt die Entrümpelung des Kellers.
Für Schritt 2 muss der Keller zuerst leergeräumt werden. Damit die neue Ordnung Einzug halten kann, muss er zunächst gefegt und feucht gewischt werden. Gegebenenfalls kann der Einbau eines Lichtschachtgitters verhindern, dass grober Schmutz oder sogar Laub in den Keller dringt. Bevor Sie ihn mit den als gut oder nützlich befundenen Habseligkeiten bestücken, sollten Sie den Keller erst einmal ausmessen und mit passenden Schränken und Regalen ausstatten. Ein durchdachtes Ordnungssystem mit beschrifteten Schränken, Schubladen und Regalen sorgt dauerhaft für einen Überblick. Hilfreich ist es, die Kisten, Schränke und Schubladen so konkret wie möglich zu beschriften. So lassen sich alle Utensilien auch nach längerer Zeit noch leicht wiederfinden. Ordnung ist zwar nicht das halbe Leben, aber sie erleichtert es zuweilen doch beträchtlich – und Entrümpeln wirkt äußerst befreiend!

... Dennoch beschäftigen Erbstreitigkeiten häufig die Gerichte. Im aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs geht es um die rückwirkende Erbschaftssteuer eines vererbten Eigenheims. Damit Sie bei der Schenkung Ihrer Immobilie kein unnötiges Geld verschenken, stellt RE/MAX Germany Ihnen den Fall kurz vor.
 
Bei Schenkung einer Immobilie die Zehnjahresfrist beachten!
Eine Witwe in Deutschland konnte es nicht glauben: 2013 hatte sie das Familienheim, das sie weiterhin bewohnt, von ihrem verstorbenen Mann geerbt. Anderthalb Jahre später schenkt sie die Immobilie ihrer Tochter. In Grundbuch ließ sie sich dabei ein unbegrenztes Wohnrecht eintragen. Wenig später erhält sie Post vom Finanzamt. Darin steht, dass auf einmal Erbschaftssteuer fällig wird, die rückwirkend zu zahlen ist.
Diese Forderung erscheint der Mutter wenig nachvollziehbar. Sie klagt gegen das Finanzamt vor dem Finanzgericht Münster. In der ersten Instanz verliert sie. Daraufhin geht sie in Revision. Doch der Bundesfinanzhof bestätigt die Entscheidung (Urteil vom 11.07.2019, Az. II R 38/16).
Der Grund liegt darin: Ein steuerfreies Erbe ist an einige Bedingungen geknüpft. Um etwaige Immobiliengeschäfte mit steuerfrei geerbten Häusern zu unterbinden, hat der Gesetzgeber eine Zehnjahresfrist festgeschrieben. So kann ein Ehe- oder Lebenspartner hierzulande bis zu einem Freibetrag von 500.000 Euro steuerfrei erben. Als Voraussetzung gilt jedoch, dass er oder sie die Immobilie selbst noch mindestens zehn Jahre lang zum Wohnen nutzt.
 
Das besagt das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz.
Diese Regel ist im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) zu finden (§ 13, Abs. 1, Nr. 4b): „Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.“ So ein „zwingender Grund“ wäre zum Beispiel das eigene Ableben. Zieht der Erbe vorher aus oder gibt er sein Eigentum vor Ablauf der Zehn-Jahresfrist auf, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Letzteres hatte die Klägerin nicht bedacht. Aus diesem Grund hatte sie ihr Recht auf Befreiung von der Erbschaftssteuer verloren.
 
Quellen: kostenlose-urteile.de, zdf.de, rp-online.de, steuertipps.de

... im Sommer in dicht bebauten Metropolen wohl im Schnitt mit fünf bis zehn Grad höheren Temperaturen leben müssen“, prognostizieren Experten. Dieser Meinung ist auch der weltweit renommierte Klimaingenieur Matthias Schuler. Eine Zusammenfassung von RE/MAX Germany.
 
Hitzewellen und Starkregen.
Die Zahl der tropischen Nächte mit über 20 Grad Celsius wird in der Zukunft deutlich zunehmen. Darunter leiden dann besonders betagte und geschwächte Menschen. So gab es im Rekordsommer 2018 offiziellen Angaben zufolge über 1.000 Hitzetote in Deutschland.
Mitteleuropäische Städte bekommen ein mitmediterranes Klima – nur leider ohne die kühlende Meeresbrise. „Wir nutzen jetzt für europäische Städte Konzepte, die wir mal für arabische Wüstenstaaten konzipiert haben“, erklärt Matthias Schuler. So sei für Paris 2030 eine Verschattung der großen Avenues geplant. Diese kann bei Nacht entfernt werden, damit die angestaute Wärme in den kühlen Nachthimmel entweichen kann.
Forschern zufolge könnte es bereits im Jahr 2050 in der deutschen Hauptstadt Berlin so heiß sein wie derzeit in der australischen Stadt Canberra. Schuld daran ist der Wärmeinseleffekt. Fassaden, Dächer und versiegelte Flächen wie Straßen, Gehwege oder Parkplätze heizen sich durch die Sonneneinstrahlung auf und speichern die Wärme. Gebäuderiegel verhindern eine Durchlüftung und (nächtliche) Abkühlung.
 
Klimawandel – Nachverdichtung und Begrünung der Städte.
Das Gegenmittel gegen Hitzestress und Überschwemmungen durch Starkregen ist die Rückholung dessen, was wir zunehmend aus den Städten verbannt haben: die Natur. Doch Grünflächen erfordern Platz. Angesichts des anhaltenden Zuzugs in die Metropolen stehen die Großstädte unter Druck. Denn internationalen Studien zufolge werden dort bis 2030 etwa 30 Prozent der Weltbevölkerung leben. Aus diesem Grund müssen die Städte Wohnraum schaffen.
„Nachverdichtung“ lautet das Zauberwort: Statt neue Siedlungsflächen auszuweisen, werden innerstädtische Gebäude aufgestockt und erweitert. Auch Brachflächen und sogar Innenhöfe werden bebaut. Doch wie viel Dichte an Immobilienverträgt das Klima?
„Verdichtung und mehr Grün schließen sich gar nicht unbedingt aus“, erklärt der Berliner Architekt Friedrich von Borries. Er entwickelt Begrünungskonzepte für Großstädte wie Frankfurt. Es gelte vorhandene Potenziale wie beispielsweise Fried- oder Schulhöfe und Sportflächen verstärkt als grüne Oasen zu nutzen. Weitere städtebauliche Maßnahmen gegen die Hitze: viele schattenspendende Bäume und helle Fassaden. Ebenso kann Verdunstungskälte durch Wasserflächen sowie Belüftungskorridore und künstliche Kaltluftschneisen entstehen.
 
Die Stadt wächst in die Höhe.
Anstatt in die Breite zu bauen, sollte zusätzlicher Wohnraum in der Höhe entstehen. Das ergab ein Forschungsprojekt der Stadt Karlsruhe. Folglich wurden vorhandene Gebäude aufgestockt und eingeschossige Nebenbauten abgerissen. Auf diese Weise wurde entsiegelte Freifläche geschaffen. Wo mehr Regenwasser versickern kann, werden die Kanäle entlastet. Dadurch ist die Innenstadt vor Hochwasser geschützt.
Auch das Grün wächst zunehmend in die Höhe. Für ein gutes Mikroklima setzen Architekten und Stadtplaner auf die Begrünung von Dächern und Fassaden. Denn die Pflanzen binden CO2 und Feinstaub. Sie kühlen die Luft und erhöhen die Luftfeuchtigkeit. Ein berühmtes Beispiel für vertikale, also am Gebäude hochwachsende Begrünung ist der Bosco Verticale in Mailand. Der aus 20.000 Pflanzen bestehende vertikale Wald von Stefano Boeri erhielt 2014 den Internationalen Hochhauspreis.
 
Gründachstrategien und neue Fassadensysteme bei Immobilien.
Immer mehr deutsche und europäische Städte berücksichtigen den fortschreitenden Klimawandel in ihrer Planung. So entwickelte Hamburg eine Gründachstrategie. Die Hauptstadt Berlin gibt 2,7 Millionen für die Begrünung ihrer Dächer aus. Das Bundesministerium für Bildung und Forschung fördert das Projekt „HeatResilientCity“. Dieses soll zeigen, wie sich Wohngebäude und Freiflächen so gestalten lassen, dass das Leben in der Stadt auch bei längeren Hitzeperioden angenehm bleibt.
In Aachen forschen Architekten, Textil-, Umwelt-, Elektro- und Maschinenbauingenieure fakultätsübergreifend an neuen Fassadensystemen. So sollen textile Gebäudehüllen, den Kühlenergiebedarf deutlich reduzieren. Eine Anti-Smog-Fassade ist mit einer fotokatalytischen Beschichtung versehen. Sie filtert Schadstoffe wie Stickoxide und Feinstaubpartikel aus der Luft.
 
"Bis 2050 müssen wir CO2-frei sein“.
„Wir müssen bis Mitte des Jahrhunderts CO2-frei sein. Das ist für unsere Welt alternativlos“, mahnt Matthias Kopp vom WWF Deutschland. Und dabei spielt der Städtebau eine gewaltige Rolle. Rund ein Drittel der CO2-Emissionen und knapp 35 Prozent des Energiebedarfes in Deutschland gehen auf den Gebäudesektor zurück. Neben Neubau und Verdichtung geht es also auch um die Sanierung von Bestandsimmobilien älteren Baujahres. Diese belaufen sich in Deutschland derzeit auf weniger als ein Prozent.
Dem UN-Klimareport zufolge liegt in der konsequenten Wärmedämmung an Fassaden eine Chance, den globalen Klimawandel zu begrenzen. Denn nach wie vor frisst die Gebäudeheizung und -klimatisierung neben dem Verkehrssektor die größten Energiemengen.
Klimaschutz ist also auch eine Aufgabe des einzelnen Bauherrn und Hauseigentümers. Wer seine Gebäudehülle optimal dämmt, leistet dazu nicht nur einen wichtigen Beitrag, sondern reduziert gleichzeitig seine laufenden Betriebskosten.
 
Quellen: bbsr.bund.de (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung), haus.de, buga2019.de, haufe.de, faz.net, zeit.de, welt.de, sto.de, globalmagazin.com, swr.de, lokale-mm.de, tagesspiegel.de, Fassadengrün.de, deutschlandfunk.de, co2online.de

... , sondern auch für manche Mieter die alljährliche Frage nach dem Winterdienst: Wer ist eigentlich für das Schneeräumen vor dem eigenen Haus verantwortlich? Viele planen während der Weihnachtsferien einen Urlaub. Egal, ob es in den Süden oder zum Skifahren geht, als Hauseigentümer oder auch als Mieter sollten Sie vor dem Start in die Ferien abklären, wer den Winterdienst vor Ihrer Immobilie übernimmt. Denn die Schneeräum- und Streupflicht ist eine Verkehrssicherungspflicht, von der man sich nicht beurlauben lassen kann. RE/MAX Germany fasst im Folgenden kurz zusammen, was bei der winterlichen Räumpflicht zu beachten gilt. 

Gehwege vor dem Haus müssen geräumt sein.

Jedes Jahr stellen sich viele Menschen vor dem Weihnachtsfest die große Frage: Gibt es an Weihnachten wohl Schnee? Denn zum Weihnachtsfest gehört eine weiße Winterlandschaft doch irgendwie dazu. Von daher freuen sich auch die meisten, sobald die ersten Schneeflocken fallen und sie Häuser, Bäume und Straßen langsam mit einer weißen Schneepracht bedecken. Da der Schnee jedoch für Autofahrer und Fußgänger auf den Straßen und Gehwegen zu einer Gefahr werden kann, müssen diese geräumt werden. Doch wie verhält es sich mit der Schneeräumpflicht? Wer muss wann und wo den Schnee räumen?

Das Räumen der Straßen ist in der Regel Aufgabe der Gemeinden. Die Schneeräumpflicht für die Gehwege liegt jedoch meist bei den Hauseigentümern. Sie müssen dafür sorgen, dass die Wege entlang ihres Anwesens von Schnee und Eis freigeräumt sind und ausreichend gestreut wird. Wenn Sie als Eigentümer einer Immobilie diese Pflicht versäumen und es dann zum Sturz eines Passanten kommt, haften Sie.

Das heißt, Sie müssen gegebenenfalls bei einem Unfall wegen Ausrutschen auf glattem Gehweg vor Ihrem Haus Schadensersatz leisten. Als Vermieter müssen Sie den Winterdienst jedoch nicht unbedingt selbst übernehmen. Sie können diesen entweder per Mietvertrag auf Ihre Mieter übertragen oder Sie beauftragen einen Hausmeister beziehungsweise einen professionellen Winterdienst. Die Kosten können Sie später als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Schneeräumpflicht bei Berufstätigkeit oder Urlaub.

In den meisten Kommunen beginnt die Räum- und Streupflicht schon um 7:00 Uhr morgens.  An Sonn- und Feiertagen darf man zwar in den meisten Gegenden erst um 8:00 Uhr mit dem Schneeschippen beginnen, diese zusätzliche Stunde bringt einem echten Langschläfer jedoch nur wenig. Die Gemeinden legen auch fest, in welchem Umfang die Gehwege vor den Häusern zu räumen sind, damit sie als verkehrssicher gelten. In der Regel muss die Spur so breit sein, dass zwei Fußgänger mit Einkaufstaschen und Kinderwagen bequem aneinander vorbeigehen können (1 – 1,50 Meter). Natürlich sollten Sie beim Schneeräumen auch die Wege zum Hauseingang oder zu den Garagen nicht vergessen. Denn auch hier gilt die Schneeräumpflicht. Achtung jedoch bei der Wahl der Streumittel! Die meisten Kommunen erlauben für das Streuen Sand, Asche oder Splitt– aber kein Streusalz.

Die Schneeräumpflicht endet um 20 Uhr. Bis dahin müssen die Wege bei Schnee oder Glatteis in regelmäßigen Abständen geräumt werden. Dies stellt für Berufstätige und Viele, die in den Urlaub verreisen, ein echtes Problem dar. Auch ältere oder kranke Menschen sind nicht immer in der Lage, der regelmäßigen Schneeräumpflicht nachzukommen. Doch leider gibt es hier keine Ausnahmen. Zwar schützt die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung einen Hauseigentümer und die private Haftpflichtversicherung einen Mieter bei Schadensersatzforderungen von Verunfallten. Kosten werden jedoch nur übernommen, wenn keine „grobe Fahrlässigkeit“ vorliegt. Wenn Sie also den Winterdienst nicht selbst übernehmen können, müssen Sie für eine Vertretung sorgen. Unsere RE/MAX-Makler empfehlen deshalb allen Hausbesitzern und Mietern, sich vor dem ersten großen Schneefall genau über die eigenen Schneeräumpflichten zu informieren. Wir wünschen Ihnen schon jetzt frohe und weiße Weihnachten!

... Wie jedes Jahr gab die Fachmesse Christmasworld in Frankfurt am Main bereits im Januar einen Einblick in die diesjährigen Trends für die angesagte Weihnachtsdeko zum Fest des Jahres. 2019 wird es rund um den Christbaum, je nach Geschmack, ruhig und natürlich, fröhlich oder auch glamourös. Ob Trendsetter oder Traditionalist, es ist für jeden etwas dabei – lassen Sie sich von RE/MAX Germany inspirieren!

Natur ist bei der Weihnachtsdeko in diesem Jahr Trumpf

Besinnlichkeit, das bedeutet in diesem Jahr bei der Weihnachtsdeko vor allem: zurück zur Natur. Natürliche Deko-Materialien wie Holz, Tannenzapfen, Moos, Eicheln, Blätter, Kiefer- oder Tannenzweige stehen dabei im Fokus. Elemente, die sich bei einem Waldspaziergang sammeln lassen, drücken den Wunsch vieler Menschen nach mehr Naturverbundenheit und Nachhaltigkeit aus. Im Trend sind auch kleine Weihnachtsbäume im Übertopf oder im Korb, die man nach dem Fest wieder einpflanzen kann.

Statt umweltschädlicher Einwegartikel wie Lametta steht selbstgemachter Christbaumschmuck wie zum Beispiel Eulenfiguren aus Holz oder Baumanhänger aus Wolle oder Filz hoch im Kurs. Getrocknete Orangenscheiben oder Lebkuchen verbreiten einen weihnachtlich-würzigen Duft. Erdige Farben und spröde, rustikale Strukturen lassen sich gut mit einem kräftigen Matchagrün kombinieren. Wer es ein bisschen weniger „vintage“ mag, kann den Naturstoffen mit silbernem Glimmer und künstlichem Schnee einen „Cool Natural“-Look verpassen.

Eine andere, modern und festlich wirkende Variante: Kontrastieren und veredeln Sie die rustikale Holzdeko mit feinen und eleganten Messingelementen. Diese schimmern in einem warmen Goldton und reflektieren zudem das Licht von Kerzen und Lichterketten. Natürlich und erdverbunden, aber durchaus modern wirkt auch ein Tischschmuck mit dekorativ in einer Schale arrangierten Rattankugeln. Generell sind flache Dekoschalen mit individuellen Arrangements ein schöner Blickfang auf dem Wohnzimmertisch und auf der Weihnachtstafel.

Die Kraft der Ruhe bei der Weihnachtsdeko

Ein weiterer Weihnachtsdeko-Trend kommt ruhig und schlicht und mit nordischer Zurückhaltung daher. Hier dominieren klare und reduzierte Formen und unaufgeregte Grau- und Perlmutttöne, die durch Elemente aus Gold und Silber aufpoliert werden. (Tipp: Zu Weiß und Grau passen auch fruchtige Beerentöne!) Im Zuge des Minimalismus wird der klassische Weihnachtsbaum zuweilen durch stilisierte Dekobäume aus Holz, Rinde, Wolle oder Baumscheiben ersetzt.

Sehr viel geeigneter für alle, die mit Kindern feiern, ist der Weihnachtstrend „Fröhlichkeit“: Er steht für lebendige Kompositionen aus knallbunten Farben, kombiniert mit  gläsernen Oberflächen, und wirkt witzig, jung und frisch. Hier dürfen auch die Klassiker Rot und Grün mitspielen, die übrigens keineswegs ausgedient haben – ebenso wenig wie die festlichen und zeitlosen Farbtöne Gold und Silber.

Farblich ist 2019 also alles drin. En vogue sind diesmal sogar Leucht- und Neonfarben. Schöne Pastelltöne wie Eisblau, Apricot und Mintgrün lassen sich hervorragend mit strahlendem Weiß und metallischen Farben kombinieren (skandinavisch-kühl und edel: Weiß mit Silber und Pastellblau).

Glanz und Glamour für den Weihnachtsbaum

Ohne einen Hauch von Luxus geht es auch 2019 nicht. Um einen satt-strahlenden Grundton herum gruppieren sich beim „Glanz und Glamour“-Trend leuchtende Farben, die sich in schillernden Oberflächen spiegeln. Als Material ist alles geeignet, was glänzt und metallisch wirkt wie zum Beispiel Pailletten oder Lurex.

Quellen: weihnachtszeit.net, connox.de, ladenzeile.de, christmasworld.messefrankfurt.com, freundin.de

... Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt“. Eigentlich sollten sich in der Weihnachtszeit ja alle ganz besonders lieb haben. Doch vielleicht sind es die hohen Erwartungen, die Zank und Frust in dieser besonderen Jahreszeit befördern. So haben auch am Jahresende die Grenzstreitigkeiten am Nachbarszaun Hochkonjunktur. RE/MAX Germany hat im Folgenden ein paar Beispiele für Nachbarschaftsstreits rund um die Weihnachtszeit zusammengefasst.

Schnee als Auslöser für Nachbarschaftsstreit

Die stolze Bilanz eines Kleinkrieges am Gartenzaun beschäftigte einen entnervten Richter am Amtsgericht Lübbecke. Zwei Dutzend Hühnereier, faule Tomaten, abgeknabberte Maiskolben, leere Flaschen, Kunststoffrollen und Möbelfüße hatten vom Nachbargrundstück aus ihren Weg über den Zaun des Klägers gefunden. Nicht minder vielseitig waren die Beleidigungen.

Hier und da artet auch das Schneeschieben zum Duell aus – wie im schwäbischen Nersingen. Und warum nicht nutzen, was die Jahreszeit bietet? So wurde die Schneeschaufel zum Schlaginstrument bei einer Keilerei zwischen zwei Nachbarn. Grund der Aufregung: Der eine hatte Schnee gegen das seiner Ansicht nach störend geparkte Heilig’s Blechle des anderen geschaufelt.

Vor dem Amtsgericht München stritten sich zwei bayerische Häuslebauer. Grund dafür war das Schneeschippen. Denn dabei ließ der eine hin und wieder eine Schaufel der weißen Pracht auf das Grundstück seines Nächsten fallen. Der Gipfel des Eisbergs: Einmal habe der schippende Provokateur dem Leidtragenden sogar tief in die Augen geschaut und dabei hämisch eine Schaufel voll Schnee über den Zaun geworfen.

Nachbarschaftsstreit um die Weihnachtsdeko

Mit einer heißen Spur auf kühlem Grund musste sich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main befassen: Bei der Nutzung des Wegerechts auf dem Nachbarsgrundstück hatte ein Nachbar beim Transport des Weihnachtsbaumes eine Nadelspur hinterlassen. Diese nahm der Kläger zum Anlass, eine grundsätzliche Reinigungspflicht des Wegeberechtigten zu fordern.

Blinkende Lichterketten, lebensgroße beleuchtete Weihnachtsfiguren, LED-Rentierschlitten – auch über Geschmack lässt sich trefflich streiten. Oft ist die aufwendige oder gar kitschige Weihnachtsdeko dem Nachbarn auf der anderen Zaunseite ein Dorn im Auge. Steigern lässt sich die visuelle Belästigung zum Beispiel durch nächtlich blinkende Rentiere, die das Schlafzimmer des Nachbarn alle drei Minuten in gleißendes Licht tauchen. Und wenn Santa Claus dann auch noch Jingle Bells spielt, weil eine voreistreifende Katze den Bewegungssensor aktiviert hat, ist es mit der Nachtruhe ganz vorbei. Da ist ein schnell Nachbarschaftsstreit entfacht.

Wenn die Wohnung Feuer fängt

Minimalistischer eingestellten Weihnachtsfans reichen schon ein paar flackernde Kerze für die weihnachtliche Stimmung. Doch auch hier kann es mit Romantik und Besinnlichkeit schnell vorbei sein – spätestens dann nämlich, wenn die Wohnung in Flammen steht. So feierte ein Pärchen das Fest der Liebe mit einem Schäferstündchen im Schlafzimmer, während der Adventskranz die Küche in Brand setzte. Die Versicherung attestierte grobe Fahrlässigkeit und weigerte sich, für den Schaden aufzukommen. Doch das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied im Sinne der Liebe: Die Versicherung musste zahlen. Verständnis zeigte selbiges OLG auch für eine überforderte junge Mutter, die von ihrer quengelnden Tochter dazu genötigt wurde, den neuen Puppenwagen draußen spazieren zu fahren. Unterdessen fackelten die Weihnachtsbaumkerzen den Baum nebst Wohnung ab. Auch hier musste die Versicherung zahlen: Die entnervte Mutter verdiene Verständnis, ihr Verhalten sei stressbedingt und daher nicht als grob fahrlässig anzusehen, erklärte der Richter.

Quellen: lto.de/recht, raekuempers.de/urteile-weihnachtszeit, t-online.de

... Denn die trockene Heizungsluft und das mangelnde Tageslicht setzen unseren grünblättrigen Mitbewohnern leider zu. RE/MAX Germany hat ein paar Tipps für Sie, wie Sie Ihre Pflanzen trotz trockener Zimmerluft und weniger Sonnenlicht gut durch den Winter bekommen.

Zimmerpflanzen brauchen im Winter Luft, Licht und Liebe

Zu wenig Licht, trockene, warme Heizungsluft und zu viel Dünger können unsere Zimmerpflanzen schwächen und für Krankheiten anfällig machen. Auch besteht dadurch die Gefahr, dass sich Schädlinge wie Spinnmilben, Blatt-, Schmier- und Schildläuse leichter ausbreiten. Falls es nicht möglich ist, die Pflanzen nah am Fenster zu platzieren, können Sie den Lichtmangel auch mit einer LED-Beleuchtung ausgleichen.

Um einem Schädlingsbefall vorzubeugen, sollten Sie die Pflanzen alle vier bis sechs Wochen mit lauwarmem Wasser abduschen. Großblättrige Gewächse können Sie stattdessen auch gelegentlich mit einem weichen, feuchten Lappen abwischen. Dies hat den positiven Nebeneffekt, dass dadurch auch der Staub von den Blättern abgewaschen wird, der ebenfalls Licht abfängt.

Sofern die Pflanzen nicht in voll beheizten Räumen stehen, benötigen sie während der Wintermonate weniger Wasser und Nährstoffe. Denn in dieser Zeit wachsen sie langsamer als sonst. Gießen Sie Ihr Lieblingsgrün nur, wenn die Erde oben auf dem Topf trocken aussieht. Am besten benutzen Sie dazu Wasser in Zimmertemperatur. Da die meisten Pflanzen keine Staunässe vertragen, ist es ratsam, das überschüssige Wasser im Untersetzer oder Übertopf immer auszuschütten.

Mehr Feuchtigkeit für unsere Zimmerpflanzen während der Winterzeit

Das Besprühen der Pflanzen mit kalkarmen Wasser, vorzugsweise Regenwasser, schafft Abhilfe gegen die trockene Luft in den beheizten Räumen. Auch ein Luftbefeuchter sorgt für eine feuchtigkeitshaltigere Zimmerluft. Nehmen Sie sich während der Wintermonate die Zeit, um Ihre Pflanzen ausgiebig zu inspizieren. So werden Schädlinge frühzeitig entdeckt. Anhand von Beschreibungen in Fachbüchern, im Internet oder auf den Seiten der Pflanzenschutzämter lassen diese sich schnell zuordnen. Hier finden Sie auch zusätzliche Tipps für die richtige Pflege von Pflanzen in der Winterzeit.

... Denn die altbekannte Türklingel hat einen entscheidenden Nachteil: Man sieht nicht, wer vor der Tür steht. Die moderne Türkommunikation gibt den Blick frei. Aber sie kann noch viel mehr als das. RE/MAX Germany stellt Ihnen hier die neue Generation an Türklingeln kurz vor.

Schau mal, wer da klingelt.

Die herkömmliche Türklingel hat bald ausgedient. Der neue Standard heißt: Türkommunikation. Dafür werden die gängigen Sprechanlagen zusätzlich mit einer Videoüberwachung ausgestattet. Mit dieser hat man den Eingangsbereich im Blick und sieht, wer vor der Tür steht, wenn es klingelt. Das führt zu mehr Komfort und Sicherheit. Denn auf diese Weise öffnet man niemandem aus Versehen die Tür, den man gar nicht im Haus haben möchte.

Und wer braucht noch einen Haustürschlüssel, wenn die Tür sich mit einem Fingertipp öffnen lässt? Die elektronische Zutrittskontrolle bietet eine bequeme und einbruchssichere Alternative zu Schlüssel und Schloss. Dazu werden Fingerprint-­Sensoren einfach in das Türblatt von Haus- und Wohnungstüren integriert.

Gegenüber Codekarten und Electronic-Keys, wie man sie vom Auto her kennt, haben die Sensoren den Vorteil, dass man nichts mehr mitnehmen muss.  Auch kann man nichts verlieren oder muss zeitraubend nach einem Schlüssel oder einer Codekarte suchen. Dies ist besonders für Familien mit Kindern eine große Erleichterung.

Die Türklingel mit Smart Home kombinieren.

Die Türkommunikation lässt sich auch ins Smart Home einbinden. Dieses regelt vielleicht schon bald die Alarmanlage, Rollläden, Licht und Heizung. Via App lässt sich dann die Tür auch von Ferne überwachen und steuern – und auch öffnen. Das ist sehr praktisch, wenn zum Beispiel ein Familienmitglied vor der Tür steht, welches den Schlüssel vergessen hat. Oder Sie bekommen überraschend Besuch, sind aber gerade selbst noch im Supermarkt. Mit einer smarten Türklingel können Sie von unterwegs sehen, wer vor der Türe steht, mit dem Besucher sprechen und ihn ins Haus reinlassen. So sind Sie sozusagen auch im Urlaub immer Zuhause.

... Ja, er darf – zumindest dann, wenn der Wohnungseigentümer kein berechtigtes Interesse hat, die Wohnung zu betreten. Doch wo endet das Hausrecht des Mieters und wo beginnt das Recht des Vermieters? RE/MAX Germany klärt auf, wo das Recht eines Vermieters bei seiner vermieteten Immobilie endet.

Vermieter – Schnüffeln ist verboten.

Natürlich ist der Wunsch eines Vermieters verständlich, dass er sich gerne einen Eindruck vom Zustand der vermieteten Wohnung machen möchte. Erlaubt ist das jedoch nicht! Denn sein Besichtigungsrecht hört da auf, wo das Hausrecht des Mieters beginnt.

Das Hausrecht, auch Besitzrecht genannt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und schützt die Bewohner einer Immobilie in ihrer freien Entfaltung. Beim Vermieten der Immobilie geht es vom Eigentümer auf den Mieter über.

Das Hausrecht umfasst das Grundrecht auf Schutz des Wohnbereiches (Hausfrieden). Der Besitzer oder Benutzer einer Wohnung oder eines Hauses kann frei darüber entscheiden, wem er Zutritt gewährt und wem nicht. So darf er auch unliebsamen Besuchern die Tür weisen oder gar ein Hausverbot erteilen. Sollte der Gast sich weigern, zu gehen, dann ist sogar ein gewisses Maß an Gewalt im Sinne von Notwehr erlaubt.

Laut BGH ist sanfte Gewalt erlaubt.

So geschehen in einem Fall, der vor dem Bundesgerichtshof landete. Unter dem Vorwand, sich von der ordnungsgemäßen Installation eines Rauchmelders überzeugen zu wollen, inspizierte eine neugierige Vermieterin gleich alle Wohnräume. Der Mieter wehrte sich gegen den Übergriff und wies ihr die Tür. Als die Vermieterin sich weigerte, die Wohnung zu verlassen, umfasste der Mieter sie kurzerhand mit beiden Armen und trug sie hinaus. Zu Recht, befand der BGH (VIII ZR 289/13). Wer sich gegen den Willen des Bewohners in dessen Wohnung aufhält, begeht Hausfriedensbruch, und das ist eine Straftat. Das kann im Falle einer Anzeige eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr bedeuten (§ 123 StGB).

... Ländliche Gebiete dagegen bluten, vor allem in den alten Bundesländern, zunehmend aus. Seit Jahren sucht die Politik nach Wegen, dem entgegenzusteuern. Doch Landleben lässt sich nicht einfach verordnen. Die zunehmende Akademisierung hat diesen Trend noch verstärkt. Berufstätige wohnen und arbeiten in den Städten. Wer eine Familie gründet, zieht allenfalls in die auch immer teurer werdenden Speckgürtel der Metropolen. Doch mittlerweile gibt es kleine Kommunen, die bewusst junge Städter anlocken. RE/MAX Germany berichtet im Folgenden über eine neue Studie zu diesem Phänomen.

Wie digitales Arbeiten Städter auf’s Land bringen kann.

Speckwürfel inmitten des schrumpfenden Raumes“ nennt Reiner Klingholz die kleinen Kommunen, die vor allem junge Städter anziehen. Er ist Leiter des Berlin Instituts für Bevölkerung und Entwicklung. Und es gibt innovative Menschen wie Digital-Projektmanager Philipp Hentschel, der mit seiner Familie raus aus der Stadt will. Denn dort wird es immer enger, voller und teurer. Gemeinsam mit gleichgesinnten Berlinern hat er eine Genossenschaft gegründet. Im Dorf Prädikow in Brandenburg baut er gerade einen verfallenen Gutshof zu einem Wohn- und Arbeitsdomizil um. 60 bis 100 Erwachsene und Kinder sollen hier Platz finden – davon gibt es auf dem großen Vierseithof mit neun Hektar Land mehr als genug.

Der Hof Prädikow ist eines von 18 Projekten, die das Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung in der Studie „Urbane Dörfer – Wie digitales Arbeiten Städter aufs Land bringen kann“ untersucht hat. Die Forscher wollten wissen, für wen der Umzug aufs Land überhaupt attraktiv ist. Welche Unterstützung brauchen diese Menschen? Einige der Projekte stecken noch in den Kinderschuhen, andere sind bereits im dörflichen Alltag verankert.

Digitales Arbeiten geht überall.

Bei den Stadtflüchtigen handelt es sich keineswegs nur um nostalgische Backsteinromantiker. Menschen wie Philipp Hentschel wollen das Leben auf dem Land mit viel Tatkraft und Engagement neu erfinden. Paradoxerweise haben gerade Menschen, die in der digitalen Arbeitswelt aufgewachsen sind, die besten Voraussetzungen für die Stadtflucht. Denn digitales Arbeiten kann überall stattfinden. So sind es vor allem Akademiker, die in Kreativ- und Wissensberufen arbeiten. Sie haben das Land als neuen Lebensort für sich entdeckt – und dabei neue Formen gemeinschaftlichen Wohnens und Arbeitens geschaffen.

Freiberufler und Selbstständige wie Mediengestalter, Architekten und Journalisten können ihre Arbeit mit aufs Land nehmen. Sie teilen sich dort Büroräume, um nicht allein vor dem PC zu sitzen.  Voraussetzung hierfür ist allerdings eine gute Verbindung zum weltweiten Netz. Die ist, trotz anderslautender Versprechen der Bundesregierung, durchaus nicht flächendeckend gegeben. Andere suchen sich auf dem Land neue Stellen. Denn auf die Dauer pendeln will niemand. Wieder andere nutzen die Chance für einen beruflichen Wandel. So hat Philipp Hentschels Frau, ehemals Programmiererin, auf Tischlerin umgelernt.

Impulse für die Dorfentwicklung.

Auch die Kommunen profitieren davon, dass neues Leben in alte Fabriken, Mühlen, Klosteranlagen und Landgüter einzieht. Denn es handelt sich um baufällige Immobilien, die sie sonst auf eigene Rechnung abreißen müssten. Doch das ist nicht alles. Städter bringen auch Ideen und Impulse für die dörfliche Entwicklung mit. Sie wollen ihr neues Umfeld gerne aktiv mitgestalten. So entstehen im „Dorf 4.0“ nicht nur digitale Arbeitsinseln, sondern auch neue Treffpunkte für die Dorfbewohner und Zugezogenen. Die Städter eröffnen Cafés, Hofläden, organisieren Kulturfestivals oder gründen Initiativen für die Nahversorgung von Lebensmitteln. Außerdem rettet der zugezogene Nachwuchs den ein oder anderen Dorfkindergarten.

Einige Orte haben durch ihre neuen Bewohner und Angebote sogar Bekanntheit erlangt. So heißt es in der Studie, „dass die Städter sich am Wochenende in Scharen aufmachen, um in der alten Gärtnerei Kaffee zu trinken, die Ausstellung lokaler Künstler zu besuchen und am Ende das frisch geerntete Gemüse aus dem lokalen Permakulturgarten zu kaufen“. Allerdings räumen die Macher ein, dass die untersuchten Projekte keine Gewähr für eine Trendwende geben. Doch mit Unterstützung durch eine Politik, die die Zeichen der Zeit erkennt, könnte ein Strukturwandel hin zu mehr Ausgleich zwischen Stadt und Land gelingen.

Die im August 2019 erschienene Studie des Berlin Instituts für Bevölkerung und Entwicklung und Neuland21.e.V. findet man unter www.berlin-institut.org/publikationen.

... Heftige Schneefälle gab es im letzten Jahr nur in Bayern und Sachsen. Andererseits sind extreme Wetterlagen häufiger geworden. So sollte ein Hausbesitzer auf jeden Fall für einen eventuellen Kälteeinbruch gewappnet sein. Denn durch die kalte Witterung können aus kleineren Schäden schnell Sanierungsfälle werden. Fangen Sie mit Ihrem Haus-Check am besten gleich oben auf dem Dach an. Hier eine kleine Anleitung von RE/MAX Germany.

So können Frost und Schnee Ihrem Heim nichts anhaben.

1. Dachpfannen und Dachrinne.
   Falls Sie ein geübter Heimwerker sind und über eine Absturzsicherung verfügen, können Sie Ihr Dach selbst überprüfen. Gibt es es undichte Stellen oder fehlen ein paar Ziegel? Sind einige vielleicht lose oder verschoben? Strategisch klug ist es, zu warten, bis die Herbststürme kräftig an den Dachpfannen gerüttelt und diesen Test für Sie erledigt haben.Fehlende oder defekte Dachpfannen müssen jedoch unbedingt noch vor dem Winter ersetzt werden. Ist das Wasser erst einmal unter die Unterspannbahn gelaufen, wird es teuer. Denn gefrorenes Wasser dehnt sich aus und kann bereits kleine Risse auf den Dachpfannen oder Schäden an der Isolierung aufreißen lassen.Prüfen Sie auch, ob die Antennen und gegebenenfalls das Schneefanggitter fest montiert sind. Die Wartung der Solaranlage sollten Sie jedoch einem Fachmann überlassen. Auch der solide Sitz der Dachrinnen sollte vor dem Winter gecheckt werden. Im Herbst bleibt viel Laub darin hängen. Dieses muss unbedingt entfernt werden. Ansonsten kann das Wasser nicht richtig ablaufen, wenn der Schnee schmilzt. Unser Tipp: Wenn Sie einen Dachrinnenschutz anbringen, gelangt das Laub nicht in die Fallrohre und lässt sich leicht und schnell beseitigen.
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2. Die Fassade checken.
   Der nächste prüfende Blick sollte dem Mantel Ihres Hauses, also der Fassade, gelten. Ist sie beschädigt, können Nässe und Frost in das Mauerwerk eindringen. Bessern Sie Putzschäden und Risse unbedingt aus, bevor der erste Frost dafür sorgt, dass der Putz weiter aufplatzt. Ist die Dämmung erst einmal nass, verliert sie ihre isolierende Wirkung und es können Kältebrücken entstehen. Und wenn Sie schon einmal draußen sind, vergessen Sie auch nicht, die Hähne an den Außenarmaturen zu öffnen, damit restliches Wasser vor dem Frost abschließen kann.
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3. Sind Türen und Fenster dicht?
   Auf dem Weg ins Hausinnere sind die Fenster und Türen an der Reihe. Schließen Sie dicht? Prüfen Sie die Scharniere und die Dichtungen zwischen Fensterflügel und Rahmen und tauschen Sie letztere gegebenenfalls aus. So sparen Sie nicht nur Heizkosten, sondern beugen auch Schimmelbildung durch Kondenswasser vor.
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4. Heizungsanlage warten lassen.
   Die beste Zeit für die jährliche Heizungswartung ist kurz vor dem Wintereinbruch. Bereits kleine Änderungen in den Einstellungen können unnötige Kosten ersparen. Diese können zum Beispiel durch eine zu hoch eingestellte Vorlauftemperatur entstehen. Denken Sie auch daran, die Heizkörper zu überprüfen und gegebenenfalls zu entlüften.

Sicherheit rund ums Haus.

An dunklen Wintertagen kann eine ausreichende Außenbeleuchtung besonders bei Glatteis Unfällen vorbeugen. Ist die (LED-)Beleuchtung auf allen Wegen und Treppen rund ums Haus hell genug? Eine helle Außenbeleuchtung verhindert nicht nur Stürze, sondern schreckt auch Einbrecher ab. So und damit haben Sie den Wintercheck für dieses Jahr geschafft! Nun ist Ihr Haus für die kommende Wintersaison bestens vorbereitet.

Quellen: heimwerker.de, my-hammer.de, heimhelden.de, t-online.de, praxistipps.focus.de, vpb.de

... Sie beschäftigt nach wie vor häufig die Gerichte. REMAX Germany berichtet im Folgenden über ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts München. Dieses verurteilte die Vermieter,  eine Vermietererbengemeinschaft, dazu, dem Klägerehepaar in München-Neuhausen die Haltung eines Hundes zu erlauben.

Gericht entscheidet zugunsten der Mieter mit Hundewunsch.

Die Mieter einer Viereinhalb-Zimmer-Wohnung in München wollten ihren beiden Kindern einen Hund aus dem Tierheim schenken. Um Problemen mit den Mitmietern vorzubeugen, befragten sie im Vorfeld ihre Nachbarn. Doch während diese das Vorhaben akzeptierten, lehnten die Eigentümer, eine Vermietererbengemeinschaft, das Ansinnen der Familie ab.  Zur Begründung hieß es, dass man noch keiner Mietpartei die Hundehaltung erlaubt habe. Außerdem äußerten die Vermieter Bedenken hinsichtlich der Versorgung des Tieres. Die schulpflichtigen Kinder (13 und 15 Jahre) könnten sich erst nach 16 Uhr um den Hund kümmern und die Eltern seien beide berufstätig.

Die Familie akzeptierte die Ablehnung nicht und klagte schließlich vor dem Münchner Amtsgericht. Das Gericht entschied zugunsten der Mieter (AZ 411 C 976/18). Die von den Vermietern vorgebrachten Ablehnungsgründe reichten nicht aus, um die Hundehaltung zu verbieten. So biete die Wohnung ausreichend Platz für eine Hundehaltung. Außerdem seien Grünflächen für Gassigänge leicht und schnell zu erreichen.

Artgerechte Haltung und Erziehung des Hundes muss gewährleistet sein.

Laut dem Münchener Amtsgericht stand die artgerechte Haltung des Tieres nicht infrage. Schließlich konnte das klagende Ehepaar eine langjährige Erfahrung im Halten und Erziehen von Hunden nachweisen.  Zudem lagen Empfehlungsschreiben von einer Hundetrainerin und des Tierheims vor. Und außerdem arbeitet die Ehefrau nur in Teilzeit und die Kinder kommen mittags aus der Schule. In Urlaubszeiten sind die Großeltern bereit, sich um den Hund zu kümmern.

Bei einer artgerechten Haltung und richtigen Erziehung ist nicht davon auszugehen, dass der Hund durch verstärktes Jaulen oder Gebell auf sich aufmerksam macht. Auch müssen die Vermieter keinen Schaden an der Wohnung befürchten. Die Kläger hatten sich außerdem bereit erklärt, eine entsprechende Versicherung abzuschließen.

Auch die Rasse des Tieres, ein Magyar Viszla, gab keinen Anlass zur Besorgnis. Der ungarische Vorsteherhund gilt als freundlich, sensibel und ausgeglichen. Die Ablehnung des Vermieters beruhe rein auf allgemeinen Befürchtungen. Es lägen jedoch keine konkreten Anhaltspunkte für eine zu erwartende unzumutbare Belästigung vor. Fazit: Der Hund durfte in die Viereinhalb-Zimmer-Wohnung einziehen.

Grundsätzliches Verbot eines Hundes in Mietwohnung ist unzulässig.

Die Hundehaltung in Mietwohnungen bleibt dennoch eine Einzelfallentscheidung. Sie bedarf immer der Erlaubnis des Vermieters, auch wenn ein grundsätzliches Verbot der Hunde- und Katzenhaltung durch eine Klausel im Mietvertrag nicht zulässig ist. So hatte der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs im März 2013 (VIII ZR 168/12) entschieden, dass ein generelles Verbot den Mieter unangemessen benachteiligt. Es wiederspricht dem Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Bei der Einzelfallentscheidung müssen die Belange und Interessen nicht nur der Mietvertragsparteien, sondern auch der anderen Hausbewohner und Nachbarn berücksichtigt werden. Dies war im Münchener Fall im Vorfeld bereits geschehen. Wenn sich jedoch der Vierbeiner zum Beispiel durch ständiges Kläffen oder Verschmutzen der Gemeinschaftsflächen als Störfaktor erweist und er den Unmut der Hausgemeinschaft auf sich zieht, kann seine Haltung auch nachträglich untersagt werden. Blinden und Therapiehunde sind von all diesen Regelungen ausgenommen. Sie bedürfen keiner Genehmigung, müssen jedoch einen Nachweis über ihre spezielle Eignung besitzen.

Quellen: Amtsgericht München, Pressemitteilung vom 01.03.2019, mietrecht.com, dejure.org, juris.bundesgerichtshof.de, urteile-mietrecht.net, immonet.de

... Dort kommt das Naturmaterial mit seiner warmen, weichen Optik ganz groß raus und verwandelt einen funktionalen Raum in ein behagliches Home-Spa. RE/MAX Germany hat den Trend zu Holz im Badezimmer mal etwas genauer unter die Lupe genommen.

Holz im Bad? Das geht!

Das warme Naturmaterial in Form von Regalen und Schränken zieht als Verkleidung für Badewanne und Toilette zunehmend auch in die hiesigen Badezimmer ein. Dabei handelt es sich keineswegs nur die Laune eines aktuellen Einrichtungstrends. Vielmehr gehört Holz zu den ältesten Baustoffen in Badezimmern und Feuchträumen.  So hat es in japanischen Badehäusern zum Beispiel eine lange Tradition und verbreitet dort Wärme und Geborgenheit. Aber auch Skandinavische Saunen werden von jeher aus unbehandeltem Fichtenholz gebaut. Denn Holz atmet und nimmt Feuchtigkeit auf und reguliert so ideal das Raumklima. Darüber hinaus besitzt das Naturmaterial sogar eine antibakterielle Wirkung.

Holz strahlt außerdem Wärme und Natürlichkeit aus und qualifiziert sich damit automatisch für das heimische Badezimmer.  Denn dieses dient im Zeitalter offener Grundrisse  oft als Rückzugsort und Ruhepol. Und da es wesentlich angenehmer ist, einen warmen Holzboden unter den nackten Füßen zu haben als kalte Bodenfliesen, wird Holz auch immer häufiger als Bodenbelag verwendet. Aber Holz im Bad? Manch einer riecht da schon den Schimmel. Doch fachgerecht verbaut und versiegelt können Badedämpfe und Wasserspritzer auch massivem Holz nichts anhaben. Natürlich ist dafür eine ausreichende Belüftung eine nötige Voraussetzung.

Wärme und Natürlichkeit durch Holz im Badezimmer.

Gerne werden im Bad Hölzer verwendet, die Säureanteile in Putzmitteln verkraften. Dazu gehören zum Beispiel Mahagoni, Buche, Erle, Fichte, Ahorn, Kiefer, Kirschbaum, Nussbaum, Esche, Teak, Douglasie und Lärche. Generell genügt es jedoch, das Holz mit einem feuchten weichen Tuch und mildem Spielmittel zu reinigen. Ideal für den Badezimmerboden sind harte Hölzer wie Buche, Esche oder Eiche oder auch exotische Sorten wie Merbau, Wenge und Jatoba. Unser Fazit: Wenn man ein paar Regeln beachtet, steht einer Verwendung von Holz im Badezimmer nichts im Wege.

Der September ist der ideale Zeitpunkt, um den Vogelnistkasten im Garten zu reinigen. Denn bis dahin ist auch der letzte Vogelnachwuchs ausgeflogen und es haben sich meist noch keine „Nachmieter“ darin breitgemacht. Von daher können Sie in dieser Jahreszeit die alten Nester ungestört aus den Kästen entfernen. Damit säubern Sie den Nistkasten auch von Parasiten wie Milben, Zecken und Vogelflöhe. Denn diese nisten sich nämlich während der Brutzeit gerne in den Nestern ein. Von daher wird Ihnen die Vogelbrut im nächsten Jahr dankbar sein, wenn sie einen sauberen Brutplatz  vorfindet.

Den Nistkasten von Parasiten säubern.

Bei der Säuberung wird der Vogelkasten zunächst einmal gründlich ausgefegt. Reicht das nicht aus, um alle Parasiten zu entfernen, können Sie auch mit klarem Wasser nachhelfen. Oder Sie spülen den Kasten mit einer Sodalauge aus. Auf chemische Reinigungs- oder Desinfektionsmittel, wie wir sie im Haushalt verwenden, sollten Sie jedoch verzichten. Denn diese sind eher schädlich.

Doch bevor Sie mit Handschuhen und Besen in Aktion treten, sollten Sie höflicherweise kurz am Nistkasten anklopfen. So empfiehlt es zumindest der Naturschutzbund Deutschland (NABU). Denn wenn der Herbst kommt, lassen sich gerne einige Kleintierarten über den Winter in den Vogelnistkästen häuslich nieder. Damit eventuelle „Nachmieter“, wie zum Beispiel die Hasel- oder Waldmaus oder auch die Fledermaus, gewarnt sind, sollten Sie sich vor dem Säubern des Nistkastens also unbedingt bemerkbar machen. Dadurch können die Zwischenmieter rechtzeitig das Weite suchen und Sie fallen mit Ihrer Putzaktion sozusagen nicht mit der Tür ins Haus.

Den Nistplatzputz auf das nächste Jahr verschieben.

Übrigens wissen auch einige Vogelarten, wie zum Beispiel Meisen, Spatzen oder Kleiber, die Nistkästen als warmes Plätzchen in kalten Herbst- und Winternächten zu schätzen. RE/MAX Germany empfiehlt also, neue Kästen bereits im September aufzuhängen. Falls Sie den Nistplatzputz im Spätsommer verpassen, sollten Sie als rücksichtsvoller Nistkasten- Eigentümer lieber bis zum Ende des Winters und vor der nächsten Brutzzeit warten. Denn es wäre schade, wenn Sie durch Ihren gutgemeinten „Hausputz“ eventuelle Nachbewohner aus ihrem Winterquartier vertreiben.

... brauchen Sie nicht unbedingt professionelle Hilfe. Eine exklusiv wirkende Einrichtung muss noch dazu nicht einmal besonders kostspielig sein. RE/MAX Germany hat ein paar  effektive Tipps und Tricks für Sie. Damit bringen Sie einen Hauch von Luxus in Ihre vier Wände.

Stilvolle Wohnideen für Ihr Zuhause

Eine Altbauwohnung ist für viele Menschen der Inbegriff wohnlicher Eleganz. Dazu gehören hohe Decken, Stuckapplikationen, Wandvertäfelungen und massive Holzdielen in jedem Raum. Aber auch moderne Wohnungen lassen sich schnell stilvoll aufhübschen. Dabei wird der Boden als Gestaltungselement meist vergessen. So wirken Räume oder Dielen nicht nur ordentlicher, wenn der Boden freigeräumt ist, sondern auch großzügiger und eleganter. Dieser Effekt lässt sich durch passende Hängeschränke oder Möbel mir hohen Beinen noch steigern.

Holzparkett bzw. Laminat in der Optik des gewünschten Holztones sind der Klassiker unter den Bodenbelägen. Besonders edel wirkt Kastanienholz, kombiniert mit kräftigen Wandfarben wie Smaragdgrün, Petrol oder Burgunderrot. Optisch strecken lässt sich eine Wohnraumwand übrigens noch durch lange Vorhänge. Diese sollten Sie knapp unter der Decke ansetzen und bis zum Boden reichen lassen.

Rücken Sie Ihre Wohnung in richtige Licht

Weniger ist oft mehr – dieser Grundsatz gilt auch beim Wohnen. Ein formschöner Sessel, die Art Déco-Lampe vom Flohmarkt oder eine exklusive Vase: Einzelne Lieblingsstücke verleihen einem Raum individuelles Flair. Wichtig ist allerdings, dass Sie sie durch die Platzierung und Beleuchtung als Blickfang richtig in Szene setzen. Ein überladenes Ambiente hingegen wirkt selten elegant. Vor allem kleinere Räume werden durch zu viele Möbel erschlagen. Auch ein zu viel an Kleinkram oder Deko wirkt schnell ramschig und ruhelos. Denn um Stil und Atmosphäre auszustrahlen, muss ein Raum atmen können.

Wesentliches Element eines stimmigen Raumkonzeptes ist die Beleuchtung. Hier können Sie durch mehrere kleine Lichtquellen Struktur schaffen. Diese lassen den Raum interessanter und lebendiger wirken als ein großes Deckenlicht. Wohnliche Akzente erzielen Sie durch eine indirekte Beleuchtung. Dabei sollten die Lampen, die sichtbar sind, zum Einrichtungsstil passen. Es sei denn, sie sind selbst ein Blickfang, wie zum Beispiel ein opulenter Kronleuchter. Wandverkleidungen aus Schiefer, Stein oder Holz wirken stilvoll und dämpfen das Licht im Raum auf natürliche Weise.

Glanz in das eigene Zuhause bringen

Zwar ist nicht alles Gold, was glänzt, doch Dekoelemente wie Vasen oder Kerzenhalter aus edlen Metallen (z. B. Silber, Messing, Kupfer) oder Glanztapeten setzten glamouröse Akzente. Diese wirken bei minimalistischen und eleganten Einrichtungsstilen wie dem skandinavischen besonders elegant. Große, dekorativ gerahmte Spiegel vergrößern einen Raum und werten ihn optisch auf. Aber auch schimmernde Stoffe wie Samt oder Seide veredeln ihn. Wem das samtene Sofa zu opulent oder „retro“ erscheint, kann mit noblen und hochwertigen Kissenbezügen punkten. Hübsche Sofakissen sind die einfachste und effektvollste Art, einen Wohnraum zu verschönern. Besonders exquisit wirken Gestaltungselemente wie große Spiegel, verschiedene Lichtquellen und hochwertige Materialien wie Holz- oder Steinverkleidungen im Bad. Als Echtholz eignen sich Holzarten wie Buche, Fichte, Ahorn, Kiefer, Kirsch- oder Nussbaum. Sie reagieren weniger empfindlich auf Feuchtigkeit.

Übrigens: Wer auf den Altbauschick nicht verzichten will, findet eine große Auswahl von Stuckverzierungen, Leisten, Fester- und Türprofilen aus Gips oder Hartschaum im Fachhandel.

Quellen: pinkmilk.de, pinterest.de, genialetricks.de, my-hammer.de, bette.de, deavita.com

... Das musste ein Immobilienerbe schmerzlich erfahren, der das Haus seines verstorbenen Vaters selbst bewohnen wollte. Das stellt an und für sich kein Problem dar. Doch der Erbe machte einen Fehler: Er ließ sich mit seinem Einzug zu viel Zeit. RE/MAX Germany hat den Fall zusammengefasst.

Die Bedingungen für Steuerfreibeträge bei Immobilien

In dem im Mai 2019 verhandelten Fall erbte ein Sohn als Alleineigentümer ein Zweifamilienhaus. Sein Vater hatte das Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bis zu seinem Tod im Januar 2014 bewohnt. Nach dem Grundbucheintrag im September 2015 ließ der Erbe sich noch einmal sieben Monate Zeit, um Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen. Erst zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall bezog er schließlich das Haus. Viel zu spät, befand das Finanzamt. Es forderte Erbschaftssteuer ein, ohne dabei die für ein Familienheim üblichen Steuerfreibeträge zu berücksichtigen.

Damit die Steuerfreibeträge gelten, müssen in der Regel folgende drei Bedingungen erfüllt sein:

1. Die Immobilie hat höchstens 200 Quadratmeter Wohnfläche.
2. Der Erbe muss innerhalb von höchstens sechs Monaten eingezogen sein.
3. Das Haus oder die Wohnung dient ihm für mindestens zehn Jahre als Erstwohnsitz (zieht er früher aus, muss er den erbschaftssteuerpflichtigen Teil der Immobilie rückwirkend versteuern).

Wie hoch sind die Freibeträge bei Immobilien?

Doch zurück zu unserem Fall: Die Klage des Erben gegen das Finanzamt war von vornherein zum Scheitern verurteilt. Denn eine Steuerbefreiung setzt voraus, dass der Erbe die Immobilie innerhalb von sechs Monaten selbst nutzt. Der Kläger habe jedoch nicht glaubhaft darlegen können, dass er die Verzögerung der Selbstnutzung nicht zu vertreten habe, bemängelten die Richter. Also entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 28. Mai (Az.: II R 37/16) zugunsten des Finanzamtes.

Bedingt durch die hohen Immobilienpreise flattern heutzutage so manchem überraschten Immobilienerben Steuerbescheide ins Haus. Nämlich immer dann, wenn der Wert der vererbten Immobilie den jeweiligen Freibetrag übersteigt. So können Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben. Bei Kindern sind es 400.000 Euro (von jedem Elternteil!). Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro vermachen, ohne dass der Fiskus zuschlägt.

Grundsätzlich ist der Steuerfreibetrag umso höher, je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist. Nur bei Geschwistern gilt diese Regel nicht. Hier liegt der Freibetrag ebenso wie bei Nichten, Neffen und Lebensgefährten lediglich bei 20.000 Euro. Liegt der Wert des Erbes über den jeweils gültigen Freibeträgen, fallen auf die Differenz Erbschaftsteuern an. Die Höhe lässt sich allerdings nicht pauschal angeben. Denn das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) sieht eine unterschiedlich hohe Besteuerung für Erben vor, die jeweils einer bestimmten Steuerklasse zugeordnet sind.

Ein Rechenbeispiel zum Schluss

Beispiel: Erwin M. erbt von seinem Vater ein Haus in Stuttgart. Dieses hat einen Wert von 450.000 Euro. Wenn Sie davon den Steuerfreibetrag von 400.000 Euro abziehen, bleiben 50.000 Euro übrig. Auf einen Betrag bis zu 75.000 Euro fallen sieben Prozent Erbschaftssteuer an. Erwin M. muss also 3.500 Euro an das Finanzamt überweisen. Natürlich gibt es keine Regel ohne Ausnahme. Je nach Verwandtschaftsgrad sowie Art und Wert des Nachlasses ist es aufgrund vieler steuerlicher Details möglich, zu erben, ohne Erbschaftsteuer zu zahlen. RE/MAX Germany rät deshalb allen Familien sich rechtzeitig beraten zu lassen. Denn durch eine vorausschauende Konzeption des Testaments beziehungsweise des Erbvertrags oder auch im Rahmen von Schenkungen zu Lebzeiten lassen sich teure Erbschaftssteuern vermeiden.

Quellen: juris.bundesfinanzhof.de, Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz, ntv.de, lto.de, erbrechtsforum.de, focus.de, immoverkauf24.de, steuertipps.de

... seine Auftraggeber beim Immobilienkauf steuerrechtlich zu beraten. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies mit einem Urteil die Schadensersatzklage einer Privatverkäuferin ab. Sie hatte ihre Maklerin verklagt, weil sie sie nicht auf die Spekulationsfrist hingewiesen hatte. RE/MAX Germany stellt im Folgenden den Fall kurz vor.

Die Pflichten des Immobilienmaklers

Die Tätigkeit eines Immobilienmaklers ist sehr umfangreich. Schon längst beschränken sich seine Aufgaben nicht mehr auf reine Nachweis- und Vermittlungstätigkeiten. Ein versierter Makler bietet darüber hinaus Beratung und Betreuung rund um die Immobilie an. Doch was darf der Kunde erwarten und wo enden die Pflichten des Maklers?

Um diese Frage ging es im Juli 2018 bei der Klage einer Immobilienverkäuferin gegen eine Maklerin. Sie  beschuldigte diese, dass sie ihrer Auskunftspflicht nicht nachgekommen sei (BGH I ZR 152/17). Das Finanzamt hatte eine Steuernachzahlung von rund 48.000 Euro aus dem Veräußerungsgewinn der Klägerin gefordert, da die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war.

Anfang 2004 hatte die Klägerin das Anwesen in Krefeld mit acht vermieteten Wohnungen für 170.000 Euro gekauft. Im Mai 2013 beauftragte sie die Maklerin, einen Käufer zu finden. Bereits zwei Monate später, im Juli 2013, wurde das Anwesen für 295.000 Euro verkauft. In diesem Falle rächte sich die Eile, die die Verkäuferin der Maklerin auferlegt hatte. Denn hätte sie ein halbes Jahr länger gewartet, wäre die Spekulationspflicht abgelaufen.

Berechtigt heißt nicht unbedingt verpflichtet

Die Verkäuferin verklagte die Maklerin auf Schadensersatz. Sie war der Überzeugung, dass die Maklerin die Pflicht gehabt hätte, auf die nicht verstrichene Spekulationsfrist hinzuweisen. Doch sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht wiesen die Klage ab. Die Klägerin gab nicht auf und zog vor den Bundesgerichtshof. Doch auch dieser verneinte den Schadensersatzanspruch. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB stehe ihr kein Anspruch auf Schadensersatz zu. Der Beklagten sei keine Pflichtverletzung anzulasten.

Schließlich hat ein Immobilienmakler grundsätzlich keine Pflicht zur steuerrechtlichen Beratung im Rahmen eines Immobilienverkaufs. „Die Annahme einer generellen Pflicht des Maklers, über steuerrechtliche Aspekte einer erwogenen Transaktion aufzuklären, dehnte dessen Pflichten unzumutbar aus“, heißt es wörtlich in der Begründung. „Makler sind zwar gemäß § 4 Nr. 5 StBerG berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten (…), sie sind dazu aber gegenüber dem Auftraggeber nach dem Maklervertrag grundsätzlich nicht verpflichtet.“

Nur in diesen Fällen hat der Immobilienmakler Beratungspflicht

Eine Beratungspflicht besteht nur, wenn diese vertraglich vereinbart wurde. Ebenso muss der Makler beraten, wenn er sich in Steuerfragen als Fachmann/-frau präsentiert hat und/oder der Auftraggeber erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf. Zur besonderen Beratung und Aufklärung ist der Makler auch dann verpflichtet, wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet. Im vorliegenden Fall lag aber keine dieser Ausnahmen vor. Anders hätte der Fall übrigens gelegen, wenn die Verkäuferin die Immobilie selbst bewohnt hätte, denn dann greift die Spekulationssteuer nicht.

Quellen: gesetze-im-internet.de, juris.bundesgerichtshof.de, haufe.de, faz.net, kostenlose-urteile.de

... Zum einen ist selbst erzeugter Strom klimafreundlich. Zum anderen macht er den Eigenheimbesitzer unabhängig von den Energieversorgern und steigenden Strompreisen. Doch ist die Anschaffung einer Photovoltaikanlage auch wirtschaftlich sinnvoll? Nicht zuletzt hat dank der „Fridays vor Future“ das Klimabewusstsein in Deutschland deutlich zugenommen. Die Grünen haben mehr Zulauf denn je und der „Greta-Effekt“ steigert die Nachfrage nach Ökostrom. Dies und die Tatsache, dass Solarstrom billiger geworden ist, verschafft der Solarbranche auch im Privatbereich einen neuen Auftrieb. RE/MAX Germany hat recherchiert, inwieweit sich die Montage einer Photovoltaikanlage im Jahr 2019 wirklich lohnt.

Solarbranche im Aufwind

Nach den Boomjahren 2011 und 2012 steckte die Solarbranche in einer tiefen Krise. Denn die hohen Abnahmepreise für Strom hatten sich seitdem drastisch reduziert. Doch nun wächst der Markt wieder. Heutzutage bekommen Hausbesitzer eine Komplettanlage schon für rund 6.000 EUR. Eine Solaranlage auf dem Dach liefert mit fünf Kilowatt Höchstleistung (kwp) den Strom für eine vierköpfige Familie. Und die Montage ist in dem Preis bereits enthalten. Allein im ersten Halbjahr 2018 wurden laut Bundesverband Solarwirtschaft deutschlandweit mehr als 35.000 Photovoltaikanlagen installiert. Die meisten Anlagen wurden dabei auf Dächern von Eigenheimen montiert. Das sind fast 50 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Eine Photovoltaikanlage lohnt sich für den Eigenheimbesitzer heutzutage vor allem durch die verstärkte Nutzung des Solarstroms für den eigenen Bedarf. „Da die Einspeisevergütung sich auf niedrigem Niveau eingependelt hat, ist es tatsächlich sinnvoller, den Strom selbst zu nutzen“, sagt z. B. Jochen Schäfenacker, Energieberater der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Momentan bringt die Einspeisung einer Kilowattstunde bei Neuanlagen etwas mehr als zwölf Cent, garantiert für 20 Jahre. Eine Kilowattstunde Strom aus dem Netz kostet, je nach Tarif, mindestens 25 Cent. Der Direktverbrauch spart also deutlich mehr ein, als der Verkauf einbringt.“

Der Eigenverbrauch lohnt sich also umso mehr, je größer die Differenz zwischen den Bezugskosten für Strom und den Stromgestehungskosten (den Kosten für die Energieumwandlung) einer PV-Anlage ist. Die mit einer eigenen Photovoltaikanlage Kilowattstunde selbst erzeugten Stroms ist deutlich günstiger (etwa 10 bis 14 Cent je kWh) als der Strom vom Netzbetreiber. Und mit einer Senkung der Strompreise ist in absehbarer Zeit nicht zu rechnen.

Klimawandel sorgt für Photovoltaik-Rekorde

Paradoxerweise trägt gerade der Klimawandel dazu bei, den Solarstom rentabel zu machen. Laut dem Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme (ISE) in Freiburg produzierten im Juli 2018 die 1,6 Millionen Photovoltaikanlagen in Deutschland bei satten 305 Sonnenstunden den Monatsrekord von 6,7 Milliarden Kilowattstunden Strom. Damit stachen sie für kurze Zeit sogar die Atomkraft aus.

Dennoch lässt sich die Frage, ob sich die Anschaffung einer PV-Anlage derzeit wirtschaftlich rechnet, nicht pauschal beantworten. Denn um den Eigenverbrauch zu optimieren, ist zusätzliche Technik vonnöten. So sind z. B. Stromspeicher oder Smart Home-Lösungen erforderlich. Diese verteuern jedoch die Eigenstromproduktion in der Summe.

Investition in einen anglebigen Solarstromspeicher lohnt sich.

Es ist auf jeden Fall nicht empfehlenswert, bei der Batterie zu sparen. Die derzeit vorwiegend genutzten preiswerteren Blei-Akkus sind auf 2.000 Ladezyklen begrenzt. Sie können zudem nur die Hälfte des gepufferten Solarstroms zum Eigenverbrauch nutzen. Lithium-Speicher dagegen sind effizienter. Außerdem sind sie mit bis zu 6.000 Ladezyklen erheblich langlebiger. Sie können damit bis zu 90 Prozent des gespeicherten Stroms nutzen. Der Nachteil: Sie schlagen mit 6.000 bis 15.000 Euro auch stärker zu Buche. Unser Tipp: Erkundigen Sie sich nach Förderprogrammen wie dem Speicherkredit der KfW Bank.

Fazit von RE/MAX Germany: Sind die zusätzlichen Investitionen in Speichertechnik überschaubar, dann lohnt sich die Installation einer Photovoltaikanlage. Übrigens: Nicht nur im Haus lässt sich der selbst erzeugte Strom nutzen, sondern auch für die E-Mobilität auf zwei oder vier Rädern!

Quellen: spiegel.de, verbraucherzentrale-bawue.de, handelsblatt.com, energiezukunft.eu, zeit-online.de, solaranlage-ratgeber.de, solaranlagen-portal.com, focus.de

...Und zeigt er an manchen Stellen eine bräunliche Farbe? Dann liegt das eventuell daran, dass er zu radikal gekürzt wurde. Die schlechte Nachricht für faule Gärtner: Im Sommer lieber häufiger mähen, aber dabei nur wenig abschneiden. Denn höhere Halme sind resistenter gegen die Trockenheit und nehmen Mineralstoffe besser auf. RE/MAX Germany hat ein paar Tipps für Sie gesammelt, wie Sie Ihren vertrockneten Rasen wieder zum Grünen bringen.

 So wird Ihr Rasen wieder gesund, dicht und saftig
Kurze Grashalme sind anfällig für die Sonneneinstrahlung und verbrennen leicht. Das kann an besonders sonnigen Stellen schnell zu Kahlstellen führen. Besonders nach einer längeren Abwesenheit (z. B. nach den Sommerferien) sollten Sie den Rasen deshalb nicht zu sehr auf einmal kürzen. Stattdessen empfiehlt es sich, stufenweise vorzugehen. D. h. Sie stellen die Schitthöhe Ihres Rasenmähers bei dem ersten Rasenmähen nach dem Urlaub zunächst auf acht Zentimeter ein und dann erst beim zweiten Mal auf vier bis fünf Zentimeter.

Ist der Rasen erstmal verbrannt, hilft nur eine Notfall-Kur. Warten Sie dazu den nächsten kräftigen Regenschauer ab. Sobald das Gras wieder trocken ist, mähen Sie den Rasen. Danach gönnen Sie Ihrem Gartengrün eine Düngekur. Optimalerweise benutzen Sie dazu einen Streuwagen, damit der Dünger schön gleichmäßig verteilt wird. So kann sich die Rasendecke regenerieren und wächst bald wieder kräftiger als das Unkraut. Es ist allerdings empfehlenswert, dass Sie vor der Kur Hahnenfuß, Klee & Co erst ausstechen.

Wichtig: Verwenden Sie im Spätsommer oder im frühen Herbst nur noch kaliumbetonten und stickstoffreduzierten Dünger! Dieser kann Ihren Rasen sicher und gesund durch den Winter bringen.

Wasser ist für Ihren Rasen das A und O
Frisch gesäte Samen trocknen leicht aus. Sie brauchen deshalb mehrmals täglich ein bis drei Liter Wasser pro Quadratmeter. Einem ausgewachsenen Rasen genügen dagegen zwei- bis drei Bewässerung pro Woche. Mehren sich die trockenen Sommer, könnte auch in Deutschland mit der Zeit das Wasser knapp werden. So warnte unlängst das Umweltbundesamt. Doch auch wenn das Wasser derzeit noch keine umkämpfte Ressource ist, sollten Sie mit Trinkwasser sparsam umzugehen. Beim Rasensprengen hilft dabei eine einfache Methode, um festzustellen, ob der Rasen schon ausreichend gewässert ist. Sie brauchen dazu nur ein Trink- oder Marmeladenglas, das Sie auf den Rasen stellen, sobald Sie den Sprenger aufdrehen. Wenn das Gefäß zwei bis drei Zentimeter gefüllt ist, haben die Graswurzeln genügend Wasser bekommen. Wenn möglich, sollten Sie Ihren Garten frühmorgens wässern. Denn ist der Boden abends noch zu aufgeheizt von der Sonne, verdunstet ein Teil des Gießwassers und der Rasen bleibt durstig.

... Und das nur für wenige Wochen im Jahr. So schwierig eine Kündigung wegen Eigenbedarfs normalerweise auch sein mag, hier ist die Rechtsprechung jedoch eindeutig: Der Vermieter darf und kann.

So begründet der Vermieter seinen Eigenbedarf

Jüngster und prominentester Fall ist der Rechtsstreit eines in Finnland lebenden Vermieters. Dabei ging es um die Räumung einer Wohnung im Wiesbadener Familienstammsitz. Der Vermieter gab an, dass er für die Familientreffen mit seinen Kindern und Enkeln mehr Platz im familieneigenen Haus braucht. Deshalb kündigte er dem Mieter einer Fünfzimmerwohnung im zweiten Obergeschoss des viergeschossigen Gebäudes in privilegierter Lage, die sich im Besitz seiner Kinder befindet.

Zur Begründung führte der Vermieter an, dass die bisher für die zweimal im Jahr stattfindenden Familientreffen genutzte Dachgeschosswohnung für sechs Erwachsene (drei Kinder plus Ehepartner) und deren insgesamt sechs Kinder zu klein ist. Zudem erwarte die Familie in den nächsten Jahren weitere vier (Enkel)-Kinder. Seinen Eigenbedarf begründete der Vermieter auch auf die besondere Beziehung der Familie zu Wiesbaden und die regelmäßigen Aufenthalte in dem Anwesen, das schon seit Generationen in Familienbesitz ist.

Als der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, reichte der Vermieter Räumungsklage ein. Das Amtsgericht wies die Klage ab, da er den Wohnbedarf nicht anerkannte. Die beabsichtigte Nutzung der Wohnung für wenige Wochen im Jahr sei keine Nutzung zu Wohnzwecken gemäß Paragraf 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Der Vermieter ging in Berufung – mit Erfolg: Das Landgericht gab der Räumungsklage statt.

Das Urteil zu dem Rechtsstreit um Eigenbedarf

Der Streit ging in die nächste Instanz und der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte die Auffassung des Landgerichts (BGH, Beschluss vom 21.8.2018, AZ: VIII ZR 186/17). Die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweit- und Ferienwohnung stelle einen zulässigen Eigenbedarf dar. Dies sei unabhängig davon, ob der Vermieter oder eine nahestehende Bedarfsperson die Wohnung als Lebensmittelpunkt nutzt. Die Gründe für den Eigenbedarf seien „vernünftig, nachvollziehbar und nicht rechtsmissbräuchlich“. Auch eine nur zeitweise Nutzung der Wohnung erfülle die Voraussetzungen des „Benötigens“ der Räume.  Damit sei ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung gegeben. Es sei zudem nicht Sache des Gerichts, darüber zu urteilen, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich und seine Angehörigen als angemessen erachtet.

... Besonders im Dachgeschoss klettern die Temperaturen rasch auf Werte um die 30° C. Das kann zu Schlaflosigkeit und Kreislaufbeschwerden führen. Der Einbau einer Klimaanlage ist nicht in jeder Immobilie möglich. Außerdem ist das meist eine recht teuere Lösung. RE/MAX Germany gibt hier ein paar Tipps, welche sonstigen Möglichkeiten es gibt, sich vor der Hitze zu schützen.

Sonnenschutzgläser und Rollos senken die Temperaturen im Dachgeschoss

Ist die Dämmung in Dach und Wand ausreichend, bleiben die (Dach-)Fenster trotzdem als Zugangstore für die Sommerhitze. Ein spezielles Sonnenschutzglas kann hier viel bewirken. Es lässt wesentlich weniger Sonnenenergie durch als ein normales Wärmeschutzglas. Der Grad der Sonnenschutzwirkung bei Glas wird durch den Gesamtenergiedurchlassgrad, den g-Wert, bestimmt. Diese Gesamtenergie besteht aus der Sonnenenergie, die direkt durch das Glas in das Rauminnere gelangt und der Energie, die bei Erwärmung des Glases nach innen abgegeben wird. Je kleiner der g-Wert ist, desto höher ist die Sonnenschutzwirkung. Der g-Wert von modernen Sonnenschutzgläsern liegt zwischen 0,18 und 0,48. Die Werte von Wärme-Isolierverglasungen liegen im Vergleich zwischen 0,6 und 0,65 und bei 3-fach-Verglasungen bei 0,55. Eine zusätzliche Wirkung lässt sich durch Sonnenschutzfolien erzielen, die von innen angebracht werden können.

Einen Blenschutz bieten Sonnenschutzgläser allerdings nicht. Dazu sind zusätzliche Verschattungssysteme wie Jalousien oder Rollos erforderlich. Allgemein gilt: Ist die Hitze erst einmal in Ihre Immobilie eingedrungen, ist es schwer, sie wieder herauszubeförden. Daher ist die beste Lösung ein außen installierter Sonnenschutz wie z. B. Rollläden. Diese verringern den Wärmeeintrag auf bis zu fünf Prozent. Ein zusätzlicher Vorteil von Rollos ist, dass sie vor Einbrechern schützen. Allerdings sperren geschlossene Rollläden nicht nur die Hitze, sondern auch das Tageslicht aus. Hier sind Außenjalousien mit verstell- und wendbaren Lamellen die bessere Wahl. Nachrüstbar sind beide Lösungen. Aber auch Markisen sind ein dekorativer, wenn auch weniger effektiver Sonnenschutz. Sie können zudem schlechter dem Wind trotzen.

Auch Vorhänge, Faltstores & Co. schützen vor Sommerhitze im Dachgeschoss

Dekorativ, aber weniger wirksam gegen Sommerhitze, sind Beschattungen wie Faltstores, Vorhänge oder Jalousetten. Diese werden an der Innenseite des Fensters oder der Balkontüre angebracht. Hilfreich sind sie aber trotzdem. Denn auch sie verringern den Anteil der ins Hausinnere gelangenden Wärme. Ein weiterer großer Vorteil ist: Sie lassen sich auch ohne Fachmann problemlos montieren. Um einen Wärmestau zu vermeiden, sollte man die Vorhänge, Faltstores & Co jedoch nicht zu nah am Fester anbringen.

Grundsätzlich gilt: Bei knalligem Sonnenschein sollten Sie tagsüber unbedingt die Fenster Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung schließen. Das Lüften sollten Sie, je nach persönlichem Tagesrhythmus, auf spät abends, nachts und/oder früh morgens verschieben. Unser Tipp: Kombinieren Sie Quer- und Vertikallüftung indem Sie warme Luft aus den Dachfenstern entweichen lassen, während von den unteren Raumfenstern kühle Luft nachströmt.

Zum Abschluß ein paar Kühltipps für den Abend

Hilfreich ist auch ein Stand- oder Deckenventilator. Deckenventilatoren sind zwar schwerer zu installieren, haben aber dafür mehr Power. Zusätzlich sind sie auch für größere Räume geeignet. Raumklimageräte gelten dagegen als Stromfresser. Achten Sie deshalb bei der Anschaffung auf eine niedrige Energieeffizienzklasse. Viele Menschen stört auch das Brummgeräusch, das bei einem Splitgerät im Außenbereich entsteht. Dieses kann auch für Ärger mit dem Nachbarn sorgen. Einfache Einschlafhilfen in schwülen Nächten sind lauwarme Duschen. Wer sich danach nur flüchtig abtrocknet, kann die Verdunstungskälte genießen, die den Körper kühlt. Wem das noch nicht ausreicht, der kann in tropischen Nächten auch den Schlafanzug im Kühlschrank vorkühlen. Die RE/MAX-Immobilienmakler wünschen Ihnen noch viele schöne, lauwarme Sommerabende.

... stellt sich über die Erholung hinaus ein echtes Heimatgefühl ein. Man hat das Gefühl angekommen bzw. am richtigen Ort zu sein. Schnell wächst der Wunsch, sich durch den Erwerb einer Ferienimmobilie an diesem Urlaubsort ein zweites Zuhause zu schaffen. Dank der nach wie vor niedrigen Zinsen ist die Finanzierung des romantischen Rusticos in der Toscana, der feudalen Finca auf Mallorca oder des gemütlichen Ferienhäuschens auf den Ostfriesischen Inseln derzeit immer noch günstig. Vielleicht möchten Sie das Ferienhaus ja auch später als Altersruhesitz nutzen? RE/MAX Germany verrät hier, worauf Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie achten sollten.

Den Traum von einem zweiten Zuhause im Süden verwirklichen

Der Trend in Immobilien zu investieren, ist in Deutschland ungebrochen. Dabei werden Ferienhäuser in touristisch erschlossenen Regionen im europäischen Ausland zunehmend beliebter. Unter den rund 500.000 Deutschen, die bereits eine Ferienimmobilie im Ausland gekauft haben, gehören Österreich und Spanien neben Italien und Frankreich zu den Lieblingsländern.

Solange man beruflich bedingt selbst nur wenige Wochen im Jahr vor Ort sein kann, lohnt es sich, das Haus oder die Wohnung zu vermieten. Das macht den Kauf und Unterhalt der Immobilie rentabler. Nach Angaben des Maklerverbandes IVD rechnet sich eine Ferienimmobilie, wenn sie 17 Wochen im Jahr vermietet ist. Dann übersteigen die Einnahmen die Kosten für Kredit, Tilgung und Unterhalt. In Deutschland können Eigentümer zudem Steuervorteile gegenüber dem Finanzamt geltend machen. Nicht nur für Selbstnutzer, sondern auch für Kapitalanleger sind Ferienimmobilien also eine gute Alternative zum teuren heimatlichen Immobilienmarkt.

Darauf müssen Sie bei der Wahl Ihrer Ferienimmobilie achten

Bei sorgsamer Auswahl der Immobilie durch eine fundierte Standortanalyse sind mit Ferienimmobilien gute Renditen erzielbar. Entscheidend hierfür ist neben der Ausstattung vor allem die Lage der Ferienwohnung. Je attraktiver das Umfeld, desto besser stehen die Chancen auf eine hohe Auslastung der Immobilie und damit auf eine solide Mietrendite. Brutto sind Mietrenditen von bis zu neun Prozent möglich. Nach Abzug aller Kosten bleiben dann noch ca. vier bis fünf Prozent übrig. Das ist deutlich mehr, als man mit einer Eigentumswohnung in guter Lage in einer Großstadt erzielen kann.

Immobilien am Meer bzw. mit Meer- oder Seeblick sind natürlich deutlich teurer. Sie erreichen dafür aber auch meist eine bessere Belegungsauslastung. Außerdem haben sie ein höheres Wertsteigerungspotenzial. Weitere wichtige Kriterien für die Auswahl der Ferienimmobilie sind die Bausubstanz und Qualität. Denn nicht nur der Kaufpreis des Ferienhauses, sondern auch die Instandhaltungskosten entscheiden darüber, ob eine Vermietung lukrativ ist.

So gelingt der Kauf einer Ferienimmobilie

Damit aus dem Ferienflirt eine lange und glückliche Verbindung, vielleicht sogar ein Bund fürs Leben wird, zu dem auch das Finanzamt Ja sagt, empfiehlt es sich, den RE/MAX-Fachmann vor Ort zurate zu ziehen. Denn auch bei einer Ferienimmobilie gilt: andere Länder, andere Sitten. Deshalb ist die Expertise eines Fachmanns mit Ortskenntnis extrem wichtig. Selbst innerhalb der Europäischen Union gelten in jedem Land unterschiedliche rechtliche Vorgaben, Steuern, Vorschriften und Baustandards. Der RE/MAX-Immobilienmakler am Vermietungsort kennt den lokalen Markt. Er kann die Preisentwicklung am Wunschort abschätzen und berät beim Kauf einer Ferienimmobilie auch zu den Finanzierungsfragen. Grundlegend empfiehlt es sich auf jeden Fall, möglichst viel Eigenkapital einzubringen. So setzen die Banken auch innerhalb Deutschlands bei Ferienimmobilien strengere Regeln bei der Kreditvergabe an und fordern mehr Sicherheiten. Außerdem verringern Sie mit einem höheren Eigenkapitalanteil die Abhängigkeit von der Auslastung der Immobilie für Zins und Tilgung.

... Dann kann eine Dachloggia im Sattel- oder Steildach die Lösung für Sie sein. Als Einschnitt in das Gebäude, förmlich in das Dach hineingekuschelt, ist die integrierte Dachterrasse zudem geschützter als ein Balkon. Zusätzlich bietet sie den Bewohnern auch mehr Privatsphäre als ein nach allen Seiten offener Balkonanbau. Ein klarer Fall für Romantiker! Im Folgenden stellt RE/MAX Germany die Vorteile eine Dachloggia kurz vor.

Dachloggia – Die ideale Lösung für jede Jahreszeit

Eine Dachloggia wertet, ebenso wie ein Dachbalkon oder eine Dachterrasse, den Wohnraum unter dem Dach eines Hauses auf. Sie ist für die Hausbewohner der ideale Ort für ein gemütliches Frühstück im Freien, einen geselligen Grillabend oder ein entspannendes Sonnenbad. Sehr unterschiedlich ist jedoch die Bauweise von Dachloggias. Denn im Gegensatz zu einem Balkon, der außerhalb des Gebäudegrundrisses liegt, ist eine Loggia in den Baukörper integriert. Sie schließt mit drei Seiten an den Wohnraum im Dach an. An der offenen Frontseite schließt sie bündig mit der Fassade ab und ist nach oben hin offen. So ist die Dachloggia Innen- und Außenraum zugleich und vereint dadurch Offenheit und Schutz auf optimale Weise.

Die Dachloggia beansprucht zwar einen Teil des Wohnraums des Dachgeschosses. Diesen Verlust macht sie durch die entstehende Freifläche jedoch wieder mehr als wett. Die Verglasung sorgt zudem für einen größeren Lichteinfall. Denn sehr häufig werden in die Seitenwände einer Dachloggia Fenster oder raumhohe Glasfassaden integriert. Außerdem ist die Zugangstür meistens aus Glas.

Je nach Größe kann man die Loggia als Freifläche wie einen Garten oder eine Terrasse mit Outdoormöbeln, Blumen und Pflanzen attraktiv und wohnlich einrichten. Wer eine ganzjahrestaugliche Lösung bevorzugt, kann die Dachloggia durch den Einbau von Schiebefenstern an der offenen Front zum Wintergarten umfunktionieren. Neben individuellen Planungen bieten einige Firmen auch Fertigbau-Loggien an. Diese können auch auch ohne lange Bauzeit nachrüsten werden. Dazu werden fertig vorproduzierte Elemente in einen passend hergestellten Dachausschnitt eingesetzt.

Dachloggia – Auf genügend Schutz vor Sonne & Wasser achten

Egal für welche Bauweise man sich entscheidet: Da sich gerade im Dachgeschoss im Sommer die Wärme staut, sind ausreichend wärmegedämmte Glaselementen mit passendem Sonnenschutz ein unerlässlicher Teil der Planung. Als Einschnitt in das Hausdach stellt die Dachloggia außerdem hohe Anforderungen an Feuchtigkeitsschutz, Abdichtung und Wärmedämmung. Damit alle Niederschläge sicher abgeführt werden können, braucht sie eine fachgerechte Entwässerung. Diese sollte deshalb auch ausschließlich vom Fachmann eingebaut werden. Bevor Sie loslegen, sollten Sie jedoch unbedingt die örtlichen Bauvorschriften zu Rate ziehen.  Der Einbau einer Dachloggia ist ebenso wie ein Balkon, eine Dachterrasse oder Gaube genehmigungspflichtig. Aber bei den Brandschutzauflagen hat die Dachloggia einen Vorteil, denn sie wird als zweiter Rettungsweg anerkannt.

... Der Vermieter wollte die Kosten für das Fällen des abgestorbenen Baumes im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Einer der Mieter weigerte sich zu zahlen, weil es sich nicht um laufende Kosten handele. Der Vermieter ließ nicht locker und reichte schließlich Klage ein. RE/MAX Germany berichtet, wer am Ende Recht bekommen hat.

Einmalig anfallende Kosten sind Sache des Vermieters

Die Frage, was zu den umlagefähigen Kosten gehört und was nicht, sorgt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Im Fall der Baumfällkosten entschied das Landgericht Berlin zu Gunsten der Mieter. Das Fällen eines Baumes sei laut dem Urteil (Az. 63 S 217/17) keine laufend, wiederkehrende Aufwendung.  Vielmehr stelle die Entfernung der Birke eine einmalige Maßnahme während der Dauer des Mietverhältnisses dar. Deshalb seien die Baumfällkosten, im Gegensatz zu mach anderen Gartenarbeiten (Paragraph 2 der Betriebskostenverordnung), auch nicht als Betriebskosten umlagefähig.

Dieser Fall ist insgesamt hilfreich für Eigentümer einer Immobilie und die Mieter. Denn er trägt zur Klärung der grundlegenden Frage bei, welche Kosten an die Mieter weitergereicht werden dürfen und bei welchen Fällen die Zahlungspflicht beim Vermieter liegt.

Die Betriebskosten bei Vermietung eienr Wohnung oder Haus

Die Betriebskosten werden in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genauer festgelegt. Sie definiert Betriebskosten als Ausgaben, die „dem Eigentümer „[…] durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes […] laufend entstehen“.  Damit sind also Kosten gemeint, die regelmäßig anfallen. Dies trifft z. B. auf die klassischen Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser, Hausversicherung und Müllgebühren zu. Aber auch regelmäßige Betriebskosten, die in größeren zeitlichen Abständen entstehen, wie z. B. der Austausch von Wasserzählern oder die Reinigung des Öltanks, sind umlagefähig. Der höchste bisher von der Rechtsprechung genehmigte mehrjährige Turnus betrug sieben Jahre.

... einer wachsenden Sensibilisierung für den Erhalt und Schutz der Natur geführt. Da wundert es RE/MAX Germany nicht, dass Natürlichkeit und Nachhaltigkeit der Gartentrend Nummer 1 für den Sommer 2019 sind.

Der Garten 2019 ist naturnah, bunt und nachhaltig

Der bienenfreundliche Garten ist mehr als nur ein Modetrend. Immer mehr Gartenbesitzer und Hobbygärtner möchten einen Beitrag dazu leisten, dass Wildbienen wieder mehr Nahrung finden. Sie verzichten deshalb auf einen sorgsam gestutzten englischen Rasen zugunsten fröhlich-bunter Blühwiesen und frei wachsender Stauden und Sträucher. Die bienenfreundlichen Pflanzen unterstützen zudem nicht nur die fleißigen Bienen, sondern auch andere bestäubende Insekten wie Hummeln, Schwebfliegen, Wespen, Käfer oder Schmetterlinge. Und auch der Hobbygärtner selbst profitiert: Er kann sich über eine üppigere Obst- und Gemüseernte freuen.

 Bei der Gartengestaltung kommen natürliche Materialien wie Steine und Holz zum Einsatz. Und die Polster der bequemen Loungemöbel zeigen warme Farbtöne von „Spiced Honey“ über ockergelb bis dunkelgrau. Farbliche Akzente werden mit bunten Dekokissen gesetzt. Schwimmteiche lösen vielerorts den betonierten Pool ab. Auch an Zäunen und Mauern grünt und blüht es zunehmend. So wird selbst der Sichtschutz durch eine üppige Blütenpracht aus Kletterrosen und Waldreben (Clematis) zum Hingucker. Sie verleihen dem Garten etwas Verträumt-Verwunschenes.

Sehr en vogue ist ein Wassergarten in seinen vielfältigen Variationen. Egal ob in Form eines Garten- oder Fischteichs, als Brunnen oder in Form eines Bachlaufs – Wasser und das beruhigende Geplätscher eines Wasserspiels verwandelen jeden Garten in eine Wohlfühloase. Nicht nur äußerst dekorativ, sondern auch sehr nützlich für die biologische Wasseraufbereitung in Schwimmteichen und Natur-Pools sind Wasserpflanzen. Ungebrochen beliebt ist auch in diesem Jahr das Hochbeet. Es ermöglicht eine schonende Arbeitshaltung. Das vertikale Gärtnern ist besonders in urbanen, engen Räumen beliebt. Denn ein Mini-Garten, der in die Höhe wächst, ermöglicht mehr Ertrag auf kleinstem Raum.

Diese Pflanzen und Geräte sind bei einem heißen Sommer Trend

Der Sommer 2019 soll laut Prognosen ähnlich heiß werden wie der vorherige. Es empfiehlt sich deshalb, Pflanzen zu wählen, die die Trockenheit gut vertragen. Die robuste und dornige Edeldistel wurde z. B. zur „Staude des Jahres 2019“ gekürt. Disteln sind nicht nur pflegeleicht, sie produzieren im Sommer zudem viel Nektar und Pollen. Dadurch locken Sie Bienen, Schmetterlinge und andere Insekten an. Aber auch bei der Wahl des Düngers sind die Hobbygärtner umweltbewusster geworden. Organische Dünger wie Kompost oder Mist (die es auch abgepackt im Handel gibt) sind nachhaltiger und umweltfreundlicher. Außerdem verbessern sie die Bodenstruktur und fördern die Humusbildung. Aber auch im naturnahen Garten ist das Smart Gardening angesagt. Der Mähroboter hat sich bereits als beliebter Gartenhelfer etabliert. Via App kann der Gartensprenger bereits bequem vom Bürosessel aus in Aktion versetzt werden. Und automatische Bewässerungssysteme übernehmen das Blumengießen, wenn wir im Urlaub sind. So lassen sich lästige Routinearbeiten im Garten bequem delegieren.

... So erfreut sich der Apothekergarten wachsender Beliebtheit. Das Kultivieren von Heilkräutern kann ein lohnendes Unterfangen sein, denn es kann den ein oder anderen Gang in die Apotheke ersparen. Man kann die wohltuenden Helfer sowohl im Garten als auch auf dem Balkon oder auf der Fensterbank anpflanzen. Aber „Alle Dinge sind ein Gift und nichts ist ohne Gift, nur die Dosis bewirkt, dass ein Ding kein Gift ist“, sagte einst schon der Philosoph und Arzt Paracelsus (1493-1541). Aus diesem Grund sollte man die Heilung komplexerer Leiden auf jeden Fall einem Arzt oder Heilpraktiker überlassen.

Diese Heilpflanzen können in einem Apothekergarten wachsen

Bei leichteren, alltäglichen Beschwerden können Heilpflanzen jedoch durchaus lindernd wirken. Und sie können einem so manchen Gang zum Arzt ersparen oder eine schulmedizinische Behandlung unterstützen. Und das in der Regel ohne Nebenwirkungen. Außerdem ist das Anlegen eines Kräutergartens gar nicht so kompliziert und zudem relativ günstig.

Die Pflanzen aus dem eigenen Apothekergarten helfen vorwiegend bei Beschwerden wie Erkältungen und Halsschmerzen (z. B. Thymian, Rosmarin und Salbei). Aber auch Verdauungsprobleme, Muskel- und Gelenkschmerzen oder Nervosität und Schlafstörungen kann man mit Hilfe von Heilpflanzen besser in den Griff bekommen. Viele Heilkräuter haben dabei gleich mehrere Anwendungsgebiete.

So hilft bei Verdauungsproblemen z. B. Kamille, Ingwer, Fenchel, Kümmel oder Melisse. Muskel- und Gelenkschmerzen können durch eine Salbe oder Tinktur aus Trauma-Beinwell oder Arnika gelindert werden. Bei Nervosität und Schläfstörungen können Lavendel oder Johanniskraut eine beruhigende Wirkung ausüben. Die Mönche im Mittelalter pflegten immer zu sagen: „Gegen alle Dinge ist ein Kraut gewachsen“. Die Liste der Heilkräuter ist dementsprechend lang. Es gibt spezielle Heilkräuterverzeichnisse, in denen alle Pflanzen und ihre Wirkung aufgeführt sind. Auch im Internet finden Sie dazu viele nützliche Hinweise.

Einen eigenen Apothekergarten anlegen

Sie träumen von einem eigenen kleinen Apothekergarten? Dann müssen Sie zunächst entscheiden, wo Sie Ihre Kräuter anpflanzen möchten. Steht Ihnen für die Bepflanzung nur ein Kräuterkasten oder -kübel auf dem Balkon zur Verfügung? Oder haben Sie ein Haus mit Garten und können ein großes Beet bzw. eine Kräuterschnecke, auch Kräuterspirale genannt, anlegen? Der Standort Ihres Heilkräuterbeets spielt eine entscheidende Rolle dabei, wie gut Ihre Heilkräuter gedeihen.  So mögen die einheimischen Wildkräuter im Gegensatz zu mediterranen Kräutern wie Rosmarin und Lavendel keine volle Sonneneinstrahlung. Auch auf die Bodenbeschaffenheit müssen Sie achten. Der Boden sollte möglichst locker sein, damit keine Staunässe entsteht. Manche Kräuter mögen einen sandigen Boden, andere dagegen bevorzugen eine feuchte und humusreiche Erde. Als Dünger eignet sich am besten Kompost oder Steinmehl.

... die Gründe wie vom Gesetz gefordert „vernünftig und nachvollziehbar“ sind. Besonders bitter ist die Kündigung für alte Menschen, die schon lange – wenn nicht gar lebenslang – in der Wohnung gelebt haben. Das Berliner Landgericht hat in einem aktuellen Urteil die Rechte von betagten Mietern gestärkt. Demnach können Senioren allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen.

Wenn ein Umzug für die Mieter eine Härte darstellt

Hohes Alter kann vor Kündigung schützen. Das aktuelle Urteil des Berliner Landgerichts hat gezeigt, dass betagte Mieter den Auszug selbst bei einer einwandfreien Kündigung noch abwenden können. Und zwar in dem Fall, wenn die Kündigung gemäß der Sozialklausel des Mietrechts (§ 574 BGB) eine Härte bedeutet. (Typische Fälle von Härte sind allgemein: hohes Alter des Mieters, lange Dauer des Mietverhältnisses, schwere Erkrankung, Behinderung und Schwangerschaft.)

Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin im Jahr 2015 den mittlerweile 87- und 84-jährigen Beklagten wegen Eigenbedarf gekündigt. Das Ehepaar bewohnte die Wohnung seit 18 Jahren. Im Oktober 2018 wies das Amtsgericht Berlin Mitte die Räumungsklage der Vermieterin ab. Es gab den Mietern Recht, die der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort und ihre beschränkten finanziellen Mittel widersprochen hatten (AZ 20 C 221/16).

Achtungsanspruch alter Mieter muss gewahrt bleiben

Die Klägerin legte Berufung ein. Aber auch dieses Mal hatte sie keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin entschied, in dem am 12. März 2019 verkündeten Urteil, dass Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB hätten die Beklagten einen Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses. Außerdem verwiesen die Richter auf den durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen. Denn der Artikel stellt die Menschenwürde in den Mittelpunkt des grundgesetzlichen Wertesystems.

Ob die gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich so erheblich waren, wie vom Amtsgericht angenommen, spielte für das Urteil des Landgerichts keine Rolle. Die Richter erklärten, dass allein der Verlust der Wohnung unabhängig von gesundheitlichen und sonstigen Folgen für betagte Mieter eine Härte darstellt. Ein Umzug sei den Mietern deshalb nicht zuzumuten. Dabei wurde allerdings nicht genau definiert, welches Alter vor Kündigung schützt. Die Interessen des Vermieters wurden vom Landgericht als nachrangig beurteilt. Zumal die Vermieterin nicht beabsichtigte, die Wohnung ganzjährig zu nutzen. Es sei deshalb um „bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile“ gegangen.

Auch „Berechtigtes Interesse“ des Vermieters reicht nicht aus

Laut Gericht kommt eine Interessenabwägung zugunsten des Vermieters grundsätzlich nur in Betracht, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile durch den Fortbestand des Mietverhältnisses geltend machen kann. Die Vermieterin hätte also nachweisen müssen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses zwingend notwendig war. Ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ reicht nicht aus. Vor allem weil die Kündigung nicht auf einer Pflichtverletzung der Mieter beruhte.

... – das sind die Einrichtungstrends in diesem Jahr. Sie sind vielfältig und reichen von schlichten, naturbelassenen Selfmade-Produkten im Sinne von „Zurück zur Natur“ bis zum extravaganten Glamour- oder Metallic-Look.  So bejubelt ein angesagter Münchner Möbeltrendsetter die „neue Opulenz“, während eine renommierte Wohnzeitschrift den schlichten und unprätentiösen Trend zum „Quiet Surrounding“ hervorhebt. RE/MAX Germany hat sich für Sie bei den Wohntrends 2019 umgesehen. Wer Lust auf Neues hat und sich inspirieren lassen möchte, findet hier einige Anregungen.

Eiscremefarben sorgen für gute Laune im Haus

„Farbe bekennen“ – so lautet das Motto des aktuellen Einrichtungstrends. Allerdings sind dabei weniger knallige Farben als vielmehr zarte Pastelltöne gemeint. Eiscremefarben wie Vanille, Erdbeere, Mintgrün oder Pistazie bringen bereits jetzt den Sommer in Ihr Haus. Das sorgt bei den Bewohnern einer Immobilie für gute Laune. Eine Extraportion Frische bringt die Farbe des Jahres 2019: ein warmes Korallenrot mit Nuancen von Pink, Orange und Gold. Dieses setzt lebhafte Akzente, besonders in Kombination mit Türkis und Meeresmotiven.

Die neuen Farbtöne sehen nicht nur zum Anbeißen aus, sie bringen auch frisches Flair in Ihre eigenen vier Wände. Außerdem sind die sommerlichen Pudertöne wunderbar miteinander kombinierbar. Aber sie machen sich auch sehr gut als farbige Akzente zu kräftigeren Farben wie zum Beispiel zartrosa Kissen auf einem petrolblauen Sofa. Besonders schön sehen die Pudertöne –aber auch das Korallenrot – zu weißen Möbeln, hellem Holz und ausgewählten Accessoires aus warmen Metallen wie Kupfer, Messing und Gold aus.

Helle und freundliche Farben passen dagegen zum skandinavischen Wohntrend. „Slow Living“ macht durch schlichte Möbel und Textilien sowie gerade Linien und warmes Licht aus Ihrem Haus eine Oase der Ruhe: schlicht, aufgeräumt und unaufgeregt. Im Gegensatz zu diesem Minimalismus definiert sich der „Modern Glam-Trend“. Der neue Glamour feiert mit „Spaß am lustvollen Dekorieren“ den Abschied von der puristischen Zurückhaltung der letzten Jahre. Allerdings ist auch hier weniger mehr: Angestrebt wird kein protzig-pompöser Barock, sondern ein lebensfrohes, sinnliches und warmes Ambiente. Dieses sollte glanzvoll und elegant sein, indem Sie Gold oder messingfarbene Akzente nur zurückhaltend einsetzen.

„Modern Glam“ ist ein echtes Chamäleon unter den Einrichtungstrends

Zeit-Mix und Stilcollage: Der neue Glam-Trend fühlt sich keinem Wohnstil verpflichtet. Er soll nicht nur zur Retro-Einrichtung, sondern auch zum modernen Smart Home und funktionalen Möbeln passen. Die Lieblinge des „Modern Glam“ sind schwungvolle Art Déco-Stilelemente, die an das Filmset der Erfolgsserie „Babylon Berlin“ erinnern. Der Wunsch nach Sinnlichkeit drückt sich nicht zuletzt in den weichen Samtbezügen der Polstermöbel, seidig schimmernden Oberflächen und Edelsteinfarben wie Blau, Grün und Goldgelb aus. Na, haben Sie Lust auf Veränderung bekommen? Manchmal können schon ein paar neue Kissen in den aktuellen Trendfarben, eine große Wirkung erzielen. Die Immobilienmakler/-innen von RE/MAX Germany wünschen viel Spaß beim Ausprobieren.

Dann sollten Sie wissen, dass damit in Zukunft auch die Zahlung eines Hausgelds bzw. Wohngelds auf Sie zukommt. Denn in Deutschland besteht bei einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) die gesetzliche Verwalterpflicht (§ 20 Wohnungseigentumsgesetz). Zwar kann auch ein Eigentümer bzw. Eigentümerin die Verwaltung eines Hauses übernehmen, in der Regel wird jedoch ein professioneller Hausverwalter eingestellt. Das ist schon allein deshalb empfehlenswert, da dadurch eventuelle Interessenskonflikte vermieden werden. Die Immobilieneigentümer müssen an den Hausverwalter monatlich ein Hausgeld zahlen. RE/MAX Germany erläutert Ihnen im Folgenden, wofür dieses Geld verwendet wird.

So berechnet sich die Höhe des Hausgelds

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen die Wohnungseigentümer monatlich einen festen Betrag an den Hausverwalter bezahlen. Ein Wohnungskäufer sollte also beim Kauf einer Wohnung dieses Geld in seine Kalkulation mit einrechnen. Dazu sollte er die Immobilie auf ihren Gesamtzustand (z. B. Zustand der Fassade) überprüfen. Denn je älter und renovierungsbedürftiger sie ist, umso höher dürfte der monatliche Betrag ausfallen, den er leisten muss. Auch sollte er sich die früheren Wirtschaftspläne und Eigentümerversammlungsprotokolle geben lassen. Daraus kann er lesen, ob demnächst oder für die Zukunft schon irgendwelche Restaurierungsmaßnahmen beschlossen wurden.

Das Hausgeld ist also eine monatliche Vorauszahlung. Mit diesem Geld vertritt der Hausverwalter die WEG und bezahlt alle Rechnungen in ihrem Namen. Um zu wissen, wie hoch der monatliche Betrag ist, den jeder Immobilieneigentümer zu leisten hat, stellt der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) über die Einnahmen und Ausgaben auf. Folgende Kosten gehören in die Aufstellung:

• Rücklagen für Reparaturen und Renovierungsarbeiten
• Heizkosten
• Strom- und Gaskosten
• Wasser, Abwasser
• Müllkosten
• Hausmeisterkosten
• Fahrstuhlwartung
• Reinigungskosten
• Gartenpflege
• Verwaltungskosten
• Versicherungskosten
• Kontoführungsgebühren
  
  

Der Hausverwalter legt seinen Wirtschaftsplan den Immobilieneigentümern dann bei der jährlichen Eigentümerversammlung vor. Für den Beschluss ist eine einfache Mehrheit ausreichend. Die Gesamtsumme wird in der Regel nach dem Miteigentumsanteil aufgeteilt. Es gibt aber auch WEGs die sich auf einen anderen Verteilerschlüssel geeinigt haben (z. B. nach Personenanzahl oder Verbrauch). Am Jahresende macht der Hausverwalter eine Abrechnung. Hat er zu hoch kalkuliert, bekommen die Immobilienbesitzer eine Auszahlung, hat er zu niedrig kalkuliert, müssen sie eine Nachzahlung leisten.

Der Unterschied zwischen Wohngeld und Nebenkostenvorauszahlungen

Bei den o. g. Kosten sind einige Kosten umlagefähig und andere nicht. D. h. falls der Immobilienbesitzer seine Wohnung vermietet hat, darf er den umlagefähigen Anteil an seine Mieter weitergeben. Die nicht umlagefähigen Kosten muss er selbst tragen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören die Versicherungskosten, Grundsteuer, Strom, Wasser und Gas, Hausmeisterkosten, usw. Man darf Hausgeld also nicht mit den Nebenkostenvorauszahlungen eines Mieters verwechseln. Denn das Hausgeld umfasst nicht nur mehr Kosten, sondern die beiden unterscheiden sich auch juristisch voneinander. Während das Hausgeld vom Verwalter geschätzt wird, müssen die Nebenkosten genau berechnet und belegt werden.

... Frühlingsblumen ihre Köpfchen aus dem Boden. Sie kündigen den Beginn der Gartensaison an. Darauf hat so mancher Hobbygärtner schon sehnsüchtig wartet. Im März und April werden die Weichen gestellt für ein üppiges und prächtiges Gartenjahr. RE/MAX Germany hat ein paar Tipps für Sie, was Sie jetzt schon tun können, damit es bald in Ihrem Garten rund um Ihre Immobilie üppig grünt und blüht.

Tipps für den Auftakt der Gartensaison

Rasen düngen und vertikutieren:  Nach dem Winter ist der Rasen pflegebedürftig. Aus diesem Grund sollten Sie ihn jetzt mit einem Langzeit-Dünger auf Stickstoffbasis versorgen. Mähen Sie Ihren Rasen mindestens zweimal, bevor Sie mit dem Vertikutieren beginnen. Ein Durchgang in Längsrichtung und ein Durchgang quer reichen dafür aus. So bekommen die Gräserwurzeln mehr Sauerstoff und Ihr Rasen wird dichter und strapazierfähiger. Wichtig dabei ist, dass der Rasen trocken ist.

Rosen und andere Pflanzen schneiden: Die Forsythienblüte ist nicht nur prächtig anzuschauen, sie läutet auch den Frühling ein. Weichholzige Pflanzen wie Rosen, Schmetterlingsstrauch oder Gartenhibiscus können jetzt im Garten beschnitten werden, damit sie im Sommer üppig blühen. Bei den Strauch- und Kletterrosen wird nur das tote Holz entfernt. Mit dem Beschneiden von Kirsch- und Walnussbäumen sollten Sie jedoch bis zum Sommer warten, da die Schnittwunden schlecht verheilen.

Wichtige: Ihre Pflanzen brauchen nach dem Winterschlaf einen „Nährstoffkick“. Damit sie kräftig wachsen und blühen, sollte Sie sie im Frühjahr mit einem Dünger, am besten Kompost, versorgen. Immergrüne Bodendecker wie Ysander, Efeu, klein-blättriges Immergrün, gelbe Elfenblume und Haselwurz unterdrücken das Unkraut dauerhaft.

Gärtner aufgepaßt – Frühjahr ist die Zeit des Nestbaus

Alle Gehölze lassen sich im April gut pflanzen. Deshalb können Sie jetzt immergrüne und empfindliche Pflanzen in Ihrem Garten gut umgesetzen. Aber denken Sie daran, der April ist die Zeit des Nestbaus. Aus diesem Grund ist zum Schutz brütender Vögel ein radikaler Schnitt von Gehölzen verboten. Die RE/MAX Immobilienmakler/-innen wünschen allen Hobbygärtnern einen erfolgreichen Start in die diesjährige Gartensaison.

... in dem man seine Gartengeräte sicher und trocken lagern kann. Nein, über die Jahre hat sich die einfache Gartenlaube zu einem echten Designobjekt und Rückzugsort gemausert. Hier kann man z. B. seine Wochenenden verbringen, Gäste übernachten lassen oder Grillparties veranstalten. Sie möchten sich in diesem Frühjahr auch so eine kleine, wohnliche Oase im eigenen Garten schaffen? Dann sollten Sie schon bald mit den Vorbereitungen beginnen, denn es gibt so einiges zu beachten.

Ein Gartenhäuschen sollte gut geplant sein

Zunächst muss geklärt werden, ob für das Gartenhaus eine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies variiert von Bundesland zu Bundesland und ist abhängig von der Größe, Nutzung und dem Stellplatz. Wer sicher gehen will, dass das Gartenhaus auch stehen bleiben darf, sollte also vor dem Kauf am besten in die jeweilige Landesbauordnung schauen. Noch sicherer ist es, mit dem Prospekt zum zuständigen Bauamt gehen und dem zuständigen Sachbearbeiter das Haus der Wahl zu zeigen.

Die nächste Überlegung gilt dem Standort. So mag ein schattiges Plätzchen unter alten Bäumen sicherlich seinen Reiz haben, aber Laub und Feuchtigkeit führen dazu, dass die Holzbretter schnell morsch werden. Um diese zu schützen, ist daher ein sonniges, idealerweise windgeschütztes Plätzchen besser geeignet. Dann muss eine stabile Basis geschaffen werden: Denn ein solides Fundament ist für die spätere Stabilität des Gartenhäuschens entscheidend.

Soll das Gartenhaus nur der Aufbewahrung von Gartengeräten dienen, reicht es meistens aus, den Boden zu verdichten. Ansonsten sollte die Fläche 25 bis 30 Zentimeter ausgegraben und mit Kies gefüllt werden. Auf das Kiesbett kommen die Betonplatten, auf denen das Gartenhaus später stehen soll. Bei größeren Gartenhäusern oder sehr weichem Boden muss das Fundament besonders stabil sein. Hier helfen sogenannte Bewährungsmatten. Diese gitterartigen Matten aus Eisenstäben stabilisieren den Beton und verhindern, dass er reißt. Beliebter, beständiger, aber auch teurer ist ein Fundament aus Steinparkett auf Betonstahlplatten. Dieses eignet sich für alle Arten von Gartenhäusern. Diese Variante sollte jedoch besser der Fachmann verlegen, da ein Betonfundament Fachwissen voraussetzt.

Gute Planung für eine lange Freude am Gartenhäuschen

Für welche Lösung Sie sich auch entscheiden, ein solides und waagerechte Fundament ist entscheidend. Wer hier Fehler macht, ärgert sich später nicht nur über verkantete Wände, nicht funktionierende Türen und Fenster, und eine geringe Lebensdauer des Gartenhäuschens. Reklamieren geht dann auch nicht mehr, denn die Garantie erlischt, wenn das Fundament nicht regelgerecht ist. Die REMAX-Germany Makler/-innen empfehlen zudem, vor dem Kauf die Nachbarn zu informieren. Dies gilt besonders, wenn das Gartenhäuschen nah an der Grundstücksgrenze angesiedelt werden soll. Damit Sie lange und ungetrübte Freude an Ihrem lauschigem Plätzchen im Grünen haben.

... Früh erkannt, lassen sich die meisten Schäden in der Regel schnell beheben. Ein Jahrescheck hilft zu verhindern, dass sich kleine Blessuren zu großen und substanziellen Schäden auswachsen. Allerdings liebt nicht jeder den alljährlichen Frühjahrscheck. Doch wer jetzt ein bisschen Mühe investiert, spart sich langfristig Nerven, Zeit und Geld. Und wer mit System vorgeht, kann die Frühjahrsinspektion an Haus und Garten in wenigen Stunden erledigen. RE/MAX Germany hat im Folgenden ein kurze Checkliste für Sie zusammengestellt.

Hat Ihr Haus den Winter gut überstanden?

1. Dach abdichten
Als erstes sollte das Dach unter die Lupe genommen werden. Sitzen alle Dachziegel noch da, wo sie hingehören? Sind die Einfassungsbleche intakt? Gibt es undichte Stellen, durch die Feuchtigkeit ins Hausinnere gelangen kann? Steht eine Neueindeckung an, empfiehlt es sich, auch die Dachdämmung zu überprüfen. Denn eine intakte Dämmung spart nicht nur Heizkosten im nächsten Winter, sondern sie verhindert auch den sommerlichen Hitzestau. Übrigens: Die regelmäßige Kontrolle durch einen Fachmann bewahrt Hausbesitzer davor, für Sturmschäden haftbar gemacht zu werden.

2. Regenrinne reinigen
Wenn Sie auf der Leiter stehen, um das Dach zu begutachten, sollten Sie gleich die Regenrinnen und Abflussrohre von Dreck, Laub, Geäst und Moos befreien. Denn wenn diese verstopft sind, laufen sie über. Dann rinnt das Wasser die Fassade entlang und dringt ins Gemäuer ein. Dadurch kann sich leicht Schimmel, Moos oder Algen bilden.

3. Fassade der Immobilie inspizieren
Der diesjährige Wintereinbruch hat besonders dem Süden Deutschlands große Schneemassen beschert. Das war nicht nur eine Belastungsprobe für die Hausdächer, auch den Fassaden macht die Feuchtigkeit schwer zu schaffen. Schon durch kleine Schäden und Risse kann diese in die Bausubstanz gelangen. Ist die Farbe abgeblättert und der Putz rissig? Schauen Sie lieber genau hin, damit sich kleine Schönheitsfehler nicht beim nächsten Frost zu gravierenden Baumängeln auswachsen.

4. Türen und Fenster am Haus checken
Auch Türen und Fenster sind permanent der Witterung ausgesetzt. Deshalb sollten Sie unbedingt überprüfen, ob der Kitt oder die Silikondichtungen spröde geworden sind. Bei Außentüren ist vor allem die Fuge an der Anschlagschiene kritisch. Hier kann Feuchtigkeit unter den Estrich eindringen. Wenn die Holzfenster nach dem Winter nicht mehr dicht schließen, kann es daran liegen, dass sich die Flügel verzogen haben. Hier kann es helfen, die Dichtungen auszutauschen oder die Scharniere neu einzustellen.

Der Garten – Letzter Punkt auf  Ihrer Checkliste

Zum Abschluss Ihres Frühjahrschecks sollten Sie den Blick auf den Boden richten, um eventuelle Stolperfallen ausfindig zu machen. Denn auf dem Balkon, der Terrasse oder Auffahrt können sich durch Frost oder Sickerwasser Platten anheben, Beton bröckeln oder Fliesen abplatzen. Die letzte Inspektionsrunde führt Sie in Ihren Garten. Ist der Zaun vorm Haus noch stabil? Haben Bäume, Hecken und Sträucher die Kälte und den Schnee gut überstanden? Geschafft!!! Die RE/MAX-Immobilienmakler wünschen Ihnen eine lange und sonnige Gartensaison.

... Verkäufer und Käufer sind sich über den Kaufpreis einig geworden. Doch ganz so einfach funktioniert der Verkauf einer Immobilie leider nicht. Denn der Gesetzgeber hat die Spielregeln hierfür ganz klar festgelegt. Diese sollen sowohl zum Schutz des Käufers als auch des Verkäufers dienen. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Notar. Um diese Zusatzkosten kommt man nicht herum, denn ohne Notar ist keine Übertragung von Wohneigentum möglich. RE/MAX GERMANY hat im Folgenden kurz den Eigentumsübergang einer Immobilie für Sie zusammengefasst.

So funktioniert der Eigentumsübergang bei einer Immobilie

Nachdem sich Verkäufer und Käufer über den Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie geeinigt haben, können die Parteien einen Notar kontaktieren. Dieser setzt einen notariellen Kaufvertragsentwurf auf. Darin werden alle Punkte (z. B. Zahlungsbedingungen, Kaufpreis, usw.) schriftlich festgehalten, die zwischen dem Käufer und dem Verkäufer bzw. Immobilienmakler zuvor besprochen worden sind. Die Kosten für den Notar trägt in der Regel der Käufer. Im Anschluss haben die Vertragspartner Zeit, den Kaufvertragsentwurf in Ruhe zu prüfen und eventuelle Änderungen vorzunehmen. Sie können dazu auch einen Anwalt oder Gutachter zu Rate ziehen.

Nach der Prüfung des Kaufvertrags wird ein gemeinsamer Notartermin vereinbart. Bei diesem Termin liest der Notar zunächst den Kaufvertrag nochmal Punkt für Punkt vor und klärt den Käufer und Verkäufer über die Konsequenzen und die weiteren Schritte auf. Im Vertrag wird auch ein Termin festgelegt, ab wann der Käufer für die Immobilie verantwortlich ist. D. h. ab wann er verpflichtet ist, für die Immobilie wirtschaftlich zu sorgen, indem er Eigentümer wird. Wenn beide Parteien mit dem Vertragsinhalt einverstanden sind, wird der Kaufvertrag unterschrieben. Mit der Unterschrift ist der Käufer aber noch nicht der Eigentümer der Immobilie.

Der endgültige Eigentumsübergang beim Immobilienkauf

Rechtlich wird der Käufer erst zum Eigentümer der Immobilie, wenn er als solcher im Grundbuch eingetragen wurde. Der endgültige Eigentumsübergang (§§ 873, 925 BGB bzw. § 4 WEG) erfolgt, sobald der Käufer den Kaufpreis gezahlt und die Grunderwerbssteuer überwiesen hat. Erst dann veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung und die Eintragung im Grundbuch. Dies kann jedoch einige Wochen in Anspruch nehmen. Zum Schutz des Käufers wird in der Zwischenzeit eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nach der Unterschrift noch belastet oder gar an einen anderen Interessenten weiterveräußert. Bei der Grundbucheintragung wird diese Auflassungsvormerkung wieder gelöscht. Damit wird der Käufer formell zum stolzen Eigentümer seiner neuen Immobilie.

... in dem man seine Gartengeräte sicher und trocken lagern kann. Nein, über die Jahre hat sich die einfache Gartenlaube zu einem echten Designobjekt und Rückzugsort gemausert. Hier kann man z. B. seine Wochenenden verbringen, Gäste übernachten lassen oder Grillparties veranstalten. Sie möchten sich in diesem Frühjahr auch so eine kleine, wohnliche Oase im eigenen Garten schaffen? Dann sollten Sie schon bald mit den Vorbereitungen beginnen, denn es gibt so einiges zu beachten.

Ein Gartenhäuschen sollte gut geplant sein

Zunächst muss geklärt werden, ob für das Gartenhaus eine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies variiert von Bundesland zu Bundesland und ist abhängig von der Größe, Nutzung und dem Stellplatz. Wer sicher gehen will, dass das Gartenhaus auch stehen bleiben darf, sollte also vor dem Kauf am besten in die jeweilige Landesbauordnung schauen. Noch sicherer ist es, mit dem Prospekt zum zuständigen Bauamt gehen und dem zuständigen Sachbearbeiter das Haus der Wahl zu zeigen.

Die nächste Überlegung gilt dem Standort. So mag ein schattiges Plätzchen unter alten Bäumen sicherlich seinen Reiz haben, aber Laub und Feuchtigkeit führen dazu, dass die Holzbretter schnell morsch werden. Um diese zu schützen, ist daher ein sonniges, idealerweise windgeschütztes Plätzchen besser geeignet. Dann muss eine stabile Basis geschaffen werden: Denn ein solides Fundament ist für die spätere Stabilität des Gartenhäuschens entscheidend.

Soll das Gartenhaus nur der Aufbewahrung von Gartengeräten dienen, reicht es meistens aus, den Boden zu verdichten. Ansonsten sollte die Fläche 25 bis 30 Zentimeter ausgegraben und mit Kies gefüllt werden. Auf das Kiesbett kommen die Betonplatten, auf denen das Gartenhaus später stehen soll. Bei größeren Gartenhäusern oder sehr weichem Boden muss das Fundament besonders stabil sein. Hier helfen sogenannte Bewährungsmatten. Diese gitterartigen Matten aus Eisenstäben stabilisieren den Beton und verhindern, dass er reißt. Beliebter, beständiger, aber auch teurer ist ein Fundament aus Steinparkett auf Betonstahlplatten. Dieses eignet sich für alle Arten von Gartenhäusern. Diese Variante sollte jedoch besser der Fachmann verlegen, da ein Betonfundament Fachwissen voraussetzt.

Gute Planung für eine lange Freude am Gartenhäuschen

Für welche Lösung Sie sich auch entscheiden, ein solides und waagerechte Fundament ist entscheidend. Wer hier Fehler macht, ärgert sich später nicht nur über verkantete Wände, nicht funktionierende Türen und Fenster, und eine geringe Lebensdauer des Gartenhäuschens. Reklamieren geht dann auch nicht mehr, denn die Garantie erlischt, wenn das Fundament nicht regelgerecht ist. Die REMAX-Germany Makler/-innen empfehlen zudem, vor dem Kauf die Nachbarn zu informieren. Dies gilt besonders, wenn das Gartenhäuschen nah an der Grundstücksgrenze angesiedelt werden soll. Damit Sie lange und ungetrübte Freude an Ihrem lauschigem Plätzchen im Grünen haben.

... schrieb der Dichter Wilhelm Busch. Und tatsächlich ist das häusliche Musizieren ein häufiger Streitfall vor Gericht. Wann und wie lange darf musiziert werden? Und dürfen Berufsmusiker länger üben als Hobbyspieler? Über diese Frage hat der Karlsruher Bundesgerichtshof (BGH) Ende letzten Jahres entschieden. Dem mit Spannung erwarteten BGH-Urteil vorausgegangen war ein jahrelanger Streit zwischen Reihenhaus-Nachbarn in Augsburg. Der Beklagte ist Trompeter beim dortigen Staatstheater. Nach eigenen Angaben übt der Berufsmusiker maximal drei Stunden täglich und nur an zwei Tagen pro Woche. Dabei berücksichtige er die Mittags- und Nachtruhe. Außerdem unterrichtet er zwei Stunden wöchentlich externe Schüler.

Wieviel Musizieren ist denn nun bei den Nachbarn im Reihenhauserlaubt?

Die Bewohner eines Reihenhauses in Augsburg fanden die musikalische Beschallung ihres nachbarlichen Berufsmusikers wenig erbaulich und klagten vor Gericht. Sie verlangten, dass dieser seine Wände dämmen muss, dass bei ihnen nichts mehr zu hören ist. Sie bekamen vor dem Amtsgericht Recht. Daraufhin legte der Musiker Berufung ein und bekam vom Landgericht strenge Auflagen. Demnach durfte er nur noch werktags zu bestimmten Zeiten und maximal zehn Stunden pro Woche in einem Übungsraum unter dem Dach spielen.

Dieses Urteil bewertete der BGH (V ZR 143/17) als zu streng. Musizieren muss als „übliche Freizeitbeschäftigung“ in gewissen Grenzen möglich sein. „Es besteht kein Anspruch auf völlige Stille“, erklärte Christina Stresemann, Vorsitzende des fünften Zivilsenats des BGH. Denn häusliches Musizieren kann von „erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein“ und dient der „freien Entfaltung der Persönlichkeit“. Andererseits muss auch der Nachbar seine Wohnung für Erholung und Entspannung nutzen können. Beim Abwägen der sich widerstreitenden Persönlichkeitsrechte der Nachbarn sei die Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ der Maßstab, so der BGH.

Der Kompromiss: Das Musizieren wurde zeitlich begrenzt, doch weniger rigide als es das LG vorgab. Als groben Richtwert gab der BGH zwei bis drei Stunden an Werktagen sowie ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen – vorzugsweise im Dachgeschoss – und unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten vor. Das gilt auch für den Musikunterricht, den das Landgericht untersagt hatte. Denn der Kläger empfand das Spiel der Schüler als besonders laut und lästig.

Kein Unterschied zwischen Berufs- und Hobbymusiker

Der BGH unterscheidet bei seinem Urteil nicht zwischen Berufs- und Freizeitmusiker. Der BGH betonte aber auch, dass das Ausmaß der Geräusche, die Art der Musik und des Instruments sowie die Räumlichkeiten vor Ort in jedem Einzelfall berücksichtigt werden müssen. So ist z. B. eine Harfe natürlich weniger geräuschintensiv als eine Trompete.  Auch andere Gegebenheiten wie die Bausubstanz und der Schallschutz vor Ort oder eventuelle Erkrankungen des Nachbarn seien zu prüfen. So führte der Kläger diverse psychosomatische Leiden auf die ständige Lärmbelästigung zurück. Diese Feinheiten für einen Kompromiss muss nun das Landgericht ausarbeiten. Der Kläger will weiter dafür kämpfen, dass sein Nachbar einen Probenraum in seinem Reihenhaus dämmt, damit beide ungestört leben können. Dies lehnt der Beklagte aufgrund der schwierigen Bausubstanz seiner schon älteren Immobilie als zu aufwändig ab.

... Zur Berechnung sollen künftig der Grundstückswert, das Alter von Immobilien und die durchschnittlichen Nettokaltmieten herangezogen werden. Der Deutsche Städtetag und der Landkreistag  begrüßten den Kompromiss als gute Lösung. Von der Immobilienwirtschaft und vom Bund der Steuerzahler wird das wertbasierte Modell dagegen scharf kritisiert.

Scharfe Kritik an den vereinbarten Eckpunkten für Grundsteuerreform

Es entsteht ein Bürokratiemonster, wenn die Eckpunkte so umgesetzt werden, meint Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Er sagt: „Die Erhebung der Grundstückswerte, des Gebäudealters und der Miethöhe wird zu einem erheblichen Mehraufwand in den bereits voll ausgelasteten Finanzämtern führen“. Schick hält den „faulen Kompromiss“ zudem für ungerecht. Er befürchtet, dass nach dem Einbezug der Durchschnittsmieten in die Berechnung der Grundsteuerlast die Mieten in den Metropolen und Ballungsräumen weiter steigen. Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages, dagegen unterstützt das neue Modell. Er findet es gerechter, den Wert von Grundstücken und Immobilien in die Besteuerung einzubeziehen.

Der Städtetag drängt auf einen schnellen Gesetzesentwurf. Denn das Bundesverfassungsgericht erwartet bis zum Ende des Jahres eine Neuregelung der völlig veralteten Grundsteuer. Ohne Einigung fällt die Grundsteuer ab 2020 weg. Ein Horrorszenario für die bundesweit mehr als 11.000 Kommunen. Denn die Grundsteuer ist mit 14 Milliarden EUR jährlich eine wichtige Einnahmequelle. Sie trägt vor allem zum Bau und Sanierung von Schulen, Kitas, Schwimmbändern und Straßen bei. Auch der Bund der Steuerzahler (BdSt) findet die Einigung von Bund und Ländern „ungeheuer bürokratisch und teuer“. Die höhere Grundsteuer in Ballungsgebieten treffe vor allem Menschen mit kleinen Einkommen, Studenten, junge Familien und Rentner. Auch der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdB warnt vor dem Kompromiss.

Kritik kommt auch aus der Politik. Bayerns Ministerpräsident, Markus Söder, hält den Kompromiss für nicht zustimmungsfähig (Bayern hatte eine unbürokratische Steuerberechnung nach Fläche angestrebt.). Unzufrieden mit dem Erreichten äußerten sich auch einige Bürgermeister großer Städte. So warnt Münchens Oberbürgermeister, Dieter Reiter (SPD), vor einer höheren Steuerbelastung der Mieter. Auch Düsseldorfs Oberbürgermeister, Thomas Geisel (SPD), kritisierte die Vorschläge seines Parteifreundes Olaf Scholz. Er findet die Grundsteuerreform „zu kompliziert“. Geisel hält eine Grundsteuer allein auf Basis von Bodenrichtwerten für die einfachste, fairste und beste Lösung, da diese den Wert der Immobilie bereits implizit enthalten.

Antragsfrist Grundsteuererlass bis 1. April

Noch grundlegender ist die Kritik von SPD, Grüne und Linken. Sie fordern, dass Eigentümer die Grundsteuer in Zukunft nicht mehr auf die Mieter abwälzen können. Bei so viel Gegenwind ist davon auszugehen, dass die Eckpfeiler noch nachjustiert werden. Viel Zeit bleibt allerdings nicht.  Damit das neue Gesetz bis Ende des Jahres verabschiedet werden kann, muss der Gesetzesentwurf bis spätestens Ostern vorliegen. Der Eigentümerverband Haus und Grund weist darauf hin, dass die Frist zum Grundsteuererlass für Vermieter am 1. April ausläuft. Bis dahin sollten Vermieter, die unverschuldet im vergangenen Jahr erhebliche Mietausfälle hatten, ihre Anträge stellen. Als Ursachen kommen z. B. Leerstand, allgemeiner Preisverfall oder strukturbedingte Nichtvermietbarkeit, aber auch außergewöhnliche Ereignisse wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden in Betracht.

... Dazu sollte man sich im § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) die Absätze 1 und 2 anschauen. Diese besagen, vereinfacht ausgedrückt, dass bestimmte Räume oder Bestandteile einer Immobilie vertraglich einem einzigen Besitzer zugeordnet werden können. Dieser Eigentümer bekommt dadurch das Recht, an seinem sogenannten „Sondereigentum“ jeder Zeit Veränderungen vornehmen zu dürfen. Das gilt natürlich nur, solange diese nicht das gemeinschaftliche Eigentum, das Gesetz oder die Rechte Dritter betreffen. Dabei gehören zum Sondereigentum aber nicht nur die Wohnräume einer Immobilie. Im Folgenden möchte REMAX Germany genauer untersuchen, was bei einem Mehrfamilienhaus zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Der Unterschied von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei einer Immobilie

Wenn man ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen nimmt, so fallen die einzelnen Wohnungen unter Sondereigentum. Das bedeutet, die Wohnungseigentümer haben das Recht, innerhalb ihrer Räume Veränderungen vorzunehmen. Diese dürfen jedoch nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen oder gesetzlich verboten sein. In der Regel gehören  die Fußböden, sanitären Einrichtungen, Innentüren und Wände (solange es sich nicht um tragende Wände handelt) zum Innenbereich einer Wohnung. Das Treppenhaus, der Aufzug oder das Dach eines Mehrfamilienhauses sind auf der anderen Seite Teil des Gemeinschaftseigentums.

Bei einigen Bestandteilen einer Immobilie fällt die Zuordnung zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum allerdings sehr viel schwerer. So darf z. B. der Eigentümer einer Wohnung mit Balkon den Bodenbelag seiner Veranda selbst bestimmen. Die Balkondecke und die Außenwände sind jedoch Gemeinschaftsgut. Dachterrassen und Gärten sind allgemein nicht sondereigentumsfähig. Das bedeutet, sie gehören immer der Gemeinschaft eines Mehrfamilienhauses. Allerdings kann einem Wohnungsbesitzer durch einen Beschluss auf der regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlung ein Sondernutzungsrecht zugesprochen werden. Das Gleiche gilt für die freien Stellflächen für Autos auf dem Immobiliengrundstück. Auch diese dürfen nicht einfach als Sondereigentum definiert werden. Aber sie können, ebenso wie der Garten, durch einen Beschluss, den verschiedenen Parteien eines Hauses zugesprochen werden.

Die Wichtigkeit der Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Welche Flächen und Räume zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören, wird in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eines Mehrfamilienhauses festgelegt. Diese offizielle Regelung ist sehr wichtig. Denn ohne eine vertragliche Vereinbarung dürfte ein Wohnungseigentümer ansonsten an seinen Wohnräumen keinerlei Änderungen vornehmen. Er müsste vielmehr immer erst, die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis bitten. Auch eine Vermietung wäre ohne die vertragliche Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht möglich. Die Aufteilung ist aber auch für die gerechte Kostenverteilung in einem Mehrfamilienhaus notwendig. Nur durch sie wird klar geregelt, welche Kosten von einem Wohnungseigentümer alleine getragen werden müssen, da sie nur sein Sondereigentum betreffen, und welche Kosten sich die Wohnungseigentümergemeinschaft teilt.

...Das meldet der Verband Privater Bauherren (VPB). Gerade wenn in einer Immobilie die alte Heizungsanlage gegen ein modernes Heizsystem auf Basis der Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik ausgetauscht wird, muss auch die Schornsteinanlage an die neue Technik angepasst werden.

Der Schlot – Das Stiefkind bei vielen Sanierungen

In vielen Fällen ist bei einer Sanierung der Heizanlage auch ein Umbau des Schornsteins angesagt. Denn moderne Heizsysteme verlangen meist deutlich geringere Durchmesser beim Schlot als die alten. Anders ausgedrückt: Alte Schornsteine sind für moderne Heizanlagen häufig überdimensioniert. Wird der Schornstein auf dem Haus jedoch nicht an den neusten Stand der Technik angepasst oder ausgetauscht, kann das zu Folgeschäden führen.

Da moderne Heizkessel die Verbrennungswärme sehr viel besser ausnutzen, gelangen die Verbrennungsgase mit wesentlich niedrigerer Temperatur in den Schornstein. Dadurch wird der Auftrieb der Abgase, die bei der Verbrennung entstehen, vermindert. Das kann dazu führen, dass das Abgas sich noch innerhalb des Schornsteinzuges so weit abkühlt, dass es an den Wänden kondensiert. Das wiederum hat zur Folge, dass der Schornstein langsam von innen durchfeuchtet.

Abgase enthalten zudem einem hohen Anteil an Wasserdampf und Schwefelverbindungen. Auch diese zum Teil ätzenden Stoffe schlagen sich an der Innenseite des Schornsteins nieder. Mit der Zeit durchdringen sie das Mauerwerk und hinterlassen gelb-braune Flecken und einen üblen Geruch. Diese Durchdringung der Mantelsteine eines Kamins mit Wasser, Teer und Säuren wird als Versottung bezeichnet.

So sollte ein moderner Schornstein sein

Moderne Schornsteine müssen also nicht nur brand- und standsicher, sondern auch säure- und feuchtebeständig sein. Abhilfe bei einer Versottung bieten säurefeste Rohre aus Edelstahl, Keramik oder Kunststoff. Diese werden in die bestehenden Kaminzüge eingezogen. Dadurch wird gleichzeitig der Querschnitt verringert. Es gibt jedoch verschiedene Bauweisen für Schornsteine. Deshalb sollte man vor einer Sanierung auf jeden Fall den zuständigen Schornsteinfeger um Rat fragen. Dieser kommt zu Ihnen nach Haus und prüft den Schornstein auf seine optimale Funktionsfähigkeit.

... In München ging 2018 ein Mieter bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), weil er sich eine Verletzung auf dem Gehweg vor dem Haus zugezogen hatte. Doch kann der Vermieter einer Immobilie für solche Schäden durch Sturz belangt werden?

Die allgemeine Rechtslage bezüglich Räum- und Streupflicht in Kürze:

Stürzt ein Passant aufgrund von Eis und Schnee vorm Haus, kann er Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen. Denn der Vermieter muss dafür zu sorgen, dass der Zugang zum Mietobjekt gewährt ist (BGH §535 Abs. 1). Laut Gesetz ist die Stadt oder Gemeinde für den Winterdienst auf öffentlichen Straßen und Bürgersteigen verantwortlich. Über die Ortssatzung kann sie diese Pflicht jedoch auch auf die anliegenden Hauseigentümer übertragen. Die Eigentümer wiederum können die ungeliebte Schneeräumpflicht an die Mieter weitergeben. Dies muss allerdings im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden.

Die Wege müssen vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum geräumt werden. Auch die Wege von der Haustür zu den Mülltonnen und bis zu den auf dem Grundstück befindlichen Parkplätzen gehören dazu. Die Bewohner eines Mehrfamilienhauses sind ferner angehalten, sich beim Schneeräumen in einer festgelegten Reihenfolge abzuwechseln. Der Vermieter muss für den Schneeräumdienst allerdings die nötigen Geräte und das Material zur Verfügung stellen. Doch an der Grundstücksgrenze endet die Pflicht. Es sei denn, die Gemeinde hat die Räum- und Streupflicht auf den Eigentümer übertragen.

Im vorliegenden Fall hatte die Stadt die Schneeräumpflicht. Sie hatte dafür einen Winterdienst beauftragt. Dieser hatte den Gehweg mehrfach geräumt und gestreut – allerdings nicht auf der gesamten Breite. So war der Streifen bis zur Schwelle des an den Gehweg angrenzenden Hauses nicht von Eis und Schnee befreit. Ein Mieter stürzte und brach sich den Fußknöchel. Er sah den Vermieter in der Pflicht und verklagte ihn auf Schmerzensgeld (4.300 EUR plus Zinsen). Der BGH wies die Schadenersatzklage zurück. Er urteilte, dass ein Vermieter über die Grundstücksgrenze hinaus nur haftet, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen. Es sei für den Mieter zumutbar gewesen, den nicht geräumten Streifen des Gehwegs „mit der gebotenen Vorsicht zu überqueren“ ( AZ: VIII ZR 255/16). Auch dass die Stadt München den Gehweg nur mittig (ca. 1,20 m breit) geräumt hatte, sei ausreichend.

Vermieter einer Immobilie hat Kontrollpflicht

Der Vermieter muss darüber hinaus kontrollieren, ob ordnungsgemäß geräumt und gestreut wird. Dies sollte er sogar zwei bis dreimal in der Woche tun. “Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden, dass eine monatliche Kontrolle nicht ausreicht“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverein Haus & Grund Deutschland. Kontrolliert er nicht, haftet er für etwaige Schäden, falls jemand zu Fall kommt. Geräumt werden muss werktags von 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab 8 Uhr. Nach einem Urteil des BGH muss bei starkem Schneefall auch mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden (AZ: VI ZR 49/83), bei Glatteis besteht sogar sofortige Streupflicht. Wenn ein Mieter seiner Räumpflicht wegen Urlaub oder Krankheit nicht nachkommen kann, muss er für Ersatz sorgen. Im Schadensfall könnten die Forderungen sonst an den Mieter weitergeleitet werden. Gestreut werden darf übrigens mit Sand, Granulat oder Rollsplit – Salz sollte wegen seiner Umweltschädlichkeit nicht verwendet werden.

...Doch Deutschland ist nach wie vor eine Mieternation. So stagniert die Wohneigentumsquote weiterhin bei rund 45 Prozent. Doch was hält die Menschen davon ab, sich ihren Traum zu erfüllen und wie sieht es mit dem Wohnen in Deutschland derzeit aus? Eine Forsa-Umfrage im Auftrag von Ikea ergab, dass im Zentrum der meisten deutschen Wohnzimmer ein riesiges Sofa steht. Die gemütliche Sitz- bzw. Liegelandschaft steht für ein kuscheliges Zuhause. Tatsächlich verbinden fast alle Befragten (97 Prozent) der Studie von Interhyp Zuhause mit Begriffen wie „Geborgenheit“, „Gemütlichkeit“ und „Privatsphäre“.

Eigenes Zuhause in Deutschland zwischen Wunsch und Wirklichkeit

Das eigene Zuhause ist der Ort, an dem wir einfach nur wie selbst sein können. Es ist aber auch die Ausgangsbasis für unsere sozialen Kontakte. Über 90 Prozent der Befragten gaben  an, dass ihnen bei ihrem Zuhause die Nähe zu Familie und Freunden wichtig bzw. sehr wichtig ist. Die ideale Immobilie sollte aber insgesamt gut gelegen und behaglich sein. So sollte sie sich in erreichbarer Nähe zum Arbeitsplatz befinden, gut ausgestattet und großzügig geschnitten, aber nicht zu teuer sein.

Dabei denken die Deutschen durchaus pragmatisch und sind kompromissbereit. Auf die Frage, in welchen Bereichen sie bei ihrer Immobilie Abstriche machen würden, nennen 60 bis 70 Prozent der Befragten: Raumaufteilung, Wertigkeit, Ausstattungsniveau, Bauweise und Größe. Überraschenderweise gehören für nur 23 Prozent der Befragten Smart Home Systeme zu einem idealen Zuhause. Grund dafür ist die Sorge, dass Einbrecher die Systeme hacken könnten. Am wenigsten Kompromissbereitschaft bestand in punkto Behaglichkeit (22 Prozent), gefolgt von Haustierhaltung, einer schönen Aussicht und einer guten Lage. Auch was die Höhe der Wohnkosten angeht, also die monatliche Belastung durch Miete oder Kredit, sind nur noch 38 Prozent zu Abstrichen bereit.

Für die meisten Befragten ist eine Traumimmobilie ein freistehendes Einfamilienhaus im Umland einer kleinen oder größeren Stadt: Immerhin 76 Prozent wünschen sich eine eigene Immobilie, idealerweise mit moderner Einbauküche, Garten (73 Prozent), Terrasse oder Balkon, Gäste-WC und Garage. Doch vor allem erhoffen sie sich mehr (Gestaltungs-)Freiraum, Unabhängigkeit vom Vermieter und Sicherheit im Alter. Doch die Wohneigentumsquote in Deutschland stagniert weiterhin bei rund 45 Prozent, wie eine IW-Studie zeigt. Was hält die Mieter-wider-Willen davon ab, sich ihren Traum zu erfüllen?

Das sagen Immobilienbesitzer zum Risiko eines Immoblienkaufs

Wie die Studie zeigt, haben die Deutschen großen Respekt vor dem Immobilienkauf. 83 Prozent der Noch-Mieter machen sich Gedanken über die finanzielle Belastung. 69 Prozent haben Angst, bei der Finanzierung Fehler zu machen. Ein weiterer Aspekt, der den Schritt über die Schwelle zum Eigentum erschwert, ist die langfristige Planung. So stimmen 92 Prozent der Befragten der Aussage zu “Wenn man eine Immobilie kauft, sollte man so planen, dass man sie mindestens 15 bis 20 Jahre behalten kann.“ Wobei ganze 85 Prozent darin eine Entscheidung fürs Leben sehen. Die befragten Immobilienbesitzer teilen die angeführten Bedenken nicht: Nur 30 Prozent sprach von hoher finanzieller Belastung durch den Kredit. 91 Prozent sind mit ihrer Entscheidung sehr zufrieden. Das ist kein Wunder, durchschnittlich haben sie mit 146 Quadratmetern fast doppelt so viel Wohnraum wie Mieter (77 Quadratmeter). 65 Prozent der Eigentümer erwarten zudem eine Wertsteigerung ihrer Immobilie in den kommenden Jahren.

Da kommt sowohl Frau als auch Mann mit dem Staubwischen kaum hinterher. Gerade hat man die graue Staubschicht auf Regalen, Schränken und Böden mühsam entfernt, taucht sie kurze Zeit später an der gleichen Stelle wieder auf. REMAX Germanyhat im Folgenden ein paar Tipps für Sie gesammelt, wie Sie den ungeliebten Wollmäusen zu Leibe rücken können.

Hier kommen unsere Tipps für weniger Staub im Haus

Besonders Allergiker haben unter dem Hausstaub im Winter zu leiden. So kann das Einatmen von Hausstaub bei einem Asthmatiker zu einem Asthmaanfall führen.  Doch auch wer nicht tränenden Auges und schniefend durch die Wohnung läuft, findet den Kampf gegen die graue Staubschicht oft äußerst lästig. Denn diese lässt eine Wohnung schnell dreckig und ungepflegt aussehen. Von daher gehört die Wollmaus sicherlich zu den unbeliebteren „Haustieren“. Diese nistet sich bevorzugt unter Möbeln ein und besteht aus langfaserigen Staubknäueln. Mit diesen Tipps können Sie den Plagegeistern den Kampf ansagen:

1. Sorgen Sie dafür, dass die Luftfeuchtigkeit in Ihrer Immobilie konstant zwischen 30 bis 55 Prozent liegt.
2. Lüften Sie Ihren Wohnraum mehrmals am Tag. Am besten eignet sich dazu die Stoßlüftung. (Diese führt insgesamt zu einer besseren Luftqualität.)
3. Wenn Sie im Winter auf kuschelige Wohntextilien nicht verzichten möchten, reduzieren Sie zumindest überflüssige Staubfänger wie Nippes und Deko.
4. Sperren Sie den von außen eindringenden Staub aus, indem Sie die Wohnung zur schuhfreien Zone erklären.
5. Das Bett ist einer der größten Staubfänger: Wer morgens die Bettdecke und Kissen am offenen Fenster ausschüttelt, ist sofort eine Menge Staub los.
6. Packen Sie alles Waschbare wie Sofakissenbezüge, Plaids oder auch Vorhänge regelmäßig in die Waschmaschine. Nicht waschbare Textilien oder Teppiche sollte man zumindest von Zeit zu Zeit ausklopfen und an der frischen Luft auslüften lassen.
7. Verwenden Sie ein antistatisches und/oder feuchtes Microfasertuch zum Staubwischen und öffnen Sie die Fenster dabei weit.

Grüne Unterstützung beim Hausstaubalarm

Pflanzen verschönern nicht nur eine Wohnung, sondern sie verbessern das Raumklima insgesamt. Sie sorgen im Winter für mehr Sauerstoff und Luftfeuchtigkeit. Aber sie können noch mehr: Die Oberfläche der Blätter ist ein guter „Staubfänger“. Denn von dort lässt er sich sehr leicht abwischen. Und zum Schluss noch ein Tipp für ein natürliches Anti-Staub-Spray. Mixen Sie dazu 1 Tasse Wasser mit ¼ Tasse Essig und 2 Teelöffeln Olivenöl. Geben Sie die Flüssigkeit in eine Sprühflasche und schütteln Sie diese gut. Dann die gewünschten Flächen wie gewohnt abwischen.

Laut Zentralverband Sanitär Heizung Klima sind es vor allem junge Familien, die sich einen Keramikofen mit Ofenbank zulegen. Denn so ein Kachelofen stellt einen entspannenden Gegenpol zum hektischen Alltag dar. Das Heizen einer Immobiliemit Holz kommt nach Ansicht der Experten zudem der neu aufkeimenden Naturverbundenheit entgegen.

Kachelofen und Kamin – In der Winterzeit der Inbegriff von Gemütlichkeit

Ähnlich wie der Kamin- dient der Kachelofen meist zum Beheizen eines Raumes. Allerdings unterscheiden sich die Beiden ansonsten grundlegend. Ein flackerndes Kaminfeuer für spontane Romantikabende ist schnell entfacht.  Der Grund- oder Kachelofen braucht dagegen erst zwei bis drei Stunden Anheizzeit. Dafür speichert er die Wärme, die er langsam und gleichmäßig an den Raum abgibt, sehr lang. Die meist sehr dekorativen Kacheln aus gebrannten Ton fungieren dabei als zusätzlicher Wärmespeicher.

Im Gegensatz zur herkömmlichen Heizung erwärmt die Strahlungswärme eines Kachelofens den Körper durch langwellige Infrarotstrahlen. Diese sind vergleichbar mit sanftem Sonnenlicht. Eine Wärme, die im wahrsten Wortsinne unter die Haut geht und ein angenehmes Wohlgefühl erzeugt. Wie bei einer Infrarotheizung wird der Körper nicht indirekt über die Luft erwärmt, sondern direkt durch die Wärmestrahlung der Kacheln.

„Der Kachelofen, auch Grundofen oder Speicherofen genannt, ist wegen seiner lang anhaltenden, gleichmäßigen Heizleistung als Dauerheizung geeignet“, erläutert Tim Froitzheim vom Zentralverband Sanitär, Heizung Klima. „Sein hoher Wirkungsgrad macht ihn ideal für Niedrigenergiehäuser.“

Der ideale Kachelofen für Ihre Immobilie

Ein Kachelofen sollte von der Größe und Beschaffenheit her zum Haus passen. Damit er im Winter die Wohnräume nicht überhitzt, sollte man deshalb die Maße von einem erfahrenen Ofensetzer individuell berechnen lassen. Dieser passt den Ofen optimal an die eigenen vier Wände an. Die massive Bauweise, die individuelle Planung und der Installationsaufwand machen den Kachelofen natürlich teurer als die einfachen Kamin-Alternativen aus dem Baumarkt. Günstigere Modelle gibt es schon für ca. 5.000 EUR. Ein großzügiger Kachelofen mit aufwendiger Heizgasführung für Nebenräume mit ansprechender Optik kostet dagegen bis zu 10.000 EUR. Sie sind auf der Suche nach einem Haus mit Kachelofen? Dann nehmen Sie mit einem lokalen REMAX-Makler Kontakt auf.

... Im Herbst letzten Jahres hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Vermietern gestärkt. Nach dem Urteil wird die zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bei Mietzahlungsverzug nicht automatisch hinfällig, auch wenn der Mieter seine Schulden nachträglich bezahlt hat.

Laut BGH ist Mehrfachkündigung bei Immobilien möglich

Zwei voneinander unabhängige Mieter in Berlin waren mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand. Daraufhin kündigten ihnen ihre Vermieter den Mietvertrag für ihre Wohnungen fristlos. Zur Sicherheit sprachen sie zusätzlich noch die ordentliche Kündigung aus. Die Mieter wehrten sich gegen die Mehrfachkündigung, weil sie die offenen Mieten einige Tage nach Erhalt der Kündigung bezahlt hatten. Denn laut Gesetz (§ 543 BGB) ist eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die Miete innerhalb der Schonfrist (zwei Monat nach Zustellung der Räumungsklage) vollständig begleicht.

Die Vermieter bestanden trotzdem auf die Räumung der Wohnungen. Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklagen jedoch ab. Nach Ansicht der Richter war die berechtigte fristlose Kündigung durch die Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist erloschen. Die Vermieter gingen daraufhin in Revision. Der zuständige BGH kam zu folgendem Urteil: Der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände kann lediglich die außerordentliche Kündigung unwirksam werden lassen. Die zusätzliche ordentliche Kündigung, durch die der Vermieter zum Ausdruck gebracht hat, dass er das Mietverhältnis auch dann beenden möchte, wenn die fristlose Kündigung hinfällig ist, sei grundsätzlich weiterhin gültig (siehe hierzu auch BGH, Urteile vom 19.9.2018, AZ: VIII ZR 261/17).

Kündigung erfordert eine „erhebliche Pflichtverletzung“

Das Landgericht Berlin muss jetzt prüfen, ob die ordentliche Kündigung mit der Pflichtverletzung „Zahlungsverzug“ ausreichend begründet ist. Ist in den verspäteten Mietzahlungen eine „erhebliche Pflichtverletzung“ der Mieter im Sinne von Paragraf 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB zu sehen? Ob am Ende die Interessen von den Vermietern oder den Mietern höher bewertet werden, hängt davon ab, ob die Mieter grundsätzlich als zuverlässig eingestuft werden oder nicht. Das heisst, ob sie ihre Mietzahlungspflicht „schuldhaft“ verletzt haben oder ob die Mietrückstände auf ein Versehen oder einen unvorhersehbaren finanziellen Engpass zurückzuführen sind. Die Entscheidung des Landgerichts steht derzeit noch aus.

... Damit sollen Wohnungen trotz stetig steigender Mietpreise bezahlbar bleiben. Die Änderung sieht eine Verschärfung der Mietpreisbremse und eine Senkung der Modernisierungsumlage ab Januar 2019 vor.

Das bringt die Mietrechtsänderung 2019

Kappungsgrenze bei Modernisierungen: Statt elf Prozent dürfen in der Zukunft jährlich nur acht Prozent der Modernisierungskosten  auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt nicht nur für Ballungsräume mit hohen Mieten, sondern bundesweit. Damit die Mieter durch eine Modernisierung nicht zu stark belastet werden, darf die monatliche Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei EUR pro qm² erhöht werden. Bei Wohnungen mit einer Miete bis sieben EUR pro qm² liegt die Kappungsgrenze bei zwei EUR.

Bußgeld bei „Herausmodernisieren“: Vermieter, die versuchen ihre weniger solventen Mieter durch Luxussanierungen zu vergraulen, müssen künftig mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro rechnen. Bereits die missbräuchliche Ankündigung von Luxussanierungen soll unter Strafe gestellt werden. Zudem können Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen.

Mietpreisbremse angezogen: Vermieter müssen künftig vor dem Abschluss eines Mietvertrages unaufgefordert die Miete des Vormieters nennen. Dadurch sollen Neumieter nachprüfen können, ob die verlangte Miethöhe auch zulässig ist. Generell dürfen Vermieter in Gebieten mit Wohnungsknappheit bei Neuvermietungen nur bis zu zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Um Investoren jedoch nicht abzuschrecken, gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauten, sondern nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. In welchen Städten und Regionen sie gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, zeigt der qualifizierte Mietspiegel.

Vermieter aufgepasst bei Mieterhöung

REMAX Germany rät jedem Vermieter sich über die Obergrenze bei den Mietpreisen genau zu informieren. Ansonsten riskieren Sie, mit späteren Rückforderungen konfrontiert zu werden. Wer sich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse beruft (z. B. wegen vorangegangener Modernisierung), muss die Gründe hierfür unaufgefordert darlegen. Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, darf die Miete auch dann nur maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen, wenn ein besonderer Grund vorliegt, der eine höhere Miete rechtfertigen würde. Für Mieter wird es einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Es können aber auch zukünftig nur Mieten zurückgefordert werden, die nach der Rüge fällig geworden sind.

... Zur festlichen Stimmung gehört, dass sich die Gäste an diesem Abend  weihnachtlich herausputzen und der Weihnachtstisch besonders liebevoll gedeckt wird. Denn viele Familien feiern den Weihnachtsabend gemeinsam mit einem sorgsam zusammengestellten Weihnachtsmenü. REMAX Germany hat ein paar Tipps, wie Sie Ihren Alltags-Esstisch in eine festliche Weihnachtstafel verwandelen.

So schmeckt das Weihnachtsessen doppelt so gut!

Beim Dekorieren des Weihnachtstischs sind der Fantasie keine Grenzen gesetzt. Wer auf Schüsseln und Platten verzichtet und Tellergerichte aufträgt, hat mehr Platz für die Deko. Doch Vorsicht: Ein zu üppig dekorierter Tisch wirkt schnell überladen und stört den Blickkontakt der Gäste. Für ein  harmonisches Gesamtbild sollte das Tischtuch natürlich zum Geschirr und zur Dekoration passen. Ein Platzteller wirkt besonders festlich und schützt vor unansehnlichen Flecken. Edle Tischläufer und Streusterne machen den Tisch im Handumdrehen zum Blickfang.

Auch Weihnachtskugeln und natürliche Accessoires wie Tannenzweige, Zapfen, Früchte und Beeren sind schöne Hingucker auf einem festlich gedeckten Weihnachtstisch. Kerzenschein taucht die Wohnräume in ein schönes Licht und zaubert eine anheimelnde, warme Atmosphäre. Teelichter (z. B. aus glänzendem Kristallglas) sind besonders geeignet, da hohe Kerzenständer meist die Sicht versperren. Sehr festlich und märchenhaft-verträumt wirkt ein schneeweiß gedeckter Weihnachtstisch mit pudrigen Roséetönen als Farbakzent.  Dafür eigenen sich z. B. silberne Perlengirlanden und weiße Federn. Grüne Zweige vom Eukalyptusstrauch setzen einen frischen Akzent und verströmen nebenbei einen angenehmen Duft.

Dem Weihnachtstisch den letzten Schliff geben

Frische Blumen krönen jede Festtafel. Wer es nicht so bunt mag, kann beispielsweise weiße Alpenveilchen auf einer Tortenplatte in Szene setzen. Zu guter Letzt machen sich Stoffservietten auf einer festlichen Tafel besser als gewöhnliche Papierservietten. Verziert mit einem selbst gemachten Serviettenring, eventuell aus frischen Tannenzweigen, wirken sie besonders elegant und festlich. Die REMAX Immobilienmakler/-innen wünschen Ihnen viel Spaß beim Dekorieren Ihres Weihnachtstischs und einen frohen Weihnachtsabend mit Ihrer Familie und Ihren Gästen.

... Laut einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) gibt es abseits der Metropolen und in ländlichen Gebieten noch Immobilien, die deutlich unter dem regulären Marktpreis liegen.

Auf der Suche nach günstigen Immobilien in Deutschland

Das HWWI hat für Käufer, die an Renditen interessiert sind, für den Postbank Wohnatlas Orte in Deutschland ermittelt, in welchen beim Hauskauf starke Wertsteigerungen bis zum Jahr 2030 zu erwarten sind. Besonders gut schneiden dabei Landkreise in Niedersachsen ab. Dazu gehören das Emsland an der niederländischen Grenze und das südlich angrenzende Cloppenburg. Hier prognostiziert das HWWI, dass ein 100-Quadratmeter- Haus im Jahr 2030  etwa 46.000 Euro mehr wert sein wird als heute.

Maximale Rendite soll ein Hauskauf in Heilbronn bringen. Hier rechnet man damit, dass die Immobilienpreise bis 2030 stark ansteigen werden. Nämlich dass ein 100-Quadratmeter-Haus einen Reingewinn von 150.000 Euro einbringt. Aber auch die Käufer in den Landkreisen Oldenburg, Osnabrück, Diepholz und Gifthorn können mit kräftigen Zuwächsen rechnen. Und auch die Grafschaft Bentheim gehört mit 0,7 Prozent Wertsteigerung im Jahr zu den Top100-Regionen.

Aber auch auf halbem Weg zwischen Bremen und Hannover lassen sich echte Immobilien-Schnäppchen finden. So liegen in Nienburg an der Weser die Preise 42 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Ein Geheimtipp für Käufer ist laut HMMI das Umland der Freien Hansestadt  Bremen. In München, welches als teuerstes Pflaster in Deutschland gilt, sind die Kaufpreise dagegen so hoch, dass sich nur wenige einen Hauserwerb dort leisten können. Aber in den Städten wie Erding, Ebersberg, Dachau und Freising ist auf dem Immobilienmarkt noch Luft nach oben. Insgesamt werden in Bayern und Baden-Württemberg fast flächendeckend Wertsteigerungen erwartet.

In diesen Regionen sind Immobilien noch günstiger

Während die Immobilienpreise in den Trendstädten wie München, Berlin, oder Hamburg immer neue Preisrekorde erreichen, kann man in anderen Gegenden Deutschlands Eigentumswohnungen für knapp ein Zehntel des dortigen Kaufpreises erwerben. Selbstnutzer, die zudem ihren Wohnort unabhängig vom Arbeitsplatz aussuchen können, also vor allem Freiberufler oder Rentner, finden in strukturschwachen Regionen das reinste Schnäppchen-Schlaraffenland. Einer Studie der F+B GmbH zufolge, können Käufer in 17 ostdeutschen Städten geräumige Eigentumswohnungen sogar für weniger als 50.000 Euro erwerben. Wenn Sie auf der Suche nach einer Immobilie sind, dann sollten Sie einen lokalen REMAX Makler kontaktieren. Er berät sie fachkundig. Damit sich das vermeintliche Immobilien-Schnäppchen am Ende nicht als Eurograb entpuppt.

... Nicht selten weicht die Flächenangabe im Mietvertrag von der tatsächlichen Wohnungsgröße ab. Das Amtsgericht München hat in diesem Jahr ein neues Urteil zur Wohnfläche gefällt. Danach können die Vertragsparteien selbst festlegen, welche Räume bei einer Vermietung zu der Wohnfläche einer Immobilie gehören. Denn laut dem Urteil fällt die Bestimmung der Wohnfläche unter den Grundsatz der Privatautonomie. Das heisst, es gilt das Recht private Rechtsverhältnisse nach eigener Entscheidung zu gestalten.

Grundsatz der Privatautonomie ermöglicht Wahlfreiheit bei Vermietung

Ein Urteil des Amtsgerichts München (Az 411 C 19356/17) erregte vor kurzem öffentliches Aussehen. Ein Paar in Taufkirchen verweigerte nicht nur die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, sondern kürzte auch die bisherige Mietzahlung. Als Begründung führte das Paar an, dass eine Überprüfung der Wohnfläche ergeben habe, dass die tatsächliche Wohnfläche des bereits 2010 gemieteten Einfamilienhauses 35 Prozent kleiner sei als die vereinbarten 210 Quadratmeter. Nach mehrmaligen erfolglosen Mahnungen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis im Dezember 2017 fristlos.

Es kam zum Rechtsstreit. Die beklagten Mieter führten an, dass die Wohnfläche nicht abschließend definiert und vereinbart worden sei. Von daher würden die gesetzlichen Vorschriften, also die Wohnflächenverordnung und die Bayrische Bauordnung, gelten. Nach diesen betrüge die tatsächliche Wohnfläche des Hauses nur 138 Quadratmeter. Das sei ca. 35 Prozent kleiner als vereinbart. Der klagende Vermieter dagegen war der Meinung, dass der Wohnraum im Mietvertrag korrekt angegeben worden sei. Die Mieter hätten seit 2010 gewusst, dass auch das ausgebaute Dachgeschoss mit Bad und ein beheizbarer, großer Hobbyraum zum Wohnraum gehörten. Dies sei auch aus der Internetanzeige klar ersichtlich gewesen. Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht und die Mieter mussten die rückständige Miete nachzahlen.

Die Begründung des Urteils zur Wohnfläche

Laut der Richterin hätten die Vertragsparteien nach dem Grundsatz der Privatautonomie bei den Berechnungsmaßstäben die freie Wahl. In dem vorliegenden Fall seien sie sich einig gewesen, dass die fraglichen Räume Wohnzwecken dienen sollten. Auch ohne besondere Fachkenntnis sei auf den ersten Blick erkennbar gewesen, dass die Wohnflächen im Erdgeschoss und im Obergeschoss allein keine Gesamtwohnfläche von 210 Quadratmetern betragen würde. Demnach sei „von einer konkludenten Vereinbarung dahingehend auszugehen, dass auch die entsprechenden Räume im Keller und im Dachgeschoss zu den Wohnräumen zählen sollen“. Die Makler/-innen von REMAX Germany wissen, dass die korrekte Ermittlung einer Miete nicht immer einfach ist. Sie helfen Ihnen gerne dabei ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen und einen einwandfreien Mietvertrag vorzubereiten. Alles was Sie tun müssen, ist mit dem Immobilienexperten vor Ort Kontakt aufzunehmen.

... das Recht, diese zu nutzen und auch wirtschaftliche Vorteile aus ihr ziehen zu dürfen, ohne selbst der Eigentümer zu sein. Meistens wird das Nießbrauchrecht bei der Übertragung einer Immobilie auf die Kinder bei einer vorweggenommenen Erbfolge angewandt. Denn durch dieses behält der ursprüngliche Eigentümer, anders als beim bloßen Wohnrecht, sehr umfassende Rechte an seiner Immobilie. Das erleichtert so manchen Eltern die Entscheidung, die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten auf die Nachkommen zu übertragen.

Die Vorteile des Nießbrauchrechts

Wenn Eltern das eigene Haus oder die Wohnung bereits zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen möchten, so hat dies meistens steuerliche Gründe. Trotzdem fällt vielen Eltern die Entscheidung nicht leicht. Sie haben Sorge, sich dadurch von den Kindern abhängig zu machen. Für diesen Fall gibt es die Möglichkeit, bei der Übertragung der Immobilie ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Dieses sorgt dafür, dass der Schenkende sehr umfassende Rechte an seiner Immobilie behält und er diese auch weiterhin wirtschaftlich nutzen darf (z. B. Vermietung).

Die umfassenden Rechte stellen einen großen Vorteil gegenüber dem reinen Wohnrecht dar. Wie die Rechte und Pflichten sowie der zeitliche Rahmen des Nießbrauchrechts am Ende aussehen, kann vertraglich sehr individuell gestaltet werden. Laut § 1045 BGB muss der Nießbraucher jedoch die Versicherungskosten für den Nießbrauchgegenstand selbst tragen. Ebenso ist er nach § 1041 BGB verpflichtet, für den Erhalt der Immobilie zu sorgen. Wobei er jedoch keine außergewöhnlich hohen Reparaturkosten, wie z. B. die Erneuerung einer Heizung, übernehmen muss.

Auch aus steuerlichen Gesichtspunkten kann die Eintragung eines Nießbrauchrechts sehr interessant sein. Denn durch dieses kann in einigen Fällen die Schenkungssteuer umgangen werden. Da der Wert des Nießbrauchrechts von dem Wert der Immobilie abgezogen werden kann, ist es möglich, dass der Schenkungswert unter den Freibetrag von 400.000 EUR sinkt. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, vor der Eintragung des Nießbrauchrechts ein Wertgutachten erstellen zu lassen.

Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauchrecht

Für den Eigentümer einer Immobilie bedeutet die Eintragung eines Nießbrauchrechts natürlich auch gewisse Nachteile. Denn wenn er die Immobilie verkaufen möchte, bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Wie lange das Nießbrauchrecht gilt, hängt davon ab, welcher Zeitraum vertraglich vereinbart wurde. Das macht den Verkauf einer solchen Immobilie natürlich nicht einfach. Der Verkauf einer Immobilie ist allgemein eine komplexe Angelegenheit, bei dem man sich die Unterstützung von Immobilienexperten holen sollte. Im Falle des Nießbrauchrechts wird aber meist sowieso zwischen Eltern und Kindern vertraglich festgelegt, dass die Immobilie nicht verkauft werden darf, solange die Eltern leben.

... unser Wohn- und Wohlbehagen nachhaltig. Schon ein paar Tropfen eines naturreinen ätherischen Öls reichen aus, um durch ihren Duft im Wohnraum einer Immobilie eine besondere Atmosphäre zu zaubern.

Wie äthereische Öle die Raumatmosphäre verändern

Gerade in der Winterzeit sind ätherische Öle sehr beliebt. Sie verbreiten in Schalen von dekorativen Duftlampen mit Kerzenlicht oder in beleuchteten elektrischen Diffusoren eine anheimelnde und vorweihnachtliche Atmosphäre. Doch ein Raumduft kann mehr, als nur der Nase schmeicheln. Er wirkt über den Geruchssinn auf unser Unterbewusstsein. Dadurch kann er psychische und physische Prozesse im Körper positiv beeinflussen. So kann das passende Duftöl nach einem langen Arbeitstag Entspannung bringen oder uns mit vitalisierenden Essenzen zu neuer Energie verhelfen.

Ein ätherisches Öl kann sogar helfen, den „Winterblues“ zu lindern und bei Symptomen wie Müdigkeit, Antriebslosigkeit, Traurigkeit oder Gereiztheit zumindest unterstützend wirken. Eine belebende Wirkung haben zum Beispiel die Essenzen von Zitrone, Limette, Lemongras sowie Grapefruit, Rosmarin und Jasmin. Stimmungsaufhellend wirken dagegen Bergamotte, Grapefruit, Neroli, Petit Grain, Ylang Ylang, Muskatellersalbei und Rosengeranie. Bei Stress, Gereiztheit und Ruhelosigkeit sind die Duftnoten von Orange, roter Mandarine, Lavendel, Rose, Melisse, Vanille und Sandelholz sehr beruhigend.

Mit einem Raumduft gut durch die Winterzeit kommen

Empfehlenswert für die Erkältungszeit ist Eukalyptus. Er wirkt nicht nur anregend, erfrischend und befreiend, sondern ist außerdem luftreinigend und antiseptisch. So kann Eukalyptus bei Erkältungen sowie bei Konzentrationsproblemen helfen. Die Anwendungen der Duftessenzen sind vielfältig, Wasser mit ein paar Tropfen ätherischer Öle in eine Sprühflasche gefüllt, ergibt einen wunderbaren und chemiefreien Raumduft. Besänftigende Düfte wie Lavendel aufs Kissen gesprüht, sind eine gute Einschlafhilfe. Wasserschälchen mit Duftölen kann man natürlich auch auf die Heizung stellen, sie erhöhen dann gleichzeitig die Luftfeuchtigkeit. Die REMAX Makler/-innen wünschen Ihnen, dass Sie gesund und entspannt durch die Winterzeit kommen.

... Das heißt, man möchte durch Bebauung von freien Flächen den vorhandenen Platz optimal nutzen. Doch nicht überall wird mit Augenmaß zu Werk gegangen. So wird es vielerorts bereits zu eng.

Nachverdichtung birgt großes Potenzial – bringt aber auch Konflikte mit sich

In ganz Deutschland wird um-, auf- und neu gebaut. Es wird versucht freie Flächen im Bereich bereits bestehender Bebauung zu schließen. Denn in den deutschen Städten fehlen, gemäß einer Studie  der Hans-Böckler-Stiftung, 1,9 Millionen Wohnungen. Die „Nachverdichtung“ soll Abhilfe schaffen. Das bedeutet, dass man durch Aufstockung, Anbauten oder Bauen von Immobilien in zweiter Reihe die vorhandene Bauflächen effektiver nutzen möchte. Bis zu 1.5 Millionen neue Wohnungen sollen die Lücken füllen. Laut einer Studie der Quantum Research Unit könnten allein durch Dachaufstockungen 1,1 Millionen neue Wohnungen entstehen.

Grundsätzlich ist das Konzept der Nachverdichtung keineswegs eine Laune übereifriger Stadtplaner. Mit Augenmaß durchgeführt, bringt die Nachverdichtung in der Innenstadt viele Vorteile. Denn die neuen Räume müssen strukturell nicht neu erschlossen werden. So ist die komplette Infrastruktur (Straßen, Strom, Wasser, Telefon, Internet sowie Nahverkehr, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten) bereits vorhanden. Und auch soziale und kulturelle Angebote würden verstärkt Zulauf finden und genutzt.

Die Bundesregierung unterstützt das Konzept, indem sie den Kommunen mehr Spielraum für die Bebauung von Innenstadtflachen einräumt. Fallstudien hätten gezeigt, dass die städtebauliche Nachverdichtung ein beträchtliches Potenzial für eine zukunftsfähige Stadtentwicklung birgt. Doch nicht überall gelingt der Lückenschluss. So mancher Neubau ist deplatziert und überdimensioniert. Dadurch nimmt er den bestehenden Häuserzeilen Licht und Luft. Immer mehr grüne Oasen schwinden.

Die Immobilien rücken enger zusammen

Besonders die  Bebauung von Hinterhöfen und auf Siedlungswiesen stößt auf Ablehnung der alteingesessenen Anwohner. Sie sind durch die zunehmende Enge um ihre Lebensqualität besorgt sind. Die Betroffenen fürchten höhere Mieten, mehr Stress durch Lärm und Verkehr, Platzmangel und soziale Konflikte durch dichtgedrängtes Wohnen. Die räumlich-soziale Verdichtung kann auch zu einer Gentrifizierung führen. Denn die Aufwertung eines Stadtteils durch Sanierung oder Umbau hat nicht selten zur Folge, dass die ansässige Bevölkerung durch wohlhabendere Schichten verdrängt wird. Von daher bleibt die Nachverdichtung ein Streitthema.

... die Malerarbeiten beim Auszug nicht übernehmen, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Das gilt auch, wenn im Mietvertrag etwas anderes steht oder wenn der Mieter mit seinem Vormieter vereinbart hatte, das Streichen zu übernehmen.

Ärger beim Auszug – BGH stärkt Mieterrechte

Streichen, ja sicher! Leider fehlt dazu beim Auszug jedoch meist die Motivation. So ging es vermutlich auch einem Mieter im niedersächsischen Celle. Sein Fall hat vor ein paar Wochen den Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt. Der Mieter war seiner vermeintlichen Renovierungspflicht nachgekommen. Doch die vermietende Wohnungsbaugenossenschaft war mit dem Resultat seiner Malerarbeiten nicht zufrieden. Ihrer Ansicht nach waren die Decken und Wände zu „streifig“. Sie beauftragte also einen Maler. Der Mieter sollte die Kosten in Höhe von knapp 800 Euro tragen. Dieser weigerte sich jedoch und damit landete der Fall vor Gericht.

Dass der Streitfall am Ende sogar bis zum BGH vordrang, lag daran, dass eine Vereinbarung zwischen dem beklagten Mieter und dessen Vormieter den Fall verkomplizierte. Der Mieter hatte nämlich ein paar Einrichtungsgegenstände zu einem günstigen Preis von seinem Mietvorgänger übernommen. Im Gegenzug dafür sollte er bei seinem Einzug alle fälligen Malerarbeiten erledigen.  Der BGH mußte nun also entscheiden, ob aufgrund dieser Vereinbarung die Wohnung bei der Übergabe als renoviert anzusehen war oder nicht. Denn wenn eine Wohnung frisch gestrichen übergeben wurde, ist der neu Einziehende tatsächlich verpflichtet, zu malern – insofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Der Bundesgerichtshof widerlegte mit seinem Urteil (BGH VIII ZR 277/16) die Urteile der Vorinstanzen. Es fußte auf der Tatsache, dass die Wohnung von dem Beklagten bei seinem Einzug vor fünf Jahren in unrenoviertem Zustand übernommen worden war. Die Klausel im Mietvertrag, die den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich durchzuführen, ist dabei unwirksam. Die Richter begründeten dies damit, dass wenn die Klausel gültig wäre, müsste ein ausziehender Mieter die Räume womöglich schöner hinterlassen, als er sie übernommen hat.

Bedeutendes Urteil bzgl. Schönheitsreparaturen für Vermieter

Die Frage, wer und in welchem Umfang die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, führt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Aus diesem Grund kommt dem Urteil des BGH eine besondere Bedeutung zu. Es wird dadurch noch wichtiger, dass die Formulierung im Mietvertrag bezüglich Schönheitsreperaturen möglichst wasserdicht ist. Die Makler von REMAX Germany helfen gerne bei der Erstellung eines Mietvertrags. Als Immobilienexperten wissen sie, worauf zu achten ist. Dadurch bleibt beim Mieterwechsel so manchem Vermieter eine Menge Ärger erspart.

... die passive Erwärmung einer Immobilie: Ein Passivhaus nutzt nämlich die im Haus vorhandenen Energiequellen wie z. B. die Wärme durch Sonneneinstrahlung, elektrische Geräte und sogar von Personen oder Haustieren. Durch eine spezielle Gebäudehülle wird ein unnötiger Wärmeverlust vermieden. So kann ein Passivhaus ohne konventionelles Heizsystem im Winter und ohne Klimaanlage im Sommer auskommen. Das macht das Passivhaus energiesparend, wirtschaftlich und umweltfreundlich zugleich. REMAX Germany hat untersucht, wie so ein Passivhaus funktioniert.

Die Funktionsweise und Vorteile eines Passivhauses

Die spezielle Gebäudehülle eines Passivhauses ist so konstruiert, dass möglichst wenig Wärme verloren geht. Dazu werden besondere Fenster, eine energieeffiziente Wärmedämmung in den Außenwänden sowie spezielle Dach- und Bodenplatten eingebaut. Diese sorgen dafür, dass die Wärme im Haus bleibt. Das bedeutet, ein Passivhaus ist aufgrund seiner speziellen Bauweise besonders effizient. Die daraus resultierende Energieeinsparung ist der größte Vorteil eines Passivhauses. Dieses braucht bis zu 80 Prozent weniger Heizwärme als z. B. ein durchschnittlicher Neubau. Gerade in Zeiten steigender Energiepreise ist dies für Immobilienbesitzer enorm attraktiv, da sie dadurch eine Menge Heizkosten sparen können.

Eine Lüftungsanlage sorgt dafür, dass genügend frische Außenluft in den Wohnraum gelangt. Während im Winter die Fenster von Passivhäusern möglichst geschlossen bleiben sollten, um die Effektivität der Wärmerückgewinnung nicht zu verringern, kann im Sommer ganz nach Belieben gelüftet werden, ohne dass dies einen negativen Einfluss auf das Energiekonzept hat.

Ein weiterer großer Vorteil von Passivhäusern ist ihre Nachhaltigkeit. Denn der geringe Energieverbrauch macht Passivhäuser besonders umweltfreundlich. Auch wenn beim Bau eines Passivhauses mehr Energie aufgewendet werden muss, ist diese gegenüber der späteren Energieeinsparung vernachlässigbar. Zudem ist die Passivbauweise sehr vielfältig. D. h. die meisten Architekten können jede Art von Neubau auch mit einem Passivhauskonzept planen.

Das Passivhaus ist zukunftstauglich

Das europäische Parlament hat für das Jahr 2020 beschlossen, dass alle Neubauten ’nearly zero energy buildings‚ (Nahe-Null-Energiehäuser) sein müssen. Das heißt, dass diese nahezu keine nicht-erneuerbaren Energien verbrauchen dürfen. Das bedeutet, dass auch in der Zukunft viele Neubauten mit einem Passivhaus-Konzept gebaut werden, weil dieses besonders im Vergleich zu Nullenergiehäusern, relativ kostengünstig ist. Außerdem wird der Bau von Passivhäusern staatlich gefördert (KfW-Energiesparhaus-Förderprogramm). Dies macht das Passivhaus-Konzept so beliebt.

... sogenannte Tiny Home (Mini- oder Singlehaus) längst nicht mehr nur ein Trend, sondern es ist zum Ausdruck eines Lebensgefühls geworden. Das Ganze hat jedoch nichts mit Puppenstubenromantik zu tun. Denn Minihäuser bieten alle Annehmlichkeiten eines regulären Hauses mit Schlafzimmer, Küche, Bad und Wohnzimmer. Allerdings ist der Maßstab sehr viel kleiner und liegt bei einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. REMAX Germany hat sich diese Raumwunder mal genauer angeschaut.

Lieber ein Minihaus als gar kein Haus

Der Wunsch nach Vereinfachung („simplify your life“), Überschaubarkeit und einem Leben ohne Überfluss, Ressourcen-Verschwendung und Umweltbelastung spielt bei vielen Minihaus-Anhängern eine wichtige Rolle. Zu diesem Konzept gehört die Einschränkung von Wohnraum und Besitz. Aber man möchte trotzdem nicht auf den Traum von einem unabhängigen Leben im eigenen Häuschen verzichten. Dieser Wunsch ist durchaus nachvollziehbar angesichts des Budgets von privaten Haushalten in Deutschland. Dieses liegt im Bezug auf Wohnen, Energie und Wohninstandhaltung aktuell bei über 36 Prozent.

Tatsächlich bieten die Miniaturhäuschen viele Vorteile: Sie benötigen nur wenig Platz (kleinere Grundstücke) und die Investitionskosten sind überschaubar. So muss man sich für die Finanzierung eines Tiny Home nicht lebenslang verschulden. Denn das für einen Kredit erforderliche Eigenkapital ist deutlich geringer als bei einem regulären Haus. Auf diese Weise können sich auch Studenten, Berufsanfänger, Alleinerziehende oder junge Paare eine eigene Immobilie kaufen.

Zudem ermöglicht ein Minihaus umweltbewussten Bauherren ein nachhaltiges, ressourcenschonendes und auf Wunsch sogar energieautarkes Wohnen (durch Solarpaneele, Regenwasser-Auffanganlagen und Bio-Toiletten). Auf Rädern montiert, sind die Tiny Houses außerdem flexibel und mobil. Allerdings ist der Wohnraum bei diesen Modellen äußerst beschränkt, denn die Häuschen auf Rädern unterliegen hierzulande dem Straßenverkehrsrecht.

Der Tiny House-Markt in Deutschland

Die Tiny House Bewegung entstand in den USA im Zuge der Finanz- und Immobilienkreise. Diese kostete viele Amerikaner ihr hoch verschuldetes Eigenheim. Von dort verbreitete sie sich angesichts wachsender Metropolen und immer knapper werdender Lebensräume zu einem weltweiten Phänomen. Die Auswahl an Modellen ist riesig und reicht vom süßen Minihaus auf Rädern über postmoderne Cubig Modelle bis hin zu Modulhäusern nach dem Baukastenprinzip. Je nach Anbieter, Ausstattung und Eigenleitung variiert der Preis für ein bezugsfertiges Objekt zwischen 27.000 und 80.000 Euro. In Deutschland sind jedoch, anders als im Land der unbegrenzten Möglichkeiten die bau,- wohn- und verkehrsrechtlichen Hürden ungleich höher. So fällt ein Tiny House in Deutschland unter das Baurecht und darf ausschließlich auf einem erschlossenen Grundstück bewohnt werden.

... Wenn einer ständig querschießt und den Miteigentümern das Leben schwer macht, können diese ihn unter Umständen mittels einer Entziehungsklage dazu bringen, seine Wohnung zu veräußern.

Diese Gründe können zum Rauswurf führen

Die Entziehung von Wohneigentum ist ein schwerer Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum. Deshalb muss eine Eigentümergemeinschaft gewichtige Gründe haben, um solch ein Verfahren anzustrengen. Dass der missliebige Miteigentümer unbequem ist, weil er bei der Eigentümerversammlung gerne Contra gibt, reicht hier natürlich nicht aus.

Es gab jedoch Fälle, die die Richter dazu bewogen, in die Grundrechte eines Wohneigentümers einzugreifen. So geschehen in Hamburg (318 S 50/15) wo die Amts- und später auch die Landgerichtsrichter entschieden, dass ein Eigentümer mit Messie-Syndrom seine selbst genutzte Wohnung verkaufen muss, weil er grob gegen seine Pflichten verstieß und eine weitere Nachbarschaft mit ihm nicht mehr zumutbar sei (siehe § 14 und 18 WEG).

Weitere rechtsrelevante Gründe für eine Entziehung sind zum Beispiel Tätlichkeiten und/oder Beleidigungen gegenüber anderen Wohnungseigentümern und dem Verwalter, dauernde Misstrauensbekundungen, wiederholte Sachbeschädigung und -beschmutzung und penetrante Fäkalgerüche aus dem Sondereigentum. (Gehen diese Pflichtverstöße von Mitbewohnern oder Mietern aus, so ist der Wohnungseigentümer verantwortlich.)

Beim Geld hört die WEG auf

Die REMAX-Makler wissen, bei einer WEG ist es wie bei einer Freundschaft: Beim Geld hört die WEG auf. So gehört der Hausgeldverzug zu einer schwerwiegenden Pflichtverletzung. Ist ein Eigentümer mit seinen Hausgeldzahlungen mit mehr als drei Prozent des Einheitswertes seines Wohneigentums über mehr als drei Monate im Rückstand, kann eine Eigentumsentziehung beschlossen werden. Allerdings ist eine Zwangsversteigerung in so einem Fall einem langwierigen und umständlichen Entziehungsverfahren vorzuziehen. Das Entziehungsurteil nach Paragraf 18 Abs. 1 WEG verpflichtet den verurteilten Eigentümer nur, sein Wohneigentum zu veräußern. Es gibt der Gemeinschaft jedoch keinen Räumungsanspruch. Diesen hat nur der Erwerber der Wohnung.

... Eines scheint dabei sicher: Die Zukunft gehört der Stadt. So wird sich der Trend zur Urbanisierung nach Meinung der Beobachter bis 2030 verschärfen. Und die wachsende Vielfalt an Lebensstilen und Wohnformen müssen dort auf engstem Raum integriert werden. Das wird die Bauweise von Häusern und Wohnungen verändern.

Diesen Wohntrend sehen die Zukunftsforscher bis 2040

Früher war unsere Wohnbiografie klar vorhersehbar: Nach der Kinderzimmerzeit kam die erste kleine Mietwohnung oder ein Zimmer in einer WG. Später ging es nach der Hochzeit ins Einfamilien- oder Reihenhaus und die letzte Station war oder ist oft ein Zimmer im Altenheim. Aber im 21. Jahrhundert werden die Biografien vielfältiger. Unterschiedliche Lebensstile, Familienformen und Arbeitsmodelle verändern zunehmend die Anforderungen an den Wohnungsbau.

Eine Studie „Zukunft des Wohnens“ des Zukunftsinstituts kommt zu dem Ergebnis, dass die bisherigen Grenzen der Lebensbereiche immer mehr verschwimmen werden. Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Beruf und Freizeit, öffentlich und privat – alles passiert gleichzeitig und ist überall möglich. Um die verschiedenen Lebensbereiche und Wohnmodelle zu verzahnen, sind innovativer Wohnungsbau und zukunftsweisendes Immobilienmanagement gefragt. Deshalb werden Wohnungen, Gebäude, ja, ganze Stadtviertel zunehmend multifunktional und „nutzungsneutral“ gestaltet.

„Conceptual Living“ nennen die Forscher des Zukunftsinstituts dieses Phänomen. Demnach werden wir in der Zukunft nicht mehr in Räumen, sondern in Zonen wohnen. Möbel ersetzen Mauern und Wände lassen sich versetzen. Doch nicht nur die einzelne Wohnungen, sondern das ganze Haus oder Quartier wird als flexibles System gedacht, bei dem Räume bei Bedarf zuschaltbar sind. Hausgemeinschaften bieten Räume der Begegnung und stärken dadurch den gesellschaftlichen Zusammenhalt.

Die REMAX-Makler-/innen am Puls der Zeit

Die Forscher des Zukunftsinstituts gehen davon aus, dass sich die in sozialen Medien erlernte Kultur des Teilens und Tauschens auf den realen (Wohn-)raum übertragen wird („Collaborative Living“). Weil der Wohnraum in den Ballungszentren immer knapper wird und die Wohnungen immer kleiner werden, wird ein Auslagern privater Bereiche nötig sein. Die kommenden Jahrzenten werden mit vielfältigen technischen Innovationen aufwarten, die die Wohnstandards weiter verbessern. Die Makler/-innen von REMAX bekommen als Immobilienprofis die Veränderung auf dem Wohnungsmarkt täglich hautnah mit. Sie sind gespannt auf den Wohnmarkt der Zukunft.

Kurz zusammengefasst versteht man unter einer Auflassungsvormerkung eine vertragliche Einigung zwischen dem Eigentümer und dem Käufer, also dem zukünftigen Eigentümer, der Immobilie. Sie dient in erster Hinsicht als Schutz für den Käufer. Denn sie sichert ihm den Erwerb der Immobilie zu den im Kaufvertrag festgesetzten Bedingungen zu.

Die Vorteile der Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird in § 883 BGB geregelt. Sie schützt vor allem den Käufer einer Immobilie. Denn der Eintrag der Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert ihm zu, dass der Immobilienkauf zu den vertraglich festgelegten Bedingungen abgewickelt wird. Von daher wird die Vormerkung besonders gerne bei Käufen von einem Bauträger angewandt. Sie stellt jedoch noch keine Eigentumsübertragung dar. Diese ist von den beiden Parteien zu Beginn oft auch noch gar nicht gewollt. Denn der Käufer muss z. B. erst noch die Finanzierung regeln oder vielleicht sind noch behördliche Genehmigungen einzuholen. Die offizielle Eigentumsübertragung findet dann statt, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Häufig vergehen zwischen der Vertragsunterzeichnung beim Notar und dem tatsächlichen Grundbucheintrag als Eigentümer jedoch einige Monate. Ohne die Auflassungsvormerkung im Grundbuch könnte es in dieser Zwischenzeit zu Szenarien kommen, die den Kauf auf einmal erschweren oder ihn am Ende sogar ganz vereiteln. So könnte der Verkäufer z. B. die Immobilie an einen Höherbietenden verkaufen. Oder er belastet sie mit einer Grundschuld oder Hypothek, für die der Käufer später aufkommen muss. Auch wäre es möglich, dass der Verkäufer Insolvenz anmelden muss und das Haus Teil der Insolvenzmasse wird. All diese Vorkommnisse werden durch die Auflassungsvormerkung verhindert. Die Kosten für den Eintrag im Grundbuch teilen sich der Käufer und der Verkäufer in der Regel.

Vor dem Eintrag ins Grundbuch sollte jedoch nochmal überprüft werden, ob die Immobilie eventuell belastet ist. Wenn ja, sollte die Löschung dieser Belastungen notariell bestätigt werden. Mit der Auflassungsvormerkung ist auch eine Bezahlung nach dem Eintrag als neuer Eigentümer im Grundbuch möglich. Die Auflassungsvormerkung wird dann erst nach der vollständigen Bezahlung des vollständigen Kaufpreises gegenstandslos und daraufhin gelöscht.

Der Hauskauf ist eine komplexe Sache

Der Kauf oder Verkauf eines Hauses ist eine komplizierte Sache, bei der viele Fallstricke drohen. Ein Laie kann da schnell etwas Wichtiges übersehen. Von daher empfiehlt es sich, sich einen Fachmann an die Seite zu holen, der einen professionell unterstützt. Die REMAX-Makler/-innen wissen durch die jahrlange Erfahrung genau, worauf bei einem Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu achten ist. Nehmen Sie Kontakt auf und schützen Sie sich so vor unangenehmen Überraschungen.

... Diese Glasfassade ist mit den pflanzlichen Organismen gefüllt, die durch Photosynthese Wärme und Biomasse produzieren. Weitaus weniger beliebt und nützlich sind dagegen Mikroorganismen wie Algen oder Pilze, wenn sie die Hauswand besiedeln. 90 bis 95 Prozent aller Fassadenverschmutzungen werden durch sie herbeigeführt. Dabei erzeugen sie einen unansehnlichen, grau-grünen Schleier und Schlieren. Wie kann man verhindern, dass sich die Hauswand einer Immobilie verfärbt?

Hilfe, die Hauswand meiner Immobilie lebt!

Das Wärmedämm-Verbundsystem gilt als der Klassiker der Gebäudesanierung. Allerdings erweist es sich ausgerechnet in Bezug auf Mikroorganismen als kontraproduktiv. Denn, wenn die Wärme im Gebäude gehalten wird, bleibt die Außenseite der Fassade kalt. Bei kalten Außentemperaturen bildet sich dann Kondenswasser.

Die kühl-feuchte Oberfläche ist der ideale Nährboden für Algen. Von daher wohl dem, der bei der Bauplanung an einen Feuchtschutz gedacht hat. Denn auf trockenen Untergründen können Mikroorganismen nicht gedeihen. Eine dickere Putzschicht, ein Dachüberstand von 60 bis 80 Zentimetern und korrekt angeschlossene Fensterbänke verhindern die Algenbildung.

Auch hydrophile, mineralische Putzsysteme und Anstriche mit Silikatfarbe wirken vorbeugend. Sie nehmen die Feuchtigkeit auf, die später verdunstet. Wer eine Wärmedämmung plant, sollte deshalb ein System mit hinterlüfteter Außenfassade wählen. Damit machen Sie den Algen das Leben schwerer. Da Algen keine trockenen Wände mögen, lautet die simpelste Algenabwehr: mehr Sonnenlicht und weniger Schatten! Aus diesem Grund sollten Sie auch große Pflanzen zurückschneiden und nichts vor den Hauswänden aufstellen. So kann die Sonne das Kondenswasser auf den Wänden schneller trocknen.

REMAX-Tipps zur Säuberung von verschmutzten Fassaden

Ist die Fassade einer Immobilie bereits besiedelt, reinigen Sie sie auf keinen Fall mit einem Hochdruckreiniger. Denn der hohe Druck raut die Oberfläche auf. So können sich Algen künftig noch viel besser ansiedeln. Empfehlenswerter und schonender für den Anstrich und Putz ist es, den wasserliebenden und damit auch -löslichen ungebetenen Gästen, möglichst mit einer Bürste oder einem Schrubber zu Leibe zu rücken. Einen noch stärkeren Reinigungseffekt erreichen Sie, wenn Sie dem Wasser Essigessenz oder einen Löffel Soda-Pulver pro Liter beifügen. Oder Sie stellen einen Brei aus 500 Gramm Speisestärke, 100 Gramm Soda auf fünf Liter Wasser her. Diesen lassen Sie vier Stunden lang einwirken. Dann wird die Fassade mit Wasserstrahl abgewaschen und erstrahlt hoffentlich in neuem Glanz.

... D. h. sie sind per Gesetz verpflichtet, sich in einem Zeitraum von drei Jahren mindestens 20 Stunden lang fortzubilden. Diese Fortbildungspflicht gilt auch für die Angestellten, die für einen Immobilienmakler oder -verwalter arbeiten. Neu ist zudem, dass WEG- und Mietverwalter künftig eine Erlaubnis für ihre Tätigkeit beantragen müssen. Diese wird laut IVD erteilt, wenn der Antragsteller zuverlässig ist, in geordneten Verhältnissen lebt und eine Berufshaftplicht gegen Vermögensschäden mit einer Deckungssumme von jährlich 500.000 Euro vorweisen kann.

Mehr Qualität und Professionalität bei Immobilienmaklern

Anfang 2021 müssen Immobilienmakler und –verwalter erstmals das vorgegebene Fortbildungspensum nachweisen können. Das neue Gesetz zur Fortbildung soll in erster Linie die Verbraucher schützen. Denn durch die regelmäßige Weiterbildung soll die Qualität und Professionalität eines Immobilienmaklers sicherstellt werden. Die Fortbildung kann sowohl durch begleitete Fern- oder Präsenzkurse als auch durch betriebsinterne Schulungen erfolgen.

Die konkreten Vorgaben findet man in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Wichtige Fortbildungsinhalte für Immobilienmakler und –verwalter sind z. B.: Rechtsgrundlagen im Immobiliengeschäft, Wettbewerbsrecht und Verbraucherschutz. Aber auch die Kundenberatung, Immobilienfinanzierung und Steuern sind Themen, die für Immobilienmakler relevant sind.

Für Makler, die gerade ihre Ausbildung beendet haben, gilt unter Umständen eine kleine Schonfrist. Sie müssen erst drei Jahre nach ihrem Abschluss mit der Weiterbildung beginnen. Anerkannte Abschlüsse im Immobilienmarkt sind z. B. der Immobilienkaufmann oder der geprüfte Immobilienfachwirt.

REMAX setzt schon immer auf Weiterbildung

Bei REMAX steht die Fortbildung schon immer im Fokus. Denn wir sind der Meinung, dass nur durch eine regelmäßige Weiterbildung die Qualität einer kundenorientierten Leistung von unseren Immobilienmaklern sichergestellt werden kann. Von daher ist die Verpflichtung zur Weiterbildung auch in dem „Code of Ethics“ (Artikel 3), zu dem sich jeder REMAX Franchisepartner verpflichtet, verankert. Mit dem Thema Fortbildung lässt REMAX jedoch seine Mitglieder nicht alleine, sondern bietet getreu der REMAX Maxime: „selbstständig, aber nicht allein“, regelmäßig interne Schulungen zu den aktuellen Immobilienthemen an.

... Regenwassernutzungsanlagen oder eigenen Brunnen geführt. Denn Wasser ist nicht nur ein kostbares, sondern leider auch ein teures Gut. So liegen die Kosten in Deutschland bei ein bis 2 EUR pro Kubikmeter zuzüglich der Abwassergebühren. Der durchschnittliche Wasserverbrauch pro Kopf beträgt im Durchschnitt 123 l täglich. Die meisten Verbraucher nutzen dafür Trinkwasser. Ein nachhaltiger Umgang mit Niederschlagswasser würde Umwelt und Geldbeutel schonen. Die REMAX-Makler/-innen wollten wissen, wann es sich lohnt, die bestehende Wasserversorgung durch eine Regenwasseranlage zu ergänzen.

Einfamilienhaus mit Garten und das kostbare Nass

Die einfachste und sinnvollste Nutzung von Regenwasser ist die Bewässerung vom Garten. Als Faustregel gilt: Pro Jahr werden in den 20 Sommerwochen bis zu 20 Liter pro m² verbraucht. Wer mit Leitungswasser gießt, muss eine Abwassergebühr zahlen. Und das, obwohl das Gießwasser im Boden versickert. Die Kommunen erheben aber auch für die Einleitung von Regenwasser eine Niederschlagswassergebühr. Dieses kann über bebaute oder versiegelte Flächen nicht ins Erdreich fließen und gelangt in die öffentliche Kanalisation. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus liegen die Kosten bei ca. 150 bis 200 EUR pro Jahr. Vermeiden lassen sich die Gebühren, wenn das Niederschlagswasser auf dem Grundstück bleibt.

Eine Regenwassernutzungsanlage mit unterirdischen Zisternen eignet sich besonders in Gegenden mit häufigem Regen und längeren Trockenperioden. Unterirdische Zisternen haben gegenüber einer Regentonne den Vorteil, dass in ihnen das Niederschlagswasser das ganze Jahr über gesammelt werden kann. Das gesammelte Wasser kann man nicht nur für die Bewässerung des Gartens nutzen, sondern auch für die Toilettenspülung und die Waschmaschine. Das ist sehr sinnvoll, denn schließlich rauschen pro Tag und Kopf 35 Liter sauberes Trinkwasser durch die Toilette.

Nicht nur die Pflanzen freuen sich über weiches Regenwasser, sondern auch die Wäsche und Waschmaschine. Und die Umwelt profitiert von weniger Waschpulver- und Weichspülerverbrauch. Wer das Regenwasser aus der (zuschussfähigen) Zisterne auch im Haus nutzen will, braucht allerdings ein zweites Leitungssystem. Dieses sorgt dafür, dass sich Brauch- und Trinkwasser nicht vermischen. Die aufwändige Installation eines zusätzlichen Leitungssystems ist vor allem im Zuge von Renovierungen oder bei einem Neubau zu empfehlen.

Lohnt sich die Anschaffung für Hausbesitzer mit Einfamilienhaus?

Ob es sich lohnt, hängt davon ab, wie hoch die kommunalen (Ab-)Wassergebühren sind. Ein Vier-Personen-Haushalt kann jährlich etwa 40 Kubikmeter (40.000 l) durch Regenwasser ersetzen (60 Kubikmeter, wenn auch die Wäsche damit gewaschen wird). Wenn die Abwassergebühren wegfallen, bedeutet das eine jährliche Ersparnis von ca. 240 bis 300 EUR. Allerdings müssen die recht hohen Investitionskosten sowie Montage- und Wartungskosten gegengerechnet werden. . Eine kostengünstigere Alternative zum Regenwasser in der Zisterne ist der Zugriff auf Grundwasser durch einen eigenen Brunnen. Ein solches Unterfangen muss jedoch bei der Unteren Wasserbehörde der Gemeinde angezeigt werden. Die konkreten Kosten Brunnen hängen von der Grundwassertiefe und der Bodenbeschaffenheit ab. Brunnenbesitzer haben den Vorteil, dass ihnen (insofern der Grundwasserstand konstant bleibt) unabhängig vom Niederschlag ganzjährig Wasser zur Verfügung. Zudem braucht ein Brunnen weniger Platz und lässt sich auch nachträglich leicht installieren.